Thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba đế bảo đảm vay vốn

Trong bài viết này ( https://tapchitoaan.vn/bai-viet/trao-doi-y-kien/the-chap-nha-dat-cua-nguoi-thu-ba-de-bao-dam-vay-von-ngan-hang-co-trai-phap-luat?fbclid=IwAR30uVhGSuNbEorNfpSEMjzQZb9Ma29tq7h6GsZAqw5PcxpXXSnpNybNXAk) tác giả Nguyễn Anh Tuấn nhận định: “Giao dịch thế chấp nhà đất của người thứ ba để bảo đảm khả năng vay vốn cho người đi vay hiện đang được công nhận hợp pháp có thể là một kẽ hở để cho người đi vay và ngân hàng lợi dụng, thông qua giao dịch vay vốn theo cách thế chấp tài sản của người thứ ba lấy tiền của ngân hàng rồi không trả nợ, đẩy trách nhiệm trả nợ cho bên thứ ba.”

Về vấn đề này, hiện nay đang có các quan điểm khác nhau:

Quan điểm thứ nhất cho rằng: Việc thế chấp tài sản là nhà đất để bảo lãnh cho người khác vay tiền của ngân hàng là không đúng quy định của pháp luật. Những người theo quan điểm này cho rằng, theo quy định tại Điều 317 BLDS năm 2015, thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là dùng QSDĐ của mình để bảo đảm nghĩa vụ với ngân hàng, không có quy định nào quy định thế chấp QSDĐ để bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014), đã quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của luật này”, không quy định cho phép người sử dụng đất bảo lãnh bằng QSDĐ. Do đó, việc ký hợp đồng bảo lãnh bằng QSDĐ không được pháp luật cho phép, ngân hàng đã ký hợp đồng thế chấp QSDĐ của người thứ ba để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng là giả tạo nhằm che đậy quan hệ bảo lãnh mà quan hệ bảo lãnh này bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2005, Điều 124 BLDS năm 2015, đó là: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”.

Quan điểm thứ hai cho rằng: Việc người bảo lãnh thế chấp tài sản của mình cho ngân hàng để cho người khác vay tiền của ngân hàng là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật và không phải là “lách luật” hay việc “công nhận giao dịch thế chấp này là kẽ hở” như những người theo quan điểm thứ nhất khẳng định.

Tác giả Quỳnh Nga, Kim Thúy nhận định: Để xem xét việc thế chấp đó có hợp pháp hay không cần phải xem xét cụ thể các quy định của pháp luật về vấn đề này như thế nào?

Trước BLDS 2015, Điều 31 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định việc bảo lãnh bằng QSDĐ như sau: “1. Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định của Bộ luật Dân sự (sau đây gọi chung là thế chấp bằng quyền sử dụng đất).” (Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đã hết hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014) và khoản 4 Điều 72 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: “4. Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, quy định tại khoản 5 Điều 32, khoản 4 Điều 33, khoản 4 Điều 34, khoản 4 Điều 35 và khoản 1 Điều 36 Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03 tháng 3 năm 2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba.”

Như vậy, trước BLDS 2015 cả hai nghị định nêu trên đều có quy định về bảo lãnh bằng QSDĐ được hiểu là thế chấp QSDĐ. Quy định nêu trên của các nghị định chưa thực sự rõ ràng và đúng với bản chất của của hai biện pháp bảo lãnh và thế chấp tài sản.

Bên cạnh đó, cũng có ý kiến cho rằng việc BLDS 2015 không quy định cụ thể về phương thức xử lý tài sản của người bảo lãnh là một “lỗ hổng” trong việc xử lý tài sản mà bên bảo lãnh đã đưa ra và Luật Đất đai 2013 chỉ quy định người có QSDĐ được dùng QSDĐ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng hình thức thế chấp nhưng lại không quy định người có QSDĐ được dùng QSDĐ bảo lãnh việc thực hiện nghĩa vụ cho người khác làm hạn chế quyền của người có QSDĐ, không phát huy hết lợi thế của biện pháp bảo đảm là bảo lãnh.

BLDS 2015 được ban hành với những sửa đổi, bổ sung quan trọng, đặc biệt là quy định về phạm vi bảo lãnh tại Điều 336, cụ thể tại khoản 3 Điều 336 có quy định: “3. Các bên có thể thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh”. Chúng tôi cho rằng, với quy định này, các bên tham gia bảo lãnh có thể thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản (thế chấp tài sản, cầm cố tài sản…) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Với quy định này của BLDS 2015 là quy định có tính phổ quát cao. Tùy trường hợp cụ thể các bên thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản cụ thể nào thì áp dụng quy định của BLDS 2015 về xử lý tài sản tương ứng được quy định đối với biện pháp bảo đảm đó.

Như vậy, theo quy định tại khoản 3 Điều 336 BLDS 2015 thì việc thế chấp QSDĐ của bên bảo lãnh là thế chấp QSDĐ đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của người bảo lãnh chứ không phải thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền của người được bảo lãnh (người vay tiền).

Quay trở lại phân tích hợp đồng tín dụng vay tiền của ngân hàng có thế chấp QSDĐ của người thứ ba, có thể thấy hợp đồng loại này gồm có 3 quan hệ: (1) Quan hệ vay tài sản; (2) Quan hệ bảo lãnh; (3) Quan hệ thế chấp. Khi người vay tiền ngân hàng (bên được bảo lãnh) không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì lúc này mới phát sinh trách nhiệm dân sự của người bảo lãnh, tức là người bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ đó.

Chúng tôi xin nêu ví dụ sau: B đến ngân hàng A vay khoản tiền 1 tỷ đồng, lãi suất theo thỏa thuận của hai bên phù hợp với quy định của pháp luật. Do B không có tài sản bảo đảm nên Ngân hàng A không thể cho B vay. Vì vậy, C (là em trai của B) đứng ra bảo lãnh và dùng QSDĐ của mình thế chấp cho Ngân hàng A để B được vay tiền và được Ngân hàng A chấp nhận. Ngày 01/01/2018, các bên ký kết hợp đồng tín dụng với nội dung: Ngân hàng A cho B vay 1 tỷ đồng; C bảo lãnh cho B và thế chấp tài sản là QSDĐ của mình; thời hạn cuối cùng mà B phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ là 31/12/2018.

Hàng tháng B trả đủ lãi theo quy định cho Ngân hàng A, tuy nhiên, đến hết ngày 31/12/2018, B không thu xếp được để trả số tiền 1 tỷ (nợ gốc) cho Ngân hàng A. Lúc này mới phát sinh trách nhiệm dân sự của C đối với Ngân hàng A – C phải thực hiện nghĩa vụ trả cho Ngân hàng A 1 tỷ đồng thay B. Trường hợp C không thực hiện đúng nghĩa vụ bảo lãnh là thực hiện nghĩa vụ thay cho B trả cho Ngân hàng 1 tỷ đồng thì lúc này QSDĐ mà C đã thế chấp cho Ngân hàng A mới được xử lý để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của C.

Như vậy, qua ví dụ nêu trên có thể thấy rằng: C đã dùng QSDĐ của mình thế chấp cho Ngân hàng A để bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh của mình, hoàn toàn phù hợp với quy định về quyền thế chấp QSDĐ của người sử dụng đất quy đinh tại Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Do đó, chúng tôi không đồng tình với quan điểm thứ nhất (cũng là quan điểm của tác giả Nguyễn Tuấn Anh trong bài viết “Thế chấp nhà đất của người thứ ba để bảo đảm vay vốn ngân hàng có trái pháp luật?” mà nhất trí với quan điểm thứ hai là cần xác định việc người bảo lãnh thế chấp tài sản là QSDĐ của mình cho người khác vay tiền ngân hàng. Tuy nhiên, hợp đồng tín dụng cần ghi rõ các quan hệ vay tài sản, bảo lãnh hay thế chấp để tránh việc hiểu không đúng về hai biện pháp bảo lãnh và thế chấp tài sản đang tồn tại hiện nay.

Rất mong nhận được ý kiến trao đổi của độc giả.

Các quan điểm trong bài dựa trên cơ sở các bình luận của độc giả trong bài viết của tác giả Nguyễn Anh Tuấn và trên trang Facebook của Tạp chí Tòa án nhân dân.

Các độc giả cũng có thể tham khảo các bài viết của các tác giả sau

1. Hoàng Quảng Lực, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/trao-doi-y-kien/xu-ly-tai-san-the-chap-quyen-su-dung-dat-trong-truong-hop-dat-da-cho-nguoi-khac-lam-nha-o

2. Tưởng Duy Lượng, “Thực tiễn giải quyết tranh chấp có liên quan đến biện pháp bảo đảm tại cơ quan tài phán và kiến nghị hoàn thiện pháp luật”, Tạp chí Tòa án nhân dân số 9 năm 2019, tr.10.

NGA PHẠM – KIM THÚY