Thu hẹp phạm vi, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất sẽ gây ách tắc cho hầu hết các dự án bất động sản

Thu hẹp đối tượng áp dụng phương pháp thặng dư sẽ có lỗ hổng pháp lý

Trong dự thảo được Bộ TN-MT báo cáo Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà mới đây, phương pháp thặng dư đã được giữ lại, tuy nhiên có nhiều điều chỉnh quan trọng so với quy định hiện hành. Các trường hợp áp dụng định giá đất theo phương pháp thặng dư đã bị bó hẹp. Cụ thể, điều kiện để áp dụng phương pháp này trong dự thảo là: PPTD được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết. Trong khi quy định hiện hành là: PPTD được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

Theo nhiều chuyên gia, việc thu hẹp phạm vi, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dự là vô lý và sẽ gây ách tắc cho hầu hết các dự án BĐS hiện nay. Thực tế rất nhiều dự án nhà đầu tư mua gom đất trong dân là đất nông nghiệp, thậm chí là đất lúa chuyển sang làm dự án, không phải đất phi nông nghiệp. Các chuyên gia nhận định, nếu áp dụng như dự thảo thì sẽ có gần 90% dự án BĐS tại TP.HCM áp dụng PPTD để định giá đất và tính tiền sử dụng đất, các phương pháp khác gần như không thể áp dụng được, dẫn đến dự án không thể triển khai, gây lãng phí nguồn lực DN, nguồn lực xã hội, thất thu ngân sách…

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, việc thu hẹp đối tượng áp dụng có ưu điểm là chỉ rõ hơn trường hợp nào sẽ áp dụng phương pháp thặng dư này, nhưng nhược điểm chính là sẽ có những trường hợp không thể áp dụng được những phương pháp khác và cũng không được áp dụng phương pháp này thì sẽ có lỗ hổng pháp lý, có thể gây ách tắc. Vì thế, theo TS Cấn Văn Lực, phạm vi áp dụng nên cân nhắc mở rộng hơn cho phù hợp và cũng tăng thêm tính linh hoạt đối với phương pháp này; nên bao gồm cả những thửa đất, khu đất khi có thay đổi quy hoạch hoặc mục đích sử dụng trong tương lai. Ngoài ra, dự thảo Luật cũng cần đảm bảo việc áp dụng phương pháp thặng dư đối với khu đất, thửa đất có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình nhưng không thực hiện được phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.

Tiến sỹ Cấn Văn Lực cho rằng, để phương pháp thặng dư được sử dụng một cách tối ưu nhất, việc khắc phục các các yếu tố giả định ban đầu như dự kiến mức sinh lời trong tương lai, dự báo các khoản chi phí phát sinh… cần được thực hiện dựa trên các tiêu chí. Thứ nhất, mức độ sẵn có của thông tin, dữ liệu thị trường (hơn là theo từng nhóm đất cụ thể như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp). Thứ hai, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của đất/BĐS. Thứ ba, chấp nhận sai lệch giữa các phương pháp định giá đất (trường hợp cần thực hiện từ 2 phương pháp trở lên đối với 1 số lô/thửa đất/bất động sản). Nếu thông tin, dữ liệu đầu vào chuẩn thì các phương pháp định giá đất sẽ cho các kết quả khá tương tự nhau (chênh lệch sẽ không quá 15% - là mức chấp nhận được theo tiêu chuẩn thẩm định giá) và việc lựa chọn kết quả định giá là do đánh giá/lựa chọn của thẩm định giá viên. 

Liên quan đến cách tính chi phí tại phương pháp thặng dư, TS Cấn Văn Lực cho rằng cần bổ sung thêm chi phí quản lý kinh doanh của nhà đầu tư trong quá trình bán hàng hoặc kinh doanh. Theo đó, nên xem xét bổ sung: các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công...);  các chi phí liên quan trong quá trình đầu tư phát triển thửa đất, khu đất như chi phí dự phòng, chi phí bảo hiểm công trình, chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí lãi vay, phí, thuế.. (hiện Dự thảo Nghị định mới khái quát một số chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh). Đồng thời, giống như ước tính doanh thu, cần nhóm các yếu tố lại và gán “trọng số” cho các nhóm chỉ tiêu đó.   

Ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)

Đồng quan điểm, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đánh giá, so với các phiên bản trước, Dự thảo đã có sự thay đổi, khi tiếp tục giữ phương pháp thặng dư là một trong các phương pháp định giá đất. Dự thảo đã có những điều chỉnh quan trọng liên quan đến phương pháp thặng dư so với quy định hiện hành. Tuy nhiên, để đảm bảo tính khả thi và hợp lý, theo ông Đậu Anh Tuần cần cân nhắc một số vấn đề liên quan đến điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, thông tin áp dụng định giá. Theo quy định hiện hành, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư là: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”, nhưng Quy định tại Dự thảo là: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”.

Như vậy, so với quy định hiện hành, các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư đã thu hẹp đáng kể. Điều này cần được xem xét lại. Bởi phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp này có thể áp dụng để định giá lô đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình hoặc đã được đầu tư xây dựng công trình nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. Việc thu hẹp điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư có thể khiến cho việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển.

Ông Đậu Anh Tuấn, đề nghị cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư như quy định hiện hành, tức là “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”.

Cũng theo ông Đậu Anh Tuấn, việc quyết định giá đất cụ thể được quy định tại khoản 10 Điều 1 Dự thảo (sửa đổi Điều 15 Nghị định 44) yêu cầu áp dụng phương pháp thặng dư luôn phải kèm theo thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh cũng không phù hợp với thực tiễn. Tại khoản 3 Điều 15 quy định “Khi xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp quy định tại khoản 1. Điều này, phải đồng thời xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất với hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5e Nghị định này. Trường hợp giá đất thấp hơn giá đất xác định theo hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5e Nghị định này thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định bằng giá đất được tính theo hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5e Nghị định này”. Quy định này được hiểu: đối với thửa đất định giá theo phương pháp thặng dư sẽ dùng phương pháp hệ số điều chỉnh để so sánh, nếu giá đất thấp hơn với giá đất xác định theo hệ số điều chỉnh giá đất thì quyết định bằng giá đất được tính theo hệ số điều chỉnh. Như vậy, Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, mỗi loại sẽ cần phương pháp định giá khác nhau, với giá trị riêng không thể thay thế. Dùng Phương pháp hệ số điều chỉnh để định giá cho thửa đất chỉ phù hợp xác định giá theo phương pháp thặng dư dường như là chưa phù hợp.

Quy định về ước tính doanh thu phát triển của dự án theo phương pháp thặng dự được quy định tại khoản 2 Điều 5d dự thảo Nghị định, ông Đậu Anh Tuấn cũng cho rằng cần sát thực thế hơn. Đối với doanh thu phát triển cần có tiêu chí hoặc xác định cụ thể để xác định tổng doanh thu phát triển hoặc giới hạn theo phương pháp so sánh. Ông Đậu Anh Tuấn đề nghị sửa lại như sau: Tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án dựa trên phương pháp so sánh và cân nhắc tham khảo các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy.

Việc áp dụng phương pháp so sánh để xác định tổng doanh thu phát triển cần bảo đảm điều kiện so sánh với thửa đất, khu đất đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt. Bởi vì, doanh thu bán hàng có thể có chênh lệch theo thời gian bán hàng, và không thể dự tính được tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ hoặc kinh doanh bất động sản. Do vậy, để bảo đảm tính chính xác thì cần áp dụng phương pháp so sánh đối với doanh thu của hoạt động kinh doanh bất động sản dựa trên cơ sở sở hạ tầng đã được hình thành hoặc hoạt động kinh doanh dịch vụ đối với đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được xây dựng. Bên cạnh đó, các yếu tố như: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy chỉ mang tính chất tham khảo để áp dụng đối với việc tính tổng doanh thu phát triển.

Về việc xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng theo phương pháp thặng dư khoản 8 Điều 1 Dự thảo bổ sung Điều 5đ Nghị định 44, theo ông Đậu Anh Tuấn, cần được xem xét ở nhiều điểm. Theo quy định tại khoản 3 Điều 5đ thì chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật dự án là một phần của tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất. Việc cơ quan nhà nước chỉ xem xét đến yếu tố này và yêu cầu chủ đầu tư phải nộp chênh lệch (nếu có) liệu có hợp lý? Và đây được xem là khoản tiền gì?

Thứ hai, tính công bằng với nhà đầu tư: theo quy định thì nếu “chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đã được kiểm tra, nghiệm thu thấp hơn chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong phương án giá đất” thì người sử dụng đất phải “nộp bổ sung khoản tiền chênh lệch vào ngân sách nhà nước bằng mức chênh lệch đó” trong khi đó chiều ngược lại tại sao người sử dụng đất lại không được lấy lại tiền của Nhà nước. Đồng thời, quy định này có thể phát sinh thêm thủ tục hành chính của việc thực hiện dự án đầu tư, khi nhà đầu tư phải chờ cơ quan nhà nước nghiệm thu, kiểm tra lại giá trị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng mới được xem là hoàn thành công trình. Mặt khác, quy định này có được xem như nhà đầu tư vẫn chưa hoàn thành thủ tục tài chính với Nhà nước không (cần phải chờ cơ quan nhà nước xem xét kiểm tra về chi phí đầu tư xây dựng công trình và không rõ mình có phải nộp thêm tiền hay không)? Vì điều này ảnh hưởng đến thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà. Vì vậy, theo ông Đậu Anh Tuấn dự thảo Nghị định nên cân nhắc bỏ quy định này.

Từ góc độ là đơn vị thẩm định giá độc lập, bà Nguyễn Thanh Lịch - Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt phân tích, dự thảo Nghị định 44 cho phép UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy. Tuy nhiên, theo bà Lịch, việc đầu tư xây dựng của một dự án BĐS có khi kéo dài nhiều năm. Do đó, cần căn cứ vào quy mô, tính chất từng dự án để tính doanh thu.

Bản chất của phương pháp thặng dư là tổng doanh thu và tổng chi phí được tính giả định, tuy nhiên phải dựa trên cơ sở thông tin thu thập chung của thị trường và hợp lý. Các yếu tố này đều được xem xét trên quy hoạch, điều kiện cấp phép, sản phẩm phát triển…Tuy nhiên, việc cơ quan nhà nước quyết toán chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật dựa trên định mức chung sẽ có những mặt hạn chế do đặc điểm vị trí địa lý, điều kiện hạ tầng từng nơi khác nhau không thể bao hàm hết được.

Cũng liên quan tới cách tính doanh thu phát triển, nhiều doanh nghiệp BĐS kiến nghị cần có tiêu chí cụ thể để xác định tổng doanh thu phát triển hoặc giới hạn theo phương pháp so sánh. Bởi doanh thu bán hàng có thể có chênh lệch theo thời gian bán hàng, và không thể dự tính được tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ hoặc kinh doanh BĐS. 

Do vậy, để bảo đảm tính chính xác thì cần áp dụng phương pháp so sánh đối với doanh thu của hoạt động kinh doanh BĐS dựa trên cơ sở sở hạ tầng đã được hình thành hoặc hoạt động kinh doanh dịch vụ đối với đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được xây dựng. Bên cạnh đó, các yếu như: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy chỉ mang tính chất tham khảo để áp dụng đối với việc tính tổng doanh thu phát triển. Đối với cách tính tổng chi phí đầu tư xây dựng, các DN kiến nghị cần bổ sung thêm cách tính theo suất đầu tư hoặc đơn giá của công trình tương tự có quy mô thiết kế tương đương.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest

Nhanh chóng hoàn thiện dự thảo, gỡ vướng cho hàng nghìn dự án

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, các dự án BĐS muốn triển khai đều phải có định giá đất để nộp tiền sử dụng, sau đó mới được cấp phép xây dựng, thi công và đủ điều kiện bán được hàng. Do đó, định giá đất là khâu then chốt để dự án đi vào hoạt động, tạo nguồn cung cho thị trường.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, giữ lại phương pháp thặng dư thì cần triệt để khắc phục những hạn chế trong đối tượng áp dụng (không nên thu hẹp lại như hiện tại), quy định chặt chẽ thêm các yếu tố trong việc ước lượng doanh thu, chi phí giả định. Lãnh đạo GP Invest bày tỏ lo lắng trong thời gian đó, nếu không có giải pháp hợp lý, cởi mở trong định giá đất nguồn cung BĐS chắc chắn sẽ ách tắc vì không có dự án nào hoàn thiện thủ tục pháp lý. Bởi theo ông Hiệp, Hiện nay, hàng nghìn dự án trên cả nước đang bị ách tắc tính tiền sử dụng đất khiến cho hàng ngàn tỷ đồng của xã hội đang bị chôn vùi trong đất. DN không triển khai được dự án, thị trường thiếu nguồn cung, người mua nhà phải chịu giá cao. Điều quan trọng nhất lúc này là chúng ta phải sửa đổi và nhanh chóng ban hành quy định mới”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, để định giá đất nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị thì phải công thức hóa, lượng hóa hoạt động ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản và ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông là các yếu tố chưa được lượng hóa, chưa được tính toán đầy đủ trong thời gian qua. 

Không những vậy, theo Lê Hoàng Châu để xác định tổng doanh thu của dự án bằng phương pháp thặng dư, đơn vị thẩm định giá sẽ căn cứ số năm hoàn thành phát triển dự án, doanh thu dự kiến để tính về năm hiện tại. Do không xác định được mức biến động của giá, nên căn cứ theo bình quân của chỉ số giá tiêu dùng trong thời gian 3 - 5 năm liền trước thời điểm tính tiền sử dụng đất là chưa thật sự sát với thực tế. 

Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu ý kiến của các Bộ, ngành, tổ chức, các chuyên gia tại cuộc họp hoàn thiện Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về quy định về giá đất; khẩn trương lấy ý kiến của các Bộ, ngành, địa phương; đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Chính phủ, của Bộ Tài nguyên và Môi trường để tham vấn các đối tượng chịu tác động để hoàn thiện trình Chính phủ trước ngày 25/8/2023.

Nhiều doanh nghiệp BĐS kiến nghị cần có tiêu chí cụ thể để xác định tổng doanh thu phát triển hoặc giới hạn theo phương pháp so sánh - Ảnh minh hoạ của Qh.vn

HẢI YẾN