Cá nhân hay Công ty là chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

1.Nội dung vụ án

1.1.Các bên trình bày

Nguyên đơn là Công ty A trình bày: Do cần mở rộng kinh doanh nên năm 2003 Công ty A đã bỏ tiền đầu tư, mua các thửa đất tại Phường 4... Ngày 06/11/2003, ông B là Tổng Giám đốc Công ty A và bà H (chủ đất) ký hợp đồng mua bán đất thể hiện bà H đồng ý bán 3 thửa đất 1,2,3 cho ông B với giá 620 triệu đồng và đặt cọc trước cho bên bán 50 triệu đồng, số tiền còn lại sẽ thanh toán dứt điểm một lần sau khi thủ tục mua bán chuyển nhượng được cơ quan có thẩm quyền chứng nhận việc chuyển nhượng là hợp pháp.

Sau khi nhận các giấy tờ pháp lý của bà H thì Công ty giao cho ông C (em trai ông B) nguyên là Phó Tổng Giám đốc của Công ty A quản lý, theo dõi. Ngày 14/11/2003, Công ty A giao cho bà H số tiền chuyển nhượng còn lại là 520 triệu đồng (có làm giấy biên nhận tiền cọc viết tay, có chữ ký của bà H). Công ty đã tiến hành các thủ tục để đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay Công ty A đang quản lý, sử dụng các thửa đất tranh chấp.

Tuy nhiên, sau đó Công ty phát hiện các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đứng tên Công ty A mà đứng tên ông C. Ngoài ra, còn có thửa đất số 4 liền kề với 3 thửa đất nêu trên do Công ty A bỏ tiền ra mua cùng thời điểm cũng không đứng tên Công ty trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà đứng tên ông C.

Do đó, Công ty A khởi kiện yêu cầu công nhận quyền sử dụng các thửa đất số 1,2,3,4 tọa lạc tại Phường 4 là của Công ty A.

Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn cung cấp các tài liệu: Tờ hợp đồng mua bán đất ngày 06/11/2003; giấy đề ngày 06/11/2003 nhưng ghi “chi 50 triệu đồng trả ứng tiền mua đất”; biên nhận tiền cọc 06/11/2003 bà H; bảng đề nghị ngày 13/11/2003 tên P (nhân viên Công ty A) số tiền 520 triệu đồng; biên nhận ngày 14/11/2003 của bà H nhận tiền đợt hai của ông C số tiền 520 triệu đồng; hồ sơ báo cáo tài chính của Công ty từ năm 2003 – 2010 các khoản tiền mua đất được hạch toán vào mục “chi phí xây dựng cơ bản dở dang”.

Bị đơn là ông C cho rằng 4 thửa đất tranh chấp đều có giấy tờ hợp pháp, chủ đất thương lượng với ông C để thỏa thuận mua bán. Ban đầu ông B thỏa thuận chuyển nhượng 4 thửa đất và đặt cọc, nhưng sau đó ông B không mua nữa nên nhượng lại cho ông C (không có giấy tờ).

Khi thỏa thuận xong với các chủ đất, ông C đã tuân thủ quy định về sang nhượng đất đai, tất cả đều có hợp đồng sang bán có chứng thực của Ủy ban nhân dân Phường 4, phòng Địa chính nhà đất và các hộ bán đất đã nhận tiền đầy đủ theo thỏa thuận sang bán. Ông C đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các thửa đất. Do Công ty A là Công ty gia đình, ông B và ông C đều là thành viên nên sau khi mua đất ông C cho Công ty A mượn đất để sử dụng nhưng không có giấy tờ. Ông C có yêu cầu phản tố buộc nguyên đơn giao trả các thửa đất cho ông C. Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn cung cấp: Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B với các chủ đất thửa đất số 1, 2, 3, 4.

1.2.Quá trình giải quyết

Quá trình giải quyết vụ án, bà H là chủ các thửa đất 1, 2, 3, 4 trình bày: Ngày 06/11/2003 bà H bán cho ông B thửa đất 1, 2, 3 với ông B, giá 620 triệu đồng. Việc thanh toán tiền chuyển nhượng chia thành 3 đợt. Khi nhận tiền đều viết giấy biên nhận, ký tên và nhận tiền trực tiếp từ bà L thủ quỹ Công ty. Tuy nhiên, bà H cũng có lời khai khác: Khi nhận tiền bán đất từ thủ quỹ Công ty có đưa biên nhận ghi sẵn nội dung và cho bà ký tên thể hiện có nhận tiền chứ không xem nội dung biên nhận.

Bà H xác định không nhận khoản tiền nào từ ông B. Bà có ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng khi ký bà không xem nội dung thể hiện ai là người nhận chuyển nhượng.

Bà K, chủ đất số 4 trình bày: Bà bán cho Công ty A thửa đất số 4 vào khoảng năm 2003. Bà K làm việc, thương thảo giá với Công ty A, nhận đủ tiền bán đất từ thủ quỹ và giao đất cho Công ty sử dụng.

Thủ quỹ Công ty A (là vợ của ông B) trình bày: Công ty A nhận chuyển nhượng 4 thửa đất tranh chấp. Thủ quỹ đã chi tiền cho bên chuyển nhượng, việc chi tiền được lập thành biên nhận có chữ ký xác nhận của các chủ đất.

2.Quan điểm đối với vụ án

2.1.Quan điểm thứ nhất: Các thửa đất tranh chấp do Công ty A chi tiền để nhận chuyển nhượng

Biên nhận ngày 14/11/2003 thể hiện bà H nhận tiền 520 triệu đồng của ông C theo hợp đồng ngày 06/11/2003, nhưng Hợp đồng ngày 06/11/2003 được ký kết giữa ông B và bà H. Các chủ đất cũ đều xác nhận việc chuyển nhượng cho các thửa đất cho Công ty A và ông C chỉ là người đại diện của Công ty A thực hiện việc trả tiền theo hợp đồng chuyển nhượng giữa ông B và bà H. Thực tế, Công ty A đang quản lý sử dụng phần đất, ông C không có chứng cứ chứng minh được giao đất từ người quản lý sử dụng hợp pháp.

Ông B không chứng minh được việc Công ty A tặng cho hoặc giao cho ông C đứng tên quyền sử dụng đất nên có cơ sở xác định ông C đã lợi dụng việc được giao trực tiếp giao dịch với những người chuyển nhượng đất để thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho mình.

Ngoài ra, vấn đề liên quan đến tài chính, kế toán của Công ty A không nằm trong phạm vi giải quyết vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất giữa Công ty A và ông C. Quyền sử dụng đối với các thửa đất tranh chấp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông C, ông C không chứng minh được có việc đưa quyền sử dụng các thửa đất vào tài sản của Công ty A nên chưa đủ điều kiện để ghi nhận đất  tranh chấp là tài sản cố định của Công ty A.

Do đó, có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

2.2.Quan điểm thứ hai: Không có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty A

Chính phía nguyên đơn cung cấp biên nhận ngày 14/11/2003 ghi bà H nhận của ông C số tiền 520 triệu đồng và biên nhận tiền cọc ngày 06/11/2003 bà H nhận tiền cọc của ông C là 50 triệu đồng. Vậy hai phiếu chi này khẳng định tiền nhận chuyển nhượng đất là của ông C. Nếu Công ty A cho rằng là tiền của Công ty thì bà H phải xác nhận nhận tiền của Công ty. Ngoài ra, nếu Công ty bỏ tiền ra mua đất thì Công ty phải thể hiện có chi tiền mua đất và nằm trong báo cáo tài chính của Công ty, thể hiện trong sổ sách kế toán, thủ quỹ và chứng từ thanh quyết toán. Công ty A không cung cấp được tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất tranh chấp là tài sản cố định của Công ty A.

Các phiếu ghi mẫu của Công ty A chỉ là giấy nháp nên không có cơ sở xác định Công ty A chi tiền để mua đất tranh chấp.

Các hợp đồng chuyển nhượng được ký kết giữa ông C và các chủ đất cũ, thời điểm ông B được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không ai có ý kiến phản đối hay tranh chấp. Ngoài ra, thời điểm ký kết các hợp đồng chuyển nhượng các bên hoàn toàn tự nguyện, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và không cung cấp được chứng cứ chứng minh bị lừa dối, ép buộc.

Thời điểm ông C nhận chuyển nhượng các thửa đất, nội bộ Công ty A chưa xảy ra tranh chấp nên ông C đưa tài sản vào Công ty sử dụng để cùng thu lợi nhuận cho hoạt động kinh doanh của Công ty là phù hợp.

Do đó, phần đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ông B, nên cần không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Trên đây là các quan điểm về vụ án, tác giả rất mong nhận được sự trao đổi của bạn đọc.

Thành phố Vũng Tàu - Ảnh: Thái Vũ

CHU THANH TÙNG