Chuyển nhượng tài sản chung của vợ chồng khi đang có tranh chấp có hợp pháp?

Ông Nam và bà Hằng ly hôn năm 2011 theo Bản án hôn nhân của Tòa án. Trong thời kỳ hôn nhân, ông Nam và bà Hằng có tài sản chung là quyền mua lô đất tái định cư với giá 161.000.000 đồng (phải trả cho Nhà nước theo Hợp đồng đã thỏa thuận với Ban quản lý dự án). Ngày 06/11/2012, ông Nam và bà Hằng lập Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung tại Phòng Công chứng với nội dung: (1) Hai bên thống nhất giá trị quyền sử dụng đất của lô đất tái định cư tại thời điểm lập văn bản là 1.000.000.000 đồng. (2) Trừ số tiền 161.100.000 đồng phải nộp cho nhà nước, còn lại 838.900.000 đồng, mỗi người được hưởng 419.450.000 đồng. (3) Ông Nam đồng ý giao cho bà Hằng toàn quyền định đoạt lô đất tái định cư nêu trên. Do ông Nam chưa thanh toán cho bà Hằng số tiền 110.110.000đ theo Bản án hôn nhân năm 2011 nên bà Hằng có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nam số tiền 300.000.000đ, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày thỏa thuận này được công chứng. Bà Hằng là chủ sử dụng lô đất tái định cư được ông Nam giao theo thỏa thuận này. Bà Hằng được liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho riêng bà đối với lô đất nêu trên.

Tuy nhiên, sau khi lập Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung, bà Hằng không trả cho ông Nam số tiền 300.000.000 đồng nên ngày 16/10/2016, ông Nam khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp năm 2016 cho bà Hằng đối với lô đất tái định cư. Giá trị lô đất định giá năm 2017 là 5.206.590.000 đồng, trừ chi phí 161.100.000đ nộp cho Nhà nước, còn lại 5.045.490.000đ là tài sản chung của vợ chồng. Đồng thời, ông Nam yêu cầu được chia ½ giá trị là 2.522.745.000 đồng. Do ông Nam còn nợ bà Hằng số tiền 110.110.000đ và tiền lãi của khoản tiền này là 75.350.000đ nên ông yêu cầu bà Hằng phải trả cho ông số tiền 2.337.395.000đ.

Bà Hằng xác định biết việc ông Nam khởi kiện nhưng cho rằng chỉ phải trả cho ông Nam số tiền 300.000.000đ và tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Năm 2016, bà đã nộp số tiền 161.100.000đ cho Nhà nước nên đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất tái định cư. Ngày 25/10/2016, bà đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất nêu trên cho bà Lan với giá 6 tỉ đồng.

2.Về quan điểm đối với vụ án

Quan điểm thứ nhất: Ông Nam yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà Hằng năm 2016 đối với lô đất tái định cư là không căn cứ, cần công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hằng và bà Lan. Bởi lẽ, Văn bản thỏa thuận nêu trên giữa ông Nam và bà Hằng là hợp đồng song vụ theo quy định tại Điều 414 BLDS năm 2005 (mỗi bên độc lập thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình):

“1. Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thoả thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp quy định tại Điều 415 và Điều 417 của Bộ luật này.

2. Trong trường hợp các bên không thoả thuận bên nào thực hiện nghĩa vụ trước thì các bên phải đồng thời thực hiện nghĩa vụ đối với nhau; nếu nghĩa vụ không thể thực hiện đồng thời thì nghĩa vụ nào khi thực hiện mất nhiều thời gian hơn thì nghĩa vụ đó phải được thực hiện trước”.

Như vậy, việc bà Hằng chưa trả số tiền 300.000.000 đồng cho ông Nam theo thỏa thuận không phải là điều kiện bắt buộc để bà Hằng được quyền sử dụng lô đất. Theo thỏa thuận phân chia tài sản chung, ông Nam có nghĩa vụ chuyển giao đất cho bà Hằng theo quy định tại Điều 699 Bộ luật dân sự năm 2005. Do đó, bà Hằng có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nam số tiền 300.000.000 đồng và lãi theo quy định. Việc bà Hằng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng quy định của pháp luật nên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hằng và bà Lan là hợp pháp và cần công nhận hợp đồng này.

Quan điểm thứ hai (cũng là quan điểm của tác giả):

Tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Đồng thời, Điều 29 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 về nguyên tắc chung về chế độ tài sản của vợ chồng cũng quy định: Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập. Vợ, chồng có nghĩa vụ bảo đảm điều kiện để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình.  Việc thực hiện quyền, nghĩa vụ về tài sản của vợ chồng mà xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, chồng, gia đình và của người khác thì phải bồi thường.

Điều 35 về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung quy định: Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây: Bất động sản; Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Theo Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng ông Nam bà Hằng thì bà Hằng có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nam số tiền 300.000.000đ, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày thỏa thuận này được công chứng. Bà Hằng là chủ sử dụng lô đất tái định cư được ông Nam giao theo thỏa thuận; bà Hằng được liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho riêng bà đối với lô đất nêu trên.

Tuy nhiên, sau đó bà Hằng chưa thành toán số tiền 300.000.000 đồng cho ông Nam theo như thỏa thuận. Như vậy, việc phân chia tài sản chung là lô đất tái định cư chưa thỏa mãn điều kiện quy định tại khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất;…. có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất…”. Do đó, thỏa thuận phân chia tài sản chung giữa ông Nam và Hằng chưa có hiệu lực pháp luật. Việc cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Hằng khi không có ý kiến của ông Nam là không đúng quy định tại điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

Bên cạnh đó, ngày 11/10/2016, ông Nam khởi kiện yêu cầu chia tài sản chung vợ chồng sau ly hôn là lô đất tái định cư. Bà Hằng xác định đã nhận được Thông báo thụ lý vụ án của Tòa án về yêu cầu khởi kiện của ông Nam nhưng ngày 25/10/2016 vẫn lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất tái định cư cho bà Lan là vi phạm điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 và Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014. Bà Lan cũng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất tái định cư đang tranh chấp. Do đó, có cơ sở xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất tái định cư giữa bà Hằng và bà Lan là vô hiệu.

Trên đây là trao đổi của tác giả, rất mong nhận được sự trao đổi của bạn đọc.

Khu tái định cư với những dự án mới triển khai tại quận Sơn Trà, Đà Nẵng - Ảnh: TBNH

Luật gia CHU MINH ĐỨC