Góp ý một số điều cụ thể của dự thảo Luật đất đai (sửa đổi)

 1. Về quy định Nhà nước điều tiết thị trường quyền sử dụng đất 

Tại khoản 2 Điều 20 của dự thảo Luật đất đai nêu: “2. Công khai kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia và trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”

Cần quy định thêm thời hạn công khai trước bao nhiêu ngày kể từ ngày nộp hồ sơ đấu giá, tránh trường hợp người tham gia đấu giá không tiếp cận được thông tin làm thủ tục đấu giá khi vừa công bố đã hết hạn .

Tác giả góp ý sửa khoản 2 điều này như sau: “Công khai kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia và trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước 30 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ đăng ký đấu giá.”

2. Về Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Tại điểm i khoản 2 Điều 48 quy định “2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án nhà ở, dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ (khoản 5 Điều 86. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) thì có quyền tự đầu tư trên đất thông qua việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định tại Điều 138 của Luật này.”

Quy định này có thể khiến cho việc thu hồi đất, thực hiện dự án bị kéo dài, không đồng bộ về mặt kỹ thuật, chức năng với dự án do người sử dụng đất có thể vận dụng quy định này để tự đầu tư khác so mục đích so với dự án. Trong khi tại Khoản 3 Điều 138 dự thảo này quy định “Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh”. Mặt khác, cần đảm bảo quyền lợi an cư của người sử dụng đất tại dự án nếu không làm ảnh hưởng đến mục đích chung của dự án.

Tác giả góp ý sửa điểm i khoản 2 Điều 48 dự thảo như sau:

“i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án nhà ở, dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ theo khoản 5 Điều 86 của Luật này thì có quyền tự đầu tư và ở lại trên đất nhưng phải phù hợp quy hoạch, thực đồng bộ về thủ tục, tiến độ với chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án; hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định tại Điều 138 của Luật này.

3. Bổ sung “có hiệu lực pháp luật”  sau cụm từ “bản án hoặc quyết định” tại: khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 178, điểm c khoản 1 Điều 221 dự thảo.

Thay đổi cụm từ “Sinh sống” được nêu trong khoản 10, Điều 3, điểm c khoản 6 Điều 57, khoản 1,2 Điều 60; và “cư trú hợp pháp” được nêu trong điêm a, b khoản 2 Điều 188, điểm c,d Điều 189 của Dự thảo cần thay đổi thành “đã được đăng ký thường trú hoặc tạm trú” vì đã được định nghĩa rõ trong Luật cư trú, sẽ loại bỏ các trường hợp lợi dụng kẻ hở chính sách như trường hợp không thường xuyên sinh sống, hoặc ít có thời gian cư trú tại địa phương,... để nhận chuyển quyền sử dụng đất nơi cần bảo vệ nghiêm ngặt, phục hồi sinh thái.

4. Về Điều 97. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của dự thảo

Báo cáo thẩm tra bước đầu của Ủy ban Tư pháp Quốc hội về giải quyết án hành chính cho biết trong năm 2022 đã tiếp nhận 873 bản án đã thi hành xong 287/873 bản án; lý do chưa tiếp tục thi hành là vì sau khi các quyết định của tòa đã có hiệu lực, rồi quyết định buộc thi hành bản án mà nhiều trong số đó vẫn không được các UBND, chủ tịch UBND thực hiện thì tiếp tục có đơn khiếu nại giám đốc thẩm và chờ kết quả trả lời giám đốc thẩm. Hiện nay số lượng án giám đốc thẩm tăng vọt, việc nghiên cứu trả lời một bản án cần một thời gian rất dài, làm ảnh hưởng đến quyền lợi gây khó khăn bức xúc cho người dân.

Trong khi Điều 23 Luật Tố tụng Hành chính, Điều 19 Bộ Luật Tố tụng Dân sự về “Bảo đảm hiệu lực của bản án, quyết định của Tòa án” nêu rõ “Bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật phải được thi hành và phải được cơ quan, tổ chức, cá nhân tôn trọng. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan phải nghiêm chỉnh chấp hành.”

Mặc dù Điều 312. Luật Tố tụng Hành chính quy định về việc “Yêu cầu, quyết định buộc thi hành bản án, quyết định của Tòa án

1. Trong thời hạn 01 năm kể từ ngày hết thời hạn quy định tại điểm b khoản 2 Điều 311 của Luật này mà người phải thi hành án không tự nguyện thi hành thì người được thi hành án có quyền gửi đơn kèm theo bản sao bản án, quyết định của Tòa án, tài liệu khác có liên quan đề nghị Tòa án đã xét xử sơ thẩm ra quyết định buộc thi hành bản án, quyết định của Tòa án.”

Nhưng nếu các cơ quan hành chính cứ chây ì trong việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân bị thu hồi đất sẽ gây bất ổn cho xã hội tạo hiệu ứng dây chuyền, làm cho việc thu hồi đất trở nên khó khăn hơn.

Tác giả góp ý thêm khoản 7 Điều 97 dự thảo như sau:

“7. Ủy ban Nhân dân cấp có trách nhiệm thực hiện thủ tục bồi thường theo quy định trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án.”

5. Tại khoản 2 Điều 153 dự thảo quy định:

“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”

Theo quy định trên, trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Trường hợp một người sử dụng đất trong đồng sở hữu này muốn chuyển nhượng nhà đất nhưng không đủ điều kiện để tách thửa thì mặc dù bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều thống nhất chuyển nhượng một phần nhà đất, đã bàn giao nhà đất và nhận đủ tiền chuyển nhượng nhưng nếu một bên đương sự không đồng ý đứng đồng sở hữu thì Tòa án cũng không công nhận quyền sở hữu của các bên được.

Theo Khoản 2 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai quy định: Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Hiện nay trong quá trình giải quyết vụ án, có 02 quan điểm về việc giải quyết vụ án cụ thể:

Quan điểm 01: Giao dịch chuyển nhượng giữa hai bên đã vi phạm điều cấm của pháp luật và đối tượng hợp đồng không thể thực hiện được. Do đó, căn cứ Điều 408 Bộ luật Dân sự, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa các bên là vô hiệu toàn bộ và phải giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật nếu đương sự có yêu cầu.

Quan điểm 02: Hai bên đương sự đã thừa nhận bên nhận chuyển nhượng chỉ nhận chuyển nhượng 01 phần nhà đất, bên chuyển nhượng vẫn tiếp tục quản lý sử dụng phần nhà đất còn lại, các bên đã giao nhận đủ tiền chuyển nhượng và bàn giao nhà đất. Hiện trạng nhà đất giữa hai bên sử dụng riêng biệt nhau, có lối đi vào riêng biệt. Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 cũng cho phép công nhận đồng sở hữu đối với nhà đất có nhiều chủ sở hữu. Tuy nhiên, nếu chỉ áp dụng Điều luật trên trong trường hợp các bên thống nhất đứng đồng sở hữu và cùng nhau thực hiện thủ tục yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đồng sở hữu mà Tòa án không công nhận đồng sở hữu trong trường hợp có tranh chấp tại Tòa án là không hợp lý. Bởi lẽ khi các bên thực hiện giao dịch, đồng ý nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng một phần nhà đất, các bên đã biết việc chuyển nhượng một phần thì không thể thực hiện công chứng và cũng không thể tách thửa, công nhận quyền sở hữu riêng biệt cho mỗi bên được nhưng các bên vẫn đồng ý thực hiện. Nếu một trong các bên không đồng ý đứng tên đồng sở hữu trên giấy chứng nhận thì bên còn lại tranh chấp tại Tòa án thì Tòa án cũng có quyền công nhận đồng sở hữu. Nếu Tòa án không công nhận đồng sở hữu thì có thể gây thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng nhà đất.

Ngoài ra, đối với trường hợp một trong những người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có yêu cầu cấp chung một giấy chứng nhận nay có thay đổi muốn đứng tên riêng trong 01 Giấy chứng nhận thì làm thế nào? chưa được dự thảo đề cập hướng giải quyết.

Tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai và phù hợp với điểm c khoản 1 Điều 221 của dự thảo được tác giả phân tích việc sửa đổi bên dưới.

Tác giả góp ý thêm khoản 9 Điều 153 dự thảo như sau:

“9. Trường hợp nhiều người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp chung một giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều này hoặc thửa đất không đủ điều kiện tách thửa theo quy định thì có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án xác định quyền, nghĩa vụ sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự."

6. Tại khoản 3 Điều 146 dự thảo quy định:

“3. Người sử dụng đất được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.”

Có mâu thuẫn trong hội hàm cụm từ “người sử dụng đất được sử dụng đất” và chưa bao hàm hết các trường hợp như: cá nhân, tổ chức nhận chưa sử dụng đất nhưng được bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà gây ra nhiều quan điểm trong xét xử. Ví dụ như quan điểm “chỉ những người đã sử dụng đất có tranh chấp thì khi tòa án giải quyết phải ưu tiên công nhận quyền sử dụng đất cho người đã sử dụng đất này…”

Tác giả góp ý sửa khoản 3 Điều 146 dự thảo như sau:

3. Cá nhân, tổ chức được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án Nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được công nhận quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận theo Điều 153, 155, 221 của luật này; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

7. Tại điểm c khoản 1 Điều 221 về Tách thửa đất, hợp thửa đất

1. Nguyên tắc tách thửa đất, hợp thửa đất

“c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án mà việc phân chia không đảm bảo các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp thực hiện hợp thửa với thửa đất liền kề quy định tại điểm b khoản này;”

Tòa án Nhân dân tối cao đã có dự thảo án lệ đối với Quyết định giám đốc thẩm số 133/2020/DS-GĐT ngày 08/7/2020 của Toà án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh nêu “phải xác định diện tích đất không đủ điều kiện để tách thửa không phải là nguyên nhân dẫn đến việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không giao kết được”.

Mặt khác, Quyết định, bản án có hiệu lực pháp luật công nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức được quyền sử dụng một phần diện tích không đủ điều kiện tách thửa theo quy định thì có quyền đứng tên trong cùng giấy chứng nhận với người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó ghi rõ vị trí, diện tích người này được quyền sử dụng. Từ đó người này thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình đối với diện tích được công nhận như cầm cố, thế chấp, nộp thuế,…đối với trường hợp cho thuê, chuyển nhượng hay sử dụng đất khác với hiện trạng ban đầu thì phải có sự đồng ý của người đứng tên trong cùng giấy chứng nhận. Người đứng tên trong giấy chứng nhận được ưu tiên nhận chuyển nhượng, trả giá trị thừa kế quyền sử dụng đất đối với diện tích được công nhận theo giá các bên thỏa thuận hoặc theo giá thị trường nhằm hạn chế các tranh chấp, mâu thuẫn phát sinh trong quá trình sử dụng đất.

Việc này phù hợp với khoản 2 Điều 153 dự thảo quy định “2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Tác giả góp ý sửa điểm c khoản 1 Điều 221 dự thảo như sau:

 “c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án mà việc phân chia không đảm bảo các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp thực hiện hợp thửa với thửa đất liền kề quy định tại điểm b khoản này. Căn cứ vào bản bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm bổ sung thông tin về người được quyền sử dụng đất, diện tích, vị trí…theo quy định tại Điều 156 luật này.

8. Tại khoản 1, 2 Điều 235 về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của dự thảo nêu

“1. Tranh chấp đất đai, tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu.

2. Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật trọng tài thương mại.”

Các lý do tạm đình chỉnh, án quá hạn phần lớn là do UBND các cấp không cung, cung cấp không đầy đủ, hoặc chậm cung cấp  tài liệu, chứng cứ chứng hay có văn bản trả lời cho Tòa án theo quyết định yêu cầu cung cấp tại liệu chứng cứ đã được quy định tại Điều 97, 106 BLTTDS (trong thời hạn là 15 ngày kể từ ngày nhận được quyết định), Điều 9,10 LTTHC (không quy định thời gian).

Mặt khác tại Pháp lệnh xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cản trở hoạt động tố tụng ngày 18/8/2022 của UB thường vụ Quốc hội có hiệu lực ngày 01/9/2022 (Điều 2, 13 và Chương III) đã quy định mực hành vi được cho là cản trở tố tụng, hình thức, mức phạt, thẩm quyền, thủ tục xử phạt, thi hành quyết định xử phạt và cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Tác giả góp ý sửa khoản 1, 2 Điều 235 dự thảo như sau:

235. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai

1. Tranh chấp đất đai, tranh chấp liên quan đến đất đai bao gồm tài sản gắn liền với đất do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu, Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu. Trong trường hợp không cung cấp được tài liệu, chứng cứ thì phải thông báo bằng văn bản cho Toà án biết, trong đó ghi rõ lý do của việc không cung cấp được tài liệu, chứng cứ.

2. Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật trọng tài thương mại đối với tranh chấp liên quan đến đất đai khi các bên có thỏa thuận trong giao dịch dân sự .

3. Cơ quan, tổ chức, cá nhân đang quản lý, lưu giữ tài liệu, chứng cứ đó không thực hiện quy định tại khoản 1 điều này, thì được xem là hành vi cản trở hoạt động tố tụng, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính bởi cơ quan, người có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. 

Ths. LÊ ĐỨC ANH (Thư ký Tòa Dân sự, TAND Tp.HCM)