Không thông tin đầy đủ về tình trạng pháp lý của nhà đất chuyển nhượng có phải là vi phạm hợp đồng đặt cọc?

Thời gian qua, các giao dịch dân sự như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,… tăng đáng kể, và đặt cọc đã trở thành một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ được các bên “ưa chuộng”. Hợp đồng đặt cọc là văn bản ghi lại sự thỏa thuận về khoản đặt cọc giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc trong quá trình giao dịch, có đầy đủ nội dung của một bản hợp đồng theo Điều 398 BLDS năm 2015 và có thỏa thuận về vấn đề nhận cọc, phạt cọc theo Điều 328 của Luật này.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện việc mua bán hoặc giao dịch khác có những phát sinh khiến cho giao dịch đó không thể thành công thì thường sẽ dẫn đến các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc. Thực tế, nhiều trường hợp hai bên đã ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất nhưng sau đó bên đặt cọc phát hiện ra đối tượng giao dịch “có vấn đề” về mặt pháp lý hoặc trường hợp quá thời hạn mà bên đặt cọc không xuất hiện, làm bên nhận cọc “khó xử”. Tác giả xin dẫn chiếu vụ án cụ thể dưới đây để làm rõ về những trường hợp tương tự như nêu trên.

Nội dung vụ án

Nguyên đơn là ông Nguyễn Văn B trình bày: Ngày 15/4/2019, bà A ký Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất tại số 71 cho ông B với giá 44 tỷ đồng. Theo Thỏa thuận, sau khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, ông B phải đặt cọc cho bà A số tiền 1,5 tỷ đồng; ông B sẽ đặt cọc thêm cho bà A 1,5 tỷ đồng chậm nhất vào ngày 22/4/2019; chậm nhất ngày 16/5/2019, hai bên sẽ tiến hành công chứng để sang tên căn nhà; sau khi ký hợp đồng công chứng ông B trả bà A 38 tỷ đồng; sau khi hai bên hoàn thành các nghĩa vụ thuế, sổ hồng mang tên ông B thì ông B thanh toán số tiền còn lại là 3 tỷ đồng. Bà A cam kết “Chịu trách nhiệm về kết cấu căn nhà với cơ quan Nhà nước để đảm bảo việc cấp sổ hồng sang tên cho ông B và giao tài sản đúng tình trạng hiện hữu, đúng thời gian và điều kiện quy định”.

 Sau khi đặt cọc, ông B tìm hiểu được biết trong quá trình sử dụng nhà, bà A tự ý sửa chữa, cơi nới nhà sai giấy phép, đã bị cơ quan chức năng xử phạt vi phạm hành chính theo Quyết định số 1434/QĐ- XPVPHC ngày 29/9/2017 của Thanh tra Sở Xây dựng, bà A chưa chấp hành quyết định này. Vì vậy, nếu hai bên thực hiện việc chuyển nhượng thì không thể làm thủ tục đăng bộ, sang tên cho ông B được. Ông B đã thông báo cho bà A biết về việc này, bà A hứa sẽ cung cấp văn bản của cơ quan chức năng xác nhận căn nhà đủ điều kiện chuyển nhượng trong vòng ba ngày kể từ ngày 23/4/2019, nếu không được, bà A sẽ hoàn cọc cho ông B nhưng bà A không thực hiện đúng lời hứa. Ngày 15/5/2019, ông B gửi thông báo yêu cầu bà B đến Phòng Công chứng X vào ngày 16/5/2019 để hoàn tất thủ tục công chứng nhưng bà A không đến nên ông B đã yêu cầu lập vi bằng xác nhận về việc này. Do bà A vi phạm hợp đồng đã được hai bên ký kết nên ông B khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà A trả lại cho ông B số tiền đặt cọc đã nhận 1,5 tỷ đồng và phải bồi thường 1,5 tỷ đồng tiền cọc, tổng cộng là 3 tỷ đồng.

Bà A thống nhất với trình bày của ông B về việc Thỏa thuận chuyển nhượng nhà đất tại số 71 và việc đặt cọc, thỏa thuận trả tiền chuyển nhượng. Tuy nhiên, ông B chỉ đặt cọc được 1,5 tỷ đồng, số tiền đặt cọc thêm 1,5 tỷ đồng (chậm nhất vào ngày 22/4/2019) ông B không thực hiện nên ông B là người vi phạm Thỏa thuận. Ngày 23/4/2019 ông B buộc bà A phải có văn bản của Ủy ban nhân dân Quận xác nhận căn nhà “đủ điều kiện sang tên”, nếu không sẽ dừng mua là yêu cầu không có trong Thỏa thuận đặt cọc và không đúng pháp luật. Bà đã cam kết sẽ sang tên cho ông B theo đúng quy định của pháp luật nhưng ông B không hợp tác. Đến ngày 26/4/2019, bà A tổ chức cuộc gặp với ông B để xác định ông B có tiếp tục thực hiện giao dịch hay không, nếu không thì bà A sẽ trả số tiền đặt cọc nhưng ông B không đến. Từ ngày 26/4/2019, ông B không liên lạc với bà nên bà đã thông qua Công ty Bất động sản bán nhà đất cho ông C với giá 46 tỷ đồng vào ngày 14/5/2019; ngày 18/7/2019 đã cập nhật sang tên ông C. Bà thừa nhận có vi phạm trong việc xây dựng và bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng phần xây dựng chỉ là mái hiên xe ô tô, không ảnh hưởng đến kết cấu căn nhà nên không cần thiết phải báo cho ông B. Vì vậy, bà A không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông B.

Quan điểm của tác giả về vụ án

Tại Điều 328 BLDS năm 2015 quy định về Đặt cọc:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Nhà đất tại số 71 thuộc quyền sở hữu, sử dụng của bà A. Ngày 15/4/2019, bà A ký “Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất” với nội dung bán căn nhà nêu trên cho ông B với giá 44 tỷ đồng. Theo Thỏa thuận nêu trên thì ngày 15/4/2019 sau khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, ông B phải đặt cọc cho bà A số tiền 1,5 tỷ đồng; ông B sẽ đặt cọc thêm cho bà A 1,5 tỷ đồng chậm nhất vào ngày 22/4/2019; chậm nhất ngày 16/5/2019, hai bên sẽ tiến hành công chứng để sang tên căn nhà; sau khi ký hợp đồng công chứng ông B trả bà A 38 tỷ đồng; sau khi hai bên hoàn thành các nghĩa vụ thuế, sổ hồng mang tên ông Huy thì ông Huy thanh toán số tiền còn lại là 3 tỷ đồng. Ngay sau khi ký Thỏa thuận, ông B đã đặt cọc cho bà A 1,5 tỷ đồng.

Tại Quyết định xử phạt vi phạm hành chính về hoạt động xây dựng số 1434/QĐ-XPVPHC ngày 29/9/2017 của Thanh tra Sở Xây dựng thì bà A bị xử phạt do tự ý sửa chữa, cơi nới căn nhà sai giấy phép. Thời điểm bà A ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông B thì bà A chưa chấp hành Quyết định xử phạt và Quyết định cưỡng chế nên nếu chuyển nhượng thì không thể làm thủ tục chuyển nhượng, đăng bộ, sang tên ông B được; bà A cố tình che giấu và hoàn toàn không thông báo với ông B về việc căn nhà đang bị xử phạt vi phạm hành chính như nêu trên.

Mặt khác, căn cứ vào Vi bằng lập ngày 17/5/2019 thể hiện ông B yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng bà A vi phạm thỏa thuận đã ký trong hợp đồng không đến thực hiện, vì ngày 02/5/2019 bà A đã ký Họp đồng bán nhà cho ông C với giá 46 tỷ đồng, cao hơn giá bán cho ông B là 44 tỷ đồng; bà A chỉ đồng ý trả cho ông B 1,5 tỷ đồng tiền đặt cọc và 100 triệu đồng.

Do đó, có căn cứ chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông B, buộc bà A trả lại 1,5 tỷ đồng tiền cọc và bồi thường 1,5 tỷ đồng cho ông B.

Trên đây là trao đổi của tác giả, rất mong nhận được các ý kiến trao đổi của bạn đọc.

Một khu tập thể cũ ở Hà Nội - Ảnh: Thái Vũ

Luật gia CHU MINH ĐỨC