Trao đổi ý kiến về bài viết “bên đặt cọc hay bên nhận đặt cọc có lỗi?”

1. Thế nào là hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 quy định về khái niệm đặt cọc thì “đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Điều 385 BLDS 2015 quy định về khái niệm hợp đồng:

“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Như vậy, từ những căn cứ trên có thể hiểu hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự, trong đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 116 BLDS 2015 quy định về giao dịch dân sự như sau:

“Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Do đó hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là giao dịch dân sự. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tương tự điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại khoản 1 Điều 117 BLDS 2015, bao gồm:

“Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.

3. Đối với quan điểm về việc giải quyết vụ án trong bài viết

3.1. Về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, xét lỗi và nghĩa vụ các bên

Tôi hoàn toàn đồng ý với quan điểm thứ hai nêu ra, cụ thể:

Giữa ông C và bà C đã lập và ký 01 (một) “Giấy biên nhận tiền đặt cọc sang nhượng đất” đề ngày 09/3/2019 (âm lịch), tuy về hình thức của giấy biên nhận này không phải là Hợp đồng đặt cọc nhưng nội dung của Giấy biên nhận thể hiện việc các bên giao kết đặt cọc để đảm bảo cho việc bà A chuyển nhượng cho ông C quyền sử dụng thửa đất số 11 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà A (nguồn gốc thửa đất này trước đây là của gia đình ông C chuyển nhượng cho bà A vào năm 2017). Do đó, Giấy biên nhận nêu trên chính là “Hợp đồng đặt cọc” theo quy định của pháp luật.

Sau khi ký giấy đặt cọc, ông C mới giao cho bà A 600.000.000 đồng, số tiền 400.000.000 đồng đặt cọc còn lại ông C trình bày do mẹ bà A hứa trả cho môi giới là mẹ ông C nếu ông C và bà A ký hợp đồng chuyển nhượng đất nên ông C giữ lại. Ông C đã giao cho bà A số tiền 600.000.000 đồng, bà A không ý kiến gì đối với số tiền 400.000.000 đồng, ông A giữ lại nên có thể hiểu bà A thống nhất với nội dung ông C trình bày. Hai bên đã ký và nhận tiền đầy đủ nên Hợp đồng đặt cọc giữa bà A và ông C là hợp pháp, có hiệu lực pháp luật và có giá trị ràng buộc các bên.

Theo nội dung vụ án thể hiện: khi ông C đến xem đất thì phát hiện ranh đất chuyển nhượng lẫn ranh đất liền kề lấn sang thửa đất số 11, bản đồ địa chính mới có sự sai lệch về diện tích nên ông C yêu cầu bà A mời cơ quan chuyên môn cắm mốc ranh chính xác, đo vẽ lại đất và điều chỉnh sổ đỏ cho phù hợp với thực tế đất chuyển nhượng rồi mới ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại “Giấy biên nhận tiền đặt cọc sang nhượng đất” nêu trên, mẹ ông C đã ghi nội dung “gia hạn khi chỉnh sửa sổ đỏ xong thì bên mua phải ra công chứng liền cho chủ đất. Hai bên thống nhất đồng ý nếu ai sai trái phải chịu mọi trách nhiệm trước pháp luật”, tuy nội dung trên là do mẹ ông C ghi nhưng bà A thừa nhận có ký bên dưới, thời gian ký trước ngày đến hạn cuối cùng của giao tiền, đồng thời vào ngày 11/6/2019, bà A ký hợp đồng với Công ty đo đạc, Công ty đo đạc đến cắm mốc đã xác định có sự sai lệch về ranh giới và diện tích chênh lệch giảm so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như vậy bà A thống nhất theo yêu cầu ông C và đồng ý nội dung ghi thêm tại phụ lục hợp đồng. Tuy nhiên, sau đó bà A không thực hiện việc đăng ký biến động chỉnh sửa diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi hết hạn ký kết hợp đồng chuyển nhượng và trả tiền chuyển nhượng đất như đã cam kết là ngày 09/5/2019 âm lịch, bà A vẫn chưa thực hiện việc chỉnh lý theo thỏa thuận; ngày 17/7/2020, bà A ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất này cho người khác là không đúng quy định của pháp luật.

Như vậy có thể thấy, bà A đã vi phạm các thỏa thuận với ông C tại hợp đồng đặt cọc đã ký, việc hai bên không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn thỏa thuận ngày 09/5/2019 là do lỗi của bà A nên cần tuyên buộc bà A phải trả lại tiền nhận cọc là 600.000.000 đồng cho ông C và chịu phạt cọc theo thỏa thuận.

3.2. Về nghĩa vụ trả tiền cọc và phạt cọc

Tôi thống nhất với quan điểm thứ hai về việc bà A là người có lỗi và phát chịu trách nhiệm phạt cọc. Tuy nhiên tại quan điểm này đã tính chưa đúng đối với số tiền bà A phải thanh toán cho ông A, cụ thể:

Theo quy định khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 quy định về đặt cọc như sau:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Theo đó trong trường hợp bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ thì bên đặt cọc sẽ được nhận lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc nếu các bên không có thỏa thuận khác.

Trong vụ án này, hai bên thỏa thuận “Bên mua đổi ý mất tiền đặt cọc; bên bán đổi ý thì phải đền gấp 3 lần số tiền đặt cọc”; thuộc trường hợp có thỏa thuận khác được quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015. Ở đây, ông C đã đặt cọc số tiền 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng) nên theo quy định trên bà A phải trả lại cho ông C số tiền đã nhận cọc là 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng), đồng thời do bà A vi phạm hợp đồng nên nên bà A phải đền gấp 3 lần số tiền ông C đã đặt cọc, tương ứng là 600.000.000 đồng x 3 = 1.800.000.000 đồng. Tổng cộng số tiền mà bà A phải thanh toán cho ông C là: 600.000.000 đồng tiền cọc + 1.800.000.000 đồng phạt cọc = 2.400.000.000 đồng.

Quan điểm thứ hai cho rằng bà A thanh toán cho ông C số tiền 1.800.000.000 đồng, trong đó 600.000.000 đồng là tiền cọc và 1.200.000.000 đồng là tiền phạt cọc là chưa đúng theo quy định của pháp luật.

Trên đây là quan điểm của cá nhân tôi, rất mong có thêm nhiều ý kiến của các đồng nghiệp để việc áp dụng pháp luật được thống nhất.

NGUYỄN VÕ THU THỦY (TAND thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa)

Ảnh minh hoạ.