Cần áp dụng Án lệ 03 để công nhận một phần quyền sử dụng đất tranh chấp cho người con

13/07/2023 08:30  
Chia sẻ
Trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng, nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì... thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất.

1. Nội dung vụ án

Cụ O (chết tháng 01/2020) và cụ N (chết tháng 4/2020) sống chung từ năm 1958, không đăng ký kết hôn; hai cụ có 6 người con chung. Phần diện tích đất 10.000m2, thửa đất số 09 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) năm 1994 mang tên cụ N có nguồn gốc do vợ chồng cụ O và cụ N khai phá từ năm 1973. Ngày 13/5/2000 cụ N và cụ O chuyển quyền sử dụng đất cho con ruột là bà C diện tích đất 660m2 (lý do chuyển nhượng: cha mẹ cho con), chuyển quyền sử dụng đất một phần diện tích từ thửa đất số 09. Ngày 22, 23/12/2000 cụ N có Đơn xin cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất 96 diện tích 1.362m2, thửa đất 134 diện tích 6.558m2, thửa đất 150 diện tích 1.562m2. Năm 2008 cụ N được cấp đổi 03 GCNQSDĐ, cụ thể: (i) thửa đất 96 diện tích 1.362m2, (ii) thửa đất 134 diện tích 6.558m2, (iii) thửa đất 150 diện tích 1.562m2.

Ngày 08/8/2011, cụ N lập Hợp đồng tặng cho con trai là ông D quyền sử dụng đất theo 03 GCNQSDĐ nêu trên, được Phòng Công chứng chứng nhận ngày 22/8/2011. Tại hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này, cụ N và ông D đã điểm chỉ vào từng trang, bên dưới mục Bên A ( bên tặng cho) và bên B (bên được tặng cho) của hợp đồng. Đồng thời, cụ N cũng đã chuyển nhượng cho ông I diện tích đất 600m2 (330m2 thửa 96 và 270m2 thửa 134). Sau khi trừ phần chuyển nhượng cho ông I (600m2), phần diện tích đất còn lại là 8.882m2. Ngày 06/9/2011 ông D có Đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ diện tích 8.882m2. Ngày 08/8/2017 ông D được cấp GCN QSDĐ diện tích 9.227,8m2 (tăng 345,8m2 so với diện tích đất xin cấp do hiện trạng sử dụng đất sau khi đo đạc diện tích đất tăng) thuộc thửa đất 141, tờ bản đồ 27.

Năm 1994, năm 2008 và năm 2011 UBND huyện cấp GCNQSDĐ mang tên cụ N, sau đó cụ N lập hợp đồng tặng cho, hợp đồng chuyển nhượng nhưng cụ O và các con không ai có ý kiến hay tranh chấp.

Nguyên đơn là bà C (con cụ O và cụ N) cho rằng phần đất tranh chấp là tài sản chung của cụ O và cụ N nên việc cụ N định đoạt tặng cho phần đất này cho ông D - bị đơn là không đúng quy định của pháp luật. Đồng thời, thời điểm tặng cho đất cụ N không còn minh mẫn (bà C không cung cấp được chứng cứ chứng minh thời điểm lập hợp đồng tặng cho cụ N mất năng lực hoặc hạn chế năng lực hành vi) và anh em trong gia đình không biết việc tặng cho. Thời điểm ký hợp đồng tặng cho, trên đất có ngôi nhà của cụ O cụ N và hàng rào của bà C nhưng không được thể hiện trong hợp đồng tặng cho. Do đó, bà C khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa cụ N với ông D và yêu cầu hủy các GCNQSDĐ cấp cho ông D.

Bị đơn ông D cho rằng toàn bộ đất tranh chấp cụ N đứng tên GCNQSDĐ hợp pháp nên cụ có quyền tặng cho ông, ông đã xây nhà và canh tác trồng cây lâu năm trên đất từ lúc được tặng cho đến nay. Từ trước đến ngày cha mẹ mất, cha mẹ ông sống chung với ông và đều do ông chăm sóc. Mẹ ông đứng tên GCNQSDĐ và tặng cho đất cho ông năm 2011 cha ông biết nhưng không có ý kiến gì, anh chị em của ông cũng không ai có ý kiến gì.

Phòng Công chứng số 3 trình bày cụ N, ông D tuy không biết chữ nhưng vẫn còn minh mẫn, sáng suốt nên không yêu cầu có người làm chứng, việc công chứng là đúng quy định của pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 87/2020/DS-ST ngày 16/11/2020, Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh T quyết định: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà C về yêu cầu hủy Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 08/8/2011, được công chứng tại Phòng công chứng giữa cụ N và ông D đối với diện tích đất 8.882m2 từ 03 GCNQSDĐ do cụ N đứng tên và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông D đứng tên ngày 08/8/2017 đối với diện tích đất 8.882m2 thửa số 141, tờ bản đồ số 27.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 75/2021/DS-PT ngày 08/4/2021, Tòa án nhân dân tỉnh T đã sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm, chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà C đối với ông D: Tuyên bố Hợp đồng tặng cho QSDĐ ngày 08/8/20211 được công chứng tại Phòng công chứng giữa cụ N và ông D vô hiệu. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Diện tích đất tại thửa 141, tờ bản đồ 27 do ông D đứng tên GCNQSDĐ là tài sản chung của cụ O, cụ N. Kiến nghị Sở TNMT căn cứ vào quyết định của bản án này điều chỉnh lại GCNQSDĐ đúng tên người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Quan điểm đối với vụ án

Cụ O và cụ N không đăng ký kết hôn nhưng sống chung với nhau từ năm 1958, có 6 người con chung. Như vậy, cụ O và cụ N sống chung với nhau từ trước ngày 03/01/1987 nên căn cứ điểm a khoản 3 Nghị quyết 35/2000/QH  ngày 09/6/2000 của Quốc hội thì công nhận hôn nhân thực tế giữa cụ O và cụ N. Tại Điều 15 Luật Hôn nhân gia đình năm 1959 quy định: “Vợ và chồng đều có quyền sở hữu, hưởng thụ và sử dụng ngang nhau đối với tài sản có trước và sau khi cưới” (Ngày 25/3/1977, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị quyết số 76-CP về việc hướng dẫn thi hành và xây dựng pháp luật thống nhất cả nước: Luật Hôn nhân và Gia đình năm 1959 có hiệu lực ở miền Nam (kể từ ngày 25-3-1977)). Do đó, có căn cứ xác định diện tích đất 10.000m2 là tài sản chung của vợ chồng cụ O cụ N.

* Về Hợp đồng tặng cho giữa cụ N và ông D

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cụ N và ông D lập ngày 8/8/2011, công chứng ngày 22/8/2011. Tại hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này, cụ N và ông D đã điểm chỉ vào từng trang, bên dưới mục Bên A ( bên tặng cho) và bên B (bên được tặng cho) của hợp đồng. Phòng Công chứng trình bày cụ N, ông D tuy không biết chữ nhưng vẫn còn minh mẫn, sáng suốt nên không yêu cầu có người làm chứng, việc công chứng là đúng quy định của pháp luật.

Thấy rằng, tại khoản 1 Điều 9 Luật Công chứng năm 2006 quy định: “Trong trường hợp pháp luật quy định việc công chứng phải có người làm chứng hoặc trong trường hợp pháp luật không quy định việc công chứng phải có người làm chứng nhưng người yêu cầu công chứng không đọc được hoặc không nghe được hoặc không ký và không điểm chỉ được thì phải có người làm chứng”. Căn cứ quy định nêu trên thì cụ N và ông D không biết chữ nên khi công chứng phải có người làm chứng. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng tặng cho phù hợp quy định của pháp luật là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm nhận định khi công chứng hợp đồng tặng cho không mời người làm chứng là vi phạm Luật Công chứng năm 2006 là có căn cứ.

* Về việc xem xét áp dụng Án lệ 03/2016

Thời điểm ký hợp đồng tặng cho, trên đất có ngôi nhà của cụ O cụ N và hàng rào của bà C nhưng không được thể hiện trong hợp đồng tặng cho giữ cụ O và ông D. Đồng thời, đối với phần diện tích công trình xây dựng của gia đình ông D trên thửa đất cụ thể là bao nhiêu thì không được xác định.

Án lệ 03/2016 có nội dung: Trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng, nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất.

Từ khi được tặng cho đất, gia đình ông D trực tiếp quản lý, sử dụng phần đất được tặng cho, kê khai đăng ký và được cấp GCNQSDĐ nhưng không có khiếu nại hay tranh chấp nào. Như vậy, phần đất tranh chấp có nguồn gốc đất của cụ O và cụ N để cho ông D sử dụng, khi vợ chồng ông D xây nhà, công trình phụ trên một phần thửa đất này và sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định nhưng cụ O cụ N và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì. Thời điểm ông D kê khai, được cấp GCNQSDĐ cụ O và cụ N đều còn sống và biết việc này.

Mặc dù, Tòa án cấp phúc thẩm tuyên Hợp đồng tặng cho vô hiệu là có căn cứ. Tuy nhiên, căn cứ tinh thần Án lệ 03 thì cần công nhận cho ông D phần diện tích đất vợ chồng ông đã xây nhà ở, công trình kiên cố. Do đó, trong vụ án này cần xác định cụ thể diện tích các công trình xây dựng của gia đình ông D trên phần đất tranh chấp là bao nhiêu thì cần công nhận diện tích đất này ông D được tặng cho; phần diện tích còn lại được xác định là tài sản chung của các thừa kế của cụ O và cụ N. Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện hủy hợp đồng tặng cho là không đúng, Tòa án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng vô hiệu toàn bộ là chưa đánh giá đúng và toàn diện các tài liệu, chứng cứ, tình tiết của vụ án, từ đó dẫn đến không đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông D.

Trên đây là các quan điểm về vụ án, tác giả rất mong nhận được sự trao đổi của bạn đọc.

 

Khu dân cư ngoại thành Quy Nhơn, Bình Định - Ảnh: Thái Vũ

Luật gia CHU THANH TÙNG