Bà H phải tìm hiểu thêm các điều kiện khác chứng minh thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng

Sau khi đọc bài “Bà H có phải là người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu” của tác giả Chu Thị Thơm đăng ngày 16/6/2022, chúng tôi cho rằng, ngoài việc căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được sang tên cho ông M thì bà H phải tìm hiểu thêm các điều kiện khác, yêu cầu ông M phải chứng minh thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật đất đai.

Khi một giao dịch dân sự vô hiệu thì quyền lợi của người thứ ba ngay tình rất cần thiết phải được bảo vệ và pháp luật dân sự Việt Nam đã có quy định để bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình qua các thời kỳ lịch sử. So với các Bộ luật Dân sự (BLDS) trước đây, BLDS 2015 đã quy định chặt chẽ hơn, chi tiết hơn, tạo hành lang pháp lý để bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người thứ ba ngay tình có thiện chí khi tham gia giao dịch. Điều này tạo nên sự ổn định cho các quan hệ xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển, đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên, việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu phải nằm trong một giới hạn nhất định để bảo vệ hài hòa lợi ích của người thứ ba ngay tình và chủ sở hữu ban đầu[1] và hạn chế những giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ.

Người thứ ba ngay tình là người chiếm hữu tài sản nhưng không biết hoặc không thể biết rằng việc chiếm hữu tài sản của mình là không có căn cứ pháp luật. Họ không biết rằng họ đang thực hiện giao dịch với một người không có quyền định đoạt đối với tài sản đang được giao dịch[2].

Do vậy, những điều kiện để xác định người thứ ba có ngay tình hay không khi giao dịch dân sự vô hiệu, đó là: Thứ nhất, trước khi người thứ ba tham gia vào một giao dịch dân sự thì đã có một giao dịch dân sự khác được thực hiện với cùng một đối tượng giao dịch nhưng giao dịch dân sự này bị vô hiệu. Thứ hai, khi xem xét người tham gia giao dịch có ngay tình hay không, trước hết phải xem xét ý chí của họ và ý chí này thể hiện ra bên ngoài khách quan bằng một hành vi cụ thể. Nếu ở một điều kiện thông thường thì họ có thể biết được tài sản đưa vào giao dịch được xác lập bởi một giao dịch dân sự vô hiệu trước đó hay không? Trong trường hợp họ biết hoặc pháp luật quy định buộc phải biết thì họ không phải là người thứ ba ngay tình. Nếu họ không biết và pháp luật không quy định họ buộc phải biết và khi tham gia giao dịch họ chiếm giữ tài sản không có biểu hiện của người tiêu thụ tài sản bất minh thì họ mới là người thứ ba ngay tình; Thứ ba, người thứ ba tham gia giao dịch dân sự phải là người có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Nếu trong trường hợp mà họ không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì họ phải có người giám hộ hoặc người đại diện hợp pháp; Thứ tư, họ đã thực hiện nghĩa vụ và hưởng những quyền dân sự trong giao dịch do họ xác lập, có nghĩa là họ đã nhận được tài sản từ giao dịch và mục đích của giao dịch đã đạt được. Đây có thể nói là điều kiện không thể thiếu đối với loại giao dịch này; Thứ năm, mục đích và nội dung của giao dịch không trái quy định của pháp luật và đạo đức xã hội; đối tượng của giao dịch là những tài sản không thuộc loại tài sản mà pháp luật cấm giao dịch; trình tự xác lập giao dịch tuân thủ theo trình tự pháp luật cho phép; Thứ sáu,  khi có tranh chấp xảy ra thì người thứ ba ngay tình phải có yêu cầu độc lập được hưởng tài sản hay yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản đã bị trả cho chủ sở hữu hoặc tịch thu sung công quỹ [3].

Trong bài viết của tác giả Chu Thị Thơm đưa ra, bà H có phải là người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu, tác giả đưa ra hai quan điểm: Quan điểm thứ nhất (cũng là quan điểm của tác giả Chu Thị Thơm): Mặc dù giao dịch trước đó giữa bà T và ông M vô hiệu thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 81 ngày 14/8/2018 không bị vô hiệu theo quy định tại Điều 133 BLDS năm 2015 nên bà H là người thứ ba ngay tình khi nhận chuyển nhượng nhà đất. Do đó, bà H có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đối với nhà đất tranh chấp. Quan điểm hai: Có căn cứ xác định việc chuyển nhượng giữa ông M và bà H vi phạm về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và bà H không phải là người nhận chuyển nhượng tài sản ngay tình theo quy định tại Điều 133 BLDS năm 2015.

Tôi xin đưa ra quan điểm như sau: Tài sản là thửa đất số 81 là tài sản phải đăng ký, do vậy, câu hỏi đặt ra là bà H có được coi là người thứ ba ngay tình và được bảo vệ quyền lợi theo quy định tại khoản 2 Điều 133 BLDS 2015: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”. Theo quy định này thì người thứ ba ngay tình căn cứ vào đối tượng của giao dịch là tài sản đã được đăng ký, do đó họ tin rằng người giao dịch với mình là người có quyền định đoạt tài sản và tài sản đó được phép giao dịch. Vì lẽ đó, mà họ tiến hành xác lập, thực hiện giao dịch và trường hợp này người thứ ba được đương nhiên xem là ngay tình và được pháp luật bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp[4].

Tuy nhiên, do tài sản trong vụ án là quyền sử dụng đất nên cần căn cứ theo quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển quyền sử dụng đất là:1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất[5].

Pháp luật đất đai quy định buộc các bên phải biết và chấp hành theo đúng các quy định để việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng được đúng pháp luật, có hiệu lực và quyền sử dụng, sở hữu được Nhà nước công nhận, bảo vệ. Theo đó, bà H ngoài việc căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được đăng ký sang tên cho ông M thì bà H phải tìm hiểu thêm các điều kiện khác như yêu cầu bên chuyển nhượng thửa đất số 81 là ông M phải chứng minh thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật đất đai.

Ngày 31/7/2017, ông M đã được chỉnh lý sang tên quyền sử dụng thửa đất số J18. Sau đó, ông M đề nghị được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ngày 15/8/2017 Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 81 cho ông M; vậy tại thời điểm giao dịch ngày 14/8/2022, giữa ông M và bà H có cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính để làm thủ tục đúng theo luật công chứng? Bên cạnh đó, hồ sơ vụ án thể hiện: Ngày 20/4/2018 TAND Tp Đ đã có Thông báo thụ lý vụ án số 23/TB-TLVA theo Đơn khởi kiện của bà E về tranh chấp chia thừa kế và yêu cầu Tòa án tuyên Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông M và bà H; Như vậy trước thời điểm giao dịch giữa bà H và ông M ngày 14/8/2018, thửa đất số 81 đang có tranh chấp. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai[6] và “được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất”; theo đó thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền xác định thửa đất có tranh chấp hay không chứ không phải là Văn phòng công chứng. Vì vậy, cần xác định lỗi của ông M trong việc trung thực trong vấn đề cung cấp thông tin tài sản, lỗi của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất (không cung cấp,cung cấp sai thông tin hoặc không xác nhận thông tin hiện trạng thửa đất) và lỗi của Văn phòng công chứng công chứng hợp đồng chuyển nhượng ngày 14/8/2018 trong việc xác minh, yêu cầu thông tin về thửa đất mà khách hàng yêu cầu công chứng để đưa ra trong xác định tính ngay tình của bà H trong việc tham gia giao dịch và xác định hợp đồng ngày 14/8/2018 có bị vô hiệu do giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với bà E.

Thứ hai, cần phải xem xét về hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/8/2018 giữa ông M và bà H. Bà H đến Văn phòng Đăng ký đất đai làm thủ tục sang tên thì được trả lời hồ sơ tạm dừng đăng ký do nhà đất có tranh chấp đang được Tòa án giải quyết. Điều 503 BLDS năm 2015 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai” và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, Luật đã quy định rõ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Việc chuyển giao tài sản là thửa đất số 81 từ ông M cho H đã chưa hoàn thành vì chưa thực hiện đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai. Vì vậy, người thứ ba là bà H sẽ chưa được Nhà nước, pháp luật công nhận và bảo hộ việc nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình.

Như vậy, có thể thấy quy định tại khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 đang quy định một cách rất chung chung, chưa rõ ràng, chưa cụ thể và không báo quát được tất cả  mọi trường hợp, gây khó khăn, lúng túng cho các cơ quan tiến hành tố tụng khi xảy ra tranh chấp. Vì vậy, cần có văn bản quy định hướng dẫn cụ thể đối với trường hợp tài sản là bất động sản, là đối tượng tham gia giao dịch với người thứ ba để làm sao cân bằng được lợi ích của người thứ ba ngay tình và người chủ sở hữu thực sự.

 

Ảnh minh họa của Thái Vũ

 

 

 

 

 

[1] Bảo vệ người thứ ba ngay tình theo Bộ luật dân sự năm 2015”, Nguyễn Hồng Nhung,Luận văn thạc sỹ khoa luật đại học quốc gia Hà Nội năm 2019, trang24

[2] “Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học”, Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), NXN Công an nhân dân, Hà Nội

[3] “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu”, Nguyễn Vũ Hường, Luận văn thạc sỹ Đại học Luật Hà Nội năm 2017

[4] PGS.TS Lê Vũ Nam và ThS Tống Hào Kiệt (2021), “Vấn đề lợi ích của người thứ ba ngay tình trong giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ”, Tạp chí Tòa án số 16/2021

[5]  Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013

[6] Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013

ThS NGUYỄN THỊ LINH (Tòa án nhân dân huyện Hoài Đức, Hà Nội)