Phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Thừa kế quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [3]. Người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Song việc sử dụng đất của người dân đã diễn ra từ nhiều đời, kéo dài suốt quá trình lịch sử của dân tộc, gắn với đời sống của cá nhân, hoạt động kinh doanh của tổ chức. Quyền sử dụng đất được hiểu là việc là việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình hoặc người sử dụng đất khác theo quy định pháp luật. Khi người sử dụng đất là cá nhân chết đi, việc tiếp tục sử dụng đất thông qua nhận thừa kế trở thành một vấn đề cấp thiết được đặt ra với những người thừa kế.   

Việc thừa kế quyền sử dụng đất trước đó không được pháp luật cho phép, người sử dụng đất chỉ có thể khai thác giá trị quyền sử dụng đất mà không có quyền giao dịch hay chuyển quyền sử dụng đất cho người khác. Đến khi Hiến pháp năm 1992 ra đời, cùng với Luật Đất đai năm 1993 và Bộ luật Dân sự năm 1995, thừa kế quyền sử dụng đất đã được ghi nhận trở thành một chế định quan trọng. Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định quyền sử dụng đất là quyền tài sản và có thể được giao dịch thông qua Hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định tại Mục 7 [1]. Song, Bộ luật Dân sự năm 2015 lại không đưa ra định nghĩa về thừa kế quyền sử dụng đất cũng như các quy định về việc để lại quyền thừa kế đối với di sản là quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là việc khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế sẽ được thực hiện theo các quy định chung về thừa kế giống như với các tài sản thông thường khác.

Để có thể tiếp tục khai thác công dụng, hưởng lợi từ quyền sử dụng đất mang lại, người thừa kế phải thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế theo quy định pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật về công chứng và nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. Với sự chồng chéo của nhiều hệ thống văn bản quy phạm, người thừa kế rất khó để có thể thực hiện được quyền của mình. Chưa kể đến việc khai nhận càng trở nên khó khăn hơn khi trước đó, quyền sử dụng đất của người để lại di sản thừa kế chưa được nhà nước công nhận.

2. Khai nhận di sản thừa kế là quyền sử dụng đất khi chưa được Nhà nước công nhận

2.1. Về điều kiện để tiến hành khai nhận di sản thừa kế

Giao dịch về bất động sản – đặc biệt là các giao dịch làm chuyển quyền sở hữu/ sử dụng đối với bất động sản, cần phải đáp ứng được các điều kiện của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai. Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận quyền của người sử dụng đất được để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Song người sử dụng đất muốn thực hiện quyền để lại thừa kế thì phải có quyền sở hữu/ sử dụng hợp pháp đối với tài sản đó. Đối với quyền sử dụng đất, để thực hiện các giao dịch người sử dụng đất phải được cấp Giấy chứng nhận; song đối với việc để lại thừa kế thì Giấy chứng nhận không phải là yêu cầu mang tính bắt buộc, người sử dụng đất chỉ cần chứng minh mình đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thông qua các giấy tờ, tài liệu, chứng cứ theo quy định của pháp luật đất đai.

Mặc dù, quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi của những người thừa kế được tiếp tục sử dụng đất cũng như thuận tiện trong việc tiến hành các thủ tục để khai nhận, phân chia và đăng ký quyền sử dụng đất; song các quy định này lại chưa ghi nhận một cách rõ ràng các loại giấy tờ, tài liệu mà người sử dụng đất cần phải cung cấp. Điều này khiến cho người thừa kế khi tiến hành phân chia di sản thừa kế gặp phải nhiều khó khăn, đặc biệt với đất đai đã được sử dụng trong thời gian dài, giấy tờ, tài liệu đã bị thất lạc thì việc chứng minh thậm chí trở nên bất khả thi.

2.2. Về thủ tục tiến hành khai nhận di sản thừa kế

Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã [4]. Trên cơ sở đó, công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Thực tế, những trường hợp người để lại di sản thừa kế đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây được gọi tắt là Giấy chứng nhận) thì việc xác minh thông tin tài sản đơn giản, dễ dàng hơn rất nhiều. Song với những trường hợp người để lại di sản thừa kế là người đang sử dụng đất, chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, chưa được cấp Giấy chứng nhận thì việc tiến hành phân chia di sản thừa kế sẽ gặp phải một số khó khăn như:

Thứ nhất, công chứng viên của tổ chức hành nghề có thể tiến hành xác minh để đánh giá tính hợp pháp của tài sản, song không có thẩm quyền để công nhận quyền sử dụng đất của người để lại di sản thừa kế. Chính bởi vậy, trong nhiều trường hợp để đảm bảo an toàn pháp lý, cũng như chắc chắn cho việc phân chia di sản thừa kế, công chứng viên của các tổ chức hành nghề từ chối việc công chứng văn bản khai nhận/ thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, mặc dù theo quy định pháp luật hiện hành việc công chứng văn bản này không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và các tài sản khác gắn liền.

Thứ hai, quy định về hình thức thực hiện văn bản khai nhận/ thỏa thuận phân chia đang đánh đồng giá trị pháp lý của văn bản được công chứng và văn bản được chứng thực. Trong khi đó, văn bản khai nhận/ thỏa thuận phân chia chỉ có giá trị chứng cứ với vụ việc, xác định tính có thật của việc khai nhận, phân chia di sản thừa kế; chứ không đảm bảo việc khai nhận, phân chia di sản thừa kế này là hợp pháp. Chính bởi vậy, trên thực tế, có nhiều trường hợp sau khi khai nhận, phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì xảy ra tranh chấp, song tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, dẫn đến tình trạng khiếu kiện phức tạp, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của những người thừa kế khác.

2.3. Người thừa kế là người Việt Nam định cư tại nước ngoài hoặc người có quốc tịch nước ngoài.

Tại khoản 3, Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Trong trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Trong trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư tại nước ngoài song không thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở hoặc là người nước ngoài thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định [4].

Có nghĩa là khi người thừa kế là người Việt Nam định cư tại nước ngoài hoặc người nước ngoài chỉ được hưởng giá trị di sản thừa kế thông qua việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác đủ điều kiện theo quy định tại khoản 3, Điều 186 Luật Đất đai năm 2013. Quy định nêu trên mặc dù đã bảo đảm được quyền tài sản của người thừa kế song lại chưa có các văn bản hướng dẫn để họ thực hiện các quyền của mình đối với tài sản. Do đặc thù của người Việt Nam định cư tại nước ngoài và người nước ngoài là không thường trực ở Việt Nam, vì nhiều lý do khác nhau, đôi khi việc thực hiện các quyền đối với tài sản của họ tại Việt Nam phải thông qua bên thứ ba (ủy quyền). Trên thực tế, việc người nước ngoài có thể trực tiếp hoặc thông qua ủy quyền để thực hiện quyền thừa kế của mình cũng gặp rất nhiều vướng mắc, do đó cần có cơ chế để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các chủ thể nêu trên trong trường hợp đặc biệt này.

3. Kiến nghị một số giải pháp

Luật Đất đai có mối quan hệ mật thiết với nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác như Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Công chứng… Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất nói chung và thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền thừa kế nói riêng thì việc hoàn thiện các quy định về pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật công chứng là hết sức cần thiết. Tác giả kiến nghị một số giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật, cụ thể như sau:

Thứ nhất, ghi nhận và giải thích thuật ngữ thừa kế quyền sử dụng đất trong pháp luật dân sự, pháp luật đất đai một cách rõ ràng và cụ thể. Điều này giúp cho việc xác định quyền để lại di sản thừa kế của người sử dụng đất được dễ dàng hơn, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của những người sử dụng đất.

Thứ hai, quy định cụ thể các giấy tờ, tài liệu hợp pháp thay thế cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phục vụ cho việc khai nhận, phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận. Việc quy định cụ thể các loại giấy tờ được chấp nhận làm cơ sở xác định quyền sử dụng đất của cá nhân không chỉ giúp cho việc chuyển giao quyền sử dụng đất sang cho người sử dụng đất mới được thuận lợi mà còn hỗ trợ các thủ tục hành chính trong quá trình công nhận quyền sử dụng đất được minh bạch, nhanh chóng và hiệu quả.

Thứ ba, bổ sung các quy định về việc khai nhận, phân chia di sản thừa kế, đặc biệt là với tài sản là quyền sử dụng đất. Luật Công chứng năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành  hiện nay chỉ quy định chung chung, chưa có cụ thể hóa quy trình, thủ tục và các giấy tờ, tài liệu cần thiết phục vụ cho việc khai nhận, di sản thừa kế là quyền sử dụng đất. Chính bởi vậy, cần có các quy định cụ thể hơn, nhằm đảm bảo quyền của người thừa kế cũng như tránh mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra.

 

Quy Nhơn, Bình Định - Ảnh: Thái Vũ

[1] Bộ luật Dân sự năm 2015.

[2] Bộ Tư pháp, Viện Khoa học pháp lý (2020), Từ điển Luật học, NXB Từ điển bách khoa, NXB Tư pháp.

[3] Hiến pháp năm 2013.

[4] Luật Đất đai năm 2013.

[5] ThS, NCS.Nguyễn Thế Đức Tâm, Huỳnh Nguyễn Ngân Thy, Bàn về quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, https://thuvienphapluat.vn/banan/tin-tuc/ban-ve-quyen-nhan-thua-ke-quyen-su-dung-dat-cua-nguoi-viet-nam-dinh-cu-o-nuoc-ngoai-4777 truy cập 16:04, ngày 12/4/2023.

[6] Từ điển Tiếng Việt, Vtudien.com.

LƯU THỊ THU HƯƠNG (Khoa Nhà nước và pháp luật, Học viện Hành chính quốc gia)