Hợp đồng đặt cọc và bán nhà vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật

Ngoài ra, chúng tôi có một số ý kiến bổ sung vào quan điểm đó.

Thứ nhất, về nguyên tắc, luật nội dung được áp dụng là luật tại thời điểm diễn ra giao dịch.  Tuy nhiên, theo quy định của điểm b khoản 1 Điều 688 BLDS 2015 thì giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của BLDS 2015  thì áp dụng quy định của BLDS 2015. Ngày 04/11/2016, bà O khởi kiện ra Toà án có thẩm quyền yêu cầu bà A tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc và bán nhà ngày 20/5/2010, giao dịch giữa bà A và bà O được xem là đang được thực hiện và có nội dung, hình thức phù hợp với quy định của BLDS 2015. Căn cứ BLDS 2015 thì giao dịch dân sự giữa bà A và bà O đang vi phạm điểm c khoản 1 Điều 117 BLDS 2015, mục đích và nội dung của giao dịch đang vi phạm điều cấm của luật (Luật Đất đai 2003).

Cụ thể, theo dữ kiện của tác giả cung cấp tại bài viết, các bên thoả thuận: Bằng hợp đồng này bên bán đồng ý bán cho bên mua một phần căn nhà số 123… với diện tích ngang 4,85x11,97 (=58,05m²). Kết cấu: tường gạch + sàn gỗ + mái tole. Số tầng: 1 trệt + 2 lầu + st (3 tầng). Bằng giá tiền: 2.100.000.000đ… Được bên mua thanh toán như sau: Thế chân (cọc) 100.000.000đ; thanh toán lần 1: 1.500.000.000đ; thanh toán lần hai 500.000.000đ (sau khi công chứng xong)… Thời hạn giao nhà: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày bên A nhận tiền cọc (20/5/2010).

Như vậy, với thoả thuận bán một phần diện tích căn nhà số 123 (chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất), bà A và bà O đang vi phạm quy định tại điều 106 Luật Đất đai 2003 (quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) là một trong những điều kiện để được chuyển nhượng). Phần diện tích đất các bên đang chuyển nhượng chưa được tách thửa, chưa được cấp GCN. Vì vậy, thoả thuận này vi phạm Điều 15 của Luật Đất đai 2003, theo đó Luật Đất đai 2003 nghiêm cấm hành vi không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi sử dụng các quyền của người sử dụng đất; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng đất.

Bà A vi phạm Điều 106, Điều 15 Luật Đất đai 2003 nên giao dịch giữa bà A và bà O bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật (Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định).

Thứ hai, đối tượng của Hợp đồng đặt cọc và bán nhà là một phần quyền sử dụng đất và một phần công trình xây dựng (một phần ngôi nhà) gắn liền với đất. Như vậy, ngay tại thời điểm giao kết Hợp đồng đặt cọc và bán nhà thì Hợp đồng đã có đối tượng không thể thực hiện được bởi thực tế căn nhà sau khi trừ đi phần chuyển nhượng cho bà O thì còn lại là 37,5m² (sau khi trừ đi lộ giới còn lại 25,2m²), không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh và do không tách thửa, sang tên được cho bà O nên hai bên xảy ra tranh chấp từ năm 2011. Điều 408 BLDS 2015 quy định thời điểm để xác định đối tượng hợp đồng không thể thực hiện được là “ngay từ khi ký kết”. Quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh về diện tích tối thiểu để tách thửa đã có tại thời điểm các bên ký kết Hợp đồng đặt cọc và bán nhà, và sau đó do không thể tách thửa nên hai bên mới xảy ra tranh chấp từ năm 2011.

Thứ ba, Điều 129 BLDS 2015 không thể được áp dụng trong tình huống này. Bởi Điều 129 BLDS 2015 chỉ áp dụng đối với giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức, giao dịch đó phải tuân thủ quy định điều kiện có hiệu lực về nội dung thì khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, Hợp đồng đặt cọc và bán nhà trong tình huống này không chỉ vi phạm điều kiện về hình thức mà còn vi phạm điều kiện về nội dung của giao dịch khi vi phạm điều cấm của Luật Đất đai 2003 và Hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà có đối tượng không thể thực hiện được ngay tại thời điểm ký kết Hợp đồng.

Căn cứ Điều 131 BLDS 2015 để giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Như vậy, khi Hợp đồng đặt cọc và bán nhà vô hiệu, bà O sẽ trả lại đất và nhà cho bà A, bà A hoàn trả lại khoản tiền đã nhận cho bà O.

Khoản 3 Điều 131 BLDS 2015 quy định Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Tuy nhiên, bà O không phải là bên ngay tình trong vụ việc này (bà O buộc phải biết quy định của pháp luật đất đai và quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa của Uỷ ban tỉnh) nên số tiền thuê nhà mà bà A yêu cầu hoàn trả tính từ ngày 6/12/2011 đến nay tạm tính là 101 tháng, phí thuê nhà là 13.500.000 đồng một tháng, tổng số tiền là: 101 tháng x 13.500.000 đồng = 1.363.500.000 đồng bà O phải hoàn trả lại cho bà A.

Thiệt hại được xác định căn cứ vào quy định tại nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP. Cụ thể, thiệt hại bao gồm:

Khoản tiền mà bên bán là bà A phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở do bên mua là bà O đã tháo dỡ hoặc làm hư hỏng; khoản tiền mà bên mua là bà O đã đầu tư để cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất. Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không có đặt cọc và các bên không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 BLDS 2005 để bảo đảm thực hiện hợp đồng, thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có. Theo dữ kiện của tình huống, giá trị chênh lệch là 2.800.000.000 đồng.

Trường hợp này hợp đồng vô hiệu do lỗi của hai bên (bà A và bà O buộc phải biết quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh về điều kiện diện tích tối thiểu để tách thửa tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc và bán nhà cũng như quy định của pháp luật đất đai về điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất) thì Toà án phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên. Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại. Bà A và bà O đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng đặt cọc và bán nhà vô hiệu nên mỗi bên chịu trách nhiệm ½ giá trị thiệt hại.

Trên đây là quan điểm của người viết về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng bị vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Rất mong sẽ nhận được ý kiến góp ý từ các chuyên gia, quý độc giả của Tạp chí Toà án.

*Ths. Văn phòng Luật sư Lê Lam, Tp Thủ Đức, TP HCM

Hợp đồng đặt cọc và bán nhà vô hiệu thì Toà án phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên - Ảnh: Thái Vũ

DƯƠNG THỊ CHIẾN*