Chung cư cao cấp Hiyori – Có hay không việc chiếm dụng diện tích sở hữu chung để kinh doanh nhà trẻ?

Theo hồ sơ thiết kế công trình được phê duyệt và hồ sơ hoàn công công trình (chủ đầu tư lập) thì toàn bộ mặt bằng tầng 2 của Tòa nhà Hiyori thuộc sở hữu chung gồm: 2 sân chơi, 1 nhà trẻ, 1 phòng sinh hoạt cộng đồng, 1 phòng tập thể dục và 1 hồ nước. Trong hợp đồng mua bán căn hộ (Phụ lục 1. Thông tin căn hộ) cũng ghi rõ “Phần sở hữu chung thuộc Tầng 2: Phục vụ cho hoạt động vui chơi giải trí, nâng cao sức khỏe, sinh hoạt công cộng của các chủ sở hữu, người sử dụng của tòa nhà”.

 

Biển tên trường mầm non đặt trước Tòa nhà Hiyori

Tuy nhiên, sau khi hoàn thành xây dựng công trình, bàn giao căn hộ cho cư dân, chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier Đà Nẵng đã chiếm dụng 1 sân chơi có diện tích 350,9m² liền kề phòng nhà trẻ để mở rộng thành trường mầm non, phục vụ hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư. Theo các cư dân: Việc làm này của chủ đầu tư thuộc các hành vi bị nghiêm cấm, quy định tại khoản 5 và 6 Điều 6 quy định các hành vi bị nghiêm cấm Luật Nhà ở 2014. Đó là: “Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng”.

Đồng thời, việc sử dụng diện tích chung để mở rộng nhà trẻ cũng vi phạm nghiêm trọng quyền lợi của người mua nhà theo cam kết của chủ đầu tư tại Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký.

 

Phần nhà trẻ, cư dân cho rằng đã sử dụng sân chơi chung để mở rộng

Sai phạm này đã được các cơ quan chức năng quan tâm, có ý kiến rõ ràng.

Công văn số 3042/SXD-CPXD ngày 06/5/2024 của Sở Xây dựng TP Đà Nẵng về đề nghị điều chỉnh công năng công trình để mở rộng nhà trẻ nêu trên của chủ đầu tư đã nêu rõ: “Như vậy, Hồ sơ thiết kế điều chỉnh thay đổi công năng nêu trên thuộc đối tượng phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và thẩm quyền thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh thuộc cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ Xây dựng”.

Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cũng đặc biệt lưu ý, ghi rõ trong văn bản: “Việc điều chỉnh thiết kế công trình chung cư có thể sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các đối tác, khách hàng và các chủ sở hữu căn hộ chung cư tại dự án. Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ đề nghị thẩm định, cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh, Sở xây dựng yêu cầu chủ đầu tư phải tổ chức lấy ý kiến thống nhất về nội dung điều chỉnh công năng nêu trên của tất cả các đối tác, khách hàng và các chủ sở hữu căn hộ chung cư tại dự án để tránh tranh chấp và khiếu kiện về sau.”

Hướng dẫn và lưu ý nêu trên không được chủ đầu tư thực hiện.

Trước đó, căn cứ kết quả kiểm tra an toàn về phòng cháy chữa cháy và hồ sơ pháp lý của dự án, Phòng Cảnh sát PCCC và CNCH - Công an TP Đà Nẵng đã có văn bản số 144/PCCC&CNCH-CTPC ngày 02/02/2024 yêu cầu Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier Đà Nẵng trả lại nguyên trạng mặt bằng bố trí công năng theo thiết kế đã được thẩm duyệt về PCCC, cụ thể là trả lại phần diện tích sân chơi đang tận dụng làm nhà trẻ. Văn bản yêu cầu Công ty thực hiện xong trước ngày 28/2/2024, nhưng cho đến nay mọi chuyện vẫn chưa có gì thay đổi.

Yếu tố bất ngờ là chủ đầu tư đưa ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất DC890531 do Sở Tài nguyên và Môi trường TP Đà Nẵng cấp ngày 22/11/2021, số vào sổ CT65118. Trong đó ghi nhà trẻ diện tích 305,9m² thuộc sở hữu riêng của Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier Đà Nẵng. Đây là cơ sở để chủ đầu tư khẳng định quyền sử dụng đối với phần diện tích sân chơi kể trên.

Các cư dân bày tỏ: “Chúng tôi rất băn khoăn không hiểu đây là tài liệu thật hay giả. Nếu là thật thì dựa vào căn cứ pháp lý nào mà Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận này?”.

Do đó, các cư dân kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

-Yêu cầu chủ đầu tư - Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier Đà Nẵng hoàn trả ngay diện tích đang chiếm dụng làm nhà trẻ cho cộng đồng làm sân chơi đúng công năng theo thiết kế đã được phê duyệt và theo đúng cam kết trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký.

-Làm rõ tài liệu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nêu trên là thật hay giả. Trường hợp nếu là tài liệu thật thì cần xem xét trách nhiệm của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Đà Nẵng trong việc cấp sổ chưa đủ điều kiện, cấp sổ khi không có bất kỳ sự điều chỉnh nào về pháp lý dự án, thiết kế xây dựng và hoàn công, nghiệm thu công trình.

**

Trong vụ việc này, thẩm quyền giải quyết thuộc UBND TP Đà Nẵng.

Chúng tôi cho rằng, chung cư đáp ứng nhu cầu rất lớn về nhà ở cho xã hội nhưng cũng thường phát sinh vấn đề tranh chấp quyền sở hữu chung cư. Đây là một thực trạng chung, nếu không được giải quyết dứt điểm sẽ tạo ra những mâu thuẫn kéo dài  ảnh hưởng đến cuộc sống của các cư dân nói riêng, cho môi trường văn hóa xã hội và kinh doanh địa ốc tại địa phương nói chung.

NHÓM PV