Chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá Khu dân cư Hòa Lân

Đấu giá, mua bán tài sản đấu giá không minh bạch

Theo nội dung đơn phản ánh của đại diện Công ty TNHH sản xuất thương mại Thiên Phú: Công ty Thiên Phú là chủ đầu tư 3 dự án bất động sản, gồm Khu dân cư Mỹ Phước, Khu dân cư Cầu Đò và Khu dân cư Hòa Lân. Do biến động của thị trường, ảnh hưởng tới khả năng thanh toán với ngân hàng nên công ty đã chủ động cùng với Agribank chi nhánh Chợ Lớn đem bán đấu giá 3 dự án này để trả nợ theo quy định của pháp luật.

Trong đó, có dự án Khu dân cư Hòa Lân (KDC Hòa Lân) với tổng diện tích là 490.765,1m² (đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất là 243.912m²; đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất là 246.853,1m²) tọa lạc tại P.Thuận Giao, TX.Thuận An, Bình Dương. Năm 2011, Công ty Thiên Phú đã thế chấp dự án này cho Agribank chi nhánh Chợ Lớn để vay 18.634 lượng vàng và trả các khoản nợ vay trước đó. Trong quá trình kinh doanh, do gặp khó khăn về tài chính, nên ngày 17/04/2015, Công ty Thiên Phú đã ký biên bản thỏa thuận giao tài sản là dự án KDC Hòa Lân cho Agribank chi nhánh Chợ Lớn để xử lý và thu hồi khoản nợ lên đến hơn 1.117,6 tỷ đồng.

Để xử lý khoản nợ xấu nêu trên, Agribank chi nhánh Chợ Lớn và Công ty Thiên Phú thống nhất chọn Công ty CP dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn (Công ty Nam Sài Gòn) để bán đấu giá tài sản. Sau đó, Agribank chi nhánh Chợ Lớn đã ký hợp đồng định giá tài sản thế chấp của Công ty Thiên Phú với Công ty CP thẩm định giá và tư vấn Quốc Tế. Công ty thẩm định giá và tư vấn Quốc Tế đã lấy phần đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất (246.853,1m²) và phần đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (243.912m²) định giá thành tiền là hơn 1.467,7 tỷ đồng. Và đây cũng là giá khởi điểm để Công ty Nam Sài Gòn bán đấu giá toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc dự án KDC Hòa Lân.

Căn cứ vào giá này, Công ty Nam Sài Gòn rao bán đấu giá nhiều lần (5 lần) nhưng không thành công. Đến lần rao bán đấu giá phiên thứ 6, Agribank chi nhánh Chợ Lớn tiếp tục thuê Công ty CP thẩm định giá và tư vấn đầu tư xây dựng Thế Hệ Mới thẩm định lại với mức giá là hơn 1.238,3 tỷ đồng và Công ty Nam Sài Gòn lấy kết quả này đem đấu giá cho tới phiên đấu giá thứ 12, tức thời gian kéo dài từ ngày 09/07/2015 đến 25/05/2017 thì việc đấu giá mới thành công. Ở phiên đấu giá lần thứ 12, giá khởi điểm của dự án KDC Hòa Lân đã bị giảm xuống chỉ còn 963 tỷ đồng và Công ty CP xây dựng A Đông Hải (nay là Công ty CP đầu tư địa ốc và phát triển Kim Oanh) đã trúng đấu giá với giá là 1.353 tỷ đồng.

 

Cũng theo đơn phản ánh của đại diện Công ty Thiên Phú, cả 02 lần định giá của hai công ty định giá đều đem đất của Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất tính thành giá để Công ty Nam Sài Gòn đem bán đấu giá. Việc làm này đã vi phạm nghiêm trọng vào khoản 2 Điều 109 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.

Thêm vào đó, với nhiều “uẩn khúc” khó hiểu, dù Công ty A Đông Hải (nay là Công ty Kim Oanh) đã không đáp ứng đầy đủ các quy chế đấu giá nhưng họ vẫn được tham gia đấu giá. Và đã có kết quả đấu giá thành ở phiên thứ 12 (ngày 25/05/2017) với giá là 1.353 tỷ đồng sau khi giá khởi điểm đã bị giảm chỉ còn 963 tỷ đồng.

Sau khi đấu giá thành, Công ty Kim Oanh và Công ty Nam Sài Gòn cùng Agribank chi nhánh Chợ Lớn đã tiến hành lập biên bản, với nội dung: “… Nếu quá thời hạn 45 ngày kể từ ngày đấu giá thành, người mua được tài sản đấu giá không thanh toán đủ số tiền mua tài sản theo qui định thì xem như vi phạm nghĩa vụ thanh toán và từ chối mua tài sản và đồng ý hủy kết quả đấu giá vô điều kiện và chấp nhận để bên có tài sản bán đấu giá lấy lại tài sản bán đấu giá để bán lại cho người khác mà không có khiếu nại, thắc mắc gì”.

Đến ngày 01/07/2017, Agribank chi nhánh Chợ Lớn và Công ty Kim Oanh tiến hành ký hợp đồng mua bán tài sản theo qui định pháp luật. Theo đó, “Trong thời hạn 45 ngày làm việc kể từ ngày đấu giá thành, Bên B phải thanh toán số tiền trúng đấu giá là 1.353 tỷ đồng (đã bao gồm 96,3 tỷ đồng đặt cọc)…”

Thế nhưng cho mãi đến ngày 13/06/2018, Công ty Kim Oanh mới trả được 711,3 tỷ đồng tiền trúng đấu giá… điều này đã vi phạm nghiêm trọng quy định đấu giá được nêu trước đó. Và ngày 26/06/2018, Công ty Kim Oanh lại có công văn gửi Agribank chi nhánh Chợ Lớn đề nghị được áp dụng mức phí trả chậm từ 8%/năm xuống còn 6%/năm… và cam kết đến tháng 12/2018 sẽ trả hết số tiền trúng đấu giá.

Việc Công ty Kim Oanh không thực hiện việc nộp toàn bộ số tiền trúng đấu giá một lần theo quy định trong hợp đồng đấu giá, nhưng vẫn được chấp thuận, đây được xem là tình tiết quan trọng cho thấy sự thỏa thuận ngầm của đơn vị trúng đấu giá và đơn vị tổ chức đấu giá. Bởi lẽ theo quy định tại Điều 48 Luật Đấu giá thì Người trúng đấu giá có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản đấu giá cho người có tài sản đấu giá theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan.

Điều đáng nói là mặc dù các bên liên quan biết rõ việc làm sai trái với quy định của đấu giá tài sản vào thời điểm đó nhưng vẫn thực hiện các bước tiếp theo bằng việc mang hồ sơ đi công chứng trót lọt nhiều lần tại Văn phòng Công chứng Thành Phố Mới, tỉnh Bình Dương và công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá trái pháp luật sang cho Công ty Kim Oanh…

Kết luận số 62/KL-TTr đã từng phát hiện nhiều sai phạm

Theo kết luận số 62/KL-TTr ngày 24/12/2018 của Thanh tra Bộ Tư pháp về những sai phạm trong đấu giá KDC Hòa Lân cho thấy, Công ty Nam Sài Gòn vi phạm về việc đấu giá tài sản không được thông báo, niêm yết công khai theo quy định của pháp luật, cố tình che giấu thông tin bán đấu giá làm cho người có nhu cầu mua tài sản không nắm được thông tin để đăng ký tham gia mua tài sản. Công ty Nam Sài Gòn đã không thẩm định rõ năng lực tài chính của các tổ chức, cá nhân đăng ký, dẫn đến việc Công ty xây dựng A Đông Hải (nay là Công ty Kim Oanh) thực hiện mua trúng đấu giá, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của chủ tài sản và của người có nhu cầu đấu giá tài sản.

Trong quá trình ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản, tổ chức bán đấu giá tài sản của Công ty Nam Sài Gòn có một số tồn tại, vi phạm khi không kiểm tra chặt chẽ thông tin do ngân hàng cung cấp là không thực hiện theo khoản 3 Điều 26 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP; Quy chế bán đấu giá và Thông báo bán đấu giá tài sản có nội dung khác nhau về thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán tiền mua tài sản.

Đối với đơn vị tham gia bán tài sản là Agribank chi nhánh Chợ Lớn, kết luận thanh tra cũng chỉ rõ: “Khi Agribank chi nhánh Chợ Lớn có công văn gửi Công ty Kim Oanh làm việc về phương thức thanh toán tiền mua tài sản thì Công ty Kim Oanh không có văn bản phản hồi cho phía ngân hàng. Từ đó, Agribank chi nhánh Chợ Lớn tự ý mặc định việc thực hiện sau khi mua tài sản là bằng phương thức thanh toán trả ngay”…

Hiện nay, mặc dù chưa được công nhận là chủ đầu tư KDC Hòa Lân nhưng ngày vào 18/2/2020 vừa qua, Công ty Kim Oanh vẫn tổ chức lễ cúng bái trên khu đất tranh chấp đang được TAND quận 7 thụ lý giải quyết./.

 

Hữu Hiệp – Chiều Châu

 

HỮU HIỆP – CHIỀU CHÂU