Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

1. Quy định pháp luật về phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

1.1. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước

Đối với mỗi quốc gia, kinh doanh bất động sản (KDBĐS) luôn là ngành kinh tế mũi nhọn, đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước và chiếm một tỷ lệ đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội¹. Vì vậy, với sự mở rộng không ngừng và vai trò ngày càng lớn của thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam, việc định rõ phạm vi hoạt động cho các tổ chức và cá nhân trong nước trở thành một yếu tố quan trọng nhằm bảo đảm tuân thủ các quy định pháp luật. Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023, các nhà đầu tư trong nước được trao quyền tham gia nhiều mảng trong lĩnh vực này, cụ thể:

Một là, đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.

Hai là, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;

Ba là, mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Bốn là, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê;

Năm là, thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;

Sáu là, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại;

Bảy là, nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.

Những quy định nêu trên tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong nước chủ động và linh hoạt hơn trong việc tham gia các hoạt động KDBĐS. Với những quyền lợi được xác định rõ ràng, các tổ chức và cá nhân có thể đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản khác nhau, từ nhà ở đến công trình xây dựng và hạ tầng kỹ thuật, phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đặc biệt, việc tham gia mua, thuê mua và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hạ tầng kỹ thuật đã sẵn có giúp họ tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời thúc đẩy các dự án hoàn thành nhanh chóng hơn. Không chỉ dừng lại ở việc mua bán hay phát triển các dự án, các nhà đầu tư trong nước còn được trao quyền thuê và cho thuê lại bất động sản, từ nhà ở, công trình xây dựng cho đến quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Điều này không chỉ tạo ra dòng vốn linh hoạt mà còn giúp tối ưu hóa lợi nhuận từ các tài sản bất động sản hiện có, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường ngày càng trở nên cạnh tranh. Đáng chú ý, quyền nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư và kinh doanh mở ra nhiều cơ hội cho các tổ chức và cá nhân trong nước tham gia vào những dự án có tiềm năng nhưng chưa hoàn thiện. Đây là một hướng đi quan trọng, không chỉ giúp các nhà đầu tư tối đa hóa cơ hội kinh doanh mà còn hỗ trợ thị trường bất động sản vận hành trơn tru, tránh tình trạng dự án bị đình trệ hoặc không triển khai kịp tiến độ.

Như vậy, các quy định trong Luật KDBĐS năm 2023 đã giúp xác định rõ ràng và cụ thể hơn phạm vi hoạt động của các nhà đầu tư trong nước, tạo nền tảng pháp lý vững chắc để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam. Những điều kiện này không chỉ tạo ra một môi trường kinh doanh công bằng và minh bạch mà còn góp phần khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào những dự án lớn, đóng góp tích cực vào quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế của đất nước.

1.2. Phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, với mong muốn duy trì mối liên kết chặt chẽ với quê hương, ngày càng quan tâm đến việc đầu tư và sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Để hỗ trợ cộng đồng kiều bào và khuyến khích họ đóng góp vào sự phát triển kinh tế trong nước, Việt Nam đã ban hành các quy định cụ thể về phạm vi KDBĐS dành cho nhóm đối tượng này. Tùy theo mỗi đối tượng cụ thể để pháp luật có những quy định khác nhau về phạm vi kinh doanh.

Thứ nhất, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được KDBĐS theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023 (1). Như vậy, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, pháp luật cho phép họ tham gia tất cả các lĩnh vực KDBĐS như các nhà đầu tư trong nước. Quy định này mở ra nhiều cơ hội cho cộng đồng kiều bào trong việc đầu tư và phát triển bất động sản tại quê hương.

Việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia vào các hoạt động KDBĐS không chỉ góp phần nâng cao khả năng đầu tư mà còn thúc đẩy sự kết nối giữa cộng đồng kiều bào và thị trường bất động sản trong nước. Điều này cũng có ý nghĩa quan trọng trong việc khuyến khích dòng vốn đầu tư từ nước ngoài về Việt Nam, tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Với những quy định này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không chỉ có cơ hội tham gia vào thị trường bất động sản mà còn đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế và xã hội tại quê hương, từ đó thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường bất động sản Việt Nam.

Thứ hai, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được KDBĐS theo các hình thức sau đây (2):

Một là, đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Hai là, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Ba là, các hình thức KDBĐS quy định tại điểm đ và điểm g khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023, cụ thể là: Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại; và nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.

Như vậy, phạm vi KDBĐS của người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam hẹp hơn rất nhiều so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam. Tuy nhiên, với những cơ hội mà pháp luật đã mở ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải là công dân Việt Nam vẫn có thể tham gia vào một số hình thức kinh doanh nhất định, điều này tạo ra động lực cho họ khám phá và tận dụng những cơ hội đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Việc đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật hoặc tham gia vào các dự án bất động sản thông qua hình thức cho thuê cũng là những lựa chọn khả thi giúp họ khai thác tiềm năng của thị trường.

1.3. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Với sự hội nhập quốc tế sâu rộng và nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển, các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang gia tăng sự hiện diện và đóng vai trò quan trọng trong nhiều lĩnh vực, bao gồm bất động sản. Sự tham gia của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sẽ huy động được nguồn vốn lớn vào hoạt động KDBĐS tạo lập các sản phẩm bất động sản chất lượng cao đáp ứng nhu cầu trong nước, qua đó góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tạo thêm giá trị gia tăng cho xã hội (3). Vì vậy, để bảo đảm sự công bằng và minh bạch trong hoạt động kinh doanh, Việt Nam đã ban hành các quy định rõ ràng về phạm vi và điều kiện KDBĐS dành cho nhóm đối tượng này.

Thứ nhất, đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư, thì được KDBĐS theo các hình thức quy định tại khoản 3 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023, tức là được phép KDBĐS như người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam. Như vậy, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải tuân thủ các điều kiện và hạn chế tương tự như người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải là công dân Việt Nam, tức là phạm vi KDBĐS của họ sẽ bị giới hạn so với nhà đầu tư trong nước. Họ chỉ được tham gia vào các hoạt động kinh doanh như đầu tư xây dựng nhà ở, công trình gắn liền với quyền sử dụng đất thông qua dự án, hoặc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê. Ngoài ra, các tổ chức này cũng có thể tham gia các hoạt động như thuê và cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng, cũng như nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư và kinh doanh.

Quy định này nhằm bảo đảm tính kiểm soát và bảo vệ lợi ích của thị trường bất động sản trong nước, đồng thời khuyến khích tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tuân thủ các thủ tục đầu tư và pháp lý chặt chẽ. Điều này giúp quản lý việc sử dụng đất và tài nguyên bất động sản một cách bền vững, bảo đảm rằng các tổ chức kinh tế nước ngoài không gây ra những bất ổn hoặc lệch lạc trong sự phát triển của thị trường.

Việc áp dụng các quy định về điều kiện đầu tư và phạm vi kinh doanh này cũng góp phần tạo sự cân bằng giữa việc thu hút nguồn vốn nước ngoài và bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư trong nước. Mặc dù phạm vi hoạt động của các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài bị thu hẹp hơn, nhưng họ vẫn có cơ hội tham gia vào các dự án bất động sản tiềm năng, đặc biệt là trong các lĩnh vực liên quan đến hạ tầng và phát triển đô thị, từ đó thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường bất động sản Việt Nam.

Thứ hai, đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023 thì được KDBĐS theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023 (4). Với quy định này thì phạm vi kinh doanh về bất động sản của tổ chức kinh tế nước ngoài đã được mở rộng hơn so với Luật KDBĐS năm 2014, và đã khắc phục được “sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong đầu tư kinh doanh bất động sản” (5). Điều này thể hiện sự tiến bộ trong chính sách pháp luật, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam. Việc không còn phân biệt giữa tổ chức kinh tế nước ngoài và nhà đầu tư trong nước giúp thúc đẩy sự cạnh tranh bình đẳng, khuyến khích nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào các dự án bất động sản, góp phần vào sự phát triển chung của thị trường này.

Các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài giờ đây có thể tham gia nhiều mảng KDBĐS, bao gồm việc đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, hay cho thuê mua, tương tự như các nhà đầu tư trong nước. Điều này không chỉ giúp tạo ra sự linh hoạt trong hoạt động kinh doanh mà còn thu hút các nhà đầu tư quốc tế đến Việt Nam với các dự án quy mô lớn, từ đó góp phần vào quá trình đô thị hóa và hiện đại hóa hạ tầng của đất nước. Ngoài ra, quy định mới này cũng cho phép các tổ chức kinh tế nước ngoài tham gia đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Đây là một lĩnh vực tiềm năng với nhiều cơ hội sinh lợi, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh mẽ.

Những thay đổi này không chỉ góp phần thu hút dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản mà còn thúc đẩy sự hợp tác và liên kết giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Việc tạo ra một môi trường kinh doanh cởi mở và bình đẳng giữa các nhà đầu tư sẽ giúp tăng tính cạnh tranh và nâng cao chất lượng các dự án bất động sản, từ đó mang lại lợi ích không chỉ cho các bên tham gia mà còn cho cả nền kinh tế Việt Nam. Với những điều chỉnh quan trọng trong Luật KDBĐS năm 2023, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã có cơ hội mở rộng phạm vi hoạt động tại Việt Nam, đóng góp vào sự phát triển chung của thị trường bất động sản và sự phát triển kinh tế bền vững của đất nước.

2. Hạn chế quy định pháp luật về phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Pháp luật Việt Nam quy định về phạm vi KDBĐS của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo Luật KDBĐS năm 2023 có nhiều điểm tiến bộ nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và thu hút đầu tư. Tuy nhiên, vẫn tồn tại hạn chế là pháp luật KDBĐS hiện hành còn bỏ ngỏ đối với quyền KDBĐS hình thành trong tương lai mà sản phẩm bất động sản là công trình xây dựng. Mặc dù khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023 đã đề cập đến việc đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, và cho thuê mua, cũng như việc chuyển nhượng, thuê, và cho thuê lại công trình xây dựng, nhưng chưa rõ ràng trong việc quy định vấn đề bất động sản hình thành trong tương lai. Điều này dẫn đến một số khó khăn trong việc xác định quyền sở hữu, trách nhiệm và quyền lợi của các bên liên quan trong giao dịch bất động sản, gây ra rủi ro pháp lý cho cả nhà đầu tư và khách hàng.

3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Thứ nhất, Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023 cần bổ sung hình thức KDBĐS hình thành trong tương lai, bao gồm cả công trình xây dựng chưa hoàn thiện; Hoặc cần ban hành văn bản hướng dẫn giải thích khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023 đã đề cập đến việc đầu tư xây dựng công trình xây dựng để bán, cho thuê, và cho thuê mua, cũng như việc chuyển nhượng, thuê, và cho thuê lại công trình xây dựng đã bao gồm bất động sản hình thành trong tương lai hay chưa.

Thứ hai, pháp luật KDBĐS cần quy định rõ nhóm đối tượng được phép KDBĐS hình thành trong tương lai mà sản phẩm bất động sản là công trình xây dựng để tránh sự nhầm lẫn và bảo đảm tính minh bạch trong quá trình giao dịch.

ThS. NGUYỄN SƠN HẢI (Giảng viên Trường Đại học Luật, Đại học Huế)

(1) Khoản 2 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023.

(2)  Khoản 3 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023.

(3) Hà Ngọc Mai Linh, Kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2015, tr.18, 19. 

(4) Khoản 5 Điều 10 Luật KDBĐS năm 2023.

(5) Trường Đại học Luật Hà Nội, Cơ sở của việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Kỷ yếu hội thảo khoa học cấp Trường, 2021, tr.55.

 

Danh mục tài liệu tham khảo

1. Luật Đầu tư năm 2020.

2. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

3. Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb. Tư pháp, 2009.

4. Hà Ngọc Mai Linh, Kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2015.

5. Trường Đại học Luật Hà Nội, Cơ sở của việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Kỷ yếu hội thảo khoa học cấp Trường, 2021.

Ảnh minh họa - nguồn Internet.