Hợp đồng đặt cọc công chứng, có được đơn phương hủy?

Nội dung vụ việc

TAND huyện Củ Chi, TP.HCM vừa ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với phần diện tích 2415,4m2 thuộc thửa 17, tờ bản đồ số 27, tại xã Trung Lập Hạ, huyện Củ Chi, TP.HCM. Thửa đất này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Lê Văn C. Và ông Lê Văn C là một trong 4 bị đơn trong vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” được TAND huyện Củ Chi thụ lý với nguyên đơn là ông Nguyễn Quang Tuấn.

Theo đơn của ông Nguyễn Quang Tuấn, ngày 14/10/2021, ông cùng các ông bà Lê Văn C, Lê Văn Q, Lê Thị N, Thân S ký hợp đồng đặt cọc số công chứng 020646 tại Văn phòng Công chứng Dương Thái Hoàng. Hợp đồng đặt cọc thể hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 13 thửa đất, thuộc tờ bản đồ số 12 (nay là các thửa từ 506 đến 518 thuộc tờ bản đồ số 46), địa chỉ tại xã Trung Lập Hạ, huyện Củ Chi.

Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của TAND huyện Củ Chi

“Để đảm bảo cho giao dịch được thực hiện, bên B (ông Nguyễn Quang Tuấn) phải đặt cọc trước cho bên A (nhóm bị đơn) số tiền là 2 tỷ đồng ngay sau khi công chứng hợp đồng đặt cọc này”, hợp đồng đặt cọc số 020646 thể hiện.

Hợp đồng đặt cọc cũng thể hiện: “Trường hợp hai bên giao dịch không thành công, bên A phải đền cọc và trả lại cho bên B các chi phí dịch vụ, chi phí giấy tờ liên quan đến việc đo đạc, đổi sổ, tách thửa đối với các thửa đất nêu trên”. Đây chính là điều kiện được xem là tiên quyết để tiến tới ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

Và để thực hiện điều kiện tiên quyết đó, cùng ngày 14/10/2021, ông và ông Lê Văn Q (người được ông Lê Văn C, bà Lê Thị N và ông Thân S cử làm người đại diện) ký kết hợp đồng dịch vụ pháp lý về bất động sản với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển BĐS Thừa Phú Land (do ông Trần Quang Thừa đại diện). Theo đó, ông Q có nghĩa vụ “cung cấp đầy đủ, kịp thời các giấy tờ, tài liệu có liên quan” để Công ty thực hiện các thủ tục như đo vẽ, cập nhật thừa kế, chuyển mục đích sử dụng đất, tách sổ để các bên có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

Đến ngày 07/12/2021, bên mua và bên bán tiếp tục ký kết phụ lục của Hợp đồng cọc 020646 có số công chứng 026495 tại VPCC Dương Thái Hoàng để tăng số tiền đặt cọc thành Ba tỷ đồng. Ngay sau ký kết, bên mua đã thanh toán thêm số tiền Một tỷ đồng còn lại theo đúng thỏa thuận.

Ông Tuấn cho biết: “Mặc dù tôi và Công ty Thừa Phú Land đã nhiều lần yêu cầu bên bán cung cấp các giấy tờ cần thiết theo quy định tại Hợp Đồng Dịch Vụ để thực hiện thủ tục nhưng không nhận được sự hợp tác của họ. Đến ngày 20/07/2023, tôi gửi thông báo đến bên bán để yêu cầu họ cung cấp giấy tờ một lần nữa nhưng họ vẫn không thực hiện. Do đó, tôi đã tiến hành khởi kiện bên bán đến TAND huyện Củ Chi xem xét: Buộc bên bán tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng các thửa đất”.

Thế nhưng, trong quá trình đang giải quyết vụ việc, ông Tuấn phát hiện bên bán đã chuyển nhượng 13 thửa đất nói trên cho người khác bằng 13 hợp đồng công chứng tại một VPCC khác. Vì vậy, ông Tuấn đã nộp đơn sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện để đề nghị tòa Tuyên hủy Hợp đồng cọc 020646 và Phụ Lục; buộc bên bán hoàn trả toàn bộ tiền cọc và chịu khoản phạt cọc bằng với tiền cọc cùng các chi phí liên quan.

VPCC công chứng hợp đồng chuyển nhượng có vi phạm pháp luật?

Căn cứ theo Điều 2 Hợp đồng cọc 020646: “…Để đảm bảo cho giao dịch được thực hiện bên B đặt cọc trước cho bên A số tiền: 2.000.000.000 đồng (bằng chữ: Hai tỷ đồng chẵn) ngay sau khi công chứng hợp đồng đặt cọc này. Hai bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất nêu trên trong vòng 03 (ba) tháng kể từ ngày hợp đồng đặt cọc này được công chứng”, và không có điều khoản nào khác quy định về thời hạn hợp đồng, đồng thời cũng theo Điều 2 Hợp đồng cọc 020646 qui định “…Trường hợp hai bên giao dịch không thành công bên A phải đền cọc và trả lại lại cho bên B các chi phí dịch vụ, chi phí giấy tờ liên quan đến việc đo đạc, đổi sổ, tách thửa đối với các thửa đất nêu trên trong vòng 03 (ba) ngày và bên A cam kết không thế chấp, cho thuê và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho người khác”.

Hợp đồng đặt cọc không có điều khoản tự động chấm dứt sau ba tháng

Điều khoản này đã thể hiện rất rõ thời hạn 03 tháng là thời hạn mà hai bên phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất, sau khi thời hạn này kết thúc thì bên có vi phạm phải chịu mất cọc/phạt cọc. Điều khoản này không hề nêu rằng nếu kết thúc 3 tháng này thì Hợp đồng cọc 020646 sẽ đương nhiên chấm dứt.

Do đó, Hợp đồng cọc 020646 vẫn còn giá trị ràng buộc các bên cho đến nay, và nếu muốn chấm dứt hợp đồng thì chỉ có một cách duy nhất là hủy bỏ hợp đồng theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014.

Theo đó, việc hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng và phải thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành, nhưng bên bán và bên mua không có bất kỳ thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng nào được thực hiện tại VPCC Dương Thái Hoàng.

Nói về việc VPCC T.T.D công chứng chuyển nhượng 13 thửa đất đã được công chứng đặt cọc, ông Tuấn cho biết: “Theo tôi được biết, các tổ chức hành nghề công chứng phải chia sẻ các thông tin về tài sản (nguồn gốc, tình trạng giao dịch, thông tin cần thiết khác) liên quan đến các hợp đồng, giao dịch được Công chứng viên của tổ chức mình thực công chứng tại VPCC để đưa vào Cơ sở dữ liệu công chứng điện tử. Do đó, khi tôi và bên bán đã thực hiện công chứng Hợp đồng cọc 020646 tại VPCC Dương Thái Hoàng, thì thông tin của hợp đồng này chắc chắn sẽ được lưu trên Cơ sở dữ liệu công chứng điện tử để các VPCC khác có thể tra cứu trước khi công chứng các hợp đồng khác có liên quan đến 13 (mười ba) thửa đất”.

Điều 3 Luật Công chứng 2014, việc cung cấp dịch vụ Công chứng viên nhằm “bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phòng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức; ổn định và phát triển kinh tế - xã hội”.

Điều 4 Luật Công chứng 2014, việc hành nghề công chứng phải tuân thủ đúng 04 (bốn) nguyên tắc, bao gồm nguyên tắc “khách quan, trung thực”.

Điểm b khoản 1 Điều 7 Luật Công chứng 2014, tổ chức hành nghề công chứng và Công chứng viên bị cấm “Thực hiện công chứng trong trường hợp mục đích và nội dung của hợp đồng, giao dịch, nội dung bản dịch vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; xúi giục, tạo điều kiện cho người tham gia hợp đồng, giao dịch thực hiện giao dịch giả tạo hoặc hành vi gian dối khác”.

Ngoài ra Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng có quy định:

Khoản 1 Điều 5 quy định Công chứng viên phải “tận tâm với công việc, phát huy năng lực, sử dụng kiến thức chuyên môn, các kỹ năng nghề nghiệp để bảo đảm tốt nhất tính an toàn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch”.

Khoản 5 Điều 9: “Thực hiện công chứng trong trường hợp mục đích và nội dung của hợp đồng, giao dịch vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội”.

Khoản 8 Điều 9: “Thông đồng, tạo điều kiện cho người yêu cầu công chứng xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác”.

“Vì vậy, VPCC T.T.D và Công chứng viên phải có trách nhiệm kiểm tra, rà soát và tra cứu toàn bộ thông tin liên quan đến giao dịch chuyển nhượng mà bên bán sẽ thực hiện với các cá nhân khác, nên không thể không biết thông tin về Hợp đồng cọc 020646 vẫn còn giá trị ràng buộc các bên tại thời điểm thực hiện công chứng cho 13 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên bán với các cá nhân khác.

Và khi phát hiện được thông tin này, họ phải hiểu rõ hậu quả pháp lý và tác động tiêu cực khi công chứng 13 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bởi lẽ việc công chứng này chắc chắn sẽ dẫn đến tranh chấp, không đảm bảo an toàn pháp lý và tạo điều kiện cho Bên bán xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của tôi.

Thế nhưng tôi không hiểu vì sao VPCC T.T.D và Công chứng viên lại bỏ qua vấn đề này để thực hiện công chứng các hợp đồng nói trên. Việc này phải chăng là sự thiếu trách nhiệm, vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật về công chứng và đạo đức nghề nghiệp, đi ngược lại với chức năng xã hội của Công chứng viên?” ông Tuấn nêu trong đơn gửi Sở Tư pháp TP.HCM.

Sở Tư pháp TP.HCM trả lời như thế nào trong trường hợp này? Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Củ Chi có tạm dừng biến động 13 thửa đất nói trên hay không? Và nếu tạm dừng biến động thì có cần Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa hay không? Tất cả sẽ được Tạp chí TAND thông tin, phân tích trong bài tiếp theo, mời quý độc giả đón đọc.

THẾ MỸ