Giải quyết phần chênh lệch giá đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ÁN LỆ SỐ 02/2016/AL

Được Hội đồng Thẩm phán TANDTC thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06/4/2016 của Chánh án TANDTC.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08/7/2010 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm.

Khái quát nội dung của án lệ:

Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng QSDĐ và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng QSDĐ hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị QSDĐ cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng QSDĐ và người đứng tên nhận chuyển nhượng QSDĐ hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng QSDĐ ban đầu.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Điều 137 và Điều 235 của BLDS năm 2005.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện đề ngày 24-01-2005, tờ khai ngày 07-02-2005 và quá trình giải quyết vụ án bà Nguyễn Thị Thảnh là nguyên đơn trình bày:

Bà Thảnh là Việt kiều ở Hà Lan về thăm thân nhân tại Việt Nam và có ý định chuyển nhượng QSDĐ, nên ngày 10/8/1993, bà có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Hêng Tính, bà Lý Thị Sà Quênh diện tích 7.595,7m² đất ruộng tại Phường 7, thị xã Sóc Trăng với giá 21,99 chỉ vàng. Bà là người trực tiếp giao dịch, thỏa thuận việc chuyển nhượng và trả tiền, vàng cho vợ chồng ông Hêng Tính. Mục đích của bà Thảnh là chuyển nhượng đất để giao cho em ruột của bà là ông Nguyễn Văn Tám và bà Nguyễn Thị Chính Em canh tác nuôi cha mẹ của bà và ông Tám. Do bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên bà để cho ông Tám đứng tên trong giấy tờ sang nhượng. Đồng thời, bà Thảnh xuất trình “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10/8/1993 có xác nhận của UBND xã An Hiệp. Sau khi nhận chuyển nhượng bà để cho vợ chồng ông Tám canh tác, nhưng năm 2004, không được bà đồng ý, ông Tám đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích 7.595,7m² đất trên cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Minh Châu với giá trị QSDĐ là 1.260.000.000 đồng. Vì vậy, bà yêu cầu ông Tám trả lại số tiền thu được từ việc chuyển nhượng đất của bà.

Ông Nguyễn Văn Tám là bị đơn trình bày:

Diện tích 7.595,7m² đất mà bà Thảnh tranh chấp là đất do vợ chồng ông là người bỏ tiền, vàng ra sang nhượng lại của vợ chồng ông Hêng Tính, ông là người đứng tên trong “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10-8-1993. Tờ sang nhượng này không có xác nhận của chính quyền địa phương. Nhưng sau đó, ông và vợ chồng ông Hêng Tính còn ký bản hợp đồng và đơn xin chuyển nhượng QSDĐ cùng ngày 11-8-1993, các văn bản này có xác nhận của UBND xã An Hiệp và của UBND huyện Mỹ Tú đồng ý cho chuyển nhượng. Sau khi chuyển nhượng ông đã đăng ký, kê khai được cấp giấy chứng nhận QSDĐ vào ngày 28/5/1994. Do đó, năm 2004, ông chuyển nhượng toàn bộ đất trên cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Minh Châu với giá trị là 1.260.000.000 đồng. Ông cho rằng “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10-8-1993, có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã An Hiệp do bà Thảnh xuất trình là giả vì theo Bản kết luận giám định số 2784/C21 (P7) ngày 25-10-2005 của Viện Khoa học Hình sự Tổng cục cảnh sát thì không phải chữ ký của ông trong tờ sang nhượng đất ruộng do bà Thảnh xuất trình. Vì vậy, ông không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà Thảnh.

Bà Nguyễn Thị Yêm (vợ của ông Tám) là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày: Năm 1993 vợ chồng bà có chuyển nhượng đất của ông Hêng Tính. Khi làm thủ tục chuyển nhượng bà không tham gia nhưng bà có đưa tiền, vàng cho ông Tám trả cho vợ chồng ông Hêng Tính nên bà cũng không chấp nhận theo yêu cầu của bà Thảnh.

Vợ chồng ông Hêng Tính, bà Lý Thị Sà Quênh (tên gọi khác là Lý Thị Sà Vênh) là người chuyển nhượng đất đều khẳng định bà Thảnh trực tiếp thoả thuận chuyển nhượng, trực tiếp trả 21,99 chỉ vàng cho ông, bà và bà Thảnh để cho ông Tám đứng tên giùm trong tờ sang nhượng đất ruộng lập ngày 10-8-1993; chữ ký trong tờ sang nhượng đất ruộng do bà Thảnh xuất trình đúng là chữ ký của ông, bà.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006, Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thảnh về việc đòi lại tiền chuyển nhượng đất.

Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn Tám, bà Nguyễn Thị Yêm phải có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thảnh 630.000.000 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí giám định và tuyên quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 10-5-2006, ông Nguyễn Văn Tám kháng cáo cho rằng bà Thảnh không phải là người có quyền sử dụng phần đất mà ông đã chuyển nhượng cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Minh Châu nhưng Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông thanh toán cho bà Thảnh 630.000.000 đồng là không đúng.

Ngày 12-5-2006, ông Nguyễn Hữu Phòng (đại diện cho bà Thảnh) kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử buộc ông Tám trả lại toàn bộ số tiền mà ông Tám đã chuyển nhượng đất là 1.260.000.000 đồng cho bà Thảnh.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DS-PT ngày 25-8-2006, Toà phúc thẩm TANDTC tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: bác yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn, sửa Bản án sơ thẩm như sau:

Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thảnh về việc đòi lại tiền chuyển nhượng QSDĐ.

Buộc ông Nguyễn Văn Tám, bà Nguyễn Thị Yêm có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thảnh số tiền 27.047.700 đồng tương đương 21,99 chỉ vàng 24k.

Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn Tám và bà Nguyễn Thị Yêm phải nộp lại số tiền 1.232.266.860 đồng để sung công quỹ Nhà nước.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Sau xét xử phúc thẩm, ông Nguyễn Văn Tám khiếu nại Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định số 449/2009/KN-DS ngày 21-8-2009, Chánh án TANDTC kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DS-PT ngày 25-8-2006 của Toà phúc thẩm TANDTC tại Thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị Hội đồng Thẩm phán TANDTC xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án phúc thẩm nêu trên và huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật, với nhận định:

“Bà Nguyễn Thị Thảnh khởi kiện đòi lại tài sản đối với ông Nguyễn Văn Tám và cho rằng do bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên bà có nhờ ông Tám (em của bà) đứng tên nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Hêng Tính giùm cho bà nhưng sau đó ông Tám đã chuyển nhượng đất của bà cho người khác.

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định ông Tám chỉ đứng tên nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Hêng Tính giùm cho bà Thảnh là có căn cứ.

Do bà Thảnh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nên bà Thảnh không được giao đất mà chỉ được trả lại phần giá trị đầu tư tiền chuyển nhượng đất.

Đối với chênh lệch giá trị đất, thời điểm xét xử sơ thẩm và xét xử phúc thẩm là thời điểm thi hành BLDS năm 2005, không có quy định buộc phải tịch thu sung công quỹ nên khoản chênh lệch này bà Thảnh và ông Tám cùng được hưởng. Tòa án cấp sơ thẩm không buộc ông Tám nộp số tiền chênh lệch giá trị đất để sung công là có căn cứ nhưng không buộc ông Tám trả cho bà Thảnh giá trị đầu tư ban đầu là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm không đưa ra được căn cứ pháp luật nhưng đã buộc ông Tám nộp toàn bộ số tiền chênh lệch (1.232.226.860 đồng) để sung công quỹ Nhà nước là không đúng quy định của pháp luật”.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán TANDTC chấp nhận kháng nghị của Chánh án TANDTC huỷ Bản án phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Hội đồng Thẩm phán TANDTC nhận định:

Bà Nguyễn Thị Thảnh khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Văn Tám trả lại cho bà 1.260.000.000 đồng vì cho rằng bà là người trực tiếp giao dịch, trả tiền nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Hêng Tính 7.595,7m²đất, nhưng vì bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên nhờ ông Tám (em của bà) đứng tên, nhưng không được bà đồng ý ông Tám đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cho Công ty TNHH Minh Châu để nhận 1.260.000.000 đồng.

Ông Tám cho rằng ông là người thoả thuận chuyển nhượng đất và trả tiền cho ông Hêng Tính, nên giấy tờ chuyển nhượng đất ông đứng tên. Sau khi nhận chuyển nhượng ông trực tiếp quản lý sử dụng, đăng ký kê khai, được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và khi ông chuyển nhượng cho Công ty TNHH Minh Châu được chính quyền cho phép, nên ông không chấp nhận yêu cầu của bà Thảnh.

Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án vợ chồng ông Tám có nhiều lời khai mâu thuẫn về số tiền, vàng đã trả cho ông Hêng Tính và ông cũng không chứng minh được nguồn gốc nguồn tiền vàng mà ông cho rằng đã trả cho ông Tính.

Trong khi đó vợ chồng ông Tính, bà Quênh khẳng định chỉ thỏa thuận chuyển nhượng đất và nhận vàng của bà Thảnh còn việc viết giấy chuyển nhượng đất đứng tên ông Tám là theo yêu cầu của bà Thảnh, vì bà Thảnh đang định cư ở nước ngoài.

Theo lời khai của cụ Thái Thị Ba, ông Nguyễn Phước Hoàng, bà Nguyễn Thị Chính Em (là mẹ và anh chị em ruột của bà Thảnh, ông Tám) thì bà Thảnh giao dịch, trả tiền chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Tính, còn ông Tám chỉ là người đứng tên giùm.

Tổng hợp các chứng cứ nêu trên có cơ sở khẳng định Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định bà Thảnh là người bỏ toàn bộ số tiền là 21,99 chỉ vàng để nhận chuyển nhượng diện tích trên, còn ông Tám chỉ là người đứng tên giùm. Do ông Tám đã chuyển nhượng đất trên cho Công ty TNHH Minh Châu và bà Thảnh chỉ yêu cầu ông Tám trả lại số tiền đã chuyển nhượng là 1.260.000.000 đồng nên Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm thụ lý giải quyết là đúng quy định của pháp luật.

Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia).

Tòa án cấp sơ thẩm công nhận bà Thảnh, ông Tám mỗi người có quyền sở hữu 1/2 số tiền trên nhưng không trích trả cho bà Thảnh số tiền tương ứng với 21,99 chỉ vàng là không đúng.

Tòa án cấp phúc thẩm chỉ công nhận bà Thảnh có quyền sở hữu số tiền tương ứng với 21,99 chỉ vàng, còn lợi nhuận là số tiền còn lại tịch thu sung công quỹ nhà nước là không đúng với quy định của BLDS năm 2005, không đảm bảo quyền lợi của các đương sự.

Ngoài ra, bà Thảnh khởi kiện yêu cầu ông Tám trả cho bà 1.260.000.000 đồng là số tiền ông Tám chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng 7.595,7m² đất, mà không tranh chấp QSDĐ, còn ông Tám cho rằng số tiền trên là của ông. Như vậy, các đương sự tranh chấp quyền sở hữu tài sản là số tiền nêu trên. Nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm lại xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp đòi lại tài sản” là không chính xác.

Bởi các lẽ trên, căn cứ khoản 3 Điều 297 và Điều 299 BLTTDS;

QUYẾT ĐỊNH

1- Huỷ Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DSPT ngày 25-8-2006 của Tòa phúc thẩm TANDTC tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng về vụ án tranh chấp đòi lại tài sản giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm.

2- Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng để xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia).”

Bình luận:

1/ Giải quyết tranh chấp QSDĐ giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người đứng tên hộ trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.

1.1/Thực tiễn áp dụng BLDS năm 1995 về trường hợp tranh chấp QSDĐ giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người đứng tên hộ trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.

Nếu như trước thời điểm Luật đất đai năm 1993 và BLDS năm 1995 có hiệu lực thì Nhà nước nghiêm cấm mọi giao dịch về QSDĐ. Tại Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 đă quy định: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phỏt canh thu tụ dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà khụng sử dụng, sử dụng khụng đỳng mục đớch, tự tiện sử dụng đất nụng nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”, nhưng từ thời điểm Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực và tiếp sau đỳ là hai lần sửa đổi, bổ sung Luật đất đai[1], tại Điều 3[2] của luật này Nhà nước đã cho phép cá nhân, hộ gia đình có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Song điều quan trọng và hết sức có ý nghĩa kinh tế, xã hội là từ thời điểm BLDS năm 1995 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa IX, kỳ họp thứ 8, thông qua ngày 28 tháng 10 năm 1995, thì một hành lang pháp lý hướng nền kinh tế tới thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa đã xuất hiện rõ nét hơn.

BLDS năm 1995 có kết cấu bảy phần thì đã dành trọn một phần, phần thứ nămvới tên gọi “Những quy định về chuyển QSDĐ” để định hình một hành lang pháp lý cho một loại quan hệ pháp luật mà đối tượng chứa đựng nhiều đặc thù, riêng có trong pháp luật Việt Nam.Trong phần này, dù BL còn đưa ra những quy định rất chặt chẽ, khắt khe cho việc chuyển QSDĐ[3].Tuy nhiên, cùng với phần “Những quy định chung”, “Tài sản và quyền sở hữu”, đặc biệt trong phần thứ năm của BL đã hé mở một thị trường bất động sản trong tương lai. Trong những năm này cũng đồng thời bắt đầu xuất hiện việc người việt nam định cư ở nước ngoài gửi tiền về nhờ người thân, bạn bè trong nước chuyển nhượng QSDĐ, hoặc chuyển nhượng QSDĐ và tài sản trên đất (chủ yếu là chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và QSDĐ, gọi nôm na là mua bán nhà đất).

Đối với các tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ hay đòi lại tài sản xuất phát từ giao dịch chuyển QSDĐ mà các tòa án thụ lý tại thời điểm BLDS năm 1995 còn hiệu lực thì các tòa án thường áp dụng Điều 146 quy định về “Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu[4]”, Điều 697 về “Hậu quả của việc chuyển QSDĐ trái pháp luật[5]” để tuyên bố giao dịch vô hiệu và tịch thu phần giá trị chênh lệch của tài sản tại thời điểm mua và thời điểm bán hoặc thời điểm xét xử (nếu khởi kiện yêu cầu người đứng tên hộ giao trả QSDĐ cho mình hoặc người thân của mình quản lý, sử dụng). Trong giai đoạn này *những người áp dụng luật như tác giả dù vẫn thực hiện đúng quy định của BL song đôi khi cũng có chút trăn trở về quy định tịch thu phần “hoa lợi, lợi tức” đối với loại giao dịch này.

1.2/ Thực tiễn áp dụng BLDS năm 2005 về trường hợp tranh chấp QSDĐ giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người đứng tên hộ trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và QSDĐ.

Khi BLDS năm 2005 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005 để thay thế BLDS năm 1995, thì trong BL này cũng dành trọn phần thứ năm “Quy định về chuyển QSDĐ” với những quy định cởi mở hơn trong việc chuyển nhượng QSDĐ như không còn quy định điều kiện trong chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ, không quy định hậu quả của việc chuyển QSDĐ trái pháp luật thành một điều khoản riêng, mềm hóa quy định về xử lý hoa lợi, lợi tức thu được trong giao dịch bị tuyên vô hiệu tại Điều 137. Trong bối cảnh đó đã xuất hiện ngày một nhiều hơn người việt nam định cư ở nước ngoài chuyển tiền về nhờ người thân hoặc trực tiếp về Việt Nam thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và QSDĐ, nhờ người thân, bạn bè đứng tên hộ. Do đó, trong thời gian này cũng xuất hiện ngày một nhiều hơn các tranh chấp tài sản (có thể là quan hệ quyền sở hữu, quyền sử dụng, quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế,…) giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người thân hoặc bạn bè trong nước liên quan đến các giao dịch nhà đất được xác lập trước thời điểm BLDS năm 2005 có hiệu lực và giao dịch nhà đất được xác lập sau thời điểm BLDS năm 2005 có hiệu lực.

Khi giải quyết tranh chấp về giao dịch chuyển QSDĐ, tranh chấp giao dịch quyền sở hữu nhà và QSDĐ (mua bán nhà đất) do người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người khác đứng tên hộ, bắt đầu xuất hiện các ý kiến khác nhau, đặc biệt là các giao dịch được xác lập trước thời điểm BLDS năm 2005 có hiệu lực. Trong thực tế nhiều tòa án khi xác định giao dịch vô hiệu vẫn tiếp tục quyết định tịch thu phần chênh lệch giá (còn gọi là lợi nhuận), hoặc buộc người đang đứng tên QSDĐ giao trả đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nên tác giả cũng đã có một vài bài viết đăng trên tạp chí tòa án liên quan đến chủ đề này như trong vụ Võ thị kim liên với bị đơn là anh Huỳnh công kính, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn thị Xa (mẹ chị Liên đang định cư tại Hoa kỳ)[6]. Có thể nhận thấy dù giao dịch được xác lập trước hay sau thời điểm BLDS năm 2005 có hiệu lực  đều quyết định tịch thu phần chênh lệch giá hoặc giao QSDĐ cho người Việt nam định cư ở nước ngoài của tòa án là không phù hợp với quy định của pháp luật. Về giao dịch được xác lập trước thời điểm BLDS năm 2005 có hiệu lực vì sao cũng không nên tịch thu phần chênh lệch giá, tác giả sẽ trình bày trong một bài khác.

Với những sai sót nói trên, chánh án TANDTC đã phải kháng nghị một số vụ người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền QSDĐ hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và QSDĐ nhờ người khác đứng tên hộ để xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm mà quyết định giám đốc thẩm được chọn trở thành án lệ là một ví dụ.

2/ Cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý khi xác định giao dịch do người Việt Nam định cư ở nước ngoài chuyển nhượng QSDĐ nhờ người khác đứng tên hộ bị vô hiệu và xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu.

2.1/ Cơ sở lý luận

Pháp luật dân sự nói chung, BLDS nói riêng đã tạo một hành lang pháp lý về dân sự cho các cá nhân, pháp nhân, tổ chức dựa trên cơ sở đó để hành xử. Mọi hành xử của cá nhân, pháp nhân, tổ chức trong quan hệ dân sự không trái pháp luật (ở thời điểm BLDS năm 2005 có hiệu lực) hoặc không vi phạm điều cấm của luật, đạo đức xã hội (từ thời điểm Hiến pháp năm 2013 và BLDS năm 2015 có hiệu lực) thì những hành xử đó sẽ được nhà nước tôn trọng, bảo vệ.

Theo quy định tại các Điều 14,Điều 15, Điều 16 của BLDS năm 2005 về năng lực pháp luật dân sự của cá nhân thì:

“1. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự.

(1) Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau.

(2) Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết- Điều 14.

Điều 15. Nội dung năng lực pháp luật dân sự của cá nhân

Cá nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự sau đây:

(1) Quyền nhân thân không gắn với tài sản và quyền nhân thân gắn với tài sản;

(2) Quyền sở hữu, quyền thừa kế và các quyền khác đối với tài sản;

(3) Quyền tham gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó.

Điều 16. Không hạn chế năng lực pháp luật dân sự của cá nhân

Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân không bị hạn chế, trừ trường hợp do pháp luật quy định[7].”

Như vậy, nhà nước thừa nhận sự bình đẳng về năng lực pháp luật của cá nhân, mọi công dân việt Nam định cư ở Việt Nam (dù họ có thể đang hay có thời gian học tập, lao động, công tác ở nước ngoài) đều có đầy đủ, và giống nhau về năng lực pháp luật như đã được quy định tại các Điều luật nói trên.Tuy nhiên, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài họ không có đày đủ năng lực pháp luật giống như người Việt Nam định cư ở Việt nam. Tại thời điểm BLDS năm 1995 có hiệu lực chỉ có một số đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo luật quy định thì mới có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài không có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng với chính sách, pháp luật cởi mở  như hiện nay nhiều đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cả người nước ngoài đều có cơ hội sở hữu nhà tại Việt Nam[8].

Đối với quyền sử đất, loại tài sản rất đặc biệt không chỉ quan trọng với cá nhân, có ý nghĩa kinh tế, xã hội và đặc biệt là ít nhiều liên quan đến an ninh kinh tế, anh ninh quốc phòng… nên dù chính sách, pháp luật của Nhà nước rất cởi mở nhưng không phải bất cứ chủ thể nào (người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài, tổ chức,…) cũng được pháp luật công nhận có QSDĐ. Điều đó nói lên rằng năng lực pháp luật của người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị hạn chế trong một số trường hợp, pháp luật đất đai không quy định họ được QSDĐ như công dân việt Nam đang định cư tại Việt Nam. Tại Điều 80 Luật đất đai năm 1993 quy định cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có quyền thuê đất, cơ quan có thẩm quyền quyết định cho thuê là chính phủ, nhưng quyền và nghĩa vụ của người thuê đất do Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định. Khi Luật đất đai năm 2003 được ban hành có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì tại khoản 6 Điều 9 quy định: “Người Việt nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở” và tại mục 4 chương IV của Luật này quy định về “quyền và Nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử sụng đất[9]” cũng chỉ có một số quyền được quy định tại mục 4 chương IV của Luật, còn người Việt nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng Luật đất đai năm 2003 quy định thì các quyền quy định tại mục 4 nói trên cũng không có và đương nhiên không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng…QSDĐ được quy định tại Điều 106 của Luật đất đai năm 2003, nên việc họ tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là vi phạm pháp luật. Nói cách khác các đối tượng này có đày đủ năng lực hành vi nhưng lại không có năng lực pháp luật trong lĩnh vực này nên họ không có quyền tham gia quan hệ dân sự đó. Khi đã không có quyền tham gia quan hệ đất đai, sẽ không được tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ mà họ đã xác lập là vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch.

Nếu giao dịch được xác lập trước thời điểm BLDS năm 2015 có hiệu lực sẽ bị coi vi phạm điểm b Điều 122 BLDS năm 2005[10]; nếu giao dịch được xác lập tại thời điểm BLDS năm 2015 có hiệu lực, thì hành vi của những chủ thể này vi phạm điểm a khoản 1 Điều 117, áp dụng Điều 122, Điều 131 của BL để tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả giao dịch vô hiệu khi có tranh chấp.

Việc chủ thể không có quyền tham gia giao dịch che dấu hoạt động giao dịch bằng cách nhờ người khác đứng tên hộ trong hợp đồng, trong giấy chứng nhận QSDĐ không làm thay đổi tính chất của giao dịch. Đây cũng là điểm phân biệt với những trường hợp cá nhân có năng lực pháp luật, năng lực hành vi đã sử dụng nguồn tiền hợp pháp đầu tư, nhưng nhờ người khác đứng tên hộ thì pháp luật vẫn công nhận QSDĐ đó cho họ. Dù họ có trực tiếp hay nhờ người khác thực hiện giao dịch, đứng tên trong hợp đồng, trong giấy chứng nhận QSDĐ không làm thay đổi bản chất của quan hệ dân sự này. Do đó, cùng là tranh chấp liên quan đến đứng tên hộ nhưng đường lối xử lý các vụ việc đó sẽ khác nhau cơ bản, đó là điều cần lưu ý, dù dưới góc nhìn về lý luận hay thực tiễn.

2.2/ Cơ sở pháp lý

Một giao dịch chỉ hợp pháp khi thỏa mãn bốn điều kiện của giao dịch được quy định tại Điều 122[11] BLDS năm 2005. Giao dịch mà bà Nguyễn thị Thảnh người việt nam định cư ở Hà Lan thực hiện (nhận chuyển nhượng QSDĐ (có diện tích 7595,7 m2 nhờ em ruột của bà là ông Nguyễn Văn Tám đứng tên trong giấy tờ sang nhượng) với vợ chồng ông Hêng Tính vào ngày  10 tháng 8 năm 1993 với giá 21, 99 chỉ vàng (tương đương với 27.047.700 đồng) là vi phạm pháp luật. Nếu phát sinh tranh chấp về giao dịch này (tranh chấp giữa người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Thảnh với vợ chồng ông Hêng Tính) thì phải áp dụng Điều 137 Hộ luật dân sự năm 2005[12], tuyên bố giao dịch vô hiệu. Thực tế vụ việc trong án lệ thì giao dịch chuyển nhượng quyền sự dụng đất của bà Nguyễn thị Thảnh với vợ chồng ông Hêng Tính không có tranh chấp, nên tòa án các cấp không giải quyết, không tuyên bố giao dịch này vô hiệu là đúng. Sau khi chuyển nhượng ông Tám đã kê khai và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên ông vào ngày 25 tháng 8 năm 1994. Việc ông Tám được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ điều đó không đồng nghĩa đất đó là của ông. Bởi lẽ thực chất người bỏ tiền chuyển nhượng đất là bà Thảnh, bà Thảnh không cho ông Tám số tiền này, nên về danh nghĩa ông Tám đứng tên trong giao dịch, trong giấy chứng nhận QSDĐ, quản lý diện tích đất chỉ là người “đứng tên, quản lý hộ”. Năm 2004, không có ý kiến của bà Thảnh nhưng ông Tám đã chuyển nhượng diện tích đất nói trên cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Minh Châu với giá 1.260.000.000 đồng, không có ai tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng thứ hai này. Do đó, tòa án các cấp không giải quyết, không ban hành phán quyết về quan hệ pháp luật này là đúng. Nay bà Thảnh chỉ kiện đòi số tiền 1.260.000.000 đồng là giá trị từ việc chuyển nhượng diện tích đất nói trên. Tại quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-G ĐT ngày 08-7-2010 của Hội đồng thẩm phán TANDTC xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là tranh chấp quyền sở hữu tài sản là hoàn toàn chính xác.

Cần phải thấy số tiền 27.047.700 (tương đương 21,99 chỉ vàng) mà bà Thảnh bỏ ra để thực hiện việc chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Hêng Tính là tài sản hợp pháp của bà Thảnh, phải được công nhận, bảo vệ theo pháp luật Việt Nam.

Giả thiết pháp luật cho phép bà Thảnh nhận chuyển nhượng QSDĐ của ông Hêng Tính thì toàn bộ số tiền mà ông Tám bán đất cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Minh Châu sẽ thuộc quyền sở hữu của bà Thảnh, trừ trường hợp giữa bà Thảnh và ông Tám có thỏa thuận trả thù lao trong việc đứng tên hộ trong giao dịch, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quản lý, giữ gìn đất thì bà Thảnh phải trả thù lao theo thỏa thuận và trả chi phí làm thủ tục cấp giấy, công sức tu bổ đất, nếu có. Sau khi trừ các chi phí này ông Tám phải hoàn trả cho bà Thảnh toàn bộ số tiền còn lại.

Tuy nhiên, như trên đã phân tích bà Thảnh không được công nhận có QSDĐ, không có quyền thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, số tiền 1.260.000.000 đồng có nguồn gốc từ một giao dịch trái pháp luật, bị coi là vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm và tòa án cấp phúc thẩm đã đánh giá đúng tính chất của các quan hệ, nhưng tòa án cấp sơ thẩm chia đôi số tiền trên, trong đó có cả số tiền “đầu tư” thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà Thảnh, mà không chỉ ra được căn cứ pháp lý nào cho việc chia đôi số tiền này. Do đó, phán quyết của tòa án cấp sơ thẩm là không đúng, đã phạm sai lầm nghiêm trọng. Tòa án cấp phúc thẩm công nhận số tiền 27.047.700 (tương đương 21,99 chỉ vàng) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà Thảnh và buộc ông Tám trả cho bà Thảnh số tiền đó là phù hợp quy định tại khoản 1 Điều 9 nguyên tắc tôn trọng, bảo vệ quyền dân sự[13], khoản 1, khoản 2 Điều 160[14] BLDS năm 2005. Đối với số tiền chênh lệch giữa việc chuyển nhượng lần thứ nhất và lần thứ hai là 1232.266.860 đồng Tòa án cấp phúc thẩm buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn Tám và bà Nguyên thị Yêm phải nộp lại để sung công quỹ nhà nước là không phù hợp pháp luật.

Như đã phân tích ở trên, Điều 137 BLDS năm 2005 đã quy định theo hướng mềm hóa đối với  “hoa lợi, lợi tức” có được từ giao dịch vô hiệu, đó là: “… trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật”. Tại phần thứ sáu của BLDS 2005 khi quy định về chuyển QSDĐ đã không còn quy định việc xử lý hậu quả của việc chuyển QSDĐ trái pháp luật như BLDS năm 1995, các văn bản pháp luật khác cũng không có quy định theo hướng tịch thu số tiền này. Do đó, chỉ còn dựa trên quy định tại Điều 137 BLDS năm 2005 để xử lý, và quy định này không buộc phải xử lý tịch thu. Vậy khoản tiền chênh lệch nói trên nên xử lý như thế nào?

Quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng thẩm phán TANDTC đã nhận định là: “Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia).”

Hướng giải quyết tại quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08-7-2010 của Hội đồng thẩm phán TANDTC vừa có tình, có lý vừa có cơ sở pháp luật, đó là cơ sở đầu tiên để nội dung trong quyết định giám đốc thẩm nói trên được Hội đồng thẩm phán TANDTC lựa chọn là án lệ. Việc Hội đồng thẩm phán chọn và công bố án lệ này là cần thiết và có nhiều ý nghĩa thực tiễn.

3/ Nội dung án lệ

Từ những bình luận nói trên có thể rút ra nội dung cốt lõi của án lệ với ý nghĩa trở thành một nguồn luật áp dụng:

– Một là quyền sở hữu tài sản hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, tổ chức nói chung, của bà Thảnh nói riêng phải được tôn trọng, bảo vệ.

Số lượng 21,99 chỉ vàng là tài sản hợp pháp mà bà Thảnh đã bỏ ra để “đầu tư” dưới hình thức nhờ người đứng tên hộ và khoản “đầu tư” này có sinh lời thì bà Thảnh phải được hoàn lại phần giá trị tài sản mà bà đã bỏ ra “đầu tư” với cơ sở pháp lý đã được nêu ở phần trên.

Hai là Khi một khoản đầu tư có sinh lời thì những người tham gia trong quan hệ (gồm bà Thảnh và ông Tám), là hai người đã góp phần tạo ra kết quả đó thì cả hai người phải cùng được hưởng lợi.

Một bên, bà Thảnh “đầu tư” bằng hình thức bỏ một ra khoản tiền (21,99 chỉ vàng), từ khoản đầu tư ban đầu này mới tạo thêm giá trị mới, vì vậy, bà Thảnh phải được hưởng một phần trong giá trị tăng thêm đó. Điều 170 BLDS năm 2005 đã quy định về “các căn cứ xác lập quyền sở hữu”, tại khoản 3 Điều này đã ghi rõ: “Thu hoa lợi, lợi tức” là một căn cứ xác lập quyền sở hữu[15]. Tại Điều 235 đã làm rõ hơn nội hàm của căn cứ “xác lập quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức” như sau: “Chủ sở hữu, người sử dụng tài sản có quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật, kể từ thời điểm thu được hoa lợi, lợi tức đó[16].”  Bà Thảnh là chủ sở hữu của khoản đầu tư, là cơ sở xác lập phần quyền sở hữu tài sản của bà Thảnh đối với phần giá trị tăng thêm này;

Ông Tám là bên đã “đầu tư” thời gian, công sức (tham gia, hoàn tất giao dịch, đứng tên trong giao dịch, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, quản lý, tôn tạo…), chính có sự tham gia của ông Tám (một dạng đóng góp trong đầu tư) mới làm cho khoản “đầu tư” ban đầu của bà Thảnh có cơ hội sinh lời. Đóng góp của ông Tám chủ yếu là thời gian, công sức, đây là căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản cho ông Tám đối với phần giá trị sinh lời. Tại khoản 1 Điều 170 về “căn cứ xác lập quyền sở hữu” đã quy định rõ: “Lao động, do hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp[17]” là một trong những căn cứ xác lập quyền sở hữu. Thực tế ông Tám còn có một hoạt động (canh tác trên diện tích đất) có thể cũng sinh lời và ông sử dụng để chăm sóc mẹ như bà Thảnh giải thích lý do khi đầu tư và điều quan trọng bà Thảnh không yêu cầu nên tòa án các cấp không xem xét vấn đề này là hợp lý.

Phân tích trên cho thấy cả hai bên bà Thảnh, ông Tám đã cùng nhau đóng góp để  tạo ra một “giá trị” mới. Nói nôm na thì trong mối quan hệ này một bên đóng góp “công” một bên đóng góp “của” để tạo ra giá trị tăng thêm.

Vấn đề phức tạp trong vụ án này là sự “đầu tư” của hai bên không giống với nhiều trường hợp thông thường có tính phổ biến trong xã hội. Hai bên không có thỏa thuận về việc phân chia lợi ích hay chịu rủi ro, trong khi pháp luật cũng chưa có quy định nào đủ rõ ràng, hoặc quy định có thể áp dụng tương tự. Nếu có đủ căn cứ xác định chính xác công sức đóng góp của ông Tám thì sẽ phân chia phần giá trị tăng thêm này tương ứng với công sức đóng góp của ông Tám là chính xác nhất, nhưng trong vụ án này điều đó (đánh giá chính xác công sức của ông Tám có giá trị bao nhiêu) là giải pháp khó khả thi. Do đó, trong án lệ số 02/2016/AL đã xác định theo hướng: “trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia”.

Như vậy, trong trường hợp không thể tìm ra một giải pháp khả dĩ hơn thì đây là lựa chọn cuối cùng, chấp nhận được do hàm chứa tính công bằng tương đối, bảo vệ được quyền, lợi ích chính đáng cho hai bên.

4/ Sự cần thiết phải công bố án lệ 02/2016/AL và tính ứng dụng của án lệ:

-Một là tình trạng người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người khác đứng tên hộ để tham gia chuyển nhượng QSDĐ thời gian qua diễn ra khá nhiều, và sẽ xuất hiện cả những đối tượng khác (như người nước ngoài…) nhờ người khác đứng tên hộ để tham gia vào các quan hệ dân sự khác, nhờ đứng tên hộ những tài sản khác (ví dụ QSDĐ trên có nhà ở, vườn cây lưu niên…) trong khi pháp luật không cho phép, và có tranh chấp.

Hai là thời gian qua khi giải quyết loại tranh chấp này các thẩm phán, các tòa án đã gặp khó khăn, lúng túng xét xử khác nhau, phạm những sai lầm nghiêm trọng.

Ba là những vấn đề được đề cập trong án lệ thì có nội dung pháp luật hiện hành cũng chưa có quy định thật rõ ràng.

Do đó, án lệ số 02 /2016/AL đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn, sẽ là một nguồn rất tốt cho cơ quan tài phán vận dụng.

– Bốn là * án lệ không chỉ có ý nghĩa áp dụng cho các vụ việc có chủ thể là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” nhờ người khác, một chủ thể trong nước đứng tên hộ để chuyển nhượng một tài sản là “QSDĐ”, mà án lệ còn có thể áp dụng cho các trường hợp khác (Khác về chủ thể, tức không phải là người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà là người nước ngoài, người không quốc tịch; khác về đối tượng tài sản trong quan hệ dân sự mà luật không cho chủ thể đó tham gia…) nhưng có tính chất tương tự cũng có thể áp dụng nội dung án lệ vào vụ án cụ thể đó.

Tuy nhiên, một điểm cần lưu ý khi áp dụng án lệ là cần căn cứ tình tiết cụ thể, yêu cầu cụ thể của mỗi bên để lựa chọn nội dung nào hay toàn bộ nội dung của án lệ  02/2016/AL. Trong trường hợp tương tự nếu không áp dụng án lệ hoặc chỉ áp dụng một phần thì nên nêu rõ lý do trong phán quyết./

Hà Tiên, nhìn từ động chùa Hang – Ảnh: Nguyễn Phan Khiêm

[1]Sửa đổi bổ sung vào ngày 02-12-1998 và ngày 29-6-2001

[2] Được sửa đổi, bổ sung lần thứ nhất

[3]Được thể hiện rất rõ tại các Điều 691,693,694, 697, 700, 706,711,715…BL dân sự năm 1995,tham khảo thêm các bài trong cuốn “Xử lý các tranh chấp trong một số án dân sự” của tác giả Tưởng Duy Lượng do Nhà xuất bản Chính trị quốc gia ấn hành năm 2008 hoặc cuốn “Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử” tái bản lần thứ năm của tác giả Tưởng Duy Lượng, do Nhà xuất bản chính trị quốc gia sự thật ấn hành tháng 1 năm 2019.

[4]“1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.”

[5]“Hậu quả của việc chuyển QSDĐ trái pháp luật

Trong trường hợp hợp đồng chuyển QSDĐ vi phạm các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ do pháp luật về đất đai và BL này quy định, thì hợp đồng đó vô hiệu; người vi phạm bị xử lý theo quy định của pháp luật. Đất có thể bị thu hồi, tài sản giao dịch và hoa lợi thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.

Người nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc vượt quá quyền hạn cho phép chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy định của pháp luật, thì bị xử lý theo quy định của pháp luật.”

[6]Tham khảo bài “Một số suy nghĩ về hướng xử lý việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài  mua nhà, đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ” trang 224 cuốn “Xử lý các tranh chấp trong một số án dân sự” của tác giả Tưởng Duy Lượng, do Nhà xuất bản chính trị quốc gia ấn hành tháng 11 năm 2008 hoặc trang 378 cuốn “Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử” tái bản lần thứ năm do Nhà xuất bản chính trị quốc gia sự thật ấn hành tháng 1năm 2019 cùng một tác giả.

[7]BL dân sự năm 1995 là Điều 16, Điều 17, Điều 18 cả hai BL dân sự năm 1995 và 2005 đều quy định giống nhau. BL dân sự năm 2015 là các Điều 16, Điều 17, Điều 18 đã kế thừa toàn bộ nội dung của các BL trước, trừ Điều 18 của BL có sửa đổi, bổ sung làm thay đổi một chút về pháp lý so với Điều 18 BL dân sự năm 1995 và Điều 16 BL dân sự 2005. Các BL dân sự trước đây đều quy định: “…, trừ trường hợp do pháp luật quy định” được sửa đổi, bổ sung thành: “…,trừ trường hợp BL này, luật khác có liên quan quy định khác.”

[8] Tham khảo bài “Một số suy nghĩ về hướng xử lý việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà, đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ” trang 378 cuốn “pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử” do Nhà xuất bản Chính trị quốc gia sự thật tái bản lần thứ năm-ấn hành tháng 1 năm 2019.

[9]Luật đất đai năm 2013 là mục 4 chương XI từ Điều 182 đến Điều 187.

[10]  BL dân sự năm 1995 là khoản 2 Điều 131.

[11]BL dân sự năm 1995 là Điều 131, BL dân sự năm 2015 là Điều 117.

[12]Điều 137 quy định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

   (1) Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

[13]Khoản 1 Điều 9 BL dân sự năm 2005 quy định: “Tất cả cá quyền dân sự của cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác được tôn trọng và được pháp luật bảo vệ”.

[14]Khoản 1, khoản 2 Điều 160 BL dân sự quy định:

(1) Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ.

(2)Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình….”.

[15]BL dân sự là Điều 221 khoản 3.

[16]BL dân sự là Điều 224.

[17]BL dân sự năm 2015 là Điều 221khoản 1.

TƯỞNG DUY LƯỢNG (nguyên Phó chánh án TANDTC)