Hoàn thiện pháp luật về lấn biển tại Việt Nam

Lấn biển là xu hướng tất yếu của nhiều quốc gia nhằm mở rộng quỹ đất và đáp ứng nhu cầu phát triển. Tại Việt Nam, các dự án lấn biển đang gia tăng, góp phần phát triển đô thị, công nghiệp và du lịch ven biển. Tuy nhiên, hoạt động này cũng đặt ra nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, bảo vệ môi trường và quản lý tài nguyên biển. Luật Đất đai 2024 đã có những điều chỉnh quan trọng về lấn biển, nhưng vẫn còn nhiều khoảng trống pháp lý, đặc biệt là sự thiếu đồng bộ giữa các quy định về đất đai, tài nguyên biển và môi trường. Những bất cập này có thể dẫn đến rủi ro trong thực thi pháp luật và ảnh hưởng đến tính bền vững của các dự án lấn biển. Do đó, việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về lấn biển tại Việt Nam và đề xuất giải pháp hoàn thiện là cần thiết nhằm hướng tới một khung pháp lý chặt chẽ, minh bạch và hiệu quả hơn.

1. Khái quát về lấn biển và đất lấn biển

Lấn biển là quá trình mở rộng diện tích đất liền bằng cách chiếm dụng không gian biển thông qua các hoạt động nhân tạo. Theo từ điển tiếng Việt, từ “lấn” có nghĩa là mở rộng phạm vi, chiếm sang phạm vi khác1. Từ đó, có thể hiểu lấn biển là việc mở rộng đất liền bằng cách chiếm lấy diện tích biển. Trong quá trình này, người ta sử dụng các biện pháp kỹ thuật như đắp đất, cát hoặc các vật liệu nhân tạo lên bề mặt biển nhằm biến một phần biển thành đất liền. Các công trình kỹ thuật như đê bao chắn sóng và hệ thống thoát nước được xây dựng để kiểm soát biển và tạo ra quỹ đất mới, phục vụ các mục tiêu phát triển như xây dựng đô thị, phát triển công nghiệp hoặc du lịch ven biển.

Đất lấn biển là thuật ngữ dùng để chỉ các khu vực đất mới được tạo ra từ biển hoặc vùng nước ven biển nhờ vào việc áp dụng các biện pháp kỹ thuật hiện đại. Những khu vực đất này được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như xây dựng hạ tầng đô thị, phát triển khu công nghiệp, hoặc các khu du lịch ven biển. Đất lấn biển có các đặc điểm chính như sau:

(i) Hình thành từ hoạt động nhân tạo: Đất lấn biển được tạo ra bởi sự can thiệp kỹ thuật của con người thông qua các biện pháp như san lấp, xây dựng đê bao, chắn sóng nhằm biến một phần diện tích biển thành đất liền.

(ii) Vị trí địa lý đặc thù: Đất lấn biển thường xuất hiện tại các khu vực ven biển, nơi mà đường mép nước biển thấp nhất trung bình nhiều năm là yếu tố phân định ranh giới giữa đất liền và biển.

(iii) Phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội: Đất lấn biển chủ yếu được sử dụng cho các dự án phát triển đô thị, khu công nghiệp, du lịch, hoặc các công trình hạ tầng quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất liền ngày càng hạn hẹp.

Dưới góc độ pháp lý, khái niệm đất lấn biển chưa được định nghĩa một cách cụ thể trong một văn bản pháp lý nào tại Việt Nam. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2024, lấn biển được định nghĩa là “việc mở rộng diện tích đất trong phạm vi từ đường mép nước biển thấp nhất trung bình trong nhiều năm về phía biển thuộc vùng biển Việt Nam”2. Dựa trên định nghĩa này, đất lấn biển có thể được hiểu là phần đất hình thành sau hoạt động lấn biển và thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước có quyền quản lý và cấp quyền sử dụng đất này cho tổ chức, cá nhân thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Điểm quan trọng cần lưu ý là đất lấn biển khác với đất bãi bồi ven biển. Đất bãi bồi ven biển được hình thành tự nhiên qua quá trình bồi đắp phù sa do tác động của dòng chảy sông và sóng biển, trong khi đất lấn biển được hình thành thông qua các biện pháp kỹ thuật nhân tạo. Điều này dẫn đến sự khác biệt về tính pháp lý và mục đích sử dụng: đất bãi bồi ven biển thường thuộc sự quản lý của pháp luật về đất đai tự nhiên và bảo vệ môi trường, còn đất lấn biển chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai và các quy định liên quan đến quản lý, khai thác đất từ biển. Pháp luật Việt Nam hiện có các quy định liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất bãi bồi ven sông, ven biển.

2. Thực trạng pháp luật Việt Nam lấn biển

Thứ nhất, quy định về định nghĩa “lấn biển” và “đất lấn biển”

Định nghĩa pháp lý về “lấn biển” được quy định tại khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2024 phản ánh quy trình sử dụng các giải pháp kỹ thuật để mở rộng diện tích đất liền từ biển. Tuy nhiên, định nghĩa này chỉ tập trung vào hành động lấn biển mà chưa đưa ra một khái niệm cụ thể về “đất lấn biển”, tức phần đất mới được tạo ra sau khi hoàn thành quá trình lấn biển. Việc thiếu một định nghĩa rõ ràng về đất lấn biển có thể dẫn đến khó khăn trong quá trình áp dụng và quản lý, đặc biệt là khi phân loại và xác định quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ hoạt động lấn biển.

Khi so sánh với quy định tại khoản 3 Điều 23 Luật Tài nguyên, Môi trường Biển và Hải đảo 2015, có thể thấy một sự khác biệt đáng kể. Luật Tài nguyên, Môi trường Biển và Hải đảo quy định rằng chiều rộng hành lang bảo vệ bờ biển được tính từ đường mực nước triều cao trung bình nhiều năm về phía đất liền hoặc về phía trong đảo. Hành vi lấn biển trong phạm vi hành lang bảo vệ bờ biển bị hạn chế theo quy định của luật này. Sự khác biệt trong cách xác định ranh giới giữa “đường mép nước biển thấp nhất” (theo Luật Đất đai 2024) và “đường mực nước triều cao” (theo Luật Tài nguyên, Môi trường Biển và Hải đảo) có thể tạo ra sự mâu thuẫn trong việc áp dụng pháp luật, đặc biệt là khi khu vực lấn biển có khả năng nằm trong hành lang bảo vệ bờ biển. Điều này dẫn đến xung đột về quyền khai thác và sử dụng đất, đòi hỏi cần có sự đồng bộ hóa giữa các quy định trong Luật Đất đai và Luật Tài nguyên, Môi trường Biển và Hải đảo để tránh chồng chéo và mâu thuẫn trong quản lý.

Thứ hai, quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xác định khu vực lấn biển

Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đã đặt ra các quy định rõ ràng và chi tiết về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xác định khu vực lấn biển, nhằm đảm bảo sự đồng bộ trong quản lý tài nguyên đất và biển. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện phải tích hợp nội dung xác định ranh giới, diện tích và vị trí cụ thể của khu vực lấn biển. Điều này không chỉ giúp việc quy hoạch lấn biển trở nên minh bạch và khoa học hơn mà còn góp phần tránh xung đột với các quy hoạch liên quan như xây dựng, giao thông, và phát triển đô thị.

Điều 65 và Điều 66 của Luật Đất đai 2024 quy định, quy hoạch sử dụng đất phải xác định rõ diện tích và vị trí của các khu vực lấn biển nhằm sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp. Đồng thời, khu vực lấn biển phải tuân thủ theo quy hoạch tổng thể của địa phương, đảm bảo tính nhất quán trong việc phát triển hạ tầng và kinh tế - xã hội. Quy định này tạo điều kiện để việc lấn biển không bị tách rời khỏi các chiến lược phát triển dài hạn, và các dự án lấn biển được triển khai một cách hợp lý, tránh sự lãng phí nguồn lực và xung đột về sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại các khu vực lấn biển phải được đo đạc và quản lý chính xác thông qua các công cụ pháp lý hiện đại như hệ thống bản đồ và tọa độ địa lý. Hơn nữa, các dự án lấn biển phải được tích hợp vào các quy hoạch tổng thể của tỉnh, huyện, bao gồm cả quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và quy hoạch giao thông, nhằm đảm bảo sự đồng bộ trong phát triển hạ tầng và hạn chế những mâu thuẫn phát sinh từ việc chồng chéo giữa các quy hoạch khác nhau.

So sánh với các quy định trước đó tại Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP đã bổ sung các quy tắc chi tiết, yêu cầu việc quy hoạch phải dựa trên các nguyên tắc phát triển bền vững, đảm bảo bảo vệ môi trường, và cân đối lợi ích giữa các bên liên quan, bao gồm nhà đầu tư, cộng đồng và Nhà nước.

Thứ ba, quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư và thực hiện dự án lấn biển

Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP đã thiết lập khung pháp lý cụ thể về quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư và triển khai các dự án lấn biển, đảm bảo việc thực hiện dự án phải tuân thủ các nguyên tắc về quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, và phát triển bền vững. Điều 190 Luật Đất đai 2024 quy định rõ rằng các hoạt động lấn biển chỉ được thực hiện khi có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ, đặc biệt đối với các khu vực nhạy cảm như vùng bảo tồn thiên nhiên, khu vực quốc phòng và các khu vực có giá trị về văn hóa, lịch sử.

Quy trình này đòi hỏi dự án lấn biển phải được lập thành dự án đầu tư độc lập hoặc hạng mục của dự án đầu tư lớn theo quy định của pháp luật, và nhà đầu tư cần tuân thủ các điều kiện khắt khe liên quan đến đánh giá tác động môi trường, quy hoạch và bảo vệ tài nguyên biển. Nghị định số 102/2024/NĐ-CP bổ sung chi tiết các bước cần thiết để triển khai dự án, bao gồm việc lập báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng, thi công và nghiệm thu công trình lấn biển. Tất cả các bước này đều phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng và tài nguyên môi trường.

Ngoài ra, một điểm đáng chú ý trong quy định mới là việc giao khu vực biển và đất đai để thực hiện dự án lấn biển phải được tiến hành đồng thời, giúp đảm bảo sự nhất quán trong quá trình triển khai dự án và tránh những chậm trễ do thủ tục hành chính kéo dài. Các quy định cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của công tác nghiệm thu hoàn thành trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiếp tục triển khai các hoạt động khai thác, sử dụng đất lấn biển.

Thứ tư, quy định về thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất, giao khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển

Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã quy định rõ ràng về việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và giao khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển, tạo ra cơ chế pháp lý nhằm thúc đẩy các dự án lấn biển phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Theo khoản 24 Điều 79 Luật Đất đai 2024, nhà nước có quyền thu hồi đất để thực hiện các dự án lấn biển, trong các trường hợp phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đảm bảo phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai, hạ tầng và thực hiện chính sách bảo vệ môi trường, an sinh xã hội.

Quá trình giao đất, cho thuê đất và giao khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển phải đảm bảo tuân thủ các quy định chặt chẽ, bao gồm việc xem xét đến kế hoạch lấn biển đã được phê duyệt. Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định rõ ràng về thời hạn giao khu vực biển cho các tổ chức, cá nhân thực hiện dự án, dựa trên kế hoạch lấn biển của dự án đầu tư. Sau khi hoàn thành hoạt động lấn biển, tổ chức hoặc cá nhân được tiếp tục sử dụng diện tích đất hình thành từ quá trình này, theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều quan trọng là việc giao khu vực biển được tiến hành đồng thời với quá trình giao đất hoặc cho thuê đất để đảm bảo tính liên tục và thống nhất trong việc quản lý quỹ đất ven biển. Khoản 6 Điều 190 Luật Đất đai 2024 nêu rõ rằng các dự án lấn biển sẽ được cấp đất hoặc cho thuê đất sau khi đã được nghiệm thu và đáp ứng các điều kiện tài chính cần thiết. Điều này giúp quản lý tốt hơn việc sử dụng đất sau lấn biển, tránh tình trạng sử dụng không đúng mục đích hoặc không tuân thủ quy hoạch.

So sánh với các quy định trước đây, Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP đã có những bổ sung quan trọng, đặc biệt là việc cụ thể hóa quy trình giao khu vực biển và đất cho các dự án lấn biển. Trước đây, Luật Đất đai 2013 chưa có các quy định rõ ràng về giao khu vực biển, dẫn đến việc quản lý không đồng bộ giữa các cơ quan có thẩm quyền, đồng thời làm chậm trễ trong quá trình triển khai các dự án lấn biển. Việc bổ sung các điều khoản cụ thể trong luật mới đã khắc phục được những điểm yếu này, đảm bảo quá trình giao đất, giao biển diễn ra thuận lợi và minh bạch hơn.

Tuy nhiên, trong quá trình thực thi, một số thách thức vẫn tồn tại, đặc biệt là liên quan đến thời gian và chi phí thực hiện thủ tục. Sự phức tạp trong việc thực hiện đồng thời cả hai thủ tục giao đất và giao khu vực biển có thể làm chậm tiến độ của dự án, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.

Thứ năm, quy định về nghĩa vụ tài chính và xác định tiền sử dụng đất sau khi lấn biển

Việc thực hiện các dự án lấn biển tại Việt Nam không chỉ đòi hỏi sự tuân thủ các quy định về kỹ thuật, môi trường và pháp lý mà còn liên quan mật thiết đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất sau khi lấn biển. Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP đã quy định cụ thể các khoản thu từ ngân sách và dịch vụ công liên quan đến hoạt động này, nhằm đảm bảo việc quản lý, khai thác, sử dụng đất lấn biển một cách minh bạch và hiệu quả.

Khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các khoản thu tài chính từ đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền phạt hành chính, tiền bồi thường thiệt hại, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí quản lý, sử dụng đất đai. Đặc biệt, Điều 154 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung danh mục các dịch vụ công liên quan đến đất đai như cung cấp thông tin đất đai, đo đạc địa chính, và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là bước tiến quan trọng so với Luật Đất đai 2013, khi các quy định về nghĩa vụ tài chính và các dịch vụ công còn rời rạc và thiếu minh bạch.

Một trong những điểm mới đáng chú ý của Nghị định số 102/2024/NĐ-CP là quy định về phương pháp thặng dư để xác định giá đất sau khi lấn biển. Khoản 1 Điều 75 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP yêu cầu việc xác định giá đất phải tính đến tổng chi phí phát triển, bao gồm cả chi phí lấn biển đã được phê duyệt. Quy định này giúp đảm bảo rằng giá trị đất lấn biển được xác định một cách công bằng và phản ánh đúng chi phí thực tế. Đồng thời, khoản 3 của điều luật cũng quy định cách xử lý phần chênh lệch giữa chi phí lấn biển đã quyết toán và chi phí đã được tính trong tổng chi phí phát triển. Nếu chi phí lấn biển đã quyết toán lớn hơn chi phí dự tính, phần chênh lệch này sẽ được tính vào chi phí của dự án, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý tài chính dự án.

So với Luật Đất đai 2013, các quy định mới trong Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP đã giải quyết được nhiều vấn đề tồn đọng liên quan đến nghĩa vụ tài chính và quản lý chi phí lấn biển. Việc đưa ra các quy định cụ thể về phương pháp xác định giá đất và cách xử lý chênh lệch chi phí không chỉ tạo ra tính minh bạch trong quản lý mà còn giúp tránh những tranh chấp pháp lý tiềm ẩn giữa Nhà nước và các nhà đầu tư.

Thứ sáu, quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý sau lấn biển

Quy định hiện hành về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi lấn biển tại Nghị định số 102/2024/NĐ-CP đã tạo ra khung pháp lý cụ thể cho việc quản lý và xác nhận quyền sở hữu đất hình thành từ hoạt động lấn biển. Theo quy định này, việc cấp Giấy chứng nhận được tiến hành theo hai điều kiện chính: (1) hoàn thành nghĩa vụ tài chính và (2) kết quả nghiệm thu hoàn thành hoạt động lấn biển. Quy trình này áp dụng đối với cả diện tích đất lấn biển và đất liền, nhưng điểm khác biệt nằm ở việc nhà đầu tư chỉ được cấp Giấy chứng nhận cho diện tích đất lấn biển sau khi đã được cơ quan chuyên môn chấp thuận kết quả nghiệm thu.

Pháp luật hiện hành quy định rõ việc nghiệm thu hoạt động lấn biển, với sự tham gia của các cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Sau khi nhà đầu tư hoàn thành các bước liên quan đến nghĩa vụ tài chính và có văn bản thông báo nghiệm thu, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ chế này được thực hiện qua hai phương án cấp Giấy chứng nhận, tùy thuộc vào tiến độ hoàn thành công trình lấn biển theo quy hoạch được phê duyệt.

So sánh với quy định trước đó, quy định về cấp Giấy chứng nhận sau lấn biển trong Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP đã hoàn thiện đáng kể so với Luật Đất đai 2013. Trước đây, pháp luật chưa có quy định cụ thể về hoạt động nghiệm thu đất lấn biển cũng như việc cấp Giấy chứng nhận cho diện tích này, dẫn đến những bất cập trong việc quản lý đất đai và tiến độ dự án. Hiện nay, các điều khoản mới đã bổ sung đầy đủ cơ chế nghiệm thu và đảm bảo tính minh bạch trong quá trình quản lý đất hình thành từ hoạt động lấn biển.

Tuy nhiên, vấn đề phức tạp trong việc xác định nghĩa vụ tài chính và quy trình nghiệm thu kéo dài vẫn có thể gây chậm trễ trong việc cấp Giấy chứng nhận, đặc biệt đối với các dự án có quy mô lớn. Sự phức tạp trong việc tính toán chi phí lấn biển và các khoản phí liên quan có thể gây khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư.

3. Một số đề xuất hoàn thiện pháp luật Việt Nam về lấn biển

Thứ nhất, bổ sung định nghĩa và làm rõ phạm vi pháp lý về đất lấn biển

Một trong những vấn đề quan trọng cần hoàn thiện là bổ sung định nghĩa chính thức về “đất lấn biển” trong Luật Đất đai. Hiện nay, Luật Đất đai 2024 mới chỉ định nghĩa “lấn biển”, trong khi đất hình thành sau quá trình này chưa có khái niệm pháp lý rõ ràng. Điều này có thể gây khó khăn trong quản lý và xác định quyền sử dụng đất. Do đó, cần đưa ra một định nghĩa cụ thể, phân biệt rõ giữa đất lấn biển - hình thành do tác động nhân tạo, và đất bãi bồi ven biển - được bồi đắp tự nhiên. Việc phân định này sẽ giúp xây dựng các quy định quản lý phù hợp hơn, tránh tình trạng áp dụng pháp luật không đồng nhất và mâu thuẫn trong thực tiễn.

Bên cạnh đó, cần làm rõ phạm vi vùng biển được phép lấn biển trong Luật Đất đai, đồng thời đảm bảo tính đồng bộ với Luật Tài nguyên, Môi trường Biển và Hải đảo để tránh chồng chéo, đảm bảo quản lý biển và đất lấn biển hiệu quả hơn.

Thứ hai, nâng cao hiệu quả quy hoạch và giám sát sử dụng đất lấn biển

Một trong những giải pháp quan trọng để nâng cao hiệu quả quản lý đất lấn biển là xây dựng quy hoạch tổng thể và chi tiết trên phạm vi toàn quốc. Việc quy hoạch sử dụng đất lấn biển cần được tích hợp với quy hoạch đô thị, giao thông, môi trường và phát triển kinh tế ven biển nhằm đảm bảo tính đồng bộ, tránh tình trạng chồng chéo giữa các quy hoạch. Luật Đất đai 2024 đã có quy định về nội dung quy hoạch đất lấn biển, nhưng cần cụ thể hơn về trình tự, thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch này để đảm bảo tính thực thi cao. Bên cạnh đó, cần có cơ chế rõ ràng về việc công bố thông tin quy hoạch và lấy ý kiến cộng đồng trước khi phê duyệt các dự án lấn biển, nhằm đảm bảo sự đồng thuận và hạn chế xung đột lợi ích giữa nhà đầu tư và người dân địa phương.

Thứ ba, đơn giản hóa thủ tục pháp lý và cải cách hành chính

Hiện nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án lấn biển còn khá phức tạp và có thể kéo dài do yêu cầu phải được Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, đặc biệt với các dự án có quy mô lớn. Điều này làm giảm tính linh hoạt và gây trì hoãn nhiều dự án tiềm năng. Để khắc phục, cần phân cấp thẩm quyền phê duyệt dự án lấn biển, theo đó UBND cấp tỉnh có thể phê duyệt các dự án nhỏ, còn các dự án lớn được xem xét bởi Hội đồng thẩm định cấp trung ương thay vì chờ quyết định của Quốc hội hoặc Thủ tướng. Tích hợp thủ tục giao đất và giao khu vực biển trong cùng một quy trình, giúp giảm bớt các bước trung gian và đẩy nhanh thời gian triển khai dự án. Đơn giản hóa thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi lấn biển, có thể xem xét cơ chế cấp Giấy chứng nhận tạm thời trong khi chờ hoàn tất nghiệm thu.

Thứ tư, hoàn thiện quy định về nghĩa vụ tài chính và quản lý sau lấn biển

Một trong những điểm còn thiếu trong Luật Đất đai 2024 là cơ chế xác định giá đất lấn biển và cách tính nghĩa vụ tài chính sau khi dự án hoàn thành. Hiện nay, phương pháp thặng dư được áp dụng để tính giá đất, nhưng vẫn còn nhiều khoảng trống pháp lý, đặc biệt liên quan đến: (i) Cách xử lý phần chênh lệch giữa chi phí thực tế và chi phí dự kiến khi tính giá đất lấn biển; (ii) Cơ chế miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án phục vụ lợi ích công cộng; (iii) Trách nhiệm tài chính giữa nhà đầu tư và Nhà nước trong các dự án lấn biển theo mô hình đối tác công tư (PPP). Bên cạnh đó, cần tăng cường cơ chế kiểm tra và giám sát việc sử dụng đất lấn biển sau khi được giao. Nhà nước cần có chính sách kiểm soát chặt chẽ để tránh tình trạng đầu cơ, sử dụng sai mục đích hoặc bỏ hoang đất lấn biển, gây lãng phí tài nguyên.

Lấn biển là một hướng đi quan trọng để mở rộng không gian phát triển đô thị, công nghiệp và du lịch ven biển. Tuy nhiên, để đảm bảo hoạt động này diễn ra bền vững và hiệu quả, cần có một khung pháp lý chặt chẽ và đồng bộ. Việc bổ sung định nghĩa về đất lấn biển, cải thiện chính sách đầu tư, nâng cao hiệu quả quy hoạch, đơn giản hóa thủ tục hành chính và hoàn thiện cơ chế tài chính sẽ giúp thúc đẩy các dự án lấn biển phát triển theo hướng minh bạch, công bằng và bền vững. Trong bối cảnh biến đổi khí hậu và áp lực gia tăng đối với tài nguyên đất đai, việc hoàn thiện pháp luật về đất lấn biển không chỉ giúp tận dụng tối đa quỹ đất mới mà còn đảm bảo sự cân bằng giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường. Đây là yếu tố then chốt để Việt Nam phát triển bền vững các vùng ven biển trong tương lai.

LS. DƯƠNG VĂN QUÝ (Công ty Luật TNHH First Counsel)

Tài liệu tham khảo

1. Luật Đất đai năm 2024.

2. Luật Đất đai năm 2013.

3. Luật Tài nguyên, Môi trường Biển và Hải đảo năm 2015.

4. Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

5. Hoàng Phê, Từ điển tiếng Việt, 2021, Nxb. Hồng Đức.

---