Hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam

Đặt vấn đề

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản bảo đảm có ý nghĩa lớn đối với hoạt động tín dụng nói chung và đối tượng là nhà ở nói riêng. Khoản vay thường được sử dụng để tạo lập hoặc thanh toán chính căn nhà được dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, nếu chỉ thừa nhận thế chấp đối với nhà đã hoàn thành và đã được cấp Giấy chứng nhận thì nhu cầu vay mua nhà dự án sẽ bị hạn chế đáng kể. Tuy nhiên, khác với tài sản hiện có, nhà ở hình thành trong tương lai thay đổi liên tục về trạng thái vật chất và pháp lý. Vấn đề đặt ra không chỉ là tài sản có được phép thế chấp hay không, mà còn là quyền của bên nhận thế chấp phát sinh từ thời điểm nào, tồn tại ra sao khi nhà được nghiệm thu, cấp Giấy chứng nhận hoặc không thể hình thành như dự kiến.

Khung pháp luật hiện hành đã có nền tảng tương đối đầy đủ. Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 thừa nhận tài sản hình thành trong tương lai và cho phép dùng loại tài sản này để bảo đảm nghĩa vụ. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định về hiệu lực của hợp đồng bảo đảm, hiệu lực đối kháng, tài sản hình thành trong tương lai và xử lý tài sản bảo đảm. Luật Nhà ở năm 2023 dành các Điều 183-185 để điều chỉnh trực tiếp việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai. Nghị định số 99/2022/NĐ-CP quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm và cơ chế chuyển tiếp đăng ký; Nghị định số 18/2026/NĐ-CP tiếp tục sửa đổi một số thủ tục đăng ký từ ngày 15/01/2026. Dù vậy, giữa các lớp quy định vẫn còn những điểm chưa ăn khớp, nhất là khi tài sản chuyển từ quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán sang nhà ở đang hình thành, nhà đã nghiệm thu và nhà đã được cấp Giấy chứng nhận.

1. Thực trạng quy định pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

BLDS năm 2015 là nền tảng chung của chế định. Khoản 2 Điều 108 xác định tài sản hình thành trong tương lai gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm giao dịch. Khoản 3 Điều 295 cho phép dùng tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm nghĩa vụ. Trong khi đó, Điều 317 vẫn mô tả thế chấp là việc một bên dùng tài sản “thuộc sở hữu của mình” để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP làm rõ hơn cơ chế này bằng việc ghi nhận tài sản tương lai là tài sản bảo đảm và xác định quyền của bên nhận bảo đảm đối với phần tài sản được hình thành.

Từ các quy định trên cần tách thời điểm hợp đồng thế chấp có hiệu lực khỏi thời điểm quyền bảo đảm gắn với tài sản đã hình thành. Theo Điều 22 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, hợp đồng thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực có hiệu lực từ thời điểm hoàn thành thủ tục đó; còn quyền đối với tài sản tương lai phát sinh theo cơ chế riêng khi tài sản được hình thành. Cách thiết kế này phù hợp với đặc điểm của tài sản tương lai, nhưng cách diễn đạt tại Điều 317 BLDS vẫn dễ tạo cảm giác rằng tài sản phải thuộc sở hữu của bên thế chấp ngay từ khi giao kết. Đây là một điểm cần được sửa về kỹ thuật lập pháp để tránh phải suy luận từ nhiều điều khoản khác nhau.

Luật Nhà ở năm 2023 bổ sung các điều kiện chuyên ngành. Điều 183 cho phép chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án, hoặc nhà ở trong dự án, tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ dự án hoặc xây dựng nhà ở. Khoản 3 Điều 183 cũng cho phép tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở trên thửa đất ở hợp pháp của mình và người mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ việc xây dựng, mua, cải tạo hoặc sửa chữa chính nhà ở đó. Điều 184 quy định các điều kiện cụ thể và xác định giao dịch không đúng quy định của Luật Nhà ở thì vô hiệu.

Đối với người mua nhà trong dự án, hồ sơ và điều kiện thế chấp gắn với hợp đồng mua bán, văn bản chuyển nhượng hợp đồng (nếu có), chứng từ thanh toán theo tiến độ và tình trạng không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện thuộc trường hợp luật quy định. Đối với chủ đầu tư, pháp luật yêu cầu căn cứ pháp lý của dự án, quyền sử dụng đất, tình trạng xây dựng và việc nhà ở không nằm trong phần dự án đang bị thế chấp hoặc đã được giải chấp theo quy định. Các điều kiện này cho thấy việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ chịu sự điều chỉnh của BLDS mà còn phụ thuộc chặt chẽ vào pháp luật nhà ở và pháp luật có liên quan.

Về hình thức, khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 quy định hợp đồng thế chấp nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp luật có quy định khác; thời điểm có hiệu lực là thời điểm hoàn thành công chứng hoặc chứng thực. Do đó, cần phân biệt việc ký kết văn bản với thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực. Công chứng, chứng thực bảo đảm yêu cầu về hình thức nhưng không thay thế việc kiểm tra các điều kiện về chủ thể, đối tượng và mục đích thế chấp theo Điều 184 Luật Nhà ở.

Về đăng ký, Điều 298 và khoản 2 Điều 319 BLDS phân biệt hiệu lực của hợp đồng với hiệu lực đối kháng của biện pháp thế chấp. Về nguyên tắc, việc chưa đăng ký không đương nhiên làm hợp đồng vô hiệu; đăng ký là căn cứ làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, trừ trường hợp luật quy định đăng ký là điều kiện có hiệu lực. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP tiếp tục khẳng định sự tách biệt này. Cách phân biệt trên đặc biệt quan trọng đối với nhà ở dự án, nơi có thể đồng thời tồn tại quyền của chủ đầu tư, người mua, tổ chức tín dụng và các chủ thể khác.

Nghị định số 99/2022/NĐ-CP hiện xếp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai vào trường hợp đăng ký theo yêu cầu. Vì vậy, hợp đồng có thể có hiệu lực giữa các bên nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về nội dung và hình thức, nhưng nếu không đăng ký thì bên nhận thế chấp không có vị thế đối kháng phát sinh từ đăng ký đối với người thứ ba. Trong quan hệ bất động sản có nhiều quyền cạnh tranh, đây là rủi ro đáng kể và cũng làm cho dữ liệu về tình trạng pháp lý của căn nhà có thể chưa đầy đủ.

Một điểm tiến bộ của pháp luật đăng ký là cơ chế chuyển tiếp. Điều 26 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP cho phép chuyển từ đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận khi đáp ứng điều kiện luật định. Nội dung sửa đổi năm 2026 tiếp tục tạo cơ sở bảo lưu thời điểm đăng ký trong trường hợp chuyển tiếp. Cơ chế này giúp duy trì thứ tự ưu tiên khi tài sản thay đổi trạng thái, nhưng vẫn thiên về thủ tục đăng ký hơn là xác lập một nguyên tắc chung về sự tiếp tục của quyền bảo đảm.

Trong áp dụng pháp luật cần phân biệt ba vấn đề thường bị gọi chung là “hiệu lực”: hiệu lực của hợp đồng thế chấp giữa các bên; hiệu lực đối kháng của biện pháp thế chấp với người thứ ba; và khả năng thực hiện quyền khi xử lý tài sản. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi đáp ứng điều kiện của BLDS, điều kiện chuyên ngành của Luật Nhà ở và yêu cầu về hình thức. Hiệu lực đối kháng gắn với đăng ký. Còn việc xử lý tài sản phụ thuộc vào căn cứ xử lý, trạng thái của nhà ở, khả năng chuyển nhượng và thứ tự ưu tiên. Ba vấn đề này liên quan chặt chẽ nhưng không thể đồng nhất.

Quan hệ giữa hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm và hợp đồng thế chấp cũng cần được hiểu đúng. Điều 407 BLDS không áp dụng quy tắc hợp đồng chính vô hiệu làm chấm dứt hợp đồng phụ đối với biện pháp bảo đảm. Điều 29 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định hậu quả tùy thuộc vào việc nghĩa vụ đã được thực hiện hay chưa; trong một số trường hợp, biện pháp bảo đảm tiếp tục bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả. Vì vậy, không thể kết luận đơn giản rằng hợp đồng tín dụng vô hiệu thì hợp đồng thế chấp đương nhiên vô hiệu.

Điều 129 BLDS cho phép Tòa án công nhận một số giao dịch bằng văn bản vi phạm yêu cầu công chứng, chứng thực khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ. Tuy nhiên, tiêu chí này khó áp dụng trực tiếp cho hợp đồng thế chấp vì nghĩa vụ của các bên không chủ yếu được đo bằng tỷ lệ thanh toán. Đồng thời, Điều 129 chỉ có thể liên quan đến thiếu sót về hình thức, không thể khắc phục việc chủ thể hoặc tài sản không đáp ứng điều kiện thế chấp chuyên ngành theo Luật Nhà ở.

2. Một số vướng mắc, hạn chế của pháp luật hiện hành và đề xuất hoàn thiện

2.1. Không thống nhất về đối tượng thế chấp, quyền sở hữu và khoảng trống pháp lý sau khi nhà ở được nghiệm thu

Vướng mắc đầu tiên xuất phát từ tiêu chí xác định tài sản hình thành trong tương lai. BLDS nhìn cả vào trạng thái của tài sản và thời điểm xác lập quyền sở hữu: tài sản đã hình thành trên thực tế vẫn có thể là tài sản hình thành trong tương lai nếu quyền sở hữu được xác lập sau thời điểm giao dịch. Luật Nhà ở lại xác định nhà ở có sẵn là nhà đã hoàn thành xây dựng và được nghiệm thu đưa vào sử dụng; nhà ở hình thành trong tương lai là nhà đang xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu. Hai cách tiếp cận phục vụ các mục tiêu quản lý khác nhau nhưng tạo ra khoảng chuyển tiếp trong quan hệ thế chấp.

Trường hợp thường gặp là căn hộ đã nghiệm thu, thậm chí đã bàn giao, nhưng người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận. Theo Luật Nhà ở, căn hộ không còn là nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi đó, quyền sở hữu của người mua chưa hoàn tất và hồ sơ thế chấp nhà ở có sẵn thường gắn với chứng nhận quyền sở hữu. Cơ chế đăng ký đối với nhà ở hình thành trong tương lai cũng dựa vào trạng thái đang xây dựng, chưa nghiệm thu. Vì vậy, giai đoạn sau nghiệm thu nhưng trước khi cấp Giấy chứng nhận có thể làm phát sinh lúng túng về việc xác định đối tượng bảo đảm và cách tiếp tục đăng ký.

Tác giả cho rằng, không nên giải quyết vấn đề bằng cách mở rộng khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai đến mọi trường hợp chưa có Giấy chứng nhận, vì tiêu chí nghiệm thu còn phục vụ quản lý chất lượng công trình và hoạt động kinh doanh nhà ở. Hướng phù hợp hơn là bổ sung quy định nối tiếp giữa quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, nhà ở đã hình thành và quyền sở hữu được xác lập sau đó. Nếu hợp đồng bảo đảm đã mô tả được tài sản và biện pháp bảo đảm đã được đăng ký hợp pháp, việc nhà ở chuyển trạng thái không nên tự làm chấm dứt quyền bảo đảm đã phát sinh.

Quy định có thể thiết kế theo hướng: đối với nhà ở đã hoàn thành và được nghiệm thu nhưng bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận, quyền tài sản từ hợp đồng mua bán, quyền đối với nhà ở đã hình thành và quyền sở hữu được xác lập sau đó có thể thuộc cùng phạm vi bảo đảm nếu tài sản được xác định rõ và việc đăng ký được thực hiện theo quy định. Khi Giấy chứng nhận được cấp, cơ quan đăng ký thực hiện cập nhật trạng thái pháp lý và thông tin quyền sở hữu, thay vì coi đây là một biện pháp thế chấp hoàn toàn mới.

Bất cập tiếp theo nằm trong chính BLDS. Khoản 1 Điều 295 đặt nguyên tắc tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trong khi khoản 3 cho phép tài sản hình thành trong tương lai; Điều 317 tiếp tục sử dụng cụm từ “tài sản thuộc sở hữu của mình” khi định nghĩa thế chấp. Đối với tài sản tương lai, quyền sở hữu có thể chưa tồn tại tại thời điểm giao kết. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đã giải thích cơ chế xác lập quyền đối với tài sản khi tài sản hình thành, nhưng về kỹ thuật lập pháp, BLDS vẫn nên được sửa để thể hiện trực tiếp ngoại lệ đối với tài sản tương lai.

Theo đó, khoản 1 Điều 295 có thể được sửa theo hướng tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm hoặc là tài sản hình thành trong tương lai mà bên bảo đảm có căn cứ pháp lý để xác lập quyền. Điều 317 cũng nên mô tả thế chấp theo cách không giới hạn ở tài sản đã thuộc sở hữu tại thời điểm giao kết. Cụm từ “có căn cứ pháp lý để xác lập quyền” là cần thiết để phân biệt tài sản tương lai có cơ sở pháp lý rõ ràng với một tài sản mới chỉ tồn tại dưới dạng kỳ vọng. Đối với người mua nhà dự án, căn cứ này trước hết là hợp đồng mua bán hợp pháp, tiến độ thanh toán và các điều kiện theo Luật Nhà ở.

Khoản 3 Điều 183 Luật Nhà ở còn giới hạn bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam và gắn mục đích vay với việc xây dựng, mua, cải tạo hoặc sửa chữa chính nhà ở đó. Hạn chế này có thể được lý giải bởi rủi ro của tài sản chưa hoàn thành và yêu cầu kiểm soát tín dụng, nhưng mức độ rủi ro thay đổi đáng kể theo tiến độ dự án. Khi nhà đã nghiệm thu và chỉ còn chờ cấp Giấy chứng nhận, rủi ro về hình thành vật chất thấp hơn nhiều so với giai đoạn đầu. Vì vậy, về dài hạn cần đánh giá lại việc áp dụng một giới hạn giống nhau cho mọi trạng thái của tài sản; nếu tiếp tục duy trì, luật nên xác định rõ đây là điều kiện chuyên ngành của giao dịch.

Từ các vấn đề trên, cần hình thành nguyên tắc về tính liên tục của tài sản bảo đảm. Nguyên tắc này không đồng nhất quyền tài sản với nhà ở, mà thừa nhận rằng cùng một lợi ích kinh tế có thể lần lượt biểu hiện dưới dạng quyền từ hợp đồng mua bán, nhà ở đang hình thành, nhà đã nghiệm thu và quyền sở hữu đã đăng ký. Nếu tài sản được nhận diện rõ, quyền bảo đảm hợp pháp nên được tiếp tục trong quá trình chuyển đổi trạng thái, đồng thời phải bảo đảm việc cập nhật đăng ký và bảo vệ người thứ ba ngay tình.

2.2. Vướng mắc quy định giữa điều kiện có hiệu lực, công chứng, vô hiệu và hiệu lực đối kháng

Theo Điều 117 BLDS, giao dịch phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung hợp pháp; hình thức là điều kiện có hiệu lực khi luật quy định. Điều 184 Luật Nhà ở bổ sung các điều kiện chuyên ngành, còn Điều 164 quy định yêu cầu công chứng hoặc chứng thực đối với thế chấp nhà ở. Vì vậy, hợp đồng đã được công chứng vẫn có thể vô hiệu nếu đối tượng hoặc chủ thể không đáp ứng Điều 184; ngược lại, hợp đồng đáp ứng điều kiện nội dung nhưng chưa hoàn thành công chứng, chứng thực thì chưa phát sinh hiệu lực theo Điều 164.

Khoản 2 Điều 184 Luật Nhà ở quy định thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật thì vô hiệu. Cách diễn đạt này khá rộng và có thể dẫn đến việc coi mọi sai sót đều có cùng hậu quả. Theo hướng bảo đảm tính hợp lý, cần phân biệt vi phạm các điều kiện cốt lõi - như chủ thể nhận thế chấp, mục đích vay, quyền của bên thế chấp, tình trạng pháp lý của dự án hoặc nhà ở, yêu cầu giải chấp - với các thiếu sót thuần túy về thủ tục hoặc cung cấp thông tin. Chỉ những vi phạm ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng xác lập quyền thế chấp mới nên là căn cứ làm vô hiệu toàn bộ giao dịch.

Mối quan hệ giữa Điều 164 Luật Nhà ở và Điều 129 BLDS cũng cần được hướng dẫn rõ. Điều 129 cho phép Tòa án công nhận một số giao dịch vi phạm yêu cầu công chứng, chứng thực khi đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ. Tuy nhiên, nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp gồm nhiều nội dung như cung cấp thông tin, bảo quản tài sản, phối hợp đăng ký, không làm giảm giá trị tài sản và giao tài sản khi xử lý; chúng không dễ quy đổi thành một tỷ lệ. Việc lấy tỷ lệ giải ngân của hợp đồng tín dụng làm căn cứ lại không phản ánh mức độ thực hiện hợp đồng thế chấp.

Vì vậy, hướng giải thích nên dựa trên ba điểm. Thứ nhất, Điều 129 chỉ có thể khắc phục thiếu sót về hình thức, không thể thay thế các điều kiện nội dung tại Điều 184 Luật Nhà ở. Thứ hai, việc Tòa án công nhận hiệu lực giữa các bên không làm phát sinh hiệu lực đối kháng trở về thời điểm trước khi đăng ký và không được làm ảnh hưởng quyền của người thứ ba đã xác lập hợp pháp. Thứ ba, nếu tiếp tục áp dụng tiêu chí "hai phần ba nghĩa vụ" đối với hợp đồng bảo đảm thì cần có hướng dẫn riêng về cách xác định mức độ thực hiện; nếu không thể xây dựng tiêu chí đủ rõ, có thể cân nhắc quy định riêng cho giao dịch thế chấp nhà ở.

Đối với đăng ký, pháp luật hiện hành nhất quán ở chỗ không coi đăng ký là điều kiện có hiệu lực của mọi hợp đồng thế chấp; chức năng chính của đăng ký là công khai và làm phát sinh hiệu lực đối kháng. Tuy nhiên, việc Nghị định số 99/2022/NĐ-CP xếp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai vào nhóm đăng ký theo yêu cầu bộc lộ hạn chế về minh bạch thông tin. Một căn hộ có thể đồng thời liên quan đến thế chấp dự án của chủ đầu tư, quyền của người mua, khoản tín dụng của người mua và quyền của chủ thể khác. Nếu thông tin thế chấp phụ thuộc hoàn toàn vào lựa chọn đăng ký thì cơ sở dữ liệu khó phản ánh đầy đủ tình trạng pháp lý của tài sản.

Do đó, có thể chuyển thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sang chế độ phải đăng ký, nhưng cần quy định rõ hậu quả pháp lý. Hợp đồng vẫn có thể có hiệu lực giữa các bên khi đáp ứng điều kiện nội dung và hình thức; trước khi đăng ký, bên nhận thế chấp không được viện dẫn quyền ưu tiên đối với người thứ ba. Nếu Nhà nước muốn đăng ký trở thành điều kiện có hiệu lực của chính hợp đồng thì phải quy định rõ ở cấp luật. Cách tiếp cận này vừa tăng tính công khai, vừa tránh đồng nhất mọi thiếu sót đăng ký với vô hiệu của hợp đồng.

Vai trò của công chứng và chứng thực cũng cần được nhìn trong mối liên hệ với dữ liệu đăng ký. Luật Nhà ở cho phép cả hai hình thức, trong khi hồ sơ thế chấp nhà ở dự án thường liên quan đến tình trạng pháp lý của dự án, phần tài sản đã thế chấp, việc giải chấp và hợp đồng mua bán. Nếu tiếp tục duy trì chứng thực tại cấp xã, người thực hiện chứng thực cần được tiếp cận các nguồn dữ liệu cần thiết và có tiêu chí kiểm tra thống nhất với tổ chức hành nghề công chứng. Mục tiêu không phải là buộc cơ quan công chứng dự báo rủi ro tương lai của dự án, mà là bảo đảm việc kiểm tra đầy đủ các dữ kiện pháp lý có thể xác định tại thời điểm xác lập giao dịch.

Luật Công chứng năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025, vì vậy căn cứ pháp lý và quy trình nghiệp vụ phải được cập nhật theo luật mới. Hướng hoàn thiện phù hợp là tăng kết nối dữ liệu và ứng dụng công chứng điện tử, giúp kiểm tra nhanh tình trạng dự án, thông tin nhà ở, việc giải chấp và đăng ký biện pháp bảo đảm. Đây cũng là điều kiện để giảm rủi ro do thông tin phân tán giữa cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký, chủ đầu tư và tổ chức tín dụng.

2.3. Bất cập trong xử lý tài sản, tài sản thay thế, thứ tự ưu tiên và định giá

Điều 55 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đã tạo cơ sở xử lý tài sản hình thành trong tương lai theo trạng thái của tài sản. Khi tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa hoàn tất việc xác lập quyền theo quy định, các bên có thể xử lý quyền phát sinh từ hợp đồng, chuyển nhượng hợp đồng hoặc áp dụng phương thức khác mà pháp luật cho phép. Khi tài sản đã hình thành và quyền sở hữu đã được xác lập, cơ chế xử lý tài sản hiện có được áp dụng. Quy định này khắc phục đáng kể quan niệm phải chờ cấp Giấy chứng nhận mới được xử lý tài sản.

Dù vậy, nhà ở dự án có đặc thù vì việc chuyển nhượng hợp đồng hoặc chuyển giao nhà còn phụ thuộc Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, tình trạng của dự án và nghĩa vụ của chủ đầu tư. Do đó, cơ chế xử lý nên được thiết kế theo ba giai đoạn: khi giá trị bảo đảm chủ yếu là quyền từ hợp đồng; khi nhà đã hình thành về vật chất nhưng quyền sở hữu chưa hoàn tất; và khi nhà đã được cấp Giấy chứng nhận. Ở mỗi giai đoạn, đối tượng xử lý và thủ tục chuyển giao khác nhau, nhưng phải bảo đảm tính liên tục của quyền bảo đảm.

Ở giai đoạn đầu, có thể xử lý quyền chuyển nhượng hợp đồng, quyền yêu cầu bàn giao nhà, quyền nhận lại tiền hoặc các quyền khác phát sinh từ hợp đồng. Khi nhà đã hình thành nhưng chưa hoàn tất quyền sở hữu, cần có cơ chế yêu cầu chủ đầu tư phối hợp xác nhận, bàn giao hồ sơ và bảo đảm người nhận chuyển nhượng đáp ứng điều kiện của pháp luật nhà ở. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận, tài sản được xử lý theo cơ chế chung đối với bất động sản hiện có. Việc phân chia theo giai đoạn giúp xác định đúng đối tượng xử lý thay vì áp dụng một thủ tục cho mọi trạng thái của nhà ở.

Rủi ro lớn hơn xuất hiện khi nhà ở không được hình thành như dự kiến: dự án bị chấm dứt, hợp đồng mua bán bị hủy hoặc người mua phát sinh quyền yêu cầu hoàn trả tiền, bồi thường hay nhận khoản thanh toán khác. Nếu hợp đồng thế chấp chỉ mô tả căn hộ dự kiến hình thành mà không bao quát quyền tài sản và giá trị thay thế, tài sản bảo đảm có thể mất ý nghĩa đúng vào thời điểm rủi ro xảy ra. Các quy định chung về tài sản thay thế trong Nghị định số 21/2021/NĐ-CP chưa giải quyết thật rõ chuỗi quyền phát sinh từ hợp đồng mua nhà.

Vì vậy, nên quy định rõ rằng khi nhà ở hình thành trong tương lai hoặc quyền tài sản từ hợp đồng mua bán là tài sản bảo đảm mà hợp đồng bị chấm dứt, hủy bỏ hoặc làm phát sinh quyền nhận lại tiền, bồi thường, bảo hiểm hay khoản thanh toán trực tiếp thay thế giá trị của tài sản, các khoản phải thu đó có thể tiếp tục thuộc phạm vi bảo đảm nếu đáp ứng điều kiện luật định. Quy tắc này không tạo quyền ưu tiên tuyệt đối cho tổ chức tín dụng; trường hợp chủ đầu tư phá sản hoặc có nhiều chủ thể cùng yêu cầu thanh toán vẫn phải tuân thủ pháp luật về phá sản, thi hành án và thứ tự ưu tiên.

Việc xử lý cũng phải bảo đảm giới hạn của quyền tự thực hiện. BLDS quy định người đang giữ tài sản có nghĩa vụ giao tài sản để xử lý; nếu không giao, bên nhận bảo đảm có thể yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định. Đối với nhà ở đã được đưa vào sử dụng, mở rộng quyền tự thu giữ mà thiếu cơ chế kiểm soát có thể ảnh hưởng đến quyền tài sản và quyền cư trú của người đang chiếm hữu. Hướng phù hợp là rút ngắn thủ tục tư pháp, thi hành án và đăng ký chuyển quyền đối với hồ sơ thế chấp rõ ràng, thay vì trao quyền cưỡng chế tư nhân quá rộng cho bên nhận thế chấp.

Thứ tự ưu tiên cần gắn với nguyên tắc liên tục của đăng ký. Nếu quyền tài sản từ hợp đồng mua bán đã được đăng ký, sau đó chuyển tiếp sang thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và cuối cùng là nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận, việc bảo lưu thời điểm đăng ký ban đầu là hợp lý khi vẫn là cùng nghĩa vụ, cùng bên nhận bảo đảm và cùng tài sản có thể định danh. Pháp luật sửa đổi năm 2026 đã tiến thêm một bước theo hướng này. Tuy nhiên, cần quy định rõ thời hạn cập nhật khi tài sản đổi trạng thái: trong thời hạn hợp lý, thứ tự ưu tiên được bảo lưu; nếu chậm cập nhật quá thời hạn và người thứ ba đã dựa vào dữ liệu công khai để xác lập quyền hợp pháp thì phạm vi đối kháng của bên nhận bảo đảm có thể bị giới hạn.

Về định giá, không nên áp dụng một khung giá cứng cho mọi nhà ở hình thành trong tương lai vì giá trị tài sản phụ thuộc vào tiến độ xây dựng, tình trạng pháp lý của dự án, năng lực của chủ đầu tư, số tiền người mua đã thanh toán, khả năng chuyển nhượng, biến động thị trường và chi phí còn phải thực hiện. Quy định quá cứng có thể làm sai lệch giá trị bảo đảm và không phản ánh đúng rủi ro tại từng thời điểm.

Điều cần chuẩn hóa là nguyên tắc và dữ liệu đầu vào. Khi xác định giá trị bảo đảm, tổ chức tín dụng nên xem xét giá giao dịch của tài sản tương đồng, giá trong hợp đồng mua bán, tỷ lệ hoàn thành công trình, số tiền đã thanh toán, tình trạng pháp lý và thế chấp của dự án, tiến độ bàn giao, khả năng chuyển nhượng và nghĩa vụ tài chính còn lại. Khi xử lý tài sản, việc định giá phải khách quan và phù hợp với giá thị trường; trường hợp có xung đột lợi ích nên có cơ chế định giá độc lập.

Pháp luật cũng không cần ấn định một chu kỳ định giá lại giống nhau cho mọi khoản vay. Hợp lý hơn là yêu cầu đánh giá lại khi có sự kiện có khả năng làm thay đổi đáng kể giá trị hoặc khả năng xử lý tài sản, chẳng hạn dự án chậm tiến độ kéo dài, thay đổi quy hoạch, phát sinh vấn đề pháp lý nghiêm trọng, chủ đầu tư mất khả năng thanh toán hoặc thị trường biến động lớn. Cách tiếp cận theo sự kiện vừa linh hoạt hơn, vừa phù hợp với bản chất quản trị rủi ro của tổ chức tín dụng.

Kết luận

Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hiện không thiếu quy định, nhưng còn thiếu sự liên kết thật rõ giữa các quy định đang cùng điều chỉnh một tài sản qua nhiều trạng thái. Vì vậy, trọng tâm hoàn thiện không nên là tiếp tục bổ sung nhiều thủ tục riêng lẻ mà là làm rõ quan hệ giữa hiệu lực hợp đồng, hiệu lực đối kháng, sự chuyển đổi của đối tượng bảo đảm và cơ chế xử lý.

Theo đó, cần sửa đổi, bổ sung BLDS về yêu cầu quyền sở hữu đối với tài sản tương lai; bổ sung quy định nối tiếp cho giai đoạn nhà đã nghiệm thu nhưng người mua chưa hoàn tất quyền sở hữu; làm rõ phạm vi vô hiệu theo Điều 184 Luật Nhà ở; tăng tính bắt buộc và tính liên thông của đăng ký; đồng thời ghi nhận rõ cơ chế tài sản thay thế và bảo lưu thứ tự ưu tiên khi tài sản đổi trạng thái. Trục chung của các sửa đổi là bảo đảm tính liên tục của quyền bảo đảm nhưng không làm giảm yêu cầu công khai và bảo vệ người thứ ba. Cách tiếp cận này giúp cân bằng lợi ích của tổ chức tín dụng, người mua nhà và yêu cầu an toàn, minh bạch của thị trường bất động sản.

ThS. TRƯƠNG THỊ TỐ UYÊN (Phó Chánh án TAND khu vực 12 - Hải Phòng)

Tài liệu tham khảo

1. Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Luật Nhà ở năm 2023.

3. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

4. Luật Công chứng năm 2024.

5. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

6. Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm, theo nội dung được sửa đổi bởi Nghị định số 18/2026/NĐ-CP.

7. Văn bản hợp nhất số 2161/VBHN-BTP ngày 07/4/2026 về đăng ký biện pháp bảo đảm.

8. Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, theo nội dung được sửa đổi, bổ sung hiện hành.

9. Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, theo nội dung được sửa đổi, bổ sung hiện hành.

10. Nghị định số 18/2026/NĐ-CP ngày 14/01/2026 sửa đổi, bổ sung một số nghị định để cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện kinh doanh thuộc phạm vi quản lý của Bộ Tư pháp.

11. Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Ảnh: Ngọc Dương.