Thế chấp nhà đất của người thứ ba để bảo đảm vay vốn ngân hàng có trái pháp luật ?

Hiện nay, trong giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có rất nhiều trường hợp doanh nghiệp, cá nhân vay vốn của ngân hàng thương mại, biện pháp bảo đảm bằng tài sản là nhà đất của người thứ ba (người này không vay vốn, không có giao dịch làm phát sinh nghĩa vụ dân sự đối với ngân hàng). Nội dung của hợp đồng thế chấp nhà đất quy định nếu bên vay không trả nợ đúng thời hạn cho ngân hàng thì ngân hàng có quyền phát mại tài sản của bên thứ ba để thu hồi vốn vay. Thực tế, phần lớn bên vay không trả được nợ và cố tình không trả nợ, ngân hàng khởi kiện, nhiều tòa án tuyên ngân hàng có quyền xử lý tài sản của người thứ ba để thu hồi nợ.

Giao dịch thế chấp nhà đất của người thứ ba để bảo đảm khả năng vay vốn cho người đi vay nếu được công nhận hợp pháp thực sự là một kẽ hở để cho người đi vay và ngân hàng lợi dụng, thông qua giao dịch vay vốn theo cách thế chấp tài sản của người thứ ba lấy tiền của ngân hàng rồi không trả nợ, đẩy trách nhiệm trả nợ cho bên thứ ba. Nhưng không có bất kỳ quy định nào, sau khi bên thứ ba trả nợ thay cho người vay, người vay phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho người thứ ba.

Quan điểm tác giả thì quan hệ tín dụng và quan hệ thế chấp nhà đất nêu trên là hoàn toàn trái pháp luật.

Theo quy định tại Điều 7 của Quy chế cho vay tín dụng của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, được Ban hành theo Quyết định số: 1627/2001/QĐ – NHNN, ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Điều 7 của Thông tư 39/2016/TT-NHNN, ngày 30/12/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành, ngân hàng chỉ được phép cho vay khi xác định được người đi vay “Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết”. Nhưng khi cho vay, người đi vay đã không có tài sản để bảo đảm khả năng trả nợ, phải dùng tài sản của người khác để bảo đảm khả năng trả nợ, như vậy ngân hàng đã xác định được người vay không có khả năng trả nợ, vẫn cho vay là trái với quy định của pháp luật.

Ngân hàng là chủ thể cho vay càng cần nắm rõ quy định của pháp luật và tuân thủ đúng

Do đó, theo quy định tại Điều 128 BLDS năm 2005, Điều 123 BLDS năm 2015, hợp đồng tín dụng bị vô hiệu vì “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện hành vi nhất định”.

Theo quy định của Điều 342, Điều 715 BLDS năm 2005 “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)…”. Theo Điều 317 BLDS năm 2015, thế chấp quyền sử dụng đất là dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm nghĩa vụ với ngân hàng, không có quy định nào quy định thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác. Để cụ thể hóa hơn quy định về việc không cho cho bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, đã quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của luật này”, không quy định cho phép người sử dụng đất bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

Bản chất của việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thay cho người khác là quan hệ bảo lãnh được quy định tại Điều 361 BLDS 2005, Điều 335 BLDS năm 2015, quy định “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình.

Như vậy, trên thực tế, để “lách luật” tránh việc ký hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất không được pháp luật cho phép, ngân hàng đã ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng là giả tạo nhằm che đậy quan hệ bảo lãnh, bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2005, Điều 124 BLDS năm 2015 “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”.

Việc tuyên ngân hàng có quyền phát mại nhà đất của người thế chấp (bản chất là người bảo lãnh) để thu hồi nợ là không công bằng đối với người thế chấp, đã và đang tạo ra bất công, bất ổn trong xã hội hàng nghìn gia đình đã mất nhà đất, vì đã ký hợp đồng thế chấp tài sản nhà đất của mình cho người khác vay tiền của ngân hàng. Đồng thời, lợi dụng kẻ hở này người đi vay đã lừa người khác thế chấp nhà đất để họ chiếm đoạt tiền của ngân hàng, một cách mà hiện nay không bị pháp luật xử lý.

Rất mong nhận được ý kiến trao đổi của quý độc giả.

NGUYỄN ANH TUẤN