Vướng mắc trong việc thi hành án dân sự liên quan đến tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Bên nhận thế chấp (thường là các tổ chức tin dụng) thường chỉ quan tâm đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mà bên thế chấp cung cấp. Các bên thường căn cứ vào GCNQSDĐ và trích lục thửa đất kèm theo để làm hợp đồng thế chấp. Khi cơ quan Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiếp nhận hồ sơ đăng ký giao dịch thường cũng chỉ căn cứ vào nội dung hợp đồng thế chấp các bên đã thỏa thuận và tính hợp pháp của GCNQSDĐ để đăng giao dịch bảo đảm cho hai bên.

Khi có tranh chấp xảy ra, cùng với việc khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng, các ngân hàng sẽ yêu cầu giải quyết luôn hợp đồng thế chấp tài sản và Tòa án phải xem xét giải quyết đồng thời cả hai yêu cầu này trong cùng một vụ án. Chuẩn bị cho việc giải quyết vụ án, để có được phán quyết chính xác về tình trạng của tài sản thế chấp, các Tòa án thường tiến hành thẩm định đối với tài sản thế chấp. Khi tiến hành thẩm định, người thẩm định thường tôn trọng hiện trạng thực tế của tài sản, sẽ tiến hành đo, vẽ, tính toán về diện tích của tài sản để phản ánh đầy đủ vào biên bản xem xét thẩm định. Kết quả sau các lần thẩm định thường xảy ra tình trạng diện tích của thửa đất thể hiện trong trích lục và GCNQSDĐ có sự chênh lệch với hiện trạng thực tế, đặc biệt là sai sót về kích thước, diện tích. Đến giai đoạn hòa giải hoặc xét xử, các Thẩm phán thường căn cứ vào kết quả thẩm định của mình để tuyên xử lý đối với tài sản thế chấp mà ít để ý đến tình trạng tài sản các bên đã thỏa thuận với nhau tại giao dịch bảo đảm. Vì vậy, sự chênh lệch về diện tích đất thể hiện trong trích lục của GCNQSDĐ và bản án, quyết định của Tòa án xảy ra khá nhiều. Tình trạng này thường được phát hiện tại giai đoạn thi hành án dân sự (THADS) khi cơ quan thi hành án tiến hành kê biên để phát mãi tài sản thế chấp. Dưới đây, tác giả xin đưa ra một vài ví dụ.

Ví dụ 1: Tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 09/2021/QĐST ngày 07/10/2021 của Tòa án nhân TX. A có ghi: “...Trường hợp ông V vi phạm nghĩa vụ thanh toán đối với ngân hàng… thì ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án kê biên, phát mãi tài sản bảo đảm là toàn bộ quyền sử dụng đất tại thửa đất số 194, tờ bản đồ số 61, diện tích 178,7m² (theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 26/8/2021 của TAND TX. A theo Giấy Chứng nhận QSD đất số AG 540684 do UBND TX. A cấp ngày 23/3/2018 cho ông V”.

Tuy nhiên, theo GCNQSD đất và trích lục kèm theo thì thửa đất nói trên chỉ có diện tích là 159,3m². Và đây cũng là diện tích mà bên vay (bên thế chấp tài sản) và bên cho vay (bên nhận thế chấp) đã ký kết hợp đồng bảo đảm, hợp đồng đã được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất địa phương đăng ký giao dịch.

Ví dụ 2: Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2021/DSST ngày 30/9/2021 của TAND TX. A đã tuyên về phần xử lý tài sản thế chấp đối với thửa đất của bên vay đã đưa vào thế chấp vay tiền như sau: “...Trường hợp Công ty TNHH MTV HN không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đầy đủ gốc và lãi cho nguyên đơn thì nguyên đơn có quyền yêu cầu chi cục thi hành án dân sự xử lý tài sản thế chấp là thửa đất số 396, tờ bản đồ số 7, diện tích 260,2m², theo Giấy Chứng nhận QSD đất số CD826099  do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh G cấp ngày 30/3/2016”.

Tại Giấy chứng nhận thể hiện thửa đất nói trên có diện tích là 260,2 m². Đến giai đoạn thi hành án, cơ quan thi hành án tiến hành thẩm định lại thì phát hiện diện tích đất chỉ có 258,5m² (thiếu 1,7m²) so với Giấy chứng nhận nên cơ quan thi hành án đã dừng việc thi hành án.

Trong các trường hợp nói trên, vì không biết phải thi hành án theo số liệu nào nên cơ quan thi hành án buộc phải đề nghị giải thích bản án, quyết định. Tuy nhiên, việc thực hiện yêu cầu này gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn.

Thực tế cho thấy, vướng mắc này được xử lý bằng nhiều cách khác nhau. Đối với cơ quan thi hành án và cá nhân chấp hành viên có năng lực thì sẽ hiểu rõ nguyên nhân của tình trạng này và tìm cách thi hành được bản án, quyết định thông qua các biện pháp như yêu cầu Tòa án giải thích bản án, quyết định, tiến hành xác minh đối với các chủ sử dụng đất liền kề để kiểm tra xem có chủ sử dụng đất nào bị chồng lấn về diện tích đất đất hay không, làm việc với cơ quan chức năng để xác định rõ nguyên nhân của các sai sót mang tính chất kỹ thuật này và khả năng xử lý của các cơ quan chuyên môn (khả năng cấp GCNQSDĐ mới) của địa phương khi cơ quan thi hành án tiến hành cưỡng chế và bán thành công tài sản này cho người khác… Ngược lại, nếu chấp hành viên cho rằng đây là vướng mắc không thể thi hành được bản án, quyết định thì dẫn đến việc trì hoãn thi hành án và yêu cầu xem xét lại bản án, quyết định theo thủ tục giám đốc thẩm. Từ các tình huống nói trên có thể thấy rằng, với các sai sót lớn về diện tích, có sự chồng lấn vào diện tích đất của người khác hoặc có khiếu nại của chủ sử dụng đất liền kề thì việc xem xét lại bản án, quyết định của Tòa án theo thủ tục giám đốc thẩm là cần thiết. Ngược lại, nếu diện tích đất có sự sai sót không đáng kể và không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các chủ sử dụng đất liền kề thì việc đề nghị giám đốc thẩm lại bản án, quyết định là không cần thiết và thực tế cấp giám đốc thẩm rất ít khi chấp nhận đề nghị kháng nghị đối với các sai sót này.

Thiết nghĩ đây là các sai sót nhỏ nhưng xảy ra khá phổ biến trong xét xử và THADS và chưa có cơ chế giải quyết, đặc biệt là sự phối hợp của các cơ quan chuyên môn tại địa phương trong việc hỗ trợ cơ quan thi hành án xác minh làm rõ nguyên nhân của các sai sót về diện tích đất thể hiện tại GCNQSDĐ và cách thức khắc phục nên trong nhiều vụ việc đã làm kéo dài việc thi hành đối với các bản án, quyết định này.

Từ thực tiễn nói trên, để tháo gỡ vướng mắc này, tác giả kiến nghị Tổng cục THADS cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề này hoặc kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành thông tư liên tịch hướng dẫn cụ thể cho việc xử lý tình huống này theo hướng cơ quan THADS tiến hành xác minh làm rõ lý do của việc sai sót về diện tích giữa bản án, quyết định và Giấy CNQSDĐ. Tùy theo kết quả xác minh để xử lý, cụ thể:

 Nếu sai sót đơn thuần về mặt kỹ thuật trong khâu cấp Giấy CNQSD, tại thời điểm thi hành án không có chủ sử dụng đất liền kề nào có tranh chấp đối với diện tích đất dôi dư, diện tích đất này không vi phạm quy hoạch sử dụng đất,  người phải thi hành án có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đồng ý xử lý theo diện tích đất thực tế thì cơ quan thi hành án tiến hành kê biên, bán tài sản theo diện tích đất thực tế. Bên mua tài sản đồng ý mua theo diện tích đất thực tế thì phải nộp thêm tiền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng thêm ngoài Giấy CNQSDĐ (đối  với loại đất phải thực nộp tiền sử dụng đất). Trên cơ sở kết quả này, cơ quan thi hành án đề nghị cơ quan chuyên môn hoàn thiện thủ tục cấp Giấy CNQSDĐ cho chủ sử dụng đất mới.

Ngược lại, nếu việc sai sót về diện tích giữa bản án, quyết định với Giấy CNQSDĐ làm phát sinh tranh chấp với chủ sử dụng đất khác liền kề dẫn đến không thể thi hành bản án, quyết định của Tòa án, thì cơ quan THADS đề nghị cấp có thẩm quyền kháng nghị bản án, quyết định theo thủ tục giám đốc thẩm để giải quyết lại theo đúng diện tích đất mà bên thế chấp tài sản có quyền sử dụng.

NGUYỄN VĂN TOÀN (TAND thị xã Ayun Pa, tỉnh Gia Lai)

Ảnh minh hoạ - Nguồn: Internet.