Bất cập của thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng và các giải pháp

Khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan”.

Điều 189 BLDS năm 2015: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”.

Điều 317 BLDS năm 2015: “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”. 

Như vậy, có thể hiểu thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là việc một bên có QSDĐ (gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp mà không phải chuyển giao QSDĐ cho bên nhận thế chấp. 

1. Những bất cập về hồ sơ thẩm định tài sản thế chấp

Thẩm định tài sản thế chấp QSDĐ là một thủ tục bắt buộc khi xây dựng hồ sơ thế chấp, là cơ sở để ngân hàng quyết định chấp nhận cấp hạn mức tín dụng cho khoản vay và hạn chế được rủi ro, nợ xấu tín dụng trước khi cho vay. Mục đích thẩm định tài sản thế chấp là QSDĐ nhằm xác định được giá trị thị trường tại thời điểm vay vốn của tài sản thẩm định, xác định pháp lý tài sản: Diện tích, hình dạng thửa đất (sổ đỏ, sổ hồng) có đúng với thực tế không; ai có quyền sử dụng giúp khách hàng và ngân hàng nhìn nhận đúng hơn về giá trị tài sản thế chấp.
Việc thẩm định tài sản thế chấp đòi hỏi sự chặt chẽ, khách quan và tuân thủ quy định của pháp luật. Tuy nhiên, hiện nay vẫn có nhiều ngân hàng thương mại thực hiện việc thẩm định không rõ ràng, không đầy đủ, thẩm định sai tài sản, nhiều trường hợp hồ sơ thế chấp khác xa so với thực tế; nhiều cán bộ tín dụng chỉ thẩm định tài sản thế chấp qua loa bằng việc thẩm định hồ sơ trên giấy sau đó liền xét duyệt hồ sơ cho vay mà không chủ động tiến hành thẩm định tài sản trên thực địa, dẫn đến ngân hàng sẽ không nắm được đầy đủ các thông tin về tài sản thế chấp, không biết những ai là người sống trên đất, chủ sử dụng đất gồm những ai dẫn đến việc ngân hàng không thể thông báo cho những người liên quan đến QSDĐ biết tài sản đang được mang đi thế chấp dẫn đến phát sinh tranh chấp giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp và những cá nhân, tổ chức có liên quan. Từ đó gây ra nhiều rủi ro cho tài sản được bảo đảm, không ít trường hợp đang mắc phải tình trạng bên thế chấp không trả được nợ nhưng ngân hàng cũng không thể tiến hành xử lý tài sản bảo đảm do vướng mắc tranh chấp về QSDĐ với những người khác đang sinh sống trên đất hoặc các chủ sử dụng đất còn lại.

Mặt khác, việc xác định giá trị tài sản bảo đảm để vay vốn cũng còn gặp nhiều vướng mắc. Quá trình định giá tài sản thế chấp hiện nay thường chỉ được thực hiện giữa ngân hàng và người thế chấp mà không có sự tham vấn ý kiến, đánh giá về giá trị QSDĐ từ cơ quan nhà nước hoặc có chăng có thuê tổ chức thẩm định giá độc lập đánh giá nhưng không khách quan nên đã trở thành kẽ hở cho các đối tượng xấu lợi dụng để nâng khống giá trị tài sản bảo đảm, bởi lẽ mức tiền Ngân hàng cho vay phụ thuộc vào giá trị từng tài sản và mục đích vay vốn. Dẫn đến nhiều trường hợp hồ sơ vay vốn có giá trị vượt gấp nhiều lần giá trị thực tế của tài sản. Từ đó, gây ra tình trạng khi thanh lý tài sản thế chấp để thu hồi vốn thì thường chỉ thu về được giá trị nhỏ so với khoản tiền đã cho vay.

2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật
Thứ nhất, pháp luật nên có sự thống nhất, đồng bộ trong việc điều chỉnh chỉnh quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ, đặc biệt trình tự thẩm định tài sản trong giao dịch thế chấp QSDĐ nói riêng và đăng ký bảo đảm nói chung; do trong hiện tại, hệ thống pháp luật Việt Nam điều chỉnh hợp đồng thế chấp QSDĐ được quy định trong nhiều văn bản khác nhau như BLDS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng, Luật Hôn nhân và gia đình, BLTTDS, Luật Thi hành án dân sự… và các văn bản hướng dẫn thi hành khiến cho việc nắm bắt, theo dõi, tuân thủ pháp luật còn gặp nhiều khó khăn. Hơn nữa, các văn bản văn bản hướng dẫn còn có sự chồng chéo, không nhất quán, dẫn đến các ngân hàng thương mại không áp dụng thống nhất.

Thứ hai, để tránh những tranh chấp hay những vướng mắc trong quá trình thi hành án khi xảy ra tranh chấp các tổ chức tín dụng (ngân hàng thương mại) cần tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ, hạn chế, ngăn chặn các hành vi làm giả hồ sơ tài liệu, nâng khống giá trị đất. Các đơn vị thẩm định tư nhân độc lập cần nâng cao trách nhiệm và chuyên môn. Phải có ý thức tuân thủ quy định pháp luật, tôn trọng sự thật khách quan, tránh việc móc nối, câu kết để thực hiện việc đánh giá tài sản thế chấp không đúng giá trị thực tế trên thị trường.

Thứ ba, tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết”. Đây là một quy định mới rất phù hợp với tính cấp thiết hiện nay. Nhưng đến giờ vẫn chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết để xác định thế nào là đất “có tranh chấp”. Do vậy, cơ quan quản lý nhà nước có thể cân nhắc việc ban hành hướng dẫn cách thức xác định các loại đất/tài sản trên đất thuộc diện “có tranh chấp” theo quy định này.

NGUYỄN THỊ CHI (TAND thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị)

Ảnh minh hoạ - Nguồn: Internet.