Hợp đồng đặt cọc và bán nhà giữa bà A và bà O không vô hiệu

Đầu tiên, xét về thời hiệu khởi kiện của nguyên đơn (bà O): Xác định ngày chủ thể “biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm”. Khái niệm này được đề cập tại khoản 1 Điều 154 BLDS 2015, theo đó thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Ví dụ: Phiên hoà giải được kết thúc bằng việc lập Biên bản hoà giải, các chứng cứ liên quan đến việc thừa nhận nghĩa vụ hoặc công nhận thực hiện một phần nghĩa vụ… Các mốc thời gian được thể hiện thông qua các sự kiện pháp lý đó chính là bằng chứng để chứng minh chủ thể đã biết hoặc buộc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình đã bị xâm phạm hay chưa.

Theo quy định tại Điều 429 BLDS 2015 thì thời hiệu khởi kiện về hợp đồng để Toà án giải quyết tranh chấp là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Đối với vụ án này, vào ngày 15/3/2016 bà A có Đơn xin xem xét tách thửa đối với căn nhà số 123. Ngày 27/6/2016, Ủy ban nhân dân quận có văn bản chấp thuận cho tách thửa theo đơn của bà A. Tuy nhiên sau đó bà A không tiếp tục thực hiện việc tách thửa theo hướng dẫn của Phòng Tài nguyên và Môi trường do bà A và bà O chưa thỏa thuận được về việc tách thửa căn nhà. Ngày 04/11/2016, bà O khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng. Từ những phân tích trên, đây là căn cứ bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện theo quy định tại Điều 157 BLDS 2015, theo đó bà O khởi kiện là có cơ sở, vẫn còn thời hiệu khởi kiện.

Thứ hai, xét về tính hợp pháp của Hợp đồng đặt cọc và bán nhà (sau đây gọi tắt là “Hợp đồng”: Bà A và bà O ký kết Hợp đồng (giấy tay, không có công chứng), bên bán là bà A đã giao nhà đất cho bên mua là bà O ngay trong năm 2010, bà O cũng đã thanh toán 1.600.000.000 đồng trong tổng số tiền chuyển nhượng là 2.100.000.000 đồng.

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì Hợp đồng bằng “giấy tay” được xem là không hợp pháp. Hợp đồng này vi phạm về mặt hình thức. Bởi lẽ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực.

Tuy vậy, mặc dù hợp đồng vi phạm về hình thức nhưng các bên đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì hợp đồng có thể được công nhận có hiệu lực theo Điều 129 BLDS 2015. Trước đó, tại mục II Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình cũng có quy định trong nhiều trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng vi phạm hình thức hợp đồng nhưng các bên đã thực hiện xong về nội dung hợp đồng thì Tòa án vẫn công nhận hợp đồng.

Thứ ba, Hợp đồng đặt cọc và bán nhà có diện tích dưới mức quy định tách thửa thì có bị xem là vi phạm điều cấm của Luật hay không?

Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định: “Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”

Có thể thấy rằng, Luật Đất đai không trực tiếp quy định cấm việc chuyển nhượng diện tích đất dưới mức tách thửa nhưng việc Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định không cho phép công chứng, chứng thực hợp đồng cũng là một hình thức gián tiếp cấm việc chuyển nhượng. Song song đó, tại Điều 29 cũng quy định về thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Qua nghiên cứu, thực tế tranh chấp về dạng này cũng đã được Tòa án công nhận. Trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy tay”, với diện tích chuyển nhượng là 81,4m² (loại đất trồng cây lâu năm), bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn L và bà Hoàng Thị H đã được công nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất^[1]. Trong khi diện tích đất trồng cây lâu năm tối thiểu để tách thửa tại quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ là 150m² theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 4 Quyết định số 05/2017/QĐ-UBND ngày 02/10/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ.

Nhìn chung, việc công nhận hợp đồng, cho rằng quyết định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu cần quy định hài hoà giữa thẩm quyền của cơ quan tiến hành tố tụng (Toà án) và cơ quan quản lý đất đai[2]. Kiến nghị bổ sung vào Điều 29 NĐ 43/2014/NĐ-CP rằng: “Trong trường hợp tách thửa, cấp giấy chứng nhận theo quyết định của Tòa án nếu thửa đất không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định thì người sử dụng đất thực hiện việc phân chia quyền sử dụng đất theo giá trị quyền sử dụng đất hoặc sử dụng chung thửa đất theo quy định”.

Qua phân tích, căn cứ vào quy định tại Điều 29 NĐ 43/2014/NĐ-CP, có thể rút ra một số vấn đề sau:

- Đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ về hình thức (giấy tay), xác lập trước ngày quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu về tách thửa có hiệu lực, nhưng các bên đã thực hiện 2/3 hợp đồng theo quy định tại Điều 129 BLDS 2015 hoặc đã thực hiện xong nội dung hợp đồng theo quy định tại mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC và đáp ứng đủ điều kiện khác về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Tòa án công nhận hợp đồng và cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyết định, bản án của Tòa án.

- Đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập sau ngày quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu về tách thửa thì các bên không có quyền tách thửa (không được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng đối với thửa đất có diện tích dưới mức tối thiểu được tách thửa). Khi tranh chấp, nếu hợp đồng đủ điều kiện công nhận như đã thực hiện 2/3 hợp đồng và tuân thủ các điều kiện khác của pháp luật đất đai thì Tòa án công nhận hợp đồng. Trong trường hợp này, bên nhận chuyển nhượng được quyền yêu cầu cơ quan quản lý đất đai chỉnh lý về đồng sử dụng quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho bên chuyển nhượng (cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được ghi rõ về diện tích được quyền sử dụng tương ứng).

Theo chúng tôi, trong vụ án trên thì Hợp đồng có đủ điều kiện thực hiện, nên bà O yêu cầu bà A tiếp tục thực hiện hợp đồng là có căn cứ. Bởi Uỷ ban nhân dân quận đã chấp thuận cho bà A tách thửa bằng văn bản vào ngày 27/6/2016. Bên cạnh đó, bà O đã thực hiện nghĩa vụ trả tiền đầy đủ nhưng bà A không thực hiện tách thửa, sang tên cho bà O. Tại Điều 29 NĐ 43/2014/NĐ-CP có quy định về cấm việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định cấm này chỉ được quy định ở cấp độ văn bản là Nghị định mà không phải là cấp độ Luật. Do đó, việc chuyển nhượng diện tích đất dưới mức quy định diện tích tách thửa không bị xem là vi phạm điều cấm của luật. Như vậy, Hợp đồng trên không vô hiệu, các bên tiếp tục thực hiện Hợp đồng. Cụ thể, bà O có nghĩa vụ thanh toán cho bà A số tiền chuyển nhượng chưa thanh toán là 500.000.000 đồng và số tiền trượt giá trên giá trị số tiền này.

Trên đây là quan điểm của nhóm tác giả, rất mong nhận được sự phản hồi và trao đổi cùng với quý đồng nghiệp và bạn đọc.

*Tòa án quân sự Quân khu 7 - **Học viên Cao học Luật, Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh

Nhà đất đô thị- Ảnh: Thái Vũ

PHẠM MINH ĐÔ* - TRẦN NGUYỄN BẢO NGÂN**