Nhầm lẫn và lạm dụng quy định về người thứ ba ngay tình

1. Đặt vấn đề

Thực tiễn giải quyết tranh chấp dân sự cho thấy vẫn còn tình trạng cơ quan, người tiến hành tố tụng nhầm lẫn trong việc xác định người thứ ba ngay tình, từ đó dẫn đến việc áp dụng còn thiếu căn cứ, thiếu thống nhất, không đúng với mục đích và phạm vi áp dụng của quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình.

Vì vậy, việc vận dụng đúng quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình trong thực tiễn xét xử là một trong các vấn đề rất quan trọng. Trong phạm vi bài viết này, tác giả tập trung phân tích hai vấn đề:

(i) Các nhầm lẫn phổ biến trong nhận thức và áp dụng;

(ii) Biểu hiện “lạm dụng” quy định về người thứ ba ngay tình.

Qua đó đề xuất hướng hoàn thiện cho việc áp dụng quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình trong thực tiễn xét xử.

2. Một số nhầm lẫn trong áp dụng quy định về người thứ ba ngay tình

2.1. Đánh đồng việc hợp đồng được công chứng, chứng thực và việc đã đăng ký, được cấp Giấy chứng nhận là “ngay tình”

Có một thực tế rất phổ biến hiện nay trong việc giải quyết những vụ việc có sự xuất hiện của người thứ ba trong giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất, đó là cơ quan, người tiến hành tố tụng mặc nhiên thừa nhận rằng trường hợp có hợp đồng/giao dịch của người thứ ba được công chứng, chứng thực và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là giấy chứng nhận) thì người thứ ba đó đương nhiên được coi là người thứ ba ngay tình. Đây chính là sự đánh đồng tình trạng “ngay tình” với việc tuân thủ hình thức giao dịch và thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự.

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng hay việc được cấp giấy chứng nhận trên cơ sở hợp đồng, chỉ là việc các bên thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng[1] và thực hiện thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự[2], còn bản chất của tính “ngay tình” trong quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình phải là tình trạng nhận thức chủ quan của người được xác định là bên thứ ba đối với các điều kiện của đối tượng giao dịch[3] và điều kiện về tư cách định đoạt của bên giao dịch còn lại đối với đối tượng giao dịch; nếu người thứ ba biết rõ quyền sử dụng đất không đủ điều kiện để chuyển nhượng (quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận; đang có tranh chấp; đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án; hết thời hạn sử dụng đất…) hoặc biết bên chuyển nhượng không đủ tư cách định đoạt (tài sản chung của vợ chồng, của hộ gia đình…) mà vẫn giao kết hợp đồng, thì kể cả việc hợp đồng được công chứng hay họ đã được cấp giấy chứng nhận vẫn không phải là điều kiện để xác định họ là người ngay tình.

Câu hỏi đặt ra là, làm sao để xác định được người thứ ba biết hay không biết được các vấn đề trên?

Việc xác định tư cách định đoạt tài sản là đơn giản hơn, vì có thể xác định được trực tiếp trên giấy tờ về tài sản, nhưng việc xác định các điều kiện của đối tượng giao dịch là vấn đề khó khăn hơn rất nhiều, đòi hỏi cơ quan, người tiến hành tố tụng phải thu thập và đánh giá nhiều chứng cứ, đặc biệt là điều kiện về tình trạng không tranh chấp.

Khác với quy định của Luật Đất đai năm 2013, khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định “đất đang có tranh chấp” là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Theo quy định tại Điều 236 của Luật Đất đai; Điều 105 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và Bộ luật Tố tụng dân sự, thì chỉ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã và Tòa án nhân dân mới có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Do đó, nếu thửa đất đã có Thông báo thụ lý yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Thông báo về việc thụ lý vụ án của Tòa án, thì thửa đất được xác định là có tranh chấp và không đủ điều kiện về chuyển nhượng.

2.2. Nhầm lẫn giữa thời điểm hợp đồng hoàn thành với thời điểm hợp đồng có hiệu lực

Điều 503 của Bộ luật Dân sự quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”.

Như vậy, Bộ luật Dân sự dẫn chiếu các quy định của pháp luật về đất đai trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất.

Khác với quy định của khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 (quy định rằng việc chuyển nhượng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính), Luật Đất đai năm 2024 không còn quy định về thời điểm có hiệu lực là thời điểm “đăng ký vào sổ địa chính” nữa,  Điều 27 và Điều 45 của Luật Đất đai năm 2024 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bắt buộc và quy định điều kiện để chủ sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức phải đăng ký biến động trong trường hợp nhận chuyển nhượng). Như vậy, theo Luật Đất đai năm 2024, có thể hiểu, thời điểm có hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực.

Mặc dù, quy định nêu trên của Luật Đất đai năm 2024 đã tạo ra sự phù hợp tương đối với quy định về hiệu lực của hợp đồng trong pháp luật về dân sự (khoản 2 Điều 117, Điều 401, Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015), tuy nhiên, đối với giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất, luôn có một khoảng cách pháp lý giữa “thời điểm hợp đồng có hiệu lực” với “thời điểm hoàn thành hợp đồng”.

“Thời điểm Hợp đồng hoàn thành” là thời điểm các bên đã thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng; đối với việc chuyển nhượng, hợp đồng hoàn thành khi bên bán đã giao đất và nhận đủ tiền, bên mua đã nhận đất và giao đủ tiền, ngay lúc này, quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng mới được xác lập và kể từ thời điểm nhận bàn giao đất, bên nhận chuyển nhượng mới có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu quyền sử dụng đất (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt). Việc đăng ký biến động để được sang tên (tức thời điểm để xác định hợp đồng có hiệu lực) chỉ là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự và sự việc đăng ký này để được cấp giấy chứng nhận hoặc xác nhận trong giấy chứng nhận trước đó, chỉ là thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng/xác lập quyền sử dụng đất đối với bên thứ ba và đối với Nhà nước. Bản chất của chuyển quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất chỉ thực sự chuyển dịch khi bên nhận chuyển nhượng đã được bàn giao đất, trước thời điểm đó, bên nhận chuyển nhượng chỉ là bên có quyền đối với nghĩa vụ bàn giao đất của bên chuyển nhượng theo điều khoản của hợp đồng.

Việc nhầm lẫn giữa hai thời điểm này dẫn đến hệ quả là cơ quan, người tiến hành tố tụng xác định sai quyền của bên nhận chuyển nhượng (thường căn cứ vào thời điểm ký và công chứng hợp đồng mà không quan tâm đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng, đặc biệt là việc bàn giao đối tượng chính của hợp đồng) cũng như dễ dẫn đến ghi nhận sai các yếu tố để đánh giá tình trạng ngay tình;

Điều này cho thấy, tính ngay tình phải được đánh giá từ thời điểm xác lập giao dịch đến thời điểm chuyển giao tài sản, chứ không chỉ ở tại thời điểm hợp đồng được công chứng hay giao kết.

Vấn đề xác định người thứ ba ngay tình phải xác định khi bên nhận chuyển nhượng đã được giao quyền sử dụng đất bởi các căn cứ sau:

Điều 168 của Bộ luật Dân sự quy định “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này”.

Quy phạm pháp luật nêu trên không trực tiếp quy định về vấn đề hợp đồng hoàn thành hay việc bên chuyển nhượng phải được bàn giao tài sản thì mới được xác định là người thứ ba ngay tình (còn gồm nhiều yếu tố khác), tuy nhiên, nội dung “Chủ sở hữu được đòi lại bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này” đã xác định người thứ ba ngay tình tại khoản 2 Điều 133 ít nhất phải là người đang chiếm hữu tài sản, tức là đã thực hiện việc quản lý tài sản trên thực tế, đồng thời, thực tiễn xét xử cũng cho thấy Tòa án sẽ không thụ lý vụ việc về đòi lại tài sản nếu người bị kiện không phải là người đang chiếm hữu tài sản.

2.3. Nhầm lẫn giữa quyền sở hữu của chủ sử dụng đất với quyền của bên nhận chuyển nhượng và quyền của người thứ ba ngay tình

Một số trường hợp cơ quan, người tiến hành tố tụng chưa phân định rõ giữa quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp với quyền của bên nhận chuyển nhượng và cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình, dẫn đến việc mở rộng phạm vi áp dụng Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 một cách thiếu căn cứ.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 tại Điều 164 (về Biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản), Điều 166 (về Quyền đòi lại tài sản); Điều 168 (về Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình) Điều 169 (về Quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản), Điều 170 (về Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại), chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp pháp có quyền yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu tài sản của mình và đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật.

Bên nhận chuyển nhượng chỉ trong trường hợp được xác định là ngay tình, thì mới được tự động áp dụng các cơ chế bảo vệ quyền sở hữu như chủ sở hữu.

Trong khi đó, pháp luật về dân sự quy định bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ (Điều 352); hủy bỏ hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng (Điều 423, 428); phạt vi phạm và yêu cầu bồi thường thiệt hại (Điều 418, 419). Bên nhận chuyển nhượng không thể có các quyền như chủ sở hữu của tài sản.

Tuy nhiên, thực tiễn xét xử cho thấy, có trường hợp cơ quan, người tiến hành tố tụng viện dẫn quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình đối với bên nhận chuyển nhượng ngay cả khi hợp đồng chưa hoàn thành, bên nhận chuyển nhượng chưa được xác lập quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản, để xem bên nhận chuyển nhượng có vị trí pháp lý tương đương với chủ sử dụng đất thực sự, từ đó, áp dụng cho bên nhận chuyển nhượng các cơ chế bảo vệ quyền sở hữu như chủ sở hữu tài sản và như người thứ ba ngay tình. Cách tiếp cận này, chính là sự nhầm lẫn về quyền của chủ sử dụng đất với quyền của bên nhận chuyển nhượng.

3. Một số biểu hiện “lạm dụng” quy định về người thứ ba ngay tình

3.1. Về phạm vi áp dụng quy định tại Điều 133 của Bộ luật Dân sự

Từ nhầm lẫn giữa quyền sở hữu của chủ sử dụng đất với quyền của bên nhận chuyển nhượng và quyền của người thứ ba ngay tình, thực tiễn có trường hợp cơ quan, người tiến hành tố tụng áp dụng các chế định về bảo vệ quyền sở hữu, cơ chế bảo vệ tính ổn định của giao dịch dân sự tại khoản 2 Điều 133 cho bên nhận chuyển nhượng mà không xem xét đến tình trạng hợp đồng đã được thực hiện hay chưa.

Quy định tại Điều 133 là một trường hợp ngoại lệ với mục đích bảo vệ sự ổn định của giao dịch dân sự, song, quy định này đôi lúc bị lạm dụng để áp dụng một cách ưu tiên cho bên nhận chuyển nhượng, từ đó mà làm giảm đi vai trò của các quy định bảo vệ quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp pháp.

Đây chính là biểu hiện nhầm lẫn trong áp dụng quy định của luật từ việc mở rộng quá mức phạm vi áp dụng của khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự.

3.2. Về áp dụng các quy định về hình thức của giao dịch trong việc xác định người thứ ba ngay tình

Thực tiễn giải quyết tranh chấp cho thấy, những vấn đề về “không biết, không buộc phải biết” trong quy định về người thứ ba ngay tình đáng lẽ là vấn đề cần được chứng minh một cách hết sức thận trọng và chặt chẽ, tuy nhiên, có trường hợp cơ quan, người tiến hành tố tụng đã suy đoán tình trạng ngay tình chỉ từ các yếu tố hình thức của giao dịch như: đã công chứng/chứng thực; đã thực hiện đăng ký biến động; đã được cấp giấy chứng nhận …Từ đó, bỏ qua việc xem xét tình trạng chiếm hữu, quản lý tài sản trên thực tế; tình trạng pháp lý của tài sản (có hay không có tranh chấp); mối quan hệ giữa các bên trong giao dịch (thân thích, người cho vay và bên vay…) hoặc bất cứ dấu hiệu bất thường nào đó của giao dịch.

3.3. Về xem xét, đánh giá tài liệu, chứng cứ

Quyền sử dụng đất thường là tài sản có giá trị lớn, có thể là tài sản tạo ra nguồn thu nhập lớn của cá nhân, hộ gia đình, do đó, việc định đoạt tài sản này không chỉ đòi hỏi sự cân nhắc, kỹ lưỡng của chủ sỡ hữu mà pháp luật cũng quy định rất chặt chẽ về thủ tục chuyển giao. Vì vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng có các dấu hiệu bất thường, không hợp lý như: Giá chuyển nhượng cao hoặc thấp không tự nhiên; việc giao dịch diễn ra một cách gấp gáp, trong thời gian ngắn; tài sản đang do cá nhân, cơ quan khác quản lý, sử dụng công khai; chủ sở hữu tài sản trong trong vụ việc tranh chấp mà họ có nghĩa vụ về dân sự; tính chất về mối quan hệ giữa bên bán với bên mua…, thì không thể nào xác định giao dịch đó là một hợp đồng bình thường và bên nhận chuyển nhượng cũng như cơ quan, người tiến hành tố tụng không thể nhận biết được những yếu tố bất thường đó. Nếu cơ quan, người tiến hành tố tụng bỏ qua các dấu hiệu này để áp dụng quy định Điều 133 Bộ luật Dân sự, dẫn đến việc áp dụng quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình lại trở thành sự hợp pháp hóa các hợp đồng chuyển nhượng bất thường, thiếu thiện chí cũng như các rủi ro pháp lý khác.

4. Một số kiến nghị

Việc nhận diện và khắc phục những nhầm lẫn trong việc áp dụng quy định về người thứ ba ngay tình có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm tính thống nhất của pháp luật và nâng cao chất lượng xét xử. Điều này không chỉ đòi hỏi sự hoàn thiện về mặt nhận thức mà còn cần sự thận trọng trong từng phán quyết cụ thể của cơ quan, người tiến hành tố tụng. Để việc áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự thống nhất, hiệu quả, phát huy được vai trò bảo vệ sự ổn định của giao dịch dân sự của quy phạm pháp luật trên, tác giả xin nêu một số kiến nghị như sau:

Thứ nhất, việc đánh giá tình trạng “không biết, không thể biết” cần được thực hiện trên cơ sở xem xét toàn diện các yếu tố của giao dịch, tránh cách tiếp cận hình thức, ưu tiên tuyệt đối việc công chứng, chứng thực hợp đồng.

Thứ hai, quá trình giải quyết, cần phân biệt rõ hiệu lực của hợp đồng và thời điểm phát sinh quyền đối với quyền sử dụng đất, gắn với cơ chế đăng ký.

Thứ ba, cần hạn chế việc mở rộng phạm vi áp dụng chế định người thứ ba ngay tình đối với các trường hợp mà quyền tài sản chưa được chuyển dịch hợp pháp.

Thứ tư, Tòa án nhân dân tối cao cần xây dựng Án lệ về vấn đề người thứ ba ngay tình. Tác giả đề xuất Quyết định giám đốc thẩm số 23/2020/DS-GĐT ngày 23/4/2020 của Tòa án nhân dân tối cao là quyết định đáp ứng đủ các tiêu chí lựa chọn để xây dựng Án lệ về vấn đề người thứ ba ngay tình.

NGUYỄN THÀNH LONG (Tòa án nhân dân Khu vực 10 - Gia Lai) - CAO THỊ THANH HUYỀN (Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai)