Chuyển quyền sở hữu đối với nhà và đất được xác lập từ thời điểm nào?

Hỏi: Vợ chồng tôi định mua một căn nhà có diện tích 60m² trên diện tích 100m² đất, nhưng qua kiểm tra giấy tờ của bên bán thì chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Vậy nếu tôi đồng ý mua nhà và đất trên thì việc chuyển quyền sở hữu đối với nhà và đất sẽ được xác lập cho tôi từ thời điểm nào?

                                                                                         (Trần Thu Phương, Gia Lâm, Hà Nội)

Trả lời

Theo Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về “Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản” thì: “Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao” và Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về “Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất” như sau: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”. Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2014 thì “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở” được xác định như sau: “Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác” và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Căn cứ các quy định trên thì việc xác định thời điểm xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong từng trường hợp cụ thể có sự khác nhau.

 - Đối với nhà ở xây dựng trên đất mà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 và bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014.

- Đối với nhà ở xây dựng trên đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của pháp luật căn cứ theo quy định của Luật đất đai (Điều 503 Bộ luật dân sự năm năm 2015).

- Đối với nhà ở và đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 và bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014.

- Đối với tài sản là quyền sử dụng đất (không có nhà trên đất) thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất được xác định kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai (Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Như vậy, trường hợp bạn hỏi là nhà ở xây dựng trên đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai (Điều 503 Bộ Luật Dân sự năm 2015).

 

Một góc phố Kim Mã, Hà Nội - Ảnh: Thái Vũ

                                                           

Luật gia TRẦN BÌNH