Tòa án có đủ cơ sở để chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông A

Theo nội dung vụ án^([1]), mặc dù giữa ông B (bên thứ nhất - Bị đơn) và ông C (bên thứ hai - Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan), ông A (bên thứ ba - Nguyên đơn) không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định nhưng bản chất được xem là các bên đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức nên tác giả nhận định, Tòa án có có đủ cơ sở để chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông A: “Công nhận Biên bản góp vốn ngày 06/9/2019 là Hợp đồng hợp tác kinh doanh của ba bên gồm ông A, ông B và ông C có hiệu lực pháp luật. Đề nghị Tòa án công nhận 300 m² đất ở thửa đất số 420 và Khách sạn P là tài sản chung của ba bên, do hợp tác đầu tư mà có. Đề nghị giao cho Nguyên đơn lập hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với tài sản chung là 300 m² đất ở thuộc thửa đất số 420 và Khách sạn P”. Cụ thể:

Thứ nhất, tại Biên bản thỏa thuận góp vốn ngày 06/9/2016 của 3 bên là ông B (bên thứ nhất - Bị đơn) và ông C (bên thứ hai - Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan), ông A (bên thứ ba - Nguyên đơn) đã thống nhất ký với nhau thì theo Điều 122 BLDS năm 2015 quy định về giao dịch dân sự có hiệu lực thì các bên đều có đủ năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên Biên bản thỏa thuận góp vốn ngày 06/9/2016 của 3 bên đã ký có giá trị pháp lý.

Thứ hai, về các điều khoản như mục đích góp vốn, số vốn góp, loại tài sản góp vốn, thời hạn góp vốn và phân chia lợi nhuận tại Biên bản thỏa thuận góp vốn ngày 06/9/2016 của 3 bên đã ký ghi nhận:

- Về mục đích góp vốn: Kinh doanh khách sạn P.

- Về số vốn góp, loại tài sản góp vốn của từng thành viên:

+ Ông B đồng ý bán mảnh đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tên ông B tại thửa đất số 420 vào kinh doanh Khách sạn P với số tiền định giá là 09 tỷ đồng.

Ông B góp vào 03 tỷ đồng tương ứng 1/3 giá trị thửa đất. Ông A đã chuyển khoản cho ông B 03 tỷ đồng tương ứng 1/3 giá trị thửa đất. Ông C đã chuyển khoản cho ông B 03 tỷ đồng tương ứng 1/3 giá trị thửa đất. Và ông B đồng ý giao GCNQSDĐ cho ông C giữ.

+ Về góp vốn xây dựng khách sạn, ba bên đã góp vốn xây dựng khách sạn với số tiền xây dựng là 11 tỷ đồng.

- Về thời hạn góp vốn: 10 năm (đến tháng 8/2028).

- Về nguyên tắc chia lợi nhuận: Hàng tháng, sau khi tính toán tất cả các khoản thu chỉ sẽ chia lợi nhuận đều cho ba bên như nhau.

Như vậy, căn cứ theo quy định tại Điều 504 và Điều 506 BLDS năm 2015 quy định về hợp đồng hợp tác và nội dung hợp đồng hợp tác thì có đủ cơ sở để xác định thửa đất số 420, diện tích 300 m² đất và Khách sạn P là tài sản chung của các thành viên hợp tác góp vốn của ông A, ông B và ông C.

Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, điều khoản về rút vốn trong trong Biên bản thỏa thuận góp vốn ngày 06/9/2016 của 3 bên đã ký ghi nhận:

Thời hạn góp vốn là 10 năm (đến tháng 8/2028), các bên cam kết:

+ Sau 10 năm nếu không tiếp tục hợp tác kinh doanh khách sạn P thì ba bên sẽ được rút vốn theo cách định giá tài sản theo thị trường (gồm thửa đất số 420 và toàn bộ khách sạn P).

+ Nếu bên nào muốn rút vốn kinh doanh trước 10 năm thì sẽ chỉ được nhận lại vốn góp trị giá mảnh đất có GCNQSDĐ là 03 tỷ đồng và 1/3 phần tiền đóng góp xây dựng trên trừ khấu hao tài sản theo thời điểm rút vốn.

Điều này có nghĩa là, ông A, ông B và ông C đều thừa nhận quyền sử dụng diện tích 300 m² đất ở thửa đất số 420 và Khách sạn P là tài sản chung của các bên góp vốn.

Thứ tư, về thời điểm có hiệu lực của thỏa thuận góp vốn kinh doanh: Theo quy định tại Điều 40, Điều 503 BLDS năm 2015 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Hợp đồng về quyền sử dụng đất nhìn chung đều phải được công chứng hoặc chứng thực theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, trừ trường hợp một bên hoặc các bên trong hợp đồng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực là không bắt buộc. Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được Công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.

Như vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng đó được công chứng hoặc chứng thực (trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực) hoặc là thời điểm hợp đồng được giao kết (trường hợp không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực). Khi đó, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đã phát sinh và phải được thực hiện, nếu có vi phạm xảy ra thì bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm phải chịu trách nhiệm dân sự. Còn việc đăng ký vào sổ địa chính là một bước trong quá trình thực hiện giao dịch: Khi được đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất đã được thực hiện xong; từ thời điểm đó, bên nhận chuyển quyền có các quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đất theo nội dung giao dịch tương ứng.

Trong vụ án này, sau khi ông B nhận đủ số tiền góp vốn của ông A và ông C thì cũng đã bàn giao đất để cùng nhau xây dựng khách sạn và thỏa thuận giao GCNQSDĐ cho ông C quản lý. Như vậy, kể từ thời điểm bàn giao tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất là tài sản chung của các thành viên hợp tác, không còn là tài sản riêng của ông B. Ngoài ra, các thành viên hợp tác đều đã thực hiện đúng thỏa thuận, đã trả lại 2/3 giá trị đất cho ông B và đã cùng nhau đầu tư xây dựng tài sản trên đất là khách sạn P với giá trị 11 tỉ đồng.

Do đó, ông A và ông B, ông C đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau, đều được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất xuất phát từ việc góp vốn, không phải từ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ các lẽ trên, tác giả nhận định Tòa án có đủ cơ sở để chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Trên đây là quan điểm của tác giả về vụ án, rất mong nhận được ý kiến góp ý quý giá của quý đồng nghiệp và bạn đọc.

Tòa án nhân dân huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam xét xử vụ án

 Tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản - Ảnh Bảo Bình

TRẦN THỊ NHẬT VI (Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận)