Khoảng trống pháp lý và thực tiễn quản lý đất nông nghiệp sau chuyển đổi nông, lâm trường quốc doanh sang công ty cổ phần ở Việt Nam

Đặt vấn đề

Sắp xếp, đổi mới nông, lâm trường quốc doanh là một nội dung quan trọng trong quá trình cơ cấu lại doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam. Điểm đặc thù của lĩnh vực này là việc đổi mới doanh nghiệp luôn gắn liền với việc xử lý quan hệ đất đai giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người sử dụng đất và cộng đồng dân cư trên một quỹ đất rộng, phân bố ở nhiều địa bàn có ý nghĩa kinh tế, xã hội, môi trường và an ninh. Tuy nhiên, về phương diện pháp lý, sự thay đổi mô hình hoạt động của doanh nghiệp không đồng nghĩa với việc các quan hệ đất đai gắn với nông, lâm trường quốc doanh được sắp xếp lại một cách đồng bộ. Sau chuyển đổi, đất nông nghiệp có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh vẫn bộc lộ nhiều bất cập, từ việc xác định quyền sử dụng đất đến cơ chế quản lý, kiểm soát và phân bổ lợi ích gắn với đất.

Trước hết, những bất cập này bắt nguồn từ sự phức tạp trong cơ chế quản lý và sử dụng quỹ đất nông, lâm trường. Trong quá trình hình thành và vận hành qua nhiều giai đoạn, trên cùng một quỹ đất tồn tại đồng thời nhiều trạng thái sử dụng khác nhau như: diện tích doanh nghiệp trực tiếp sử dụng; diện tích giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân; diện tích cho thuê, cho mượn; diện tích bị lấn chiếm, tranh chấp; diện tích được đưa vào liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư; và cả những diện tích không còn phù hợp với phương án sản xuất, kinh doanh sau chuyển đổi. Chính sự chồng chéo đó cho thấy vấn đề quản lý đất nông nghiệp sau cổ phần hóa không thể chỉ giải quyết bằng thủ tục hành chính thông thường hoặc chỉ nhìn từ góc độ tái cơ cấu doanh nghiệp.

1. Khung pháp lý về quản lý đất nông nghiệp sau chuyển đổi nông, lâm trường quốc doanh

Đến nay, các quy định điều chỉnh đất nông nghiệp có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh sau chuyển đổi vẫn nằm rải rác trong nhiều nhóm văn bản khác nhau.

Về mặt chủ trương, Nghị quyết số 30-NQ/TW ngày 12/3/2014 của Bộ Chính trị về tiếp tục sắp xếp, đổi mới và phát triển, nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty nông, lâm nghiệp đặt ra yêu cầu sắp xếp, đổi mới và nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty nông, lâm nghiệp trên cơ sở xử lý lại quan hệ đất đai.

Trên phương diện các quy định pháp luật hiện hành, Nghị định số 118/2014/NĐ-CP ngày 17/12/2014 của Chính phủ về sắp xếp, đổi mới và phát triển, nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty nông, lâm nghiệp giữ vai trò là văn bản trung tâm điều chỉnh hoạt động sắp xếp, đổi mới công ty nông, lâm nghiệp. Nghị định này không chỉ quy định mô hình tổ chức lại doanh nghiệp, trong đó có chuyển công ty nông, lâm nghiệp thành công ty cổ phần, mà còn điều chỉnh trực tiếp vấn đề đất đai.

Tuy nhiên, thực tiễn pháp lý cho thấy, các quy định trong Nghị định số 118/2014/NĐ-CP chưa đủ để bao quát toàn bộ những vấn đề phát sinh từ đất có nguồn gốc nông, lâm trường quốc doanh. Điều này thể hiện rõ qua việc Quốc hội ban hành Nghị quyết số 112/2015/QH13 về tăng cường quản lý đất đai có nguồn gốc từ nông trường, lâm trường quốc doanh. Việc ban hành một nghị quyết riêng về nhóm đất này cho thấy nhà làm luật đã nhìn nhận đây là vấn đề đặc thù, không thể chỉ xử lý bằng các quy định chung về đất đai hoặc đổi mới doanh nghiệp. Trong mạch điều chỉnh đó, việc Chính phủ ban hành Nghị định số 04/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 118/2014/NĐ-CP phản ánh thực tế rằng sau gần mười năm thực hiện, khung pháp lý ban đầu đã bộc lộ những hạn chế nhất định. Đặc biệt, các bất cập này xuất hiện trong những trường hợp doanh nghiệp quản lý quỹ đất lớn nhưng hiệu quả sử dụng chưa tương xứng, hoặc đã chuyển đổi mô hình sở hữu nhưng nghĩa vụ pháp lý gắn với đất chưa được làm rõ đầy đủ.

Tuy nhiên, sự đan xen giữa quy định chung và quy định đặc thù cũng khiến khung pháp lý điều chỉnh lĩnh vực này trở nên phức tạp, thiếu thống nhất và khó áp dụng đồng bộ trên thực tế. Đây cũng là một trong những nguyên nhân cho thấy quản lý đất nông nghiệp sau chuyển đổi nông, lâm trường quốc doanh vẫn là một vấn đề pháp lý cần tiếp tục được hoàn thiện.

2. Thực tiễn quản lý đất nông nghiệp sau chuyển đổi và những khoảng trống pháp lý

Thực tế cho thấy, khi doanh nghiệp đã chuyển sang mô hình mới nhưng căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn thiện tương ứng, việc quản lý, kiểm soát và phân bổ lợi ích gắn với đất dễ phát sinh bất cập.

Một là, quy định về rà soát hiện trạng, lập phương án sử dụng đất và xử lý đất đai trong quá trình sắp xếp, đổi mới công ty nông, lâm nghiệp chưa được cập nhật đầy đủ để bảo đảm tính liên thông với pháp luật đất đai hiện hành. Nghị định số 118/2014/NĐ-CP là văn bản chuyên biệt điều chỉnh việc sắp xếp, đổi mới và phát triển công ty nông, lâm nghiệp.

Hiện nay, Nghị định số 118/2014/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 04/2024/NĐ-CP. Tuy nhiên, các quy định trực tiếp liên quan đến quy trình xử lý đất đai của công ty nông, lâm nghiệp, nhất là Điều 13 về rà soát hiện trạng, lập phương án sử dụng đất, chưa được sửa đổi, bổ sung tương ứng. Điều này cho thấy nội dung về rà soát hiện trạng, lập phương án sử dụng đất vẫn chủ yếu kế thừa cách tiếp cận của giai đoạn sắp xếp, đổi mới công ty nông, lâm nghiệp trước đây, trong khi Luật Đất đai năm 2024 đã đặt ra yêu cầu quản lý đất đai theo hướng chặt chẽ hơn về đăng ký đất đai, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai và kiểm soát việc sử dụng đất.

Do chưa được cập nhật, bổ sung tương ứng, phương án sử dụng đất của công ty nông, lâm nghiệp sau chuyển đổi vẫn chưa được ràng buộc đủ rõ với các thủ tục pháp lý tiếp theo. Trên thực tế, có trường hợp doanh nghiệp đã hoàn tất chuyển đổi về mô hình tổ chức nhưng quyền sử dụng đất đối với từng diện tích cụ thể chưa được xác lập đầy đủ bằng quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi phát sinh tranh chấp, việc xác định nguồn gốc đất, chủ thể có quyền sử dụng đất, giá trị pháp lý của phương án sử dụng đất và mối quan hệ giữa phương án sử dụng đất với hợp đồng giao khoán, tài sản trên đất hoặc quyết định hành chính liên quan gặp nhiều khó khăn.

Vì vậy, khoảng trống pháp lý ở đây không phải là việc chưa có quy định về rà soát hiện trạng, lập phương án sử dụng đất, mà là các quy định hiện hành chưa được sửa đổi, bổ sung để bảo đảm tính liên thông với Luật Đất đai năm 2024 và yêu cầu xử lý các tranh chấp phát sinh sau chuyển đổi nông, lâm trường quốc doanh sang công ty cổ phần.

Hai là, pháp luật vẫn chưa có cơ chế đầy đủ để xử lý các hình thức sử dụng đất được hình thành qua nhiều giai đoạn trước đây. Pháp luật hiện hành đã ghi nhận các hình thức như giao khoán, cho thuê, cho mượn, lấn chiếm, tranh chấp, liên doanh, liên kết, nhưng phần lớn mới dừng ở mức phân loại và đưa ra định hướng xử lý. Trong thực tiễn, mỗi hình thức sử dụng đất như vậy có thể phát sinh nhiều tình huống pháp lý phức tạp hơn. Chẳng hạn, có trường hợp người dân sử dụng đất ổn định, lâu dài nhưng quyền pháp lý vẫn đứng tên doanh nghiệp; có trường hợp doanh nghiệp không trực tiếp sử dụng đất nhưng vẫn giữ quyền chi phối về mặt hồ sơ; có trường hợp tài sản trên đất được hình thành từ nhiều chủ thể khác nhau. Những trường hợp như vậy đòi hỏi pháp luật phải có quy định cụ thể và khả thi hơn về xác minh hiện trạng, xác định quyền, giải quyết tranh chấp, xử lý tài sản gắn liền với đất và chuyển tiếp quyền sử dụng đất. Vì vậy, cần có quy định cụ thể hơn về xác minh hiện trạng, xác định quyền, giải quyết tranh chấp, xử lý tài sản gắn liền với đất và chuyển tiếp quyền sử dụng đất. Thực tế có những thửa đất mặc dù Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất bằng các quyết định giao đất cho các Công ty nông, lâm nghiệp từ khi chưa cổ phần hoá, nhưng vì lý do nào đó như đất cằn cỗi không hiệu quả nên không sử dụng, hoặc bị các dân lấn chiếm sử dụng nhưng vì tình trạng “cha chung không ai khóc”, hoặc cả nể nên bỏ mặc không sử dụng, không quản lý… Khi cổ phần hoá doanh nghiệp, việc rà soát lại chỉ thực hiện rà soát trên cơ sở bản đồ giao đất trước đó mà không kiểm tra thực tế hiện trạng sử dụng đất. Từ đó dẫn đến việc mặc dù nhà nước cho các công ty nông, lâm nghiệp thuê đất sau khi cổ phần, nhưng các hộ dân lại là người trực tiếp sử dụng đất ổn định nhiều năm. Đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến phát sinh rất nhiều các vụ án tranh chấp, gây khó khăn trong quản lý đất đai, ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp cũng như quyền lợi chính đáng của người dân

Ba là, liên quan đến phần đất thu hồi, bàn giao về địa phương sau sắp xếp, đổi mới. Điều 15 Nghị định số 118/2014/NĐ-CP đã xác định các loại đất phải thu hồi, bàn giao, nhưng khâu xử lý sau bàn giao vẫn chưa rõ. Nếu địa phương chưa có phương án quản lý, phân bổ lại đất; chưa xác định tiêu chí, thứ tự ưu tiên, thời hạn giải quyết hoặc chưa xử lý tranh chấp trước khi giao đất, cho thuê đất, thì phần đất đã bàn giao trên hồ sơ vẫn có thể tiếp tục phát sinh khiếu kiện hoặc tái lấn chiếm.

Bốn là, sự thiếu đồng bộ trong tổ chức thực thi khi xử lý đất đang cho thuê, cho mượn, bị lấn chiếm, tranh chấp, liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư. Mặc dù có sự tham gia của nhiều chủ thể, từ cơ quan trung ương đến địa phương, trong quản lý, rà soát và xử lý đất đai, pháp luật hiện hành vẫn chưa thiết lập được một cơ chế phối hợp liên thông, rõ trách nhiệm và đủ hiệu lực để bảo đảm quá trình xử lý đất đai diễn ra đồng bộ với quá trình sắp xếp, chuyển đổi doanh nghiệp. Điều 16 Nghị định số 118/2014/NĐ-CP đã phân loại các trường hợp này nhưng còn thiên về định hướng xử lý, chưa xác định rõ tiêu chí pháp lý, thẩm quyền, trình tự xác minh hiện trạng, lập biên bản, hòa giải và giải quyết tranh chấp. Do đó chỉ cần một khâu bị chậm hoặc thiếu thống nhất, toàn bộ chuỗi xử lý có thể bị đình trệ, trong khi các tranh chấp lấn chiếm hoặc sử dụng đất không đúng mục đích vẫn tiếp tục phát sinh.

Năm là, sự thiếu rõ ràng trong việc xử lý các hợp đồng giao khoán còn thời hạn và tài sản trên đất do người nhận khoán đã đầu tư. Thực tiễn cho thấy, nhiều hợp đồng giao khoán giữa nông, lâm trường trước đây với hộ gia đình, cá nhân được ký trong thời hạn dài, có trường hợp lên tới 50 năm. Khi nông, lâm trường chuyển sang mô hình công ty cổ phần, các hợp đồng này về nguyên tắc vẫn còn thời hạn thực hiện. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa quy định rõ việc công ty cổ phần kế thừa hợp đồng cũ như thế nào, trường hợp nào được điều chỉnh, trường hợp nào phải ký lại và giới hạn điều chỉnh đến đâu. Vì vậy, khi công ty cổ phần đề nghị ký lại hợp đồng theo thời hạn còn lại, người nhận khoán thường không đồng thuận nếu các điều khoản mới bất lợi hơn so với thỏa thuận giao khoán trước đây. Từ đây, tranh chấp về hợp đồng giao khoán dễ phát sinh, nhất là tranh chấp về thời hạn, nghĩa vụ tài chính, quyền thu hoạch sản phẩm và quyền tiếp tục sử dụng đất. Một vấn đề phức tạp khác là việc xác định giá trị tài sản trên đất, đặc biệt là vườn cây do người nhận khoán đã đầu tư, cải tạo hoặc trồng bổ sung. Trước đây, khi giao khoán vườn cây, nông, lâm trường thường xác định giá trị còn lại của vườn cây và yêu cầu hộ nhận khoán nộp dần trong một thời hạn nhất định. Sau khi người dân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, họ tiếp tục chăm sóc, phục hồi, cải tạo hoặc trồng bổ sung cây mới, làm phát sinh thêm giá trị đầu tư trên đất. Tuy nhiên, phần giá trị này chưa được ghi nhận rõ khi doanh nghiệp cổ phần hóa. Vì vậy, trong giai đoạn sau chuyển đổi, khi công ty cổ phần thu mua sản phẩm với mức giá mà người nhận khoán cho là không tương xứng, tranh chấp dễ nảy sinh. Vấn đề không chỉ nằm ở giá thu mua, mà sâu xa hơn là việc pháp luật chưa có cơ chế đủ rõ để xác định quyền lợi của người nhận khoán đối với phần tài sản và giá trị tăng thêm mà họ đã tạo lập trên đất.

3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Từ những vướng mắc đã phân tích ở trên, tác giả xin nêu một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật để giải quyết vấn đề về khoảng trống pháp lý nêu trên. Cụ thể:

Một là, sửa đổi, bổ sung Điều 13 Nghị định số 118/2014/NĐ-CP về rà soát hiện trạng, lập phương án sử dụng đất. Mặc dù Nghị định số 118/2014/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 04/2024/NĐ-CP, nhưng Điều 13 chưa được sửa đổi, bổ sung tương ứng. Vì vậy, cần hoàn thiện Điều 13 theo hướng quy định rõ hơn nội dung bắt buộc của phương án sử dụng đất của công ty nông, lâm nghiệp sau chuyển đổi.

Tác giả đề xuất bổ sung vào Điều 13 quy định: phương án sử dụng đất phải thể hiện rõ đối với từng thửa đất hoặc khu đất các nội dung gồm nguồn gốc đất; hiện trạng sử dụng đất; chủ thể đang sử dụng thực tế; diện tích doanh nghiệp trực tiếp sử dụng; diện tích giao khoán; diện tích cho thuê, cho mượn; diện tích bị lấn chiếm, tranh chấp; diện tích đưa vào liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư; tài sản gắn liền với đất; nghĩa vụ tài chính; hình thức xử lý; cơ quan chịu trách nhiệm xử lý; và thời hạn hoàn tất thủ tục đất đai sau khi phương án được phê duyệt.

Đồng thời, cần bổ sung quy định phương án sử dụng đất sau khi được phê duyệt phải là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai. Đối với diện tích đang có tranh chấp hoặc có hợp đồng giao khoán, phương án sử dụng đất phải kèm theo hồ sơ xác minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, tình trạng pháp lý của hợp đồng và tài sản trên đất.

Hai là, bổ sung quy định xử lý các hình thức sử dụng đất được hình thành qua nhiều giai đoạn trước đây. Vướng mắc hiện nay là trên cùng một quỹ đất có thể tồn tại nhiều hình thức sử dụng như giao khoán, cho thuê, cho mượn, sử dụng thực tế lâu dài, liên doanh, liên kết hoặc đầu tư tài sản trên đất. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành mới chủ yếu dừng ở việc nhận diện, phân loại, chưa quy định đầy đủ trình tự xác minh, tiêu chí xác định quyền và cách xử lý đối với từng nhóm trường hợp.

Do đó, cần bổ sung quy định theo hướng phân loại rõ các nhóm đất đang sử dụng thực tế để có phương án xử lý riêng. Đối với đất hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định, cần quy định cơ chế xác minh nguồn gốc, thời điểm sử dụng, quá trình thực hiện nghĩa vụ với doanh nghiệp và Nhà nước để xem xét công nhận quyền sử dụng đất, tiếp tục giao khoán hoặc cho thuê đất theo quy định. Đối với đất doanh nghiệp không trực tiếp sử dụng nhưng vẫn đứng tên trong hồ sơ, cần quy định thời hạn rà soát và nghĩa vụ bàn giao hoặc hoàn thiện thủ tục pháp lý. Đối với đất có tài sản do nhiều chủ thể cùng đầu tư, cần có cơ chế kiểm kê, xác định chủ sở hữu tài sản, giá trị đầu tư và trách nhiệm thanh toán, bồi hoàn khi chấm dứt hoặc điều chỉnh quan hệ sử dụng đất.

Nội dung sửa đổi, bổ sung này có thể được thiết kế thành một điều riêng trong Nghị định số 118/2014/NĐ-CP hoặc bổ sung vào nhóm quy định về xử lý đất đai sau sắp xếp, đổi mới công ty nông, lâm nghiệp.

Ba là, sửa đổi, bổ sung quy định Điều 181 Luật đất đai 2024 và các quy định liên quan về thu hồi, bàn giao và quản lý phần đất bàn giao về địa phương của các công ty nông, lâm nghiệp đang quản lý, sử dụng, theo hướng xác định rõ trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc rà soát, lập, phê duyệt và công khai phương án quản lý, sử dụng phần đất thu hồi, bàn giao về địa phương. Phương án này cần có các nội dung bắt buộc gồm: diện tích, vị trí, nguồn gốc đất; hiện trạng sử dụng; tình trạng tranh chấp; đối tượng đang sử dụng thực tế; tiêu chí phân bổ lại đất; thứ tự ưu tiên; thời hạn xử lý; trách nhiệm của từng cơ quan; và cơ chế lấy ý kiến cộng đồng dân cư, người đang sử dụng đất thực tế.

Đối với diện tích đang có tranh chấp, cần quy định nguyên tắc chưa phân bổ lại đất cho chủ thể mới khi tranh chấp chưa được giải quyết hoặc chưa có phương án xử lý rõ ràng. Đối với diện tích người dân đang sử dụng ổn định và phù hợp quy hoạch, cần có cơ chế xem xét giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện theo pháp luật đất đai. Đối với diện tích chưa đưa vào sử dụng, cần quy định trách nhiệm quản lý tạm thời để tránh tái lấn chiếm.

Bốn là, sửa đổi, bổ sung quy định về xử lý đất đang cho thuê, cho mượn, bị lấn chiếm, tranh chấp, liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư. Vướng mắc hiện nay là pháp luật đã nhận diện các trường hợp này nhưng còn thiếu tiêu chí pháp lý, trình tự xác minh và cơ chế xử lý cụ thể. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc phân biệt giữa sử dụng đất ổn định, đúng mục đích với lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, sử dụng sai mục đích hoặc lợi dụng hình thức liên doanh, liên kết để chiếm giữ đất.

Do đó, cần bổ sung quy định theo hướng xác định rõ tiêu chí xử lý đối với từng nhóm trường hợp. Đối với đất cho thuê, cho mượn, cần làm rõ căn cứ pháp lý của việc cho thuê, cho mượn, thời hạn, nghĩa vụ tài chính, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều kiện tiếp tục thực hiện hoặc chấm dứt. Đối với đất bị lấn chiếm, cần quy định trình tự xác minh hiện trạng, lập biên bản, xác định thời điểm lấn chiếm, trách nhiệm của doanh nghiệp và chính quyền địa phương, thời hạn xử lý và biện pháp thu hồi. Đối với đất đang tranh chấp, cần quy định cơ chế phân loại tranh chấp để xác định quan hệ pháp luật tranh chấplà hành chínhhay dân sự.

Đối với đất đưa vào liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư, cần bổ sung quy định về điều kiện tiếp tục thực hiện, điều kiện chấm dứt, trách nhiệm xử lý tài sản trên đất, nghĩa vụ tài chính và cơ chế thu hồi nếu việc sử dụng đất không đúng mục đích, không hiệu quả hoặc không phù hợp phương án sử dụng đất được phê duyệt.

Năm là, bổ sung quy định về kế thừa, điều chỉnh, chấm dứt hợp đồng giao khoán và xử lý tài sản trên đất sau cổ phần hóa.

Vì vậy, cần bổ sung một điều riêng trong Nghị định số 118/2014/NĐ-CP về xử lý hợp đồng giao khoán sau chuyển đổi. Nội dung bổ sung cần xác định rõ nguyên tắc công ty cổ phần kế thừa quyền và nghĩa vụ từ các hợp đồng giao khoán hợp pháp đã ký trước khi chuyển đổi; không được đơn phương thay đổi các điều khoản cơ bản về thời hạn, diện tích, nghĩa vụ tài chính, quyền thu hoạch sản phẩm, quyền tiếp tục sử dụng đất và trách nhiệm đầu tư nếu không có căn cứ pháp luật hoặc không có sự thỏa thuận của người nhận khoán. Trường hợp phải điều chỉnh hoặc ký lại hợp đồng để phù hợp với phương án sử dụng đất mới, việc điều chỉnh phải được lập thành văn bản, công khai căn cứ, bảo đảm hài hòa lợi ích và có sự giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đồng thời, cần bổ sung quy định về kiểm kê, định giá và xử lý tài sản trên đất do người nhận khoán hoặc người sử dụng đất thực tế đã đầu tư. Đối với vườn cây, công trình sản xuất, hệ thống tưới tiêu hoặc tài sản khác được tạo lập hợp pháp, pháp luật cần quy định rõ cơ chế ghi nhận giá trị đầu tư, phương thức bồi hoàn, thanh toán hoặc tiếp tục khai thác trong trường hợp hợp đồng giao khoán bị điều chỉnh, chấm dứt hoặc đất được thu hồi, bàn giao. Việc xử lý tài sản trên đất phải tách bạch với quyền sử dụng đất nhưng vẫn phải bảo đảm công bằng đối với công sức, chi phí đầu tư hợp pháp của người nhận khoán. Quy định này sẽ giúp hạn chế tranh chấp về hợp đồng giao khoán, giá trị vườn cây, quyền thu hoạch sản phẩm và quyền lợi của người sử dụng đất thực tế sau cổ phần hóa.

Kết luận

Quản lý đất nông nghiệp sau khi nông, lâm trường quốc doanh chuyển sang công ty cổ phần là vấn đề pháp lý phức tạp, vấn đề này chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản quy phạm pháp luật như: pháp luật đất đai, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật về sắp xếp, đổi mới công ty nông, lâm nghiệp và yêu cầu quản lý tài sản công. Điều này tạo nên khoảng trống pháp lý, dẫn đến tình trạng đất bị lấn chiếm, tranh chấp, cho thuê, cho mượn hoặc sử dụng kém hiệu quả, đồng thời, cơ chế pháp lý để xử lý vấn đề phát sinh còn thiếu thống nhất, gây khó khăn trong thực tiễn áp dụng. Điều này đòi hỏi pháp luật điều chỉnh cần sớm được bổ sung, hoàn thiện, nhằm kịp thời đáp ứng yêu cầu thực tiễn đặt ra hiện nay. Khi cơ chế pháp lý được hoàn thiện, quá trình chuyển đổi nông, lâm trường quốc doanh sang công ty cổ phần sẽ có cơ sở pháp lý rõ hơn, góp phần ổn định quản lý đất đai và hạn chế tranh chấp.

NGUYỄN VĂN TOÀN (NCS Đại học Luật - Đại học Huế)

Tài liệu tham khảo

1.  Bộ Chính trị (2014), Nghị quyết số 30-NQ/TW ngày 12/3/2014 về tiếp tục sắp xếp, đổi mới và phát triển, nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty nông, lâm nghiệp.

2.  Chính phủ (1995), Nghị định số 01/CP ngày 04/01/1995 ban hành bản quy định về việc giao khoán đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản trong các doanh nghiệp nhà nước.

3.  Chính phủ (2005), Nghị định số 135/2005/NĐ-CP ngày 08/11/2005 về việc giao khoán đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản trong các nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh.

4. Chính phủ (2014), Nghị định số 118/2014/NĐ-CP ngày 17/12/2014 về sắp xếp, đổi mới và phát triển, nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty nông, lâm nghiệp.

5.  Chính phủ (2024), Nghị định số 04/2024/NĐ-CP ngày 12/01/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 118/2014/NĐ-CP ngày 17/12/2014 của Chính phủ về sắp xếp, đổi mới và phát triển, nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty nông, lâm nghiệp.

6.  Chính phủ (2024), Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

7.  Chính phủ (2024), Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

8.  Đỗ Hương, Giao khoán đất trong công ty nông nghiệp: Cần cân bằng lợi ích “2 nhà”, https://baochinhphu.vn/giao-khoan-dat-trong-cong-ty-nong-nghiep-can-can-bang-loi-ich-2-nha-10225072517360664.htm.

9.  Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Vinh Diện (2016), Quản lý và sử dụng đất nông, lâm trường quốc doanh - Bình luận dưới góc độ chính sách, pháp luật, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 293.

10.  Quốc hội (2015), Nghị quyết số 112/2015/QH13 ngày 27/11/2015 về tăng cường quản lý đất đai có nguồn gốc từ nông trường, lâm trường quốc doanh do các công ty nông nghiệp, công ty lâm nghiệp, ban quản lý rừng và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác sử dụng.

11. Quốc hội (2024), Luật Đất đai năm 2024.

12  Trần Mạnh, Quyết tâm hoàn thành sắp xếp, đổi mới công ty nông, lâm nghiệp, không làm thay, không đùn đẩy trách nhiệm,  https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/pho-thu-tuong-le-minh-khai-quyet-tam-hoan-thanh-sap-xep-doi-moi-cong-ty-nong-lam-nghiep-khong-lam-thay-khong-dun-day-trach-nhiem-119240425183457879.htm.

Ảnh minh họa - Nguồn ảnh: Hoàng Anh.