Bên đặt cọc hay bên nhận đặt cọc có lỗi?

Đặt cọc là một trong 09 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 292 Bộ luật dân sự năm 2015 và biện pháp bảo đảm này được quy định riêng tại Điều 328 như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Hợp đồng đặt cọc được lập ra để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của các bên và ràng buộc các bên thực hiện một giao dịch dân sự khác có liên quan. Tuy nhiên, hiện nay nhiều vụ án dân sự về tranh chấp hợp đồng đặt cọc có nội dung rất phức tạp, trong đó việc xác định lỗi dẫn đến thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc không thực hiện được là của bên đặt cọc hay bên nhận cọc còn rất nhiều quan điểm. Trong bài viết này, tác giả đưa ra một tình huống cụ thể như sau:

Ngày 09/3/2019 âm lịch (tức ngày 13/4/2019 dương lịch), bà A và ông C ký kết “Giấy biên nhận tiền đặt cọc sang nhượng đất” đảm bảo cho việc bà A chuyển nhượng cho ông C quyền sử dụng thửa đất số 11 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà A (nguồn gốc thửa đất này trước đây là của gia đình ông C chuyển nhượng cho bà A vào năm 2017).

Theo giấy đặt cọc, giá chuyển nhượng là 9.000.000.000 đồng, tiền đặt cọc là 1.000.000.000đ, số tiền còn lại 8.000.000.000đ thì ông C sẽ trả đủ cho bà A khi công chứng giấy tờ. Thời hạn công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A với ông C chậm nhất là ngày 09/5/2019 âm lịch. Bên mua đổi ý mất tiền đặt cọc; bên bán đổi ý thì phải đền gấp 3 lần số tiền đặt cọc.

Sau khi ký giấy đặt cọc, ông C mới giao cho bà A 600.000.000đ, số tiền 400.000.000đ đặt cọc còn lại ông C trình bày do mẹ bà A hứa trả cho môi giới là mẹ ông C nếu ông C và bà A ký hợp đồng chuyển nhượng đất nên ông C giữ lại. Theo ông C, khi ông đến xem đất thì phát hiện ranh đất chuyển nhượng lẫn ranh đất liền kề lấn sang thửa đất số 11, bản đồ địa chính mới có sự sai lệch về diện tích nên ông C yêu cầu bà A mời cơ quan chuyên môn cắm mốc ranh chính xác, đo vẽ lại đất và điều chỉnh sổ đỏ cho phù hợp với thực tế đất chuyển nhượng rồi mới ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại “Giấy biên nhận tiền đặt cọc sang nhượng đất” nêu trên, mẹ ông C đã ghi nội dung “gia hạn khi chỉnh sửa sổ đỏ xong thì bên mua phải ra công chứng liền cho chủ đất. Hai bên thống nhất đồng ý nếu ai sai trái phải chịu mọi trách nhiệm trước pháp luật”, bà A ký bên dưới nhưng không ghi ngày tháng năm (bà A trình bày ký trước ngày đến hạn cuối cùng của giao tiền). Ngày 11/6/2019 bà A ký hợp đồng với Công ty đo đạc, Công ty đo đạc đến cắm mốc đã xác định có sự sai lệch về ranh giới và diện tích chênh lệch giảm so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng sau đó bà A không chỉnh sửa diện tích trên sổ đỏ. Sau khi hết hạn ký kết hợp đồng chuyển nhượng và trả tiền chuyển nhượng đất như đã cam kết là ngày 09/5/2019 âm lịch, bà A có nhiều lần đến nhà ông C yêu cầu trả tiền chuyển nhượng nhưng ông C không chấp nhận. Đến ngày 17/7/2020 tại Văn phòng công chứng, bà A ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 11 cho người khác.

Ông C khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà A phải tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Giấy biên nhận tiền đặt cọc sang nhượng đất” ngày 09/3/2019 (âm lịch). Bị đơn là bà A không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông C và cho rằng đến thời hạn trả tiền và ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng nhưng ông C không thực hiện là do lỗi của ông C. Tuy nhiên, bà A tự nguyện trả lại cho ông C số tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng.

Đối với tình huống của vụ án nêu trên, hiện nay có hai quan điểm như sau:

Quan điểm thứ nhất:

Sau khi ký “Giấy biên nhận tiền đặt cọc sang nhượng đất” ngày 09/3/2019 (âm lịch) thì ông C mới chỉ giao cho bà A 600.000.000 đồng. Như vậy, ông C chưa thực hiện xong nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc đã ký kết. Đến thời hạn ký kết hợp đồng công chứng, ông C không thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ông C cũng không trả tiếp số tiền 8.000.000.000 đồng cho bà A.

Ông C cho rằng thửa đất số 11 có sai lệch giảm về diện tích, tuy nhiên, thửa đất này có nguồn gốc là đất của chính gia đình ông C chuyển nhượng cho bà A vào năm 2017, đến năm 2019 bà A cam kết chuyển nhượng lại cho ông C. Ngoài ra, từ năm 2019 đến năm 2020, bà A nhiều lần yêu cầu ông C ký kết hợp đồng chuyển nhượng và trả tiền chuyển nhượng đất như đã cam kết nhưng ông C không chấp nhận. Do đó, lỗi dẫn đến vi phạm sự thỏa thuận trong “Giấy biên nhận tiền đặt cọc sang nhượng đất” ngày 09/3/2019 (âm lịch) xuất phát từ ông C do ông C chậm thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà A; ranh đất trên giấy tờ và thực tế chưa phù hợp cũng xuất phát từ việc quản lý, sử dụng đất của gia đình ông C. Bà A tự nguyện trả lại số tiền 600.000.000 đồng cho ông C là đã đảm bảo quyền lợi của ông C. Vì vậy, cần xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông C.

Quan điểm thứ hai:

Tại “Giấy biên nhận tiền đặt cọc sang nhượng đất” ngày 09/3/2019 (âm lịch) hai bên không thỏa thuận rõ về việc đo đạc, chỉnh lý diện tích đất trước khi công chứng. Tuy nhiên, tại phần phụ lục của giấy đặt cọc (không đề ngày tháng năm) bà A xác nhận trước ngày đến hạn cuối cùng của giao tiền, bà A đã ký gia hạn thời gian cho đến khi chỉnh sửa xong giấy chứng nhận nên việc gia hạn này của bà A có thể xem là thỏa thuận mới. Thực tế sau đó bà A đến ký kết hợp đồng đo đạc cắm mốc ranh giới đất; tuy nhiên từ khi gia hạn đến khi xảy ra tranh chấp, bà A không thực hiện thủ tục chỉnh lý. Do đó, việc bà A cho gia hạn thời gian công chứng chờ chỉnh sửa sổ đỏ là có thật nên không có căn cứ để cho rằng ông Thọ đến hết ngày 09/5/2019 âm lịch không giao tiền là đã vi phạm thời hạn hợp đồng. Như vậy, hợp đồng đặt cọc với ông C chưa thanh lý nhưng bà A chuyển nhượng đất cho người khác là không đúng quy định của pháp luật. Bà A có lỗi dẫn đến việc hai bên không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên cần tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông C, buộc bà A trả lại tiền nhận cọc là 600.000.000 đồng cho ông C và chịu phạt cọc.

Trong vụ án này, hai bên thỏa thuận “Bên mua đổi ý mất tiền đặt cọc; bên bán đổi ý thì phải đền gấp 3 lần số tiền đặt cọc”, đây được xem là trường hợp có thỏa thuận khác quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015. Bà A là bên bán đã đổi ý từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như cam kết tại “Giấy biên nhận tiền đặt cọc sang nhượng đất” ngày 09/3/2019 (âm lịch) nên bà A phải đền gấp 3 lần số tiền ông C đã đặt cọc, tương ứng là 600.000.000 đồng X 3 = 1.800.000.000 đồng (trong đó 600.000.000 đồng là tiền cọc và 1.200.000.000 đồng là tiền phạt cọc).

Trên đây là các quan điểm về vụ án, tác giả rất mong nhận được sự trao đổi của bạn đọc.

Luật gia CHU THANH TÙNG

Phiên tòa xét xử vụ án dân sự phúc thẩm “Đòi quyền sử dụng đất nhà thờ họ” tại TAND TP Hà Nội. Ảnh Khải Hoàn.