Cần áp dụng Án lệ số 55/2022/AL để công nhận “hợp đồng đặt cọc và bán nhà”  

Án lệ số 55/2022/AL có phần nhận định như sau:

“Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện. Về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015. Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng.

 Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực.

Tòa án cấp sơ thấm công nhận hiệu lực của giao dịch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn là không cần thiết, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật.”

Rõ ràng, theo nhận định của Án lệ thì tại thời điểm chuyển nhượng ban đầu thì bên chuyển nhượng chưa được cấp giấy (chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, vi phạm điều cấm của luật) nhưng sau khi được cấp giấy chứng nhận (thời điểm đủ điều kiện chuyển nhượng) hai bên tiếp tục thỏa thuận bằng lời nói… thì hợp đồng chuyển nhượng không vi phạm điều cấm và công nhận hợp đồng chuyển nhượng là hoàn toàn có cơ sở.

Áp dụng Án lệ đối với vụ án nêu trên thì chúng tôi cho rằng: Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc và bán nhà thì quyền sử dụng đất không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa (chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, vi phạm điều cấm của luật) nhưng ngày 15/3/2016 bà A có Đơn xin xem xét tách thửa đối với căn nhà 123 thành 02 căn nhà với nội dung để ổn định cuộc sống và tạo điều kiện cho bà A thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho bà O theo quy định (được Ủy ban nhân dân quận chấp thuận cho tách thửa) và căn cứ Công văn ngày 09/7/2019 của Ủy ban nhân dân quận cũng xác định: Trường hợp bà A và bà O đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng… đúng tiêu chí đơn cứu xét ngày 15/3/2016 của bà A… Trường hợp này, sẽ được xem xét giải quyết theo Công văn ngày 27/6/2016 của Ủy ban nhân dân quận. Như vậy, đến thời điểm tranh chấp và căn cứ vào nội dung của các Công văn của UBND quận thì bà O hoàn toàn được tách thửa đối với căn nhà và quyền sử dụng đất mình đã mua thì xem như hợp đồng đặt cọc và bán nhà đã không còn vi phạm điều cấm của luật nữa.

Bên cạnh đó, bà O đã thanh toán cho bà A số tiền 1,6 tỷ đồng trong tổng số tiền phải thanh toán là 2,1 tỷ đồng, nghĩa là bà O đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ; Bà O đã nhận nhà và sử dụng kể từ năm 2010 cho đến nay. Do đó, việc công nhận “hợp đồng đặt cọc và bán nhà” và chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bà O là hoàn toàn có cơ sở.

Trên đây là trao đổi của tác giả, rất mong quí đồng nghiệp và bạn đọc trao đổi, góp ý!

 *Tòa án nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang

Tòa án huyện Phú Riềng, Bình Phước xét xử vụ án Tranh chấp hợp đồng đặt cọc - Ảnh: Quốc Trung

TRẦN TÚ ANH  - HUỲNH MINH KHÁNH*