Một số vấn đề về tặng cho quyền sử dụng đất

tag: Đất ở, tặng cho quyền sử dụng đất 

Nhà nước giao đất cho cơ quan, tổ chức, cá nhân thì người được nhà nước giao đất sử dụng gọi là người sử dụng đất. Luật đất đai năm 2013 (Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013) phân loại đất tại Điều 10. Việc phân loại đất là căn cứ vào mục đích sử dụng đất. Cụ thể là:
Nhóm đất nông nghiệp, bao gồm các loại đất sau:

“a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác

“b) Đất trồng cây lâu năm

“c) Đất rừng sản xuất

“d) Đất rừng phòng hộ

“đ) Đất rừng đặc dụng

“e) Đất nuôi trồng thủy sản

“g) Đất làm muối

“h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp  trên đất; xây dựng chuồng trại, chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

“2) Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

“a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị

“b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan

“c) Đất sử dụng vào mục đích quóc phòng, an ninh.

“d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xâu dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác.

“3) Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng”.

Quyền của người sử dụng đất:

Tuy đất đai không thuộc sở hữu tư nhân nhưng Luật Đất đai có quy định người sử dụng đất có một số quyền. Cụ thể là:

Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền chung cử người sử dụng đất như sau:

“1) Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

“2) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

“3) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ, bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp”.

“4) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp”.

“5) Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền lợi ích hợp pháp về đất đai của mình”.

“6) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.”

“7) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”

Ngoài các quyền trên đây người sử dụng đất còn được quyền chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 khi có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Các điều kiện đó là:

“a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này”.

“b) Đất không có tranh chấp

“c) Quyền sử dụng đất không lại kê biên để đảm bảo thi hành án.”

“d) Trong thời hạn sử dụng đất”

Như vậy là người sử dụng đất có 15 quyền , trong đó cóp quyền tặng cho quyền sử dụng đất nói chung, quyền sử dụng đất ở nói riêng.

Tặng cho quyền sử dụng đất ở

Tặng cho quyền sử dụng đất ở là sự thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho; theo đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cùng diện tích đất tặng cho bên được tặng cho và giấy tờ có liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất ở.

Việc tặng cho quyền sử dụng đất ở phải làm cho hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở, hợp đồng này có công chứng hoặc chúng thực của Uye ban nhân dân xã (phường) nơi có đất tặng cho và được đăng ký với cơ quan quản lý đất đai của Nhà nước. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở có hiệu lực kể từ ngày đăng kí tại cơ quan quản lí đất đai có thẩm quyền của Nhà nước.

Tặng cho quyền sử dụng đất ở có liên quan đến một số pháp luật khác. Cụ thể như sau:

Pháp luật dân sự: Đất đai nói chung, đất ở nói riêng được Bộ luật Dân sự năm 2015 (Quốc hội thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015, có hiện hti hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2017) quy định là tài sản.

Tại khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015) quy định như sau: “ Tài sản bao gồm bất động sản và động sản…”

Tại Điều 107 BLDS năm 2015 quy định bất động sản bao gồm:

“a) Đất đai”

“b) Nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai”

Về giá trị quyền sử dụng đất nói chung, trong đó có giá trị quyền sử dụng đất ở được giải thích tại khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.”

Do đó, việc tặng cho quyền sử dụng đất đai nói chung, tặng cho quyền sử dụng đất ở nói riêng cũng được hiểu là tặng cho tài sản.

BLDS năm 2015 cũng quy định về tặng cho bắt động sản. Tại Khoản 1 Điều 495 BLDS năm 2015 quy định như sau: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu”.

 Theo các quy định tại Luật Nhà ở thì Nhà nước có trách nhiệm tạo quỹ đất ở thông qua phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn.

Tại khoản 1 Điều 42 Luật Nhà ở năm 2014 quy định yêu cầu đối với phát triển nhà ở của hộ gia định, cá nhân tại khu vực đô thị như sau:

“ 1) Phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, có nhà ở được cải tạo, xây dựng lại theo quy định của pháp luật xây dựng”.

Điều 44 Luật nhà ở năm 2014 quy định đất để phát triển nhà ở của hộ gia đình cá nhân như sau

“ 1) Đất ở hợp pháp của hộ gia đình cá nhân hoặc do thuê, mượn của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác để xây dựng nhà ở”.

“ 2) Đất ở được nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 về đất ở hợp pháp của cá nhân hộ gia đình ở nông thôn, ở đô thị được xây dựng nhà ở là đất thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 44 Luật Nhà ở năm 2014 mà chúng tôi trích dẫn ở trên.

Luật Thuế thu nhập cá nhân được Quốc hội thông qua ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009. Tại Điều 3 – Luật Thuế thu nhập cá nhân có quy định: “Thu nhập chịu thuế như sau: Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế  quy định tại Điều 4 của luật này”.

Khoản 4  Điều 4 về Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định thu nhập được miễn thuế như sau:

 “ Thu nhập cá nhân thừa kế , quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng mẹ chồng với con dâu, cha vợ mẹ vợ với con rể, ông nội bà nội với cháu nội, ông ngoại bà ngoại với cháu ngoại, anh chị em ruột thịt với nhau”.

Thừa kế về tặng cho quyền sử dụng đất ở: Việc tặng cho quyền sử dụng đất ở có từ trước ngày nhà nước Việt năm ban hành Luật Đất đai năm 1987 và sau ngày có Luật Đất đai việc tặng cho quyền sử dụng đất ởgiữa cá nhân với cá nhân, giữa tổ chức với cá nhân, giữa gia đình với nhau vẫn được thực hiện để thực hiện tình cảm tốt đẹp với nhau

Thực tế việc tặng cho quyền sử dụng đất ở có hai trường hợp đó là:

Trường hợp 1: Trên đất không có nhà ở. Trường hợp này thường có ở vùng nông thôn. Vì ở nông thôn Việt Nam hiện nay không quy định đất ở riêng biệt. Do đó, tại Khoản 3 Điều 42 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở hợp pháp của mình”.

Trường hợp 2: Trên đất có nhà ở. Trường hợp này được thực hiện ở vùng nông thôn và thực hiện ở vùng đô thị và là trường hợp tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Cũng trong thực tế, có người tặng cho quyền sử dụng đất ở không biết Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định những trường hợp phải nộp thuế và những trường hợp được miễn thuế nên người tặng cho thuộc trường hợp phải nộp thuế đã không được Cơ quan Nhà nước có thểm quyền đăng ký đất đai chấp nhận việc tặng cho và yêu cầu phải nộp thuế mới đăng ký quyền sử dụng đất ở. Trường hợp này tuy không nhiều nhưng vẫn có

Kiến nghị, đề xuất

Khi nghiên cứu Luật Đất đai và các Luật có liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất chúng tôi thấy cần thiết đề nghị với Cơ quan Nhà nước bổ sung thêm một số nội dung sau đây:

Một là, bổ sung trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp tổ chức xã hội tặng nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất ở

Hai là, tăng cường tuyên truyền pháp luật đất đai, quyền của ngươi sử dụng đất và công bố công khai quy hoạch đất ở tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

TRẦN THỊ MINH (TAND cấp cao tại Hà Nội)