Cần phát triển Bản án của Toà án thành phố Phú Quốc xử vụ "một thửa đất có quy hoạch đường cắt đôi" thành án lệ

Nội dung vụ án

Ngày 27/8/2022, TAND thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang mở phiên xét xử vụ án dân sự sơ thẩm về việc tranh chấp QSDĐ giữa nguyên đơn ông V.H.M với bị đơn gồm ông T.H.L và bà N.T.K.L.

Theo nội dung vụ án, ông M khai, năm 2004 ông có nhận chuyển nhượng 1881m² đất tọa lạc tại đường Cách mạng Tháng 8, Khu phố 10, thị trấn Dương Đông, huyện Phú Quốc (Nay là phường Dương Đông, thành phố Phú Quốc) của một người khác. Năm 2012, ông M được cấp 02 giấy chứng nhận QSDĐ ở đoạn đầu và đoạn cuối thửa đất đã mua. Đoạn giữa thửa đất (diện tích hơn 275m²) thuộc quy hoạch giao thông nên ông M không được cấp giấy chứng nhận.

Tháng 12/2014, ông M chuyển nhượng cho ông H.L 02 thửa đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Đối với phần đất ở giữa ông M cho rằng ông M không chuyển nhượng cho ông H.L và ông M đã làm hàng rào ranh giới nhưng trong quá trình sử dụng ông H.L và bà K.L đã bao chiếm toàn bộ phần đất này của ông M.

Lời trình bày của ông V.H.M và ông T.H.L:

Theo lời trình bày của ông M, thì ông M thừa nhận ông M chuyển nhượng 02 thửa đất này cho ông H.L với giá 1.900.000.000 đồng nhưng trong hơp đồng chỉ ghi có 400.000.000 đồng và ông M đã nhận đủ tiền. Ngoài ra, ông M cho rằng ông M rào lại phần đất ở giữa còn ông H.L đi đường nào để vào phần đất ở phía sau là việc của ông H.L.

 

Sơ đồ thửa đất tranh chấp

Còn lời trình bày của ông H.L thể hiện ông H.L mua hết tổng diện tích đất của ông M với giá 1.900.000.000 đồng và đã giao đủ tiền cho ông M. Tuy nhiên, vì phần đất ở giữa bị quy hoạch đường nên chỉ thỏa thuận bằng lời nói chứ không thể công chứng, chứng thực như 02 phần đất ở đầu và cuối. Ông H.L cho rằng “do bạn bè tin tưởng với nhau nên khi mua đất hai bên không lập thành văn bản mà chỉ thỏa thuận bằng lời nói”. Đồng thời, ông H.L cung cấp bức ảnh và cho biết “Bức ảnh chứng minh việc ông H.L sử dụng toàn bộ thửa đất chứ không phải chỉ đoạn đầu và đoạn cuối còn đoạn giữa được rào lại như ông M trình bày. Quá trình ông H.L sang lắp mặt bằng cả thửa đất ngay khi nhận chuyển nhượng và cho người thuê để cất nhà cho nhân viên ở, thì ông M không có bất cứ động thái ngăn chặn nào. Điều đó chứng minh ý chí của ông M là bán trọn thửa đất và cũng chứng minh việc thỏa thuận bằng lời nói giữa ông H.L với ông M bán trọn thửa là có cơ sở”. Đến năm 2016, ông H.L đã chuyển nhượng lại toàn bộ 03 thửa đất này lại cho bà K.L và ông M cũng không tranh chấp. Bên cạnh đó, ông H.L cũng hứa sẽ hỗ trợ bà K.L hợp thức hóa phần diện tích ở giữa.

Quá trình xác minh của chính quyền địa phương và những hộ dân giáp ranh với phần đất tranh chấp:

Theo lời trình bày của ông N.Đ.T (Trưởng ban Khu phố 10) biết rõ nguồn gốc đất và quá trình chuyển nhượng từ ông M qua ông H.L và từ ông H.L sang bà K.L. Còn lời trình bày của ông N.Đ.T (Người có đất giáp với các thửa đất tranh chấp) ở Khu phố 10 từ năm 2005 đến hiện tại khai với Tòa án rằng “ông M được cấp 02 giấy chứng nhận QSDĐ là do miếng đất nằm giữa là đất nằm trong quy hoạch làm đường, nhưng khi sử dụng là sử dụng toàn bộ không thể tách rời. Khi ông M sử dụng là sử dụng toàn bộ, đến ông H.L, rồi bà K.L cũng sử dụng toàn bộ như vậy. Quá trình chuyển nhượng các bên thỏa thuận thế nào thì ông không biết”.

Ông T.M.T (Người nhận chuyển nhượng thửa đất liền kề với thửa đất tranh chấp và giống với trường hợp của ông H.L) khẳng định: Phần đất ở giữa nằm trong quy hoạch nên khi chuyển nhượng thì chủ cũ giao cho người này quản lý và sử dụng luôn. Người này cho biết từ khi ông M giao đất cho ông H.L quản lý và sử dụng thì không thấy ông M sinh sống hoặc tới lui thửa đất.

Ông T.P.H (Người có đất giáp với các thửa đất tranh chấp) khẳng định: “Việc ông M được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thế nào thì ông H không biết, nhưng khi chuyển nhượng cho ông H.L là chuyển nhượng toàn bộ thửa đất chứ không ai nhận chuyển nhượng miếng đất phía trước và phía sau mà không mua miếng ở giữa”.

Kết quả trả lời của Ủy ban nhân dân thành phố Phú Quốc:

Khi ông M được cấp giấy chứng nhận QSDĐ vào năm 2012, thì ông M không được cấp phần đất ở giữa, cơ quan chức năng không trả lời bằng văn bản về lý do không được cấp nhưng ông M cũng không có khiếu nại gì về việc không được cấp giấy đối với phần đất này.

Kết quả giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Phú Quốc:

Từ những căn cứ trên, Hội đồng xét xử nhận định rằng ông M đã chuyển nhượng QSDĐ cho ông H.L là toàn bộ diện tích đất (bao gồm cả phần đất ngoài giấy chứng nhận). Từ đó, khẳng định yêu cầu khởi kiện của ông M là không có cơ sở nên không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông M và tạm giao phần đất ngoài sổ cho bà K.L quản lý và sử dụng.

Quan điểm bình luận

Ông M, ông H.L và qua xác minh của chính quyền địa phương, những hộ dân lân cận đều xác định nguồn gốc thửa đất tranh chấp là của ông M. Ngoài ra, ông M thừa nhận chuyển nhượng đất cho ông H.L với giá 1.900.000.000 đồng, chứ không phải 400.000.000 đồng theo hợp đồng chuyển nhượng và đã nhận đủ tiền, đã giao đất cho ông H.L quản lý, sử dụng. Biết rằng, đối với phần đất ở giữa ông M chưa được cấp giấy là do vào thời điểm ông M chuyển nhượng cho ông H.L thì vướng quy hoạch làm đường, nhưng sau đó thì đã bỏ quy hoạch này.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là hợp đồng chuyển nhượng thửa đất ở giữa của ông M với ông H.L vi phạm về mặt hình thức (hợp đồng bằng lời nói). Vấn đề này, đã được quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 đối với trường hợp hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức và Án lệ số 55/2022/AL về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức. Tức là, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chứng, chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình, thì Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Mặt khác, ông M cho rằng, đối với phần đất ở giữa, thì ông M rào lại, còn việc ông H.L đi ra phần đất phía sau bằng cách nào là chuyện của ông H.L. Điều này là vô lý và không phù hợp với thực tế khác quan, đó là lời trình bày của những người có đất giáp ranh đã được Tòa án xác minh làm rõ: Từ khi ông M giao đất cho ông H.L quản lý và sử dụng thì không thấy ông M sinh sống hoặc tới lui thửa đất và ông H.L là người quản lý, sử dụng toàn bộ thửa đất, đến khi ông H.L chuyển nhượng lại cho bà K.L thì bà K.L tiếp tục sử dụng toàn bộ thửa đất này.

Điều này cho thấy, ông H.L là người quản lý, sử dụng đối với phần đất tranh chấp một cách công khai, liên tục từ năm 2004 đến năm 2016, rồi đến bà K.L là người quản lý, sử dụng công khai, liên tục từ năm 2016 đến năm 2017 thì ông M tranh chấp. Hơn nữa, sau khi ông H.L nhận đất đã trồng cây, xây nhà kiên cố mà ông M không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Do đó, Tòa án nhân dân thành phố Phú Quốc không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông M là hợp tình, hợp lý.

Có thể nhận thấy, đây là vụ tranh chấp có lẽ mang đặc thù Phú Quốc và hiện có hàng trăm trường hợp tương tự nhưng không xảy ra tranh chấp. “Luật luôn có những khuyết tật cố hữu và người làm luật gọi là có trách nhiệm cứ phải nỗ lực không ngừng để hoàn thiện hệ thống luật pháp. Tuy nhiên, ai cũng hiểu làm luật, sửa luật không phải là việc thực hiện được trong ngày một ngày hai mà cần phải có thời gian. Trong hoàn cảnh như thế, để mọi người đủ tự tin dấn thân thì người có quyền đánh giá hành vi của người khác phải đọc, hiểu để áp dụng luật theo lương tri chứ không chỉ dựa vào câu chữ khô cứng, từ đó đưa ra phán xét vừa hợp lý, vừa hợp tình”[1].

Thiết nghĩ, mục đích của pháp luật không nhằm bảo vệ những người “bội tín". Do vậy, tác giả cho rằng, trong thời gian tới cần thiết phải xem xét phát triển Bản án số 83/2022/DS-ST ngày 27/8/2022 của Toà án thành phố Phú Quốc thành án lệ. Bởi vì, trên thực tế có rất nhiều trường hợp thực chất là có sự việc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất, nhưng đến khi giá đất tăng cao thì những người “bội tín” lại tìm mọi cách lợi dụng khiếm khuyết của pháp luật để tranh chấp, để đòi lại đất, nhưng các Thẩm phán không đủ tự tin để quyết định thấu tình đạt lý như trường hợp đặc thù của Phú Quốc./.

 

Đất nông nghiệp ở Phú Quốc - Ảnh MH

ThS. PHAN THÀNH NHÂN (Tòa án huyện Lấp Vò, tỉnh Đồng Tháp)