Cần phải làm rõ vụ án có thuộc trường hợp áp dụng Án lệ số 04/2016/AL

Bài viết nêu ra hai quan điểm: (1) Việc ông T chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông K là đúng quy định của pháp luật, bà N khởi kiện yêu cầu tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông K và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K và ông S vô hiệu là không có cơ sở. (2) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông T cho ông K là vi phạm điều cấm của pháp luật. Vì vậy, yêu cầu của bà N về việc tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông K và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K và ông S vô hiệu là có căn cứ.

Theo tôi cho rằng để có đủ căn cứ giải quyết vụ án cần phải làm rõ vụ án có thuộc trường hợp áp dụng Án lệ số 04/2016/AL về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lựa chọn từ Quyết định giám đốc thẩm số 04/2010/QĐ-HĐTP ngày 03/3/2010: “Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất”. Nếu có cơ sở bà N biết việc chuyển nhượng và cùng sử dụng số tiền chuyển nhượng đất thì việc bà N yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T và ông K, giữa ông K và ông S vô hiệu là không có căn cứ.

Ngoài ra trong vụ án này cần xác định ông S có phải là người thứ 3 ngay tình hay không. Theo nội dung vụ án thì ông K chuyển nhượng lại cho ông S ngày 23/11/2015 và ông S đã được cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như vậy giao dịch giữa ông K và ông S đã thực hiện xong, thời điểm này Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 vẫn còn đang có hiệu lực thi hành. Như vậy căn cứ điểm c khoản 1 Điều 688 BLDS 2015 thì trường hợp giao dịch chuyển giao tài sản cho người thứ ba ngay tình được xác lập và thực hiện xong trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực (01/01/2017) mà có tranh chấp, dù nội dung và hình thức của giao dịch hoàn toàn phù hợp với BLDS 2015 thì việc giải quyết vẫn phải căn cứ vào quy định của BLDS 2005 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết BLDS 2005. Do đó, giao dịch chuyển giao tài sản cho người thứ ba ngay tình sẽ bị xác định là vô hiệu theo khoản 2 Điều 138 BLDS 2005 quy định: "Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa”.

Từ những lập luận trên, tác giả cho rằng nếu chứng minh được bà N biết việc chuyển nhượng và cùng sử dụng số tiền chuyển nhượng đất thì áp dụng Án lệ số 04/2016, bà N yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T và ông K, giữa ông K và ông S vô hiệu là không có căn cứ. Nếu không chứng minh được bà N biết việc chuyển nhượng và cùng sử dụng số tiền chuyển nhượng đất và không có căn cứ đây là tài sản riêng của ông T thì có cơ sở chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà N tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T và ông K, giữa ông K và ông S vô hiệu một phần (phần của bà N), đối với phần của ông T trong 30.000m² đã chuyển nhượng cho ông K vẫn có hiệu lực.

Trên đây là một số ý kiến trao đổi mong nhận được ý kiến đóng góp của quý độc giả.

TAND TP Đà Nẵng  xét xử phúc thẩm vụ án "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bồi thường hợp đồng" - Ảnh: Trang Trần

HUỲNH VĂN SÁNG (VKSND huyện Tháp Mười, tỉnh Đồng Tháp)