Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu hay người thứ ba ngay tình?

Ngày 25/5/2015 ông Q có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án chia tài sản của ông và bà T sau ly hôn, trong đó có hai thửa đất số 105 và số 117, trên hai thửa đất có Trạm xăng dầu (các trụ bơm, bồn chứa xăng, các thiết bị và nhà điều hành). Ngày 26/5/2015, Tòa án có Thông báo thụ lý vụ án theo đơn khởi kiện của ông Q. Ngày 28/5/2015, cụ D và cụ Y có yêu cầu độc lập yêu cầu Tòa án hủy các hợp đồng chuyển nhượng tài sản giữa hai cụ với vợ chồng ông Q bà T, buộc ông Q bà T phải trả lại Trạm xăng dầu và hai thửa đất nêu trên.

Hồ sơ vụ án thể hiện, Trạm xăng dầu và hai thửa đất có nguồn gốc thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của vợ chồng cụ D, cụ Y theo Giấy chứng nhận đăng ký chi nhánh doanh nghiệp tư nhân trạm xăng dầu ngày 09/10/2001 và hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng ngày 16/8/2001. Ngày 06/11/2011 giữa cụ D, cụ Y và ông Q bà T ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất nêu trên. Đồng thời, theo hai hợp đồng mua bán chi nhánh Trạm xăng dầu ngày 10/5/2009, ngày 31/5/2009 thể hiện bà T mua Trạm xăng dầu nêu trên của cụ D, cụ Y. Ngày 13/10/2011, cơ quan có thẩm quyền đã điều chỉnh chủ sử dụng sang tên ông Q bà T đối với hai thửa đất nêu trên.

 Tuy nhiên, tại Kết luận giám định của cơ quan Công an thể hiện: Chữ ký mang tên cụ Y trên Giấy cam kết đã thanh toán xong tiền bán doanh nghiệp ngày 10/5/2009, Hợp đồng mua bán chi nhánh Trạm xăng dầu ngày 10/5/2009, Thông báo bán doanh nghệp tư nhân ngày 10/5/2009 không phải là chữ ký của cụ Y.

Ngày 01/6/2015, ngày 01/7/2015 bà T và Công ty H ký hợp đồng chuyển nhượng hai thửa đất và Hợp đồng mua bán Trạm xăng dầu nêu trên. Công ty H đã thanh toán xong tiền cho bà T, đã làm thủ tục và được cấp cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 29/10/2015.

2. Về quan điểm đối với vụ án

    Quan điểm thứ nhất: Điều 128 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu”. Kết luận giám định đã xác định chữ ký trong các hợp đồng không phải của cụ Y nên các hợp đồng giữa ông Q bà T và cụ D cụ Y là vô hiệu.

Mặt khác, tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất”. Sau khi ông Q có đơn khởi kiện, ngày 26/5/2015 Tòa án đã có thông báo thụ lý vụ án. Ngày 01/6/2015 và ngày 01/7/2015 bà T và Công ty H thực hiện ký các hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng mua bán các tài sản. Như vậy, tại thời điểm giao dịch, tài sản đang có tranh chấp và đã được Tòa án thụ lý giải quyết.

Do đó, có cơ sở tuyên vô hiệu đối với các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Hợp đồng mua bán Trạm xăng dầu giữa bà T và Công ty H.

Quan điểm thứ hai: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Hợp đồng mua bán Trạm xăng dầu giữa các bên được ký kết đúng quy định của pháp luật. Thực tế, thời điểm các bên thực hiện giao dịch dân sự thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đứng tên ông Q bà T là hợp pháp. Hai bên đã thanh toán xong tiền và bên nhận chuyển nhượng là công ty H cũng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, thời điểm các bên tiến hành giao dịch không có quyết định nào của cơ quan có thẩm quyền về việc cấm chuyển nhượng hay mua bán tài sản tranh chấp. Tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu mà “Tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”. Như vậy, Công ty H nhận chuyển nhượng các thửa đất và Trạm xăng dầu từ bà T ngay tình và giao dịch này không bị vô hiệu. Do đó, cụ D và cụ Y yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hợp đồng mua bán trạm xăng dầu giữa bà T và Công ty H vô hiệu là không có cơ sở.

Trên đây là các quan điểm đối với vụ án, rất mong nhận được sự trao đổi của bạn đọc.

Tòa án nhân dân huyện Mường Tè, Lai Châu xét xử vụ án dân sự- Ảnh: Bùi Ngọc Chín

Luật gia CHU THANH TÙNG