Quyền bề mặt theo quy định của BLDS năm 2015 và dự báo một số vướng mắc, bất cập

1.Bản chất và phạm vi tác động của quyền bề mặt

Trong pháp luật La Mã trước đây, các Luật gia cho rằng về bản chất quan hệ tài sản do tính xác định của các quan hệ đó. Để đáp ứng một nhu cầu nào đó, một chủ thể có thể tạo ra một tài sản hoặc mua một tài sản, trên cơ sở đó họ là chủ sở hữu đối với tài sản đã tạo ra, đã mua. Khi đã  trở thành chủ sở hữu tài sản, họ có toàn quyền đối với tài sản đó, thực hiện tất cả những hành vi tác động lên tài sản để thỏa mãn yêu cầu của mình và không phụ thuộc vào ý chí cũng như hành vi của người khác. Trường hợp này, họ là người có quyền tuyệt đối đối với tài sản và “hình như” chỉ tồn tại quan hệ giữa họ với tài sản, quyền tài sản ở dạng này gọi là vật quyền (quyền đối vật)[1].

Pháp luật các nước trên thế giới ghi nhận vào trong pháp luật của họ các loại vật quyền khác nhau tùy theo điều kiện kinh tế xã hội và quan điểm pháp luật của từng nước. Trong việc phân loại các vật quyền đó, có thể phân thành vật quyền chính yếu và vật quyền phụ thuộc hoặc có thể phân loại thành quyền trên tài sản của mình và quyền trên tài sản của người khác. Quyền sở hữu là vật quyền chính yếu và là một quyền tuyệt đối tác động lên tài sản, trong đó người có quyền có thể thông qua hành vi của mình mà không phụ thuộc hành vi của người khác.

Luật La Mã đã khẳng định rằng quyền của một người không chỉ trải rộng trên tài sản của chính mình mà còn có thể thực hiện trên tài sản của người khác. Ngược lại, có thể hiểu những quyền tuyệt đối của một người với tư cách là chủ sở hữu của tài sản có thể bị giới hạn hay hạn chế để tạo thuận lợi cho những người khác. Bốn loại khác nhau của quyền đối với tài sản của người khác (jura in re aliena) mà không bao gồm đầy đủ quyền sở hữu (của chủ sở hữu) được thể hiện trong pháp luật La Mã dưới các tên gọi sau: (1) servitus hoặc Servitude (Dịch quyền); (2) Pignus hoặc Pledge (gồm cả hypotheca) (Quyền cầm cố, thế chấp); (3) superficies (Quyền bề mặt); (4) Emphyteusis (Quyền canh tác)[2]. Như vậy, có thể thấy, theo quy định của pháp luật La Mã, quyền bề mặt là một loại quyền đối với tài sản của người khác.

Quyền bề mặt, một  dạng của  quyền trên tài sản của người khác (jus in re aliena), là một vật quyền (real right) được cấp bởi chủ sở hữu đất cho người khác được quyền xây dựng trên một khu vực nào đó hoặc mở rộng bề mặt của mảnh đất có tính đến khoản tiền (lợi tức) thu về hàng năm hoặc với một mức giá xác định và chủ sở hữu đất phải tôn trọng quyền của người được cấp quyền bề mặt trong suốt quá trình sử dụng và hưởng dụng bề mặt, phải có trách nhiệm phá huỷ các công trình xây dựng hoặc chịu phiền lụy của công trình xây dựng cho đến khi người có quyền bề mặt phá huỷ các công trình này. Quyền bề mặt được duy trì trong suốt thời gian được cấp quyền mà không bị ảnh hưởng bởi chủ sở hữu đất. Quyền bề mặt được cấp trong vĩnh viễn hoặc trong một thời gian dài[3]. Theo pháp luật La Mã, quyền bề mặt được coi là một loại vật quyền. Xét về bản chất, quyền bề mặt được nằm trong nhóm vật quyền phụ được phái sinh từ quyền sở hữu của chủ sở hữu đất. Quyền bề mặt là một trong các quyền đối với tài sản của người khác nhưng có đối tượng tác động hẹp hơn so với đối tượng tác động của quyền hưởng dụng. Đối tượng tác động của quyền bề mặt chính là quyền sử dụng gắn với mảnh đất hoặc một bất động sản cụ thể. Người có quyền bề mặt được tác động lên tài sản (bề mặt bất động sản) của chủ sở hữu khác như là với tư cách của một chủ sở hữu nhưng không có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu đối với tài sản này. Hay có thể hiểu, chủ sở hữu đã hạn chế bớt quyền năng của mình (hạn chế quyền sử dụng bề mặt bất động sản) để cho người khác khai thác, sử dụng tài sản của mình, hoặc được lợi từ tài sản của mình.

Vậy, phạm vi tác động của quyền bề mặt này như thế nào? Có nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề này. Có quan điểm cho rằng phạm vi tác động của quyền bề mặt chỉ bao gồm phần khoảng không gian phía trên bề mặt đất. Những người theo quan điểm này lý giải rằng khi chủ sở hữu đất cho phép một người khác sử dụng khoảng không gian được tính từ mặt đất trở lên với mục đích xây dựng các công trình để ở, để cho thuê hoặc để phục vụ nhu cầu cần thiết khác. Đây chính là việc chủ sử dụng đất đã trao quyền sử dụng bề mặt đất cho người khác. Có quan điểm khác lại cho rằng phạm vi tác động của quyền này là bề mặt của mảnh đất và phần không gian phía trên bề mặt đất.  Những người theo quan điểm này lý giải rằng quyền bề mặt là quyền sử dụng bề mặt đất và phần không gian trên bề mặt đất với mục đích rộng hơn là vừa để trồng cây, canh tác vừa để xây dựng các công trình. Theo cách hiểu này, chúng ta đang nhìn nhận quyền bề mặt đã được mở rộng hơn thông qua việc mở rộng mục đích sử dụng bề mặt đất là để trồng trọt, canh tác và để xây dựng các công trình trên đất. Tuy nhiên, có quan điểm rộng hơn, cho rằng phạm vi tác động của quyền này bao gồm khoảng không gian phía trên bề mặt đất, bề mặt đất, và trong lòng đất.

Theo ý kiến của tác giả bài viết, việc tiếp cận quyền bề mặt theo quan điểm này trong xã hội hiện đại ngày nay là hợp lý hơn cả, bởi vì cùng với sự phát triển của khoa học kỹ thuật ngày nay đã có thể cho phép con người khai thác toàn bộ không gian từ phía trên mảnh đất, bề mặt đất và không gian trong lòng đất. Nhìn nhận theo quan điểm này còn phù hợp đối với việc khai thác khoảng không gian phía trên của một bất động sản và khoảng không gian nằm phía dưới của một bất động sản. Đồng thời, theo quan điểm này còn tạo nhiều hơn điều kiện khai thác lợi ích từ một mảnh đất hoặc từ một bất động sản trong thời đại ngày nay khi mà khoa học kỹ thuật đã phát triển rất mạnh mẽ.

Ví dụ: có trường hợp thực hiện việc trồng trọt các loại cây phía bên trên của một toà nhà hoặc tạo các đường hầm, xây dựng các công trình phía dưới toà nhà mà việc sở hữu toà nhà và sở hữu quyền khai thác bề mặt thuộc về những chủ sở hữu khác nhau. Như vậy, đối với việc nhìn nhận quyền bề mặt như thế nào thì tùy thuộc vào pháp luật mỗi quốc gia hoặc tùy thuộc vào điều kiện xã hội và việc thực thi quyền này trong thực tiễn.

Tóm lại, quy định phạm vi của quyền bề mặt theo quan điểm thứ ba là hợp lý hơn cả, bởi vì những lý do sau: phạm vi tác động của quyền rất rộng (từ khoảng không gian phía trên cho đến không gian trong lòng đất), phù hợp với xu hướng phát triển của xã hội, đảm bảo khai thác tốt giá trị của các bất động sản, mục đích sử dụng cũng được mở rộng, từ đó tạo điều kiện tốt cho mọi cá nhân, tổ chức thực hiện việc khai thác tài sản găn liền với đất trong điều kiện ứng dụng khoa học công nghệ hiện đại trong thời đại ngày nay. Thực tế, hướng tiếp cận này đã được thể hiện rõ trong BLDS năm 2015.

2.Đặc điểm của quyền bề mặt

Do như đã phân tích ở trên, quyền bề mặt được coi là một loại vật quyền, do vậy quyền này cũng mang những đặc điểm chung của một vật quyền. Thứ nhất, tính chất trực tiếp tác động lên vật. Người sở hữu quyền bề mặt được trực tiếp tác động lên một vật hữu hình, đó chính là đất đai hoặc bất động sản trên đất. Việc thực hiện quyền này không cần sự hỗ trợ, tác động của chủ thể khác. Có thể hiểu chủ sở hữu quyền bề mặt được quyền xây dựng các công trình, được quyền đặt và dựng các vật trên đất, được quyền canh tác trên đất, sử dụng mặt nước, sử dụng, khai thác trong lòng đất…Đó là những hoạt động sinh hoạt, xây dựng, sản xuất, kinh doanh, chế biến…diễn ra ngay trên khoảng không phía trên của mặt đất, hoặc tác động trực tiếp vào mặt đất, hoặc tác động vào khoảng không gian dưới lòng đất. Như vậy, chúng ta thấy có mối liên hệ trực tiếp của người có quyền bề mặt đối với đất đai hoặc bất động sản trên đất (theo nghĩa là một vật), nên quyền bề mặt có đặc điểm của một vật quyền.

Thứ hai, tính được tôn trọng bởi người thứ ba. Về góc nhìn chung, cũng giống như quyền sở hữu, quyền bề mặt được tôn trọng bởi tất cả các chủ thể khác, kể cả chủ sở hữu đất đai. Điều này có được xuất phát từ nguyên tắc tuyệt đối của vật quyền. Vật quyền có tính chất tuyệt đối, thể hiện ở điểm vật quyền có hiệu lực đối với tất cả mọi người và mọi người phải tôn trọng[4]. Trong những mối quan hệ cụ thể, vật quyền được tôn trọng bởi người thứ ba. Ở một số quốc gia, việc đăng ký quyền bề mặt được thực hiện với mục đích đối kháng với bên thứ ba. Chủ sở hữu đất tác động đến việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt cũng rất hạn chế, chỉ xảy ra trong rất ít trường hợp nhất định[5]. Người mà không có quyền bề mặt được đăng ký theo quy định của pháp luật nếu tự ý chiếm dụng, sử dụng đất được coi là trái pháp luật. Chủ sở hữu bề mặt có quyền yêu cầu ngừng lại những hành vi trên hoặc yêu cầu khởi kiện tại Tòa án để bảo vệ quyền của mình. Như vậy, việc pháp luật bảo vệ cho người có quyền sở hữu bề mặt trước sự xâm phạm từ chủ sở hữu, từ người khác là một đảm bảo tốt cho người có quyền bề mặt thực hiện quyền của mình đối với bề mặt của đất.

Thứ ba, quyền bề mặt có tính dịch chuyển được. Đây là đặc điểm xuất phát từ nguyên tắc tuyệt đối của vật quyền, tức là chủ sở hữu có toàn quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền bề mặt. Theo đó, pháp luật ghi nhận cho phép được chuyển dịch quyền bề mặt từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không cần sự cho phép của chủ sở hữu đất. Bởi là một vật quyền, quyền bề mặt cho phép chủ sở hữu quyền này trực tiếp thực hiện việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với bề mặt đất mà không cần sự cho phép, can thiệp của chủ sở hữu đất.

Thứ tư, quyền bề mặt phải được đăng ký. Việc đăng ký quyền bề mặt là rất quan trọng. Pháp luật các nước trên thế giới thông thường đều quy định việc đăng ký đối với quyền bề mặt. Mục đích đăng ký vừa là việc khẳng định một cách chính thức thông qua thủ tục pháp lý nhất định để khẳng định quyền của chủ sở hữu bề mặt, vừa là biện pháp hữu hiệu để đối kháng với các bên thứ ba. Thông qua đăng ký, pháp luật ghi nhận mối quan hệ giữa chủ thể có quyền bề mặt với tài sản là bề mặt đất hữu hình.

Bên cạnh đó, quyền bề mặt cũng có những đặc điểm riêng

Một là, quyền bề mặt mang đặc điểm của một vật quyền phụ thuộc. Theo như phân tích ở trên, quyền bề mặt là một vật quyền phụ thuộc. Quyền này là quyền phái sinh từ quyền sở hữu, tức là, nó chỉ xuất hiện và tồn tại khi có sự tồn tại của quyền sở hữu. Như vậy, điều kiện tồn tại của quyền bề mặt là có tồn tại quyền sở hữu đối với đất. Chủ sở hữu đất có quyền sở hữu hợp pháp đối với đất mới được phép thực hiện việc xác lập quyền bề mặt cho chủ thể khác.

Hai là ,quyền bề mặt có tính dài hạn. Với mục đích đảm bảo cho người có quyền bề mặt được yên tâm trong việc tạo lập tài sản trên đất, ổn định việc sản xuất kinh doanh trên đất mà pháp luật quy định quyền bề mặt có thời hạn dài. Tùy điều kiện mỗi nước mà thời hạn này được quy định là khác nhau. Ví dụ: BLDS Nhật Bản quy định thời hạn này tối đa là 50 năm; BL dân sự và thương mại Thái Lan quy định thời hạn này là cả đời chủ sở hữu đất hoặc của người có quyền bề mặt; thời hạn này có thể do chủ sở hữu đất, người có quyền bề mặt thỏa thuận. BLDS 2015 của Việt Nam quy định: “Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất”[6].

Ba là, chủ sở hữu đất và người có quyền bề mặt là hai chủ thể tách biệt nhau. Khi thực thi chế định quyền bề mặt thì cần phải làm rõ quyền của chủ sở hữu mảnh đất và quyền của chủ sở hữu bề mặt. Khi quyền bề mặt được xác lập thì hai chủ sở hữu trên trở thành những chủ sở hữu tách biệt nhau. Đối với chủ sở hữu đất được thực hiện quyền sử dụng đất thông qua căn cứ pháp lý là quyền sở hữu, với nội hàm bao gồm 3 quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản của mình. Khi xác lập quyền bề mặt thì chủ sở hữu đất không còn quyền sử dụng đối với bề mặt đất nữa. Đối với người có quyền bề mặt thì được sử dụng đất dựa trên việc xác lập quyền bề mặt theo đúng quy định của pháp luật. Hệ quả là, người có quyền sở hữu đất và người thực tế sử dụng đất lại là những chủ thể có quyền riêng biệt với nhau, tách rời nhau. Như vậy, chủ sở hữu đất có quyền sở hữu đất nhưng lại không có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập trên đất (tài sản tạo lập bởi người có quyền bề mặt). Người có quyền bề mặt chỉ có quyền sử dụng đất để trồng cây, canh tác, xây dựng công trình và có quyền sở hữu đối với tài sản trên đất mà không có đầy đủ quyền năng đối với đất như là một chủ sở hữu.

Bốn là, nghĩa vụ của chủ thể có quyền bề mặt. Khi xác lập quyền bề mặt, người có quyền bề mặt được quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định mà thuộc sở hữu của một chủ thể khác. Khi đó, người này có quyền khai thác, sử dụng đất để thu được hoa lợi, lợi tức, những lợi ích nhất định. Thông thường, quyền bề mặt được xác lập thông qua việc chủ sở hữu cho phép thực hiện quyền này. Do vậy, người có quyền bề mặt thường phải trả cho chủ sở hữu một khoản tiền nhất định manh tính chất đền bù cho việc khai thác, sử dụng bề mặt đất. Tuy nhiên, trong những trường hợp nhất định có thể vấn đề bù đắp cho việc khai thác sử dụng đất sẽ không cần đặt ra. Ví dụ: trường hợp người có quyền bề mặt theo quy định của pháp luật mà pháp luật không yêu cầu phải thực hiện việc phải trả chi phí sử dụng đất; theo thỏa thuận và thỏa thuận đó chủ sở hữu không yêu cầu khoản tiền bù đắp trên; theo di chúc mà không có yêu cầu người có quyền bề mặt phải trả chi phí cho việc khai thác, sử dụng đất.

3.Quy định về quyền bề mặt trong BLDS năm 2015 và kiến nghị liên quan đến thực tiễn thực thi quyền này

Về khái niệm quyền bề mặt: Theo quy định tại Điều 267 BLDS năm 2015 thì “Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác”. Như vậy, hướng tiếp cận của BLDS 2015 cũng tiếp cận quyền bề mặt với nội hàm rất rộng. Trong đó, khoảng không gian bên trên bề mặt đất, bề mặt đất và lòng đất đều thuộc phạm vi tác động của quyền này. Hơn nữa, mục đích thực hiện quyền đã được mở rộng, cho phép các chủ thể của quyền được thực hiện mọi hành vi mà pháp luật không cấm. Với hướng tiếp cận này sẽ phù hợp với xã hội hiện đại mà trong đó con người bằng khoa học công nghệ có thể thực hiện nhiều hoạt động liên quan đến bề mặt đất như xây công trình bên trên đất (tầu điện, đường cao tốc…), công trình ngầm trong lòng đất (tầu điện ngầm, nhà cửa, đường ống, cống…), canh tác, nuôi dưỡng, trồng trọt trên bề mặt đất….

Về căn cứ xác lập và thời điểm xác lập: Quyền bề mặt được xác lập thông qua theo thỏa thuận; theo di chúc; hoặc theo quy định của pháp luật;. Trên thực tế, quyền bề mặt có thể xác lập thông qua ý chí của các bên cùng nhau thống nhất, thỏa thuận hoặc theo ý chí của một bên khi để lại di chúc. Tuy nhiên, hiện tại chưa trường hợp nào thể hiện rõ việc xác lập quyền bề mặt theo quy định của pháp luật. Việc xác lập quyền bề mặt theo quy định của pháp luật được đưa ra nhằm tạo cơ sở cho những văn bản pháp luật sẽ được ban hành liên quan đến việc xác lập quyền bề mặt theo quy định của pháp luật.

Theo quy định của BLDS 2015, quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Theo nguyên tắc chung, quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân.

Về thời hạn của quyền bề mặt: Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Như vậy, để căn cứ được hưởng quyền bề mặt trong thời hạn tối đa  là bao nhiêu thì phải tuân theo quy định của pháp luật về đất đai. Mỗi loại đất đai do Nhà nước quản lý đều có thời hạn sử dụng không giống nhau cho nên khi thực hiện xác lập quyền bề mặt thì phải tìm hiểu về thời hạn mà Nhà nước cấp quyền sử dụng cho các chủ thể có quyền sử dụng đất. Theo quy định chung, trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định được thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất 06 tháng.

4.Dự báo một số khó khăn liên quan đến thực tiễn thực thi quyền bề mặt

Thứ nhất, khó khăn, vướng mắc về nhận thức về quyền bề mặt. BLDS năm 2015 có quy định mới  về các quyền khác đối với tài sản, trong đó có quy định mới về quyền bề mặt. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu về cơ sở lý luận về quyền này trong thời gian qua chưa nhiều, chưa có tổng kết về thực tiễn liên quan đến quyền bề mặt, nên dẫn đến việc các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan đến thực thi pháp luật (Toà án, Viện Kiểm sát, Hội Luật sư, Cơ quan thi hành án, Thẩm phán, Kiểm sát viên, Luật sư,….) sẽ gặp những khó khăn, lúng túng nhất định khi thực hiện giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền bề mặt. Hơn nữa, các chủ thể khác trong xã hội (cá nhân, pháp nhân, tổ chức…) cũng sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển giao, xác lập, thực hiện sử dụng, khai thác quyền bề mặt của mình.

Thứ hai, khó khăn, vướng mắc về thủ tục đăng ký. Theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện việc đăng ký quyền bề mặt tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và việc đăng ký này phải được công khai. Tuy nhiên, cơ chế đăng ký quyền này như thế nào còn chưa có các văn bản hướng dẫn để thực thi. Cơ quan nào sẽ là đơn vị chủ trì thực hiện việc đăng ký này (Bộ Tư pháp hay Bộ Tài nguyên – Môi trường) vẫn chưa được khẳng định cụ thể. Quy trình đăng ký, giấy tờ, thủ tục đăng ký như thế nào còn chưa có quy định rõ ràng. Cơ chế công khai quyền này là như thế nào cũng chưa có văn bản hướng dẫn. Việc công khai rất quan trọng để đảm bảo quyền các bên, tránh các tranh chấp không đáng có.

Thứ ba, khó khăn, vướng mắc trong việc tính toán chi phí chuyển giao quyền bề mặt. Pháp luật hiện hành chưa có quy định về việc tính toán các chi phí đối với việc chuyển giao quyền bề mặt trong trường hợp các bên thực hiện việc chuyển giao quyền mà có tính đến chi phí cấp quyền. Cơ sở để tính mức phí này không được quy định cụ thể, có thể tính theo giá thị trường hoặc có thể tính theo giá khung giá đất do Nhà nước đặt ra hoặc do thoả thuận các bên. Khó khăn hơn nữa là xác định mức chuyển nhượng quyền bề mặt thế nào là hợp lý để hài hoà lợi ích cho các bên giữa chủ sở hữu đất và người có quyền bề mặt, giữa người được cấp quyền bề mặt lần đầu và những người tiếp sau.

Thứ tư, khó khăn, vướng mắc trong việc xác định trách nhiệm của những người được cấp quyền bề mặt đối với việc bảo vệ, quản lý tài sản chung hoặc trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra đối với bề mặt đất hoặc bề mặt bất động sản. Khi nhìn quyền bề mặt theo lát cắt ngang, chúng ta mới xác định quyền bề mặt đối với khoảng không trên đất, bề mặt đất và khoảng không dưới lòng đất. Khi nhìn nhận quyền bề mặt theo lát cắt dọc, chúng ta xem xét quyền bề mặt dưới góc độ là sự ràng buộc của các chủ thể quyền này như thế nào?. Cụ thể hơn là phải xem xét mối ràng buộc giữa chủ thể có quyền sử dụng phía trên bề mặt đất, chủ thể có quyền sử dụng bề mặt đất và chủ thể có quyền sử dụng trong lòng đất. Phân tích một ví dụ cụ thể như sau: A là chủ sở hữu đất, B được cấp quyền bề mặt nuôi cá và trồng hoa sen trong ao nằm trong mảnh đất trên của A, C được cấp quyền bề mặt xây nhà sàn, kinh doanh ăn uống trên mặt ao, D được cấp quyền xây cầu vượt phía bên trên mảnh đất. Như vậy, sẽ khó khăn trong việc xác định trách nhiệm bồi thường của B, C, D nếu mảnh đất của A bị ô nhiễm nguồn nước, bởi B, C, D đều thực hiện hoạt động nhất định khác nhau để khai thác bề mặt của mảnh đất.

Hơn nữa, còn có khó khăn trong việc xác định trách nhiệm bồi thường, trách nhiệm trong việc quản lý, sử dụng bề mặt giữa các chủ sở hữu quyền bề mặt khác nhau. Pháp luật cũng chưa có quy định về sự ràng buộc trách nhiệm của những chủ sở hữu quyền bề mặt khác nhau trên cùng một diện tích đất hay bất động sản. Theo ví dụ trên, C kinh doanh nhà hàng nhưng không được làm nguy hại đến cá và hoa sen (Ví dụ: không được xả nước thải xuống ao làm chết cá và hoa sen). B nuôi cá và hoa sen không được gây ảnh hưởng đến kinh doanh nhà hàng của C (Ví dụ: làm nước hôi thối để khách không đến nhà hàng ăn uống được). D thực hiện xây cầu những không gây nguy hại cho người kinh doanh nhà hàng, người nuôi cá và hoa sen (Ví dụ: không làm ô nhiễm không khí). Những vấn đề đã nêu trên dường như chưa được quy định trong BLDS 2015.

Thứ năm, khó khăn, vướng mắc trong việc bảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu đất. Theo pháp luật quy định, sau khi xác lập quyền bề mặt thì việc chủ sở hữu đất tác động đến việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt là rất hạn chế, chỉ xảy ra trong một số trường hợp nhất định. Theo pháp luật một số nước, chủ sở hữu đất chỉ có thể lấy lại đất từ người có quyền bề mặt khi có căn cứ về việc người có quyền bề mặt không trả tiền cho họ  trong thời  gian sử dụng đất nhất định hoặc khi người có quyền bề mặt cố tình hủy hoại đất bất chấp những nỗ lực ngăn cản của chủ sở hữu. Tuy nhiên, trong BLDS 2015 không có quy định nào đảm bảo cho chủ sở hữu tác động đến người có quyền bề mặt nếu như người này không trả tiền cho họ trong thời gian nhất định hoặc người có quyền bề mặt có hành vi hủy hoại đất.

5.Một số giải pháp, kiến nghị nhằm giải quyết các khó khăn vướng mắc

Một là, thực hiện tốt các nghiên cứu về mặt lý luận liên quan đến quyền bề mặt, để cơ quan thực thi pháp luật, những người tham gia thực thi pháp luật nắm bắt, hiểu rõ về quyền này. Tích cực tuyên truyền, phổ biến pháp luật để mọi người trong xã hội hiểu về quyền bề mặt để thực thi tốt quyền này.

Hai là, ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn thi hành BLDS năm 2015, tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức, các chủ thể trong xã hội thực thi luật này. Đồng thời, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật đến các xã, phường, thôn bản, vùng sâu, vùng xa…để tạo điều kiện cho người dân nắm bắt tốt được những nội dung đổi mới của Luật, trong đó có nội dung về quyền bề mặt.

Ba là, ban hành văn bản hướng dẫn thực hiện pháp luật về trình tự, thủ tục đăng ký quyền bề mặt, xác định cụ thể cơ quan quản lý nhà nước về quyền bề mặt, áp dụng khoa học kỹ thuật vào quá trình công khai việc đăng ký quyền bề mặt, tạo nguồn thông tin mở để mọi người có thể tra cứu chính xác, nhanh chóng và thuận tiện các thông tin về quyền bề mặt.

Bốn là, ban hành các văn bản hướng dẫn về việc tính chi phí khi chuyển giao quyền bề mặt để các bên có căn cứ để xác định chi phí cấp quyền bề mặt (nếu có), tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia hoạt động khai thác quyền sử dụng bề mặt để phục vụ tốt hơn nữa trong việc phát triển kinh tế – xã hội.  

Năm là, bổ sung các quy định pháp luật về việc ràng buộc trách nhiệm giữa những chủ thể khác nhau được cấp quyền bề mặt chồng lấn nhau; bổ sung quy định về ràng buộc trách nhiệm chung của các chủ sở hữu quyền bề mặt đối với việc làm ảnh hưởng đến diện tích đất hoặc bất động sản của chủ sở hữu cấp quyền.

Sáu là, bổ sung quy định cho chủ sở hữu được quyền thu hồi quyền bề mặt trong những trường hợp nhất định như là người được cấp quyền bề mặt không trả chi phí hoặc thực hiện hoạt động huỷ hoại đất. Cần ban hành các văn bản kèm theo để bảo đảm cho quyền lợi cho chủ sở hữu đất.

[1]Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật La Mã, Nxb Công an Nhân dân, Hà Nội, 2003, tr. 61.

[2] Xem R.D. Melville, A manual of the principles of Roman Law relating to persons, property, and obligations, Nhà xuất bản W. Green & Son, Edinburgh, 1915, trang 249: “The Roman Law recognised that the rights of a person might extend not only over his own property, but also over the property of other persons, or, stated conversely, that the absolute rights of a person as owner of his property might be limited or restricted in favour of some other person. Four different kinds of rights over the property of another person (jura in re aliena) which did not amount to full ownership were recognized by the Roman Law under respective names of (1) servitus or “servitude”; (2) pignus or pledge (including hypotheea); (3) superficies; and (4) emphyteusis”.

[3] Xem R.D. Melville, A manual of the principles of Roman Law relating to persons, property, and obligations, Nhà xuất bản W. Green & Son, Edinburgh, 1915, trang 272: “This, as a form of right in the property of another person (jus in re aliena), signified a real right granted by the owner of land to another person over a building erected by the grantee upon a certain area or extent of the surface (superficies) of the granter’s land in consideration of a stipulated annual return, or for a definite price, and in respect of which the grantee was entitled to use and enjoy, and to dispose of or burden the building so long as he did not destroy it, the granter’s ownership of the soil remaining all the time unaffected. A grant of superficies was usually, like emphyteusis, in perpetuity for a long term”.

[4]Hoàng Thị Thúy Hằng, Chế định vật quyền và vấn đề sửa đổi phần “tài sản và quyền sở hữu” trong Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam, tạp chí Luật học, số 4/ 2013, tr. 16.

[5] “Chủ sở hữu đất chỉ có thể lấy lại đất từ người có quyền bề mặt khi có căn cứ về việc người có quyền bề mặt không trả tiền cho họ  trong thời  gian sử dụng đất nhất định hoặc khi người có quyền bề mặt cố tình hủy hoại đất bất chấp những nỗ lực ngăn cản của chủ sở hữu. Không phải pháp luật quốc gia nào cũng thừa nhận hai sự can thiệp này và ngoài hai trường hợp này ra thì trong thời gian chủ thể khác đang có quyền bề mặt, chủ sở hữu hoàn toàn không được thực hiện bất cứ quyền năng gì trên đất, đối với đất”. Xem  “Quyền bề mặt – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn”, tài liệu đã dẫn, tr. 11.

[6] Xem Khoản 1Điều  270  Bộ luật dân sự năm 2015.

Th.s. LÊ ĐĂNG KHOA - Giảng viên Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội