Một số hạn chế trong quy định của Luật Đất đai năm 2024 về thu hồi đất do vi phạm pháp luật

 1. Quy trình thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai chính là một biện pháp chế tài của Nhà nước nhằm tước đi quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất khi các chủ thể này thực hiện hành vi vi phạm pháp luật đất đai thông qua việc ra quyết định hành chính để thu lại đất và quyền sử dụng đất đã giao trước đó. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai phải căn cứ vào các văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai¹. Việc thu hồi đất phải được tiến hành theo quy trình được quy định trong Luật Đất đai năm 2024 được quy định tại Điều 32 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, cụ thể:

Bước 1: Lập và gửi biên bản về hành vi vi phạm

Đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm phải xử lý vi phạm hành chính, trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được văn bản kiến nghị thu hồi đất do người sử dụng đất tiếp tục vi phạm, cơ quan quản lý đất đai phải trình cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo Điều 83 Luật Đất đai 2024. Khi hết thời hiệu xử phạt, người có thẩm quyền sẽ lập biên bản vi phạm để làm căn cứ thu hồi đất. Nếu hành vi vi phạm không thuộc trường hợp xử phạt hành chính, việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi có kết luận của cơ quan thanh tra có thẩm quyền. Khi đó, phải lập biên bản vi phạm với sự chứng kiến của đại diện UBND cấp xã.

Quy trình lập biên bản gồm: Cơ quan tài nguyên và môi trường kiểm tra, xác định hành vi vi phạm như: giao đất sai đối tượng, chuyển nhượng trái phép, không thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi bị xử phạt, hoặc không sử dụng đất theo quy định. Nếu cần, cơ quan này tiến hành xác minh thực địa. Trong vòng 7 ngày làm việc từ ngày lập biên bản, người phụ trách gửi hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền để ra quyết định thu hồi.

Hồ sơ gồm: biên bản vi phạm, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, cùng với các tài liệu theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP (gồm tờ trình, dự thảo quyết định thu hồi và tài liệu liên quan).

Bước 2: Thông báo về việc thu hồi đất và ra quyết định thu hồi đất

Trong 10 ngày từ khi nhận hồ sơ, UBND có thẩm quyền thông báo thu hồi đất đến người sử dụng đất và các bên liên quan. Người có đất bị thu hồi phải xử lý tài sản trên đất trong thời hạn ghi trong thông báo (tối đa 45 ngày, trừ một số trường hợp đặc biệt). Việc thông báo được gửi trực tiếp hoặc niêm yết công khai nếu không rõ nơi cư trú. Trong 15 ngày sau khi kết thúc thời hạn thông báo, UBND ban hành quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện; nếu không chấp hành thì bị cưỡng chế.

Bước 3: Thực hiện thu hồi đất

Sau khi hết thời hạn thông báo, UBND cấp có thẩm quyền tổ chức thu hồi đất theo Điều 39 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, bao gồm xử lý phần giá trị đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liền (nếu có). Nếu người sử dụng đất không tự nguyện giao đất dù đã được vận động, UBND sẽ căn cứ hồ sơ để ra quyết định cưỡng chế và tổ chức thực hiện. Việc cưỡng chế phải đúng trình tự pháp luật, công khai, minh bạch và hạn chế tác động tiêu cực. Trước cưỡng chế, UBND phải lập kế hoạch, thành lập Ban thực hiện cưỡng chế và thông báo trước ít nhất 07 ngày. Các cơ quan liên quan phối hợp đảm bảo an ninh, kiểm kê, lập biên bản và bảo vệ quyền lợi người bị thu hồi đất.

Bước 4: Cập nhật hồ sơ đất đai sau khi thu hồi

Sau khi thu hồi đất, cơ quan tài nguyên và môi trường cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và thu hồi hoặc thông báo hủy giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận nếu người sử dụng đất không nộp lại. Đối với khu công nghệ cao, khu kinh tế, việc thu hồi đất do Ban quản lý thực hiện theo trình tự riêng. Sau khi thu hồi, Ban quản lý gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật dữ liệu và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận mới. Trên thực tế, quy trình này tương đối giống với các khu vực khác.

Qua phân tích trên cho thấy, quy trình thu hồi đất trải qua rất nhiều bước và nhiều thủ tục, lãng phí về mặt thời gian. Vì vậy, cần xem xét rút ngắn và đơn giản hóa các bước thủ tục hành chính thông qua các giải pháp sau:

Một là, tích hợp các bước xử lý trong quy trình thu hồi đất nhằm giảm số lượng cơ quan và văn bản trung gian, ví dụ như cho phép cơ quan tài nguyên và môi trường vừa thực hiện thanh tra, vừa lập hồ sơ trình UBND, thay vì tách riêng theo từng giai đoạn.

Hai là, rút ngắn các thời hạn xử lý hành chính bằng cách điều chỉnh quy định pháp luật theo hướng linh hoạt, đặc biệt trong các trường hợp vi phạm rõ ràng, không có tranh chấp hoặc không phát sinh khiếu nại. Có thể quy định cơ chế “rút gọn” áp dụng cho các trường hợp điển hình, tương tự thủ tục hành chính một cửa rút gọn.

2. Thẩm quyền thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Việc xác định rõ cơ quan nào có quyền quyết định thu hồi đất trong từng trường hợp cụ thể không chỉ giúp hạn chế tình trạng lạm quyền hoặc tùy tiện trong quản lý, mà còn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Theo đó, Điều 83 Luật Đất đai năm 2024 quy định về thẩm quyền thu hồi đất như sau:

* UBND cấp tỉnh

 UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 81 Luật Đất đai năm 2024.

* UBND cấp huyện

UBND cấp huyện quyết định thu thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc trường hợp quy định tại Điều 81 Luật Đất đai năm 2024.

Có thể thấy, việc phân định thẩm quyền này không căn cứ vào đối tượng thu hồi (diện tích, mục đích sử dụng đất, thời gian sử dụng...) mà căn cứ chủ yếu vào chủ thể sử dụng đất. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất. Khác với nước ta, ở Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Công tác quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện. Còn ở Hàn Quốc, Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội đứng ra bảo đảm trách nhiệm cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu tư độc lập) được phép thu hồi đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở². Điều này cho thấy rằng trong việc thu hồi đất, mỗi quốc gia đều áp dụng một cơ chế phù hợp với điều kiện và nhu cầu phát triển của đất nước. Tuy nhiên, dù có sự khác biệt về cơ chế thì yếu tố quan trọng nhất là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và bảo đảm tính công bằng, minh bạch trong quá trình thu hồi đất.

Quy định trên cho thấy quy định việc phân định thẩm quyền giữa UBND huyện và tỉnh dựa theo đối tượng sử dụng không hợp lý trong một số trường hợp có sự tham gia của nhiều chủ thể trên cùng một khu đất, ví dụ như đất do tổ chức quản lý nhưng hộ gia đình đang sử dụng trái phép. Khi đó, việc xác định cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất có thể gặp vướng mắc. Điều này không chỉ gây khó khăn trong việc ra quyết định thu hồi đất, mà còn dễ phát sinh tranh chấp thẩm quyền giữa các cấp chính quyền, làm chậm trễ quá trình xử lý vi phạm và ảnh hưởng đến hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

Để khắc phục hạn chế về sự chồng chéo, dễ gây nhầm lẫn trong thẩm quyền thu hồi đất, Điều 83 Luật Đất đai năm 2024 có thể sửa đổi theo hướng: Bổ sung tiêu chí phân định thẩm quyền theo “chủ thể vi phạm” hoặc “hành vi vi phạm” thay vì chỉ dựa vào đối tượng sử dụng đất. Việc này giúp làm rõ ai là người chịu trách nhiệm pháp lý chính trong trường hợp có nhiều chủ thể liên quan, từ đó xác định đúng cấp có thẩm quyền thu hồi. Bên cạnh đó, ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết dưới Luật để xử lý các tình huống phức tạp như đất do tổ chức quản lý nhưng bị cá nhân lấn chiếm, sử dụng trái phép. Hướng dẫn cần quy định rõ: Cơ quan nào có thẩm quyền xử lý trong từng tình huống cụ thể, tránh chồng chéo và né tránh trách nhiệm.

Pháp luật hiện hành đã quy định rõ về thu hồi đất do vi phạm, nhưng quy trình thực hiện còn phức tạp và mất nhiều thời gian; đồng thời, quy định về thẩm quyền vẫn thiếu rõ ràng, dễ gây chồng chéo và vướng mắc trong thực thi. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi, bổ sung thủ tục hành chính và tiêu chí xác định thẩm quyền thu hồi đất là cần thiết, nhằm nâng cao tính minh bạch, hiệu quả và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. 

LÊ BÁ HƯNG (Giảng viên Trường Đại học Luật, Đại học Huế)

¹ Trần Thị Thuỷ Tiên, Pháp luật về thu hồi đất và thực tiễn thi hành tại huyện Lắk tỉnh Đắk Lắk, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2022, tr.17.

² Phương Thảo, Kinh nghiệm thu hồi đất của một số quốc gia trên thế giới, https://noichinh.vn/ho-so-tu-lieu/201309/kinh-nghiem-thu-hoi-dat-cua-mot-so-quoc-gia-tren-the-gioi-292298/, truy cập ngày 02/4/2025.

đất.

Danh mục tài liệu tham khảo

1. Luật Đất đai năm 2024.

2. Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2024.

3. Phan Trung Hiền, Điều tiết và cân bằng lợi ích giữa nhà nước, chủ đầu tư và người dân khi nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 17/2016.

4. Trần Thị Thuỷ Tiên, Pháp luật về thu hồi đất và thực tiễn thi hành tại huyện Lắk tỉnh Đắk Lắk, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2022.

5. Phương Thảo, Kinh nghiệm thu hồi đất của một số quốc gia trên thế giới, Trang thông tin điện tử tổng hợp Ban Nội chính Trung ương, https://noichinhvn/ho-so-tu-lieu/201309/kinh-nghiem-thu-hoi-dat-cua-mot-so-quoc-gia-tren-the-gioi-292298/.

Ảnh minh họa.