1. Đặt vấn đề

Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, hợp đồng ủy quyền được sử dụng phổ biến như một công cụ pháp lý cho phép chủ thể có quyền đối với tài sản thực hiện giao dịch thông qua người đại diện. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015), đây là quan hệ đại diện, trong đó bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch và hậu quả pháp lý phát sinh trực tiếp đối với bên ủy quyền.^[1] Về nguyên tắc, việc trao quyền định đoạt tài sản không làm phát sinh quyền sở hữu hoặc quyền hưởng lợi ích kinh tế độc lập cho bên được ủy quyền.

Tuy nhiên, trên thực tế, hợp đồng ủy quyền đôi khi được sử dụng thay cho hợp đồng chuyển nhượng bất động sản nhằm trì hoãn hoặc né tránh nghĩa vụ thuế và các điều kiện pháp lý của giao dịch.^[2] Để kiểm soát tình trạng này, pháp luật thuế đã mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với các hợp đồng ủy quyền có nội dung trao quyền chuyển nhượng hoặc quyền như chủ sở hữu. Theo Thông tư số 111/2013/TT-BTC và Công văn số 2696/CT-CS ngày 28/4/2026 của Cục Thuế, các trường hợp này có thể bị xác định là phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.^[3]

Cách tiếp cận trên chủ yếu dựa vào phạm vi quyền được ghi nhận trong hợp đồng, trong khi bản chất của thuế thu nhập cá nhân phải gắn với chủ thể thực sự phát sinh hoặc thụ hưởng lợi ích kinh tế. Nếu chỉ căn cứ vào quyền được trao mà không xem xét dòng tiền và sự chuyển dịch lợi ích giữa các bên thì có thể xác định không đúng chủ thể chịu thuế, thậm chí dẫn đến nguy cơ “tính thuế hai lần”.^[4]

Trong khi đó, thực tiễn xét xử cho thấy, Tòa án có xu hướng đánh giá giao dịch trên cơ sở ý chí thực sự của các bên và sự chuyển dịch lợi ích kinh tế, thay vì chỉ dựa vào hình thức hoặc phạm vi ủy quyền.^[5] Tuy nhiên, các nghiên cứu hiện nay chưa làm rõ mối quan hệ giữa bản chất của quan hệ đại diện với căn cứ xác định nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân đối với hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản.

Từ khoảng trống đó, bài viết phân tích bản chất pháp lý của quan hệ ủy quyền, đối chiếu với cấu trúc của thuế thu nhập cá nhân và thực tiễn áp dụng pháp luật nhằm làm rõ căn cứ xác định nghĩa vụ thuế, đồng thời đề xuất định hướng hoàn thiện pháp luật và hướng dẫn áp dụng theo hướng bảo đảm đánh thuế đúng bản chất của giao dịch.

2. Cơ sở pháp lý về hợp đồng ủy quyền và xác định nghĩa vụ thuế đối với giao dịch bất động sản

2.1. Bản chất pháp lý của hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản trong pháp luật dân sự

Hợp đồng ủy quyền là một chế định của pháp luật dân sự, phản ánh cơ chế đại diện theo ý chí, cho phép một chủ thể thực hiện hành vi pháp lý thông qua chủ thể khác. Theo Điều 562 BLDS 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận, theo đó bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện công việc và hậu quả pháp lý phát sinh trực tiếp đối với bên ủy quyền.^[6] Điểm cốt lõi của quan hệ này là yếu tố “nhân danh”, làm phát sinh quyền đại diện chứ không chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền hưởng lợi ích kinh tế đối với tài sản.

Theo đó, bên được ủy quyền chỉ thực hiện hành vi pháp lý thay cho bên ủy quyền, còn quyền hưởng lợi ích từ tài sản và kết quả kinh tế của giao dịch về nguyên tắc vẫn thuộc về bên ủy quyền. Vì vậy, cần phân biệt quyền thực hiện hành vi pháp lý với quyền hưởng lợi ích kinh tế, bởi hai quyền này có thể tương đồng về hình thức nhưng khác nhau về bản chất pháp lý. Sự phân biệt này có ý nghĩa trực tiếp trong lĩnh vực thuế. Thuế thu nhập cá nhân phải gắn với chủ thể thực sự phát sinh hoặc thụ hưởng thu nhập, không phải với người trực tiếp xác lập hoặc thực hiện giao dịch theo ủy quyền. Nếu đồng nhất người thực hiện hành vi pháp lý theo ủy quyền với chủ thể có thu nhập thì sẽ dẫn đến việc đánh đồng giữa quyền đại diện với quyền hường lợi kinh tế. Điều này không chỉ không phù hợp với bản chất của hợp đồng ủy quyền trong pháp luật dân sự mà còn dẫn đến việc xác định không đúng chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trong thực tiễn, hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản thường trao cho bên được ủy quyền phạm vi quyền rất rộng, như ký kết hợp đồng, nhận tiền hoặc thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Tuy nhiên, phạm vi ủy quyền rộng không đồng nghĩa với việc quan hệ đó trở thành giao dịch chuyển nhượng. Yếu tố quyết định vẫn là việc người được ủy quyền có thực sự trở thành chủ thể hưởng lợi ích kinh tế từ tài sản hay không. Do đó, việc xác định bản chất của hợp đồng ủy quyền cần được xem xét trên cơ sở mục đích giao dịch, sự phân bổ lợi ích và chủ thể thực sự hưởng lợi ích kinh tế, thay vì chỉ căn cứ vào phạm vi quyền được ghi nhận trong hợp đồng. Đây cũng là cơ sở để đánh giá tính hợp lý của việc xác định nghĩa vụ thuế đối với hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản.

2.2. Cấu trúc pháp lý của thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong pháp luật thuế

Trong pháp luật thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập chịu thuế phát sinh từ việc chuyển dịch quyền đối với bất động sản. Theo khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 (Luật TTNCN 2025), thu nhập chịu thuế bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các quyền tài sản khác gắn liền với bất động sản. Về bản chất, thuế được đặt ra đối với khoản lợi ích kinh tế mà cá nhân thực sự có được từ việc chuyển dịch tài sản.

Mặc dù đối tượng điều tiết là thu nhập, Điều 14 Luật TTNCN 2025 lại quy định thuế được tính theo tỷ lệ trên giá chuyển nhượng thay vì trên phần chênh lệch giữa doanh thu và chi phí. Phương pháp tính này chỉ là kỹ thuật quản lý thuế, không làm thay đổi bản chất của đối tượng chịu thuế là khoản lợi ích kinh tế phát sinh từ giao dịch. Vì vậy, trong quan hệ có yếu tố đại diện, vấn đề cần xác định không phải là ai trực tiếp thực hiện giao dịch mà là ai thực sự phát sinh hoặc thụ hưởng thu nhập.

Đối với các giao dịch có yếu tố ủy quyền, pháp luật thuế hiện hành đã có quy định riêng nhằm ngăn ngừa việc lợi dụng hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Theo quy định của Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, trường hợp người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản thì thu nhập phát sinh từ hoạt động ủy quyền được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Quy định này thể hiện chủ trương kiểm soát các giao dịch mang bản chất chuyển nhượng nhưng được thể hiện dưới hình thức hợp đồng ủy quyền để né tránh nghĩa vụ thuế.

Cách tiếp cận này có cơ sở từ yêu cầu bảo đảm thu đúng bản chất của hoạt động, giao dịch. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn chưa quy định đầy đủ các tiêu chí để phân biệt giữa trường hợp người được ủy quyền chỉ thực hiện quyền đại diện và trường hợp thực sự được chuyển giao lợi ích kinh tế từ bất động sản. Vì vậy, nếu việc xác định nghĩa vụ thuế chỉ dựa vào phạm vi quyền được ghi nhận trong hợp đồng mà chưa xem xét đầy đủ mục đích của giao dịch, sự chuyển dịch lợi ích kinh tế và các chứng cứ phản ánh quá trình thực hiện giao dịch thì vẫn có thể dẫn đến những cách hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau trong thực tiễn.

2.3. Nguyên tắc xác định nghĩa vụ thuế theo bản chất giao dịch

Pháp luật quản lý thuế hiện hành xác lập nguyên tắc bản chất hoạt động, giao dịch quyết định nghĩa vụ thuế. Theo đó, nghĩa vụ thuế phải được xác định trên cơ sở bản chất thương mại, kinh tế và tài chính của giao dịch, không phụ thuộc hoàn toàn vào hình thức được thể hiện trong hợp đồng hoặc văn bản giữa các bên.[7] Nguyên tắc này cho phép cơ quan thuế xem xét nội dung thực tế của giao dịch thay vì chỉ dựa vào tên gọi, loại hợp đồng hoặc phạm vi quyền được ghi nhận trong văn bản.

Đối với hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản, việc áp dụng nguyên tắc này đòi hỏi phải phân biệt hai trường hợp. Trường hợp người được ủy quyền chỉ nhân danh bên ủy quyền thực hiện giao dịch, không nhận chuyển giao lợi ích và không trở thành chủ thể thụ hưởng khoản tiền chuyển nhượng thì bản chất của quan hệ vẫn là đại diện. Ngược lại, nếu hình thức ủy quyền được sử dụng để che giấu việc chuyển giao quyền kiểm soát tài sản và lợi ích kinh tế cho người được ủy quyền thì cơ quan thuế có cơ sở xác định nghĩa vụ thuế theo bản chất thực tế của giao dịch.

Vì vậy, phạm vi quyền được ghi nhận trong hợp đồng ủy quyền chỉ là một trong các dấu hiệu cần xem xét, không thể tự thân quyết định chủ thể có thu nhập chịu thuế. Việc xác định nghĩa vụ thuế còn phải căn cứ vào mục đích giao dịch, dòng tiền, quyền kiểm soát lợi ích và sự phân bổ kết quả kinh tế giữa các bên. Cách tiếp cận này vừa cho phép nhận diện giao dịch ủy quyền được sử dụng nhằm che giấu chuyển nhượng, vừa hạn chế việc xác định nghĩa vụ thuế đối với người chỉ thực hiện hành vi pháp lý với tư cách đại diện.

3. Thực tiễn áp dụng và một số bất cập trong việc tính thuế đối với hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản

3.1. Thực tiễn áp dụng

Quy định của pháp luật thuế hiện hành chủ yếu căn cứ vào phạm vi quyền được trao cho bên được ủy quyền để nhận diện trường hợp phát sinh nghĩa vụ thuế. Trong khi đó, thực tiễn xét xử cho thấy Tòa án còn xem xét ý chí thực sự của các bên và sự chuyển dịch lợi ích kinh tế để xác định bản chất của giao dịch. Tác giả xin nêu và phân tích một ví dụ để làm rõ nhận định này:

Bản án số 54/2023/DS-PT ngày 18/8/2023: theo nội dung nêu trong bản án thì hợp đồng ủy quyền trao cho bên được ủy quyền quyền định đoạt bất động sản. Tuy nhiên, Tòa án không coi đây là giao dịch giả tạo nhằm che giấu chuyển nhượng, bởi không có chứng cứ về việc thanh toán tiền hoặc chuyển giao lợi ích giữa các bên.[8] Điều này cho thấy, việc “có quyền định đoạt” không được coi là căn cứ đủ để xác định bản chất chuyển nhượng.

Ngược lại, trong Bản án số 89/2023/DS-PT ngày 19/6/2023, Tòa án đưa ra phán quyết, hợp đồng ủy quyền bị xác định là giả tạo khi có đầy đủ căn cứ chứng minh việc các bên đã thực hiện giao dịch mua bán trên thực tế, bao gồm việc giao nhận tiền và chuyển giao quyền kiểm soát tài sản.[9]

Hai hướng giải quyết này cho thấy một nguyên tắc có giá trị khái quát: Hợp đồng ủy quyền chỉ bị coi là giao dịch chuyển nhượng giả tạo khi tồn tại chứng cứ về sự chuyển dịch lợi ích kinh tế, chứ không phụ thuộc vào việc hợp đồng có trao quyền định đoạt hay không. Tiêu chuẩn này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi nó phù hợp với cả bản chất của quan hệ đại diện trong pháp luật dân sự và nguyên tắc xác định thu nhập trong pháp luật thuế. Đồng thời, nó cũng cho thấy rằng, việc xác định nghĩa vụ thuế chỉ từ nội dung “ủy quyền toàn quyền” là chưa đủ cơ sở.

Pháp luật thuế hiện hành tiếp tục xác định thu nhập từ hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.[10] Tuy nhiên, trong trường hợp này, người nộp thuế được xác định là cá nhân ủy quyền; nếu người nhận ủy quyền chỉ thực hiện công việc và nhận thù lao, không có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản, thì khoản thù lao được xử lý theo quy định về thu nhập từ tiền lương, tiền công.[11]

Về mặt quản lý, cách tiếp cận này có cơ sở nhất định, bởi trong một số trường hợp, các bên sử dụng hợp đồng ủy quyền toàn quyền thay cho hợp đồng chuyển nhượng nhằm trì hoãn hoặc né tránh nghĩa vụ thuế, lệ phí và các điều kiện pháp lý của giao dịch. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào phạm vi quyền trong hợp đồng để xác định nghĩa vụ thuế thì sẽ phát sinh rủi ro đánh giá sai bản chất pháp lý của quan hệ ủy quyền.

Tiêu chí “có quyền như chủ sở hữu” chủ yếu phản ánh quyền thực hiện hành vi pháp lý, chứ không trực tiếp xác định ai là chủ thể thực sự hưởng lợi ích kinh tế từ giao dịch. Trong khi đó, đối với thuế thu nhập cá nhân, yếu tố quyết định phải là chủ thể thực sự phát sinh hoặc thụ hưởng thu nhập, không phải người trực tiếp ký kết hoặc thực hiện giao dịch theo ủy quyền.

Thực tiễn nghiên cứu và xét xử cho thấy hợp đồng ủy quyền toàn quyền không mặc nhiên là giao dịch giả tạo. Việc xác định bản chất giao dịch cần dựa trên mục đích giao dịch, ý chí thực sự của các bên, dòng tiền và sự chuyển dịch lợi ích kinh tế trên thực tế.^[12]

Do đó, tiêu chí “quyền như chủ sở hữu” tuy có ý nghĩa trong phòng chống hành vi né thuế, nhưng nếu áp dụng máy móc sẽ làm mờ ranh giới giữa ủy quyền mang bản chất đại diện và ủy quyền nhằm chuyển dịch lợi ích kinh tế. Đây là một nguyên nhân dẫn đến tranh luận về nguy cơ xác định không đúng chủ thể chịu thuế và hiện tượng “tính thuế hai lần” trong giao dịch ủy quyền chuyển nhượng bất động sản.

Thực tiễn quản lý thuế, cơ quan thuế có xu hướng xác định nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân đối với hợp đồng ủy quyền trên cơ sở phạm vi quyền được ghi nhận trong hợp đồng, đặc biệt khi bên được ủy quyền được trao quyền chuyển nhượng, định đoạt hoặc thực hiện các quyền tương tự chủ sở hữu. Cách tiếp cận này được thể hiện trong Thông tư số 111/2013/TT-BTC và tiếp tục được khẳng định tại Công văn số 2696/CT-CS ngày 28/4/2026 của Cục Thuế.^[13]

Về mục tiêu quản lý, cách áp dụng này góp phần hạn chế tình trạng các bên sử dụng hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch chuyển nhượng bất động sản, qua đó né tránh nghĩa vụ thuế và các điều kiện pháp lý của giao dịch. Tuy nhiên, tiêu chí “có quyền như chủ sở hữu” chủ yếu phản ánh phạm vi quyền thực hiện hành vi pháp lý, chứ chưa trực tiếp xác định chủ thể thực sự phát sinh hoặc thụ hưởng thu nhập từ giao dịch.

Trong khi đó, theo bản chất của thuế thu nhập cá nhân, đối tượng chịu thuế phải là người thực sự có lợi ích kinh tế từ việc chuyển dịch bất động sản. Nếu chỉ căn cứ vào quyền được trao trong hợp đồng mà không xem xét mục đích giao dịch, dòng tiền và sự chuyển dịch lợi ích kinh tế giữa các bên thì việc xác định nghĩa vụ thuế có thể không phản ánh đúng bản chất của giao dịch dân sự.

3.2. Vướng mắc, bất cập

Mặc dù pháp luật hiện hành đã xác lập nguyên tắc xác định nghĩa vụ thuế theo bản chất của hoạt động, giao dịch, việc cụ thể hóa nguyên tắc này trong các quy định điều chỉnh đối với hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản vẫn còn một số điểm chưa thực sự thống nhất.

Theo pháp luật dân sự, hợp đồng ủy quyền chỉ làm phát sinh quyền đại diện của bên được ủy quyền, không làm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền hưởng lợi ích kinh tế từ bất động sản. Tuy nhiên, pháp luật thuế hiện hành lại xác định một số trường hợp người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Quy định này có ý nghĩa trong việc ngăn ngừa hành vi lợi dụng hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch chuyển nhượng nhằm trốn thuế, nhưng chưa xác lập tiêu chí pháp lý đủ rõ để phân biệt giữa trường hợp người được ủy quyền chỉ thực hiện quyền đại diện với trường hợp thực sự được chuyển giao lợi ích kinh tế từ bất động sản.

Việc chưa xác định rõ tiêu chí nhận diện này dẫn đến nguy cơ đồng nhất quyền đại diện với quyền hưởng lợi ích kinh tế. Trong thực tiễn, người được ủy quyền có thể được giao quyền ký kết hợp đồng, nhận tiền hoặc thực hiện các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản chỉ nhằm bảo đảm việc thực hiện công việc theo ủy quyền, chứ không phải là chủ thể có thu nhập từ giao dịch. Nếu việc xác định nghĩa vụ thuế chủ yếu dựa vào phạm vi quyền được ghi nhận trong hợp đồng mà chưa xem xét đầy đủ bản chất của quan hệ pháp lý và sự chuyển dịch lợi ích kinh tế trên thực tế thì có thể dẫn đến việc nhận diện chưa chính xác chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế.

Từ góc độ áp dụng pháp luật, bất cập nêu trên làm giảm tính minh bạch và khả năng dự báo của pháp luật thuế, đồng thời có thể dẫn đến những cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa cơ quan quản lý thuế và cơ quan giải quyết tranh chấp. Do đó, cần tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật theo hướng xác lập tiêu chí rõ ràng để phân biệt giữa quyền đại diện theo hợp đồng ủy quyền và quyền hưởng lợi ích kinh tế thực sự từ việc chuyển nhượng bất động sản, bảo đảm việc xác định nghĩa vụ thuế phù hợp với bản chất của giao dịch.

4. Định hướng hoàn thiện và hướng dẫn áp dụng nhằm bảo đảm đánh thuế đúng bản chất giao dịch

Pháp luật thuế hiện hành đã có bước hoàn thiện đáng kể khi ghi nhận nguyên tắc xác định nghĩa vụ thuế theo bản chất của hoạt động, giao dịch, đồng thời bổ sung quy định điều chỉnh đối với trường hợp người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản. Những sửa đổi này góp phần hạn chế tình trạng lợi dụng hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch chuyển nhượng bất động sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế. Tuy nhiên, qua phân tích cho thấy, pháp luật hiện hành vẫn chưa làm rõ tiêu chí xác định chủ thể thực sự có thu nhập trong các giao dịch có yếu tố đại diện, dẫn đến nguy cơ áp dụng không thống nhất giữa các cơ quan có thẩm quyền. Để bảo đảm việc xác định nghĩa vụ thuế phù hợp với bản chất của giao dịch, tác giả đề xuất một số kiến nghị sau:

Thứ nhất, cần tiếp tục hoàn thiện hướng dẫn áp dụng đối với việc xác định chủ thể có thu nhập chịu thuế trong các giao dịch ủy quyền chuyển nhượng bất động sản. Mặc dù pháp luật đã xác lập nguyên tắc xác định nghĩa vụ thuế theo bản chất của hoạt động, giao dịch, nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể về việc phân biệt giữa quyền đại diện theo hợp đồng ủy quyền và quyền hưởng lợi ích kinh tế thực sự từ bất động sản. Vì vậy, trong quá trình áp dụng pháp luật, việc xác định nghĩa vụ thuế không nên chỉ căn cứ vào phạm vi quyền được ghi nhận trong hợp đồng mà cần đánh giá tổng thể mục đích của giao dịch, sự chuyển dịch lợi ích kinh tế, dòng tiền thực tế, quyền kiểm soát khoản tiền chuyển nhượng và các chứng cứ khác phản ánh chủ thể thực sự được hưởng lợi từ giao dịch.

Thứ hai, cần xây dựng tiêu chí thống nhất để nhận diện giao dịch ủy quyền thực chất và giao dịch giả tạo nhằm che giấu việc chuyển nhượng bất động sản. Việc đánh giá cần được thực hiện trên cơ sở tổng hợp các yếu tố như mục đích xác lập giao dịch, quyền kiểm soát tài sản, quyền quyết định việc sử dụng khoản tiền chuyển nhượng, nghĩa vụ chuyển giao lợi ích giữa các bên và toàn bộ quá trình thực hiện hợp đồng. Không nên coi bất kỳ dấu hiệu riêng lẻ nào là căn cứ quyết định để xác định nghĩa vụ thuế, mà phải xem xét tổng thể các chứng cứ nhằm bảo đảm việc áp dụng nguyên tắc xác định nghĩa vụ thuế theo bản chất của giao dịch được thống nhất giữa cơ quan thuế và cơ quan giải quyết tranh chấp.

Thứ ba, cần nghiên cứu ban hành hướng dẫn liên ngành về việc xác định chủ thể có thu nhập chịu thuế trong các giao dịch ủy quyền chuyển nhượng bất động sản. Hướng dẫn này cần làm rõ mối quan hệ giữa nguyên tắc xác định nghĩa vụ thuế theo bản chất của hoạt động, giao dịch với các quy định của pháp luật dân sự về đại diện theo ủy quyền; đồng thời quy định thống nhất các tiêu chí đánh giá bản chất giao dịch và giá trị chứng minh của các loại chứng cứ như hợp đồng, dòng tiền, chứng từ thanh toán và việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của các bên. Đây sẽ là cơ sở quan trọng để thống nhất nhận thức và áp dụng pháp luật giữa cơ quan thuế, Tòa án, công chứng viên và các chủ thể có liên quan, qua đó hạn chế tình trạng xác định nghĩa vụ thuế chỉ dựa trên hình thức của hợp đồng mà chưa phản ánh đầy đủ bản chất kinh tế của giao dịch.

5. Kết luận

Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản là một quan hệ đại diện theo pháp luật dân sự, trong đó bên được ủy quyền thực hiện giao dịch nhân danh bên ủy quyền và không mặc nhiên trở thành chủ thể hưởng lợi ích kinh tế. Tuy nhiên, pháp luật thuế hiện hành có xu hướng xác định nghĩa vụ thuế chủ yếu dựa trên tiêu chí “có quyền như chủ sở hữu”, dẫn đến nguy cơ chưa phản ánh đúng bản chất của thu nhập trong một số trường hợp.

Việc xác định nghĩa vụ thuế cần gắn với chủ thể thực sự có phát sinh hoặc thụ hưởng lợi ích kinh tế, thay vì chỉ căn cứ vào phạm vi quyền được ghi nhận trong hợp đồng. Trên cơ sở đó, cần hoàn thiện tiêu chí phân biệt giữa ủy quyền thực chất và giao dịch giả tạo, đồng thời tăng cường minh bạch về dòng tiền và chủ thể thụ hưởng trong hợp đồng và hồ sơ công chứng. Nhằm góp phần bảo đảm sự thống nhất giữa pháp luật dân sự và pháp luật thuế, đồng thời nâng cao tính công bằng và hiệu quả trong áp dụng pháp luật.

 

ThS. ĐOÀN THỊ HOÀI GIANG (Công ty luật TNHH Open)

   Ảnh minh họa: nguồn Internet    

        Tài liệu tham khảo

1. Tòa án nhân dân tỉnh Thái Nguyên (2023), Bản án số 54/2023/DS-PT ngày 18/8/2023, về “Tranh chấp hợp đồng ủy quyền”. https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta1261891t1cvn/chi-tiet-ban-an. Truy cập 03/5/2026.
2. Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (2023), Bản án số 89/2023/DS-PT ngày 19/6/2023, về “Tranh chấp hợp đồng ủy quyền”. https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta1223125t1cvn/chi-tiet-ban-an Truy cập 29/4/2026.
3. Cục Thuế (2026), Công văn số 2696/CT-CS ngày 28/4/2026 về chính sách thuế thu nhập cá nhân, gửi cơ quan Thuế thành phố Hà Nội. https://thuvienphapluat.vn/ma-so-thue/phap-luat-thue/cong-van-2696ctcs-xac-dinh-thue-tncn-doi-voi-truong-hop-uy-quyen-chuyen-nhuong-bat-dong-san-224246.html. Truy cập 28/4/2026.
4. Nguyễn Việt Cường (2026), “Tính pháp lý của điều khoản “không được hủy ngang” trong Hợp đồng ủy quyền”. Tạp chí Kinh tế - Luật và Ngân hàng, 28(1+2), 53-63. http://doi.org/10.59276/JELB.2026.1.2.3005. Truy cập 29/4/2026.
5. Hữu Đăng (2025), “Tính thuế 2 lần khi ủy quyền chuyển nhượng bất động sản: Có hợp lý?” Báo điện tử Pháp Luật thành phố Hồ Chí Minh. https://plo.vn/tinh-thue-2-lan-khi-uy-quyen-chuyen-nhuong-bat-dong-san-co-hop-ly-post864685.html. Truy cập 03/5/2026.
6. Nguyễn Thành Minh Chánh, & Nguyễn Thị Thùy Trang (2024), “Một số vấn đề về công chứng hợp đồng ủy quyền”. Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử. https://tapchitoaan.vn/mot-so-van-de-ve-cong-chung-hop-dong-uy-quyen10617.html. Truy cập 29/4/2026.
7. Phạm Dự (2026), “Ghi giá bán nhà thấp để giảm thuế: Ranh giới giữa thỏa thuận dân sự và tội hình sự”. Báo điện tử VnExpress. https://vnexpress.net/ghi-gia-ban-nha-thap-de-giam-thue-ranh-gioi-giua-thoa-thuan-dan-su-va-toi-hinh-su-5050176.html. Truy cập 04/5/2026.