Hợp đồng đặt cọc không vô hiệu khi tài sản đang thế chấp tại ngân hàng

Trong giao dịch thường ngày, nhiều trường hợp cá nhân sau khi mang tài sản là quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp tại Ngân hàng, sau đó lại tiếp tục ký kết hợp đồng đặt cọc với người khác. Thực tế có Tòa án nhận định, quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng nhưng bên bảo đảm lại ký kết hợp đồng đặt cọc chính tài sản đó là trái pháp luật, xâm phạm đến quyền lợi của Ngân hàng, từ đó đã tuyên Hợp đồng đặt cọc vô hiệu theo Điều 128 BLDS 2005 (Điều 123 BLDS 2015).

Để xác định hợp đồng đặc cọc có bị vô hiệu, có ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp hay không cần phải xem xét đầy đủ quy định của pháp luật của các giao dịch trên. Đầu tiên xét về Hợp đồng đặt cọc, căn cứ Điều 328 BLDS 2015 thì đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Như vậy, đối tượng của hợp đồng đặc cọc được xác định rõ là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác chứ không phải là quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại Ngân hàng. Đồng thời, mục đích của hợp đồng đặt cọc là để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, trong trường hợp này thì thì mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc là để nhằm mục đích giao kết, ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không nhằm mục đích thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì hợp đồng chuyển nhượng chưa được ký kết, cùng với đó, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực độc lập theo quy định của pháp luật mà không liên quan, phục thuộc với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đối với hợp đồng thế chấp thì Điều 317 BLDS 2015 quy định, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Như vậy đối tượng của hợp đồng thế chấp là vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản, tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai, tài sản đang cho thuê, cho mượn. Ngay từ định nghĩa về hai giao dịch trên đã có sự khác biệt về đối tượng điều chỉnh, cùng với đó, đặt cọc được xếp vào nhóm những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, và là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chứ không phải là giao dịch chuyển nhượng.

Thực tế, có những trường hợp tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc thì tài sản đang được thế chấp tại Ngân hàng, tuy nhiên sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc đó thì bên nhận cọc (bên bán) hoặc bên có nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp đã thanh toán đầy đủ khoản nợ với Ngân hàng, đã giải chấp tài sản bảo đảm và các bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoàn toàn đúng pháp luật. Có thể hiểu, hợp đồng thế chấp không đương nhiên phát sinh nghĩa vụ bảo đảm thay ngay khi ký mà hợp đồng thế chấp chỉ phát sinh nghĩa vụ bảo đảm thay khi hợp đồng có nghĩa vụ (hợp đồng chính/hợp đồng tín dụng) bị vi phạm.

Đặc biệt, theo quy định tại khoản 8, Điều 320 BLDS 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp… ngoài ra luật không quy định về việc cấm bên thế chấp ký kết hợp đồng đặt cọc với người khác. Do đó, không phải mọi trường hợp tài sản đang được thế chấp tại Ngân hàng mà sau đó chủ tài sản ký hợp đồng đặt cọc với người khác đều vô hiệu và Tòa án xác định tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng mà chủ tài sản lại ký kết hợp đồng đặc cọc là vi phạm điều cấm của luật và từ đó tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu là trái luật. 

Vay tiền ngân hàng- Ảnh: TL

DƯ VĂN GIANG (Trung tâm Tố tụng Techcombank AMC)