.jpg)
Xác định quyền sử dụng đất và sự không ngay tình của người thứ ba khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang có tranh chấp
Hiện nay, thực tế còn có sự khác nhau về quan điểm xét xử ở mỗi cấp tòa trong việc xem xét hợp đồng chuyển nhượng được xác lập khi đất đang có tranh chấp, đánh giá sự ngay tình của người thứ ba trong giao dịch này. Bài viết tác giả phân tích ở các góc độ pháp luật thực định, các quan điểm hiện nay về vấn đề này và góc độ thực tiễn Tòa án áp dụng pháp luật trong công tác xét xử, đồng thời kiến nghị giải pháp hoàn thiện.
Trong quá trình nghiên cứu các quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, tác giả nhận thấy trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải vừa thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực theo BLDS, phải vừa thỏa mãn các điều kiện được phép chuyển nhượng trong luật chuyên ngành như Luật Đất đai. Khi phát sinh một tranh chấp cơ quan tài phán phải xem xét đồng thời các luật có liên quan, để ra phán quyết hợp tình, hợp lý, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân tốt nhất có thể.
1. Quy định của pháp luật
Theo pháp luật đất đai, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng mà pháp luật quy định người dân được thực hiện. Tuy nhiên, khi thực hiện các quyền này người sử dụng đất phải tuân thủ theo Luật Đất đai về những điều kiện cần phải có khi muốn chuyển đổi, chuyển nhượng, … được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có 04 điều kiện trong đó có điều kiện đất không có tranh chấp. Ngoài các điều kiện quy định này thì người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất Đai 2013 .
Điều kiện đất không có tranh chấp là một trong những điều kiện quan trọng, nếu như có việc tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất mà cơ quan tài phán chưa có một kết quả xét xử cuối cùng nhưng lại phát sinh thêm các giao dịch khác liên quan thì sẽ gây nên sự phức tạp của vụ án, có thể gây thiệt hại cho một trong các bên khi đang tranh chấp, và cả chủ thể thứ ba không liên quan đến tranh chấp. Cũng cần lưu ý điều kiện của Luật Đất đai đặt ra đây là điều kiện về nội dung đối với người có quyền sử dụng đất khi muốn thực hiện các giao dịch. Ngoài ra, điều kiện về hình thức người sử dụng đất cũng phải thỏa mãn theo Điều 167 Luật Đất Đai 2013 và BLDS 2015 .
Như đã phân tích ở trên quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,… là một trong những quyền của người sử dụng đất mà pháp luật đất đai cho phép được quy định từ Điều 166 đến Điều 194 của Luật Đất Đai 2013, giả định người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang có tranh chấp có được xem là hành vi bị nghiêm cấm? Thì tại khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013 đã quy định hàng loạt những hành vi bị cấm thì trong đó có quy định hành vi bị cấm là “không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất”, mà tại Điều 188 pháp Luật Đất đai đã quy định các điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất cố tình vi phạm một trong các điều kiện thì đã có hành vi bị nghiêm cấm theo khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013 đã nêu như trên.
Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Nếu như trước đây Luật Đất đai 2013 giải thích “tranh chấp đất đai” là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai, thì theo Luật Đất đai 2024 cần đến hai điều khoản khác nhau để giải thích, đó là khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2024 giải thích “Đất đang có tranh chấp” là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết và khoản 47 Điều 3 giải thích “Tranh chấp đất đai” là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Sự giải thích hoàn toàn khác so với Luật Đất đai 2013, theo Luật Đất đai 2013 chỉ cần có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất giữa các bên thì đã xem là có tranh chấp, điều này dẫn đến cách hiểu, nếu như các bên chỉ mới có tranh chấp mâu thuẫn về đất đai mà chưa đưa ra cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì xem như quyền sử dụng đất có tranh chấp và không được thực hiện chuyển dịch, việc này sẽ tạo ra tiền lệ xấu đó là một bên cố tình tạo ra mâu thuẫn tranh chấp mặc dù họ không có quyền gì đối với đất đó, nhằm ngăn cản thực hiện quyền chuyển dịch của người có quyền sử dụng đất được nhà nước công nhận hợp pháp, cho nên theo tác giả Luật Đất đai 2024 giải thích rõ hơn quyền sử dụng đất đang có tranh chấp là khi các bên đã đưa tranh chấp ra cơ quan có thẩm quyền và được cơ quan tiếp nhận thụ lý giải quyết quyền và nghĩa vụ các bên đối với quyền sử dụng đất đó.
Về các điều kiện để thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì có sự thay đổi, nếu như ở Luật Đất đai 2013 ghi nhận 04 điều kiện, còn ở Luật Đất đai 2024 quy định 05 điều kiện trong đó điều kiện đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật, và thêm điều kiện quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Ở điều khoản đất không có tranh chấp ta thấy quy định mới dường như nhiều hơn so với quy định cũ trước đây, nhưng thựt chất làm rõ hơn về vấn đề quyền sử dụng đất không được có tranh chấp. Như vậy với điều khoản mới này ta cần hiểu theo hai hướng, hướng thứ nhất quyền sử dụng dất hoàn toàn không có tranh chấp, hướng thứ hai, là quyền sử dụng đất đó tuy có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền như UBND cấp có thẩm quyền, TAND, Trọng tài và sự việc đã giải quyết bằng một quyết định, bản án có hiệu lực pháp luật thi hành trên thực tế. Ngoài ra, một điểm mới nữa là quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của Tòa án.
Như vậy, ngoài điều kiện Tòa án thụ lý giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất còn phải không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật tố tụng. Thực tiễn giải quyết án dân sự mà tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, có trường hợp người dân không hiểu biết pháp luật để yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc là người dân biết nhưng không có khả năng kinh tế để thực hiện biện pháp bảo đảm khi yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngăn chặn quyền sử dụng đất không được giao dịch, cho nên nhiều trường hợp quyền sử dụng đất đang được giải quyết tại Tòa án nhưng lại có một bên đương sự cố ý đem chuyển nhượng , tặng cho ,… làm phức tạp thêm cho vụ án, cũng như sẽ gây thiệt hại cho một bên trong vụ án hoặc là gây thiệt hại cho người thứ ba ngay tình mua phải quyền sử dụng đất đang tranh chấp.
Thực tế phần lớn lý do người dân không thực hiện biện pháp khẩn cấp tạm thời là do e ngại số tiền phải bỏ ra để bảo đảm khi ngăn chặn, vì theo Điều 13, Điều 14 Nghị quyết số 02/2020/NQ-HĐTP ngày 24/9/2020 của Hội đồng Thẩm Phán TANDTC hướng dẫn áp dụng các quy định về các biện pháp khẩn cấp tạm thời, có quy định Thẩm Phán ấn định một khoản tiền không thấp hơn 20% giá trị tạm tính của tài sản bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, Ví dụ: một quyền sử dụng đất đang tranh chấp có giá trị ước tính là 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) thì đương sự khi có yêu cầu khẩn cấp tạm thời phải có số tiền ít nhất 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) gửi tại Ngân hàng, tổ chức tín dụng hoặc Tòa án để ngặn chặn giao dịch đối với quyền sử dụng đất đó, một số tiền đương sự phải bỏ ra không hề nhỏ và cần phải cân nhắc về khả năng tài chính của người yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Hiện nay, theo kinh nghiệm tác giả làm việc trong lĩnh vực pháp luật, cho thấy các đương sự trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, nhà ở, rất ngại yêu cầu áp dụng khẩn cấp tạm thời bởi các lý do nêu trên, vì thế họ thường có biện pháp là gửi đơn từ kiến nghị về việc yêu cầu ngăn chặn việc đăng ký biến động chuyển dịch quyền sử dụng đất, đến cơ quan Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi bất động sản đang tranh chấp, để các cơ quan này sẽ đặc biệt lưu ý đến hồ sơ đăng ký biến động đối với quyền sử dụng đất đang có tranh chấp. Theo tác giả, biện pháp này cũng là một hình thức có thể chấp nhận được, mà người dân có thể chủ động thực hiện khi có tranh chấp quyền sử dụng đất xảy ra.
Đối với vấn đề quyền sử dụng đất đang có tranh chấp mà lại có một giao dịch dân sự chuyển dịch tài sản đang tranh chấp. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một loại giao dịch dân sự và khi xem xét tính có hiệu lực pháp luật thì cần phải đánh giá các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự tại Điều 117 BLDS 2015. Như vậy quyền sử dụng đất đang có tranh chấp hiện đang do UBND hoặc TAND giải quyết nhưng lại có một bên cố tình chuyển nhượng theo tác giả giao dịch này hoàn toàn không hợp pháp, vì mục đích và nội dung của giao dịch này vi phạm điều cấm của Luật, mà điều cấm của Luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Quyền sử dụng đất đang có tranh chấp mà đem đi giao dịch chuyển nhượng sẽ vi phạm điều cấm được quy định tại Điều 188, khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013.
Ngoài ra, về việc xác định chủ thể ngay tình hay không ngay tình trong giao dịch dân sự thì BLDS không định nghĩa, mà chỉ quy định chế định bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu tại Điều 133 BLDS 2015, do dối tượng là quyền sử dụng đất là những tài sản phải đăng ký cho nên nếu giao dịch dân sự ở trên bị vô hiệu thì phải xử lý hậu quả theo khoản 2 Điều 133 BLDS 2015. Tại Mục l Phần II Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của TANDTC về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong xét xử về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính cũng có giải đáp về vấn đề này.
2. Thực trạng xét xử của Tòa án
Để phản ánh thực tiễn Tòa án vận dụng pháp luật như thế nào vào công tác xét xử, tác giả xin nêu một Quyết định Giám đốc thẩm, số 23/2020/DS-GĐT ngày 23/4/2020 của Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp hợp đồng tặng cho bất động sản”.
2.1. Nội dung vụ án như sau
Ông Nguyễn Hồng D trình bày nguồn gốc nhà đất tại số 340 TL, thị trấn CC, huyện CC, Thành phố Hồ Chí Minh là của cha mẹ ông (cụ Nguyễn Văn M, chết năm 1988 và cụ Nguyễn Thị G, chết năm 2001), lúc còn sống, cụ M và cụ G có nói cho ông Nguyễn Thành P ở để thờ cúng ông bà và yêu cầu ông đăng ký đứng tên, vì ông P không minh mẫn, không biết chữ. Trong thời gian ông đứng tên, ông Nguyễn Hồng T (em của ông) xin ông sang nhượng lại nhà đất nêu trên cho ông T để ông T có giấy tờ nhà thế chấp vay tiền Ngân hàng đổi xe cẩu mới. Ông đồng ý sang tên lại cho ông T vì nghĩ đó là nhà của cha mẹ nên ai đứng tên cũng được, tuy nhiên ông T đã bán căn nhà đó cho người khác.
Ông Nguyễn Hồng D yêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng tặng cho ngày 03/10/2006 giữa ông và bà Nguyễn Thị L2 tặng cho ông T quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 23/5/2011 do Ủy ban nhân dân huyện CC cấp cho ông T.
Vụ án được đưa ra xét xử sơ thẩm tại TAND Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử phúc thẩm tại TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh. Sau khi xét xử phúc thẩm, đương sự có đơn đề nghị xem xét lại Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm. Hội đồng Thẩm phán TANDTC xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên, hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 600/2018/DS-ST ngày 15/5/2018 của TAND Thành phố Hồ Chí Minh, giao hồ sơ vụ án cho TAND Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định của pháp luật.
Quyết định Giám đốc thẩm số 23/2020/DS-GĐT ngày 23/4/2020 của TANDTC có những nhận định như sau:
“… [3] Ngày 01/7/2016, ông D có đơn khởi kiện yêu cầu hủy “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất” ngày 03/10/2006 giữa ông D và ông T tại Tòa án nhân dân huyện CC, ngày 08/8/2016, Tòa án nhân dân huyện CC có Thông báo số 296/TBTL về việc thụ lý vụ án, ông T đã nhận được Thông báo này. Ngày 23/8/2016, ông T và bà Nguyễn Ngọc Thương T1 ký kết hợp đồng đặt cọc, đến ngày 25/8/2016, ông T ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất nói trên cho bà Thương T1. Ngày 19/9/2016, bà Thương T1 được đăng ký sang tên tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông T với bà Thương T1 được thực hiện sau khi Tòa án đang thụ lý giải quyết tranh chấp nhà đất … giữa ông D và ông T, có nghĩa là ông T và bà T1 chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất đang tranh chấp là vi phạm điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và điểm b khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014.
… Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ tìm hiểu, kiểm tra thửa đất mà mình ký hợp đồng nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật có được phép chuyển nhượng không, nếu thuộc trường hợp không cho phép chuyển nhượng thì không được chuyển nhượng, cho nên việc bà T1 nhận chuyển nhượng thửa đất … không thuộc trường hợp không biết và không phải biết thửa đất đó đang có tranh chấp, vì vậy không thuộc trường hợp người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005. ..
… Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Ngọc Thương T1 là không có căn cứ …”.
2.2. Bình luận
Quyết định Giám đốc thẩm nêu ra hai vấn đề rất quan trọng. Thứ nhất, sau khi có Thông báo thụ lý vụ án giải quyết tranh chấp nhà đất của Tòa án, thì theo Hội đồng Thẩm Phán kể từ lúc đó nhà, đất đã có sự tranh chấp và nhà, đất đem đi giao dịch không được phép chuyển nhượng. Thứ hai, Tòa án đã thụ lý và đang giải quyết tranh chấp tuy nhiên đất, nhà ở, lại bị một trong các bên trong tranh chấp đem đi giao dịch, lúc này xuất hiện một người thứ ba. Vậy người thứ ba này có được xem là ngay tình, tại Điều 133 BLDS 2015 (trước đây là Điều 138 BLDS 2005) cũng đã ghi nhận tương tự vấn đề này, đó là chế định bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu.
Trường hợp tác giả nêu ở đây là hai bên đang tranh chấp thì có một bên đem tài sản đang tranh chấp đi giao dịch, còn chế định vừa nêu thì tồn tại có một giao dịch thứ nhất bị vô hiệu, sau đó phát sinh một giao dịch thứ hai mà người thứ ba đã ngay tình giao dịch với một bên không có quyền giao dịch. Còn trường hợp đang phân tích, để giao dịch không bị vô hiệu người thứ ba cũng cần phải ngay tình trong việc thực hiện giao dịch, BLDS không cho biết “người thứ ba ngay tình” hoặc “người thứ ba không ngay tình” là như thế nào? Ở BLDS 2015 có giải thích thuật ngữ chiếm hữu ngay tình (Điều 180), chiếm hữu không ngay tình (Điều 181), câu chữ và nội dung điều luật thể hiện sự không chắc chắn hai khái niệm trong hai điều luật trên giống với khái niệm ngay tình trong Điều 133 BLDS 2015, vì ngay tình ở đây là ngay tình trong việc thực hiện giao dịch.
Trước đây, theo một chuyên đề của TANDTC “V/v Rút kinh nghiệm các sai sót trong quá trình xét xử các vụ án dân sự liên quan đến quyền sở hữu” ngày 29/6/2020, do TS. Nguyễn Thúy Hiền - Phó Chánh án TANDTC trình bày, tại Mục 5 Phần III, có giải thích người thứ ba ngay tình như sau:
“… Theo từ điển, ngay tình được hiểu là lòng ngay thẳng, thật thà, tình thế rõ ràng. Về người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự: Hiện nay, pháp luật dân sự không định nghĩa cụ thể thế nào người thứ ba ngay tình, nhưng có thể hiểu người thứ ba ngay tình là người tại thời điểm tham gia giao dịch dân sự người này không có cơ sở để biết việc giao dịch của mình với người không có quyền định đoạt tài sản hoặc đối tượng tài sản của giao dịch liên quan đến giao dịch trước đó đã bị vô hiệu do tại thời điểm khi tham gia vào giao dịch dân sự, người thứ ba ngay tình hoàn toàn tin rằng người giao dịch với mình là người có quyền giao dịch và đối tượng tài sản giao dịch đáp ứng các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực, từ đó cho thấy người ngay tình hoàn toàn không có lỗi khi tham gia vào giao dịch …”.
Trở lại Quyết định Giám đốc thẩm, thì người thứ ba trong tình huống này, có được xem mua đất, nhà ở một cách ngay tình, Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm cho rằng người thứ ba trong tình huống nêu trên mua quyền sử dụng đất ngay tình. Tuy nhiên, theo quan điểm của Hội đồng Thẩm phán TANDTC nhận định, người thứ ba trong tình huống này không ngay tình trong việc mua nhà, đất và có sự lập luận như sau : “... hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông T với bà Thương T1 được thực hiện sau khi Tòa án đang thụ lý giải quyết tranh chấp nhà đất … Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người nhận chuyển nhưọng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ tìm hiểu, kiểm tra thửa đất mà mình ký hợp đồng nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật có được phép chuyển nhượng không, nếu thuộc trường hợp không cho phép chuyển nhượng thì không được chuyển nhượng, cho nên việc bà T1 nhận chuyển nhượng thửa đất … vì vậy không thuộc trường hợp người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005 (bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu)...”.
Về việc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ tìm hiểu, kiểm tra thửa đất mà mình ký hợp đồng nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật có được phép chuyển nhượng hay không, tinh thần này trong Quyết định Giám đốc thẩm nói trên, cũng đã được đề cập tương tự tại Mục l Phần III Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của TANDTC về việc giải đáp một số vướng mắc trong xét xử, như sau:
“Nhà đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông A, bà B. Ông A làm giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C (việc giả chữ ký đã được chứng minh thông qua việc giám định). Sau khi chuyển nhượng, ông A, bà B vẫn chiếm hữu, sử dụng nhà đất. Sau đó, C dùng tài sản này để thế chấp khoản vay tại Ngân hàng. Vậy, giao dịch thế chấp tại Ngân hàng có bị vô hiệu không? …:
… Trường hợp này, việc ông A giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C mà không được bà B đồng ý, nên căn cứ Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch chuyển nhượng nhà đất trên là vô hiệu.
Sau khi nhận chuyển nhương, C dùng tài sản này thế chấp khoản vay tại Ngân hàng , nhưng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC, do vây, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu”.
3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật
Để giải quyết vấn đề trên tác giả có đề xuất giải pháp như sau: Hiện nay, mặc dù chưa có văn bản hướng dẫn chính thức của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về vấn đề này. Tuy nhiên, tác giả kiến nghị giải pháp cấp thiết có thể thực hiện đó là cơ quan cấp địa phương có thể ký kết các văn bản phối hợp liên nghành giữa TAND cấp tỉnh, TAND cấp quận, huyện, với UBND cấp tỉnh, cấp huyện, các phòng công chứng, về việc liên thông dữ liệu thụ lý vụ án của Tòa án đối với bất động sản đang tranh chấp. Mục đích đặt ra nhằm đề phòng khi có các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản đó, hoặc phát sinh sự kiện đăng ký biến động đối với bất động sản đang tranh chấp sớm nhất có thể. Tránh tình trạng các bên cố tình chuyển dịch bất động sản nhằm tẩu tán tài sản, làm phức tạp hơn tình hình giải quyết vụ án và cũng nhằm bảo vệ các bên, người thứ ba ngay tình khi nhận chuyển nhượng bất động sản như trong tình huống của Quyết định giám đốc thẩm nêu trên.
Ảnh minh hoạ - Thái Vũ.
.jpg)
Bình luận