Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định hình thức và thực tiễn giải quyết tranh chấp

Một giao dịch dân sự nếu như thể hiện nội dung rõ ràng bằng văn bản thì sẽ thuận lợi cho các bên khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận. Cũng như khi có tranh chấp đó là chứng cứ quan trọng để Tòa án đánh giá trong việc giải quyết tranh chấp, từ đó ra những phán quyết hợp tình hợp lý, tránh suy diễn một cách chủ quan, các đương sự cũng không phải tốn công sức chứng minh có tồn tại giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch.       

1.Quy định pháp luật

1.1. BLDS năm 1995, có hiệu lực ngày 01/07/1996

Theo Điều 131 BLDS 1995, để một giao dịch có hiệu lực thì phải có đủ 4 điều kiện, một là người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; hai là mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội; ba là người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; và cuối cùng là điều kiện về hình thức giao dịch phải phù hợp với quy định của pháp luật. Đây là một sự bất cập vì nếu qui định điều kiện thứ 4 là hình thức giao dịch phù hợp với qui định thì sẽ có những giao dịch dân sự pháp luật có qui định hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch và có những giao dịch không qui định hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch.

Theo Điều 139 BLDS 1995, nếu pháp luật có qui định về hình thức mà giao dịch dân sự đó không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép thì có khả năng bị vô hiệu, BLDS 1995 đã có hướng xử lý bổ sung cho sự thiếu sót của pháp luật trước đây. Tuy nhiên, có sự bất cập, bởi vì sẽ có những giao dịch tuy có yêu cầu về hình thức văn bản nhưng nó không là điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực, cách qui định như vậy sẽ có sự mâu thuẫn với các qui định khác .

Ngoài ra, BLDS 1995 đã có giải pháp để cứu giao dịch dân sự, đó là cho phép một bên hoặc các bên yêu cầu các cơ quan như là Tòa án hoặc một cơ quan có thẩm quyền khác buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch, ví dụ: như giao dịch bắt buộc phải bằng văn bản nhưng các bên không thực hiện bằng văn bản khi giao kết hoặc như có văn bản nhưng văn bản lại không được công chứng chứng thực, hoặc đã công chứng, chứng thực nhưng lại chưa đi đăng ký hoặc chưa được cho phép, giải pháp là cơ quán tài phán sẽ cho ra một văn bản trong đó buộc các bên trong giao dịch phải hoàn thiện giao dịch dân sự về mặt hình thức (tức là pháp luật qui định giao dịch đó phải lập văn bản thì nay các bên phải hoàn thiện, các bên cùng nhau lập văn bản hoặc như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên chưa công chứng, chứng thực thì phải hoàn thiện cho phù hợp), việc hoàn thiện  sẽ trong một thời gian, còn khoảng thời gian bao lâu luật không qui định rõ, về vấn đề này đã được hướng dẫn trong Nghị quyết của Tòa án nhân dân tối cao.

Cơ chế để khắc phục hợp đồng vi phạm về hình thức đã có, nhưng nếu một bên cố tình không thực hiện trong thời hạn mà Tòa án ấn định thì sẽ có hai hệ quả, thứ nhất Giao dịch dân sự đó sẽ vô hiệu, thứ hai bên nào có lỗi làm giao dịch vô hiệu thì bồi thường thiệt hại. Lỗi ở đây do một bên cố tình gây ra, hoặc cả hai bên gây ra, sẽ phải bồi thường thiệt hại, đây là chế tài của pháp luật dành cho người có hành vi không tuân thủ quy định pháp luật. Thông thường, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và nhà thường là chiếm số đông, phức tạp hơn hẳn, vì đây là loại tài sản mang giá trị lớn.

Để áp dụng đúng và thống nhất, TANDTC ở giai đoạn này đã ban hành hai văn bản hướng dẫn cho công tác xét xử, một là Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP, ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, hai là Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP, ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC  có phần hướng dẫn về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hai văn bản nêu trên đã khắc phục được lỗ hỏng của quy định pháp luật trong một thời gian dài khi không có phương án giải quyết hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức. Hiện nay, tuy hai văn bản trên đã hết hiệu lực, những vẫn còn giá trị tham khảo áp dụng cho trong công tác xét xử của Tòa án vì vẫn chưa có Nghị quyết mới hướng dẫn cho công tác xét xử tại Tòa án.

Một số bất cập khi áp dụng hai văn bản trên thực tế vào xét xử như: Người dân không am hiểu pháp luật cho nên không thể biết mình có thể yêu cầu Tòa án buộc các bên hoàn thiện quy định về hình thức của giao dịch; Hoặc một trong các bên cố tình không hợp tác để thực hiện hoàn thiện quy định về hình thức của giao dịch theo Quyết định của Tòa án dẫn tới giao dịch dân sự vô hiệu và đây là thường là nguyên nhân phần lớn khiến các giao dịch dân sự vô hiệu, vì tài sản nhà, đất thường là các tài sản có giá trị rất lớn theo thời gian sẽ tăng giá trị thêm so với lúc giao dịch ban đầu, nên hầu như người chủ đất, chủ nhà với tâm lý tham lam rất mong vô hiệu để lấy lại tài sản đã bán.

Cũng có trường hợp tuy giao dịch dân sự đã vô hiệu nhưng bên mua lại không biết mình có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại khi vô hiệu, dẫn đến bị thiệt thòi (vì theo nguyên tắc Tòa án chỉ giải quyết khi có yêu cầu từ đương sự) hoặc như đã có yêu cầu bồi thường thiệt hại tuy nhiên khi tiến hành định giá tài sản để bồi thường thì giá trị tài sản nhà, đất lúc Tòa án định giá không sát với thị trường thực tế, nên thường rất thấp dẫn tới bên mua bị thiệt thòi khi tính khoản tiền chênh lệch giá để bồi thường.

1.2. BLDS 2005 có hiệu lực ngày 01/01/2006

Nếu như trước đây Điều 131 BLDS 1995 qui định một giao dịch dân sự để có hiệu lực phải hội đủ 04 điều kiện nằm trong 4 khoản khác nhau và xuất hiện sự bất cập như trên đã phân tích.

Đối với BLDS 2005 có cách thay đổi khác, điều luật tách thành hai khoản, ở khoản 1 chỉ còn ghi nhận 03 điều kiện để một giao dịch có hiệu lực: một là người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự, hai là mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, ba là người tham gia hoàn toàn tự nguyện.

Còn điều kiện về hình thức giao dịch dân sự được tách bạch ra thành một khoản riêng biệt và được qui định như sau: Hình thức giao dịch dân sự “là điều kiện có hiệu lực” của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định, ta thấy có sự thay đổi của nhà làm luật, nếu pháp luật có yêu cầu về hình thức nhưng không phải là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì nó không vô hiệu, còn nếu pháp luật có yêu cầu về hình thức là điều kiện có hiệu lực nhưng các bên không tuân thủ thì giao dịch mới vô hiệu.

Ngoài ra, ở điều luật hướng dẫn cách xử lý giao dịch không tuân thủ qui định về hình thức có hai sự thay đổi. Thứ nhất, nếu như trước đây Điều 139 BLDS 1995 qui định “…trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự nếu không thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng…”. Thì ở Điều 134 BLDS 2005 qui định lại như sau“trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo …” về lý do có sự thay đổi này như đã trình bày ở trên.

Thứ hai về hệ quả của giao dịch dân sự vô hiệu ở BLDS 1995 qui định “bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại”, thì sẽ trùng lắp với khoản 2 Điều 146 BLDS 1995 đã qui định vấn đề này, cho nên BLDS 2005 đã bỏ đi đoạn trên và qui định trong Điều 137 BLDS 2005, cách thay đổi mang tính chất kỹ thuật lập pháp tránh trùng lắp quá nhiều về vấn đề bồi thường thiệt hại trong các điều luật. Thời điểm BLDS 2005 đang có hiệu lực nhưng hai nghị quyết hướng dẫn BLDS 1995 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC vẫn có giá trị tham khảo và mang tính định hướng trong công tác xét xử của các Tòa án trong một thời gian dài.

Cách thay đổi ở BLDS 2005 không thật sự mang lại lợi ích nếu như một bên đã không thiện chí thực hiện theo yêu cầu của Tòa án, một chuyên gia trong lĩnh vực dân sự đã bình luận: “…Trong thực tế, rất phổ biến tình trạng sau khi được Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc thực hiện quy định về hình thức trong một thời hạn luật định thì một trong các bên đã cố ý không tuân thủ yêu cầu đó. Một bên trong nhiều giao dịch đã lợi dụng quy định trên để yêu cầu Tòa ản tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu (để bội ước). Do đó, quy định về hình thức của giao dịch dân sự tại Điều 134 BLDS 2005 đã không hiệu quả, quyền, lợi ích chính đáng của bên thiện chí không được bảo vệ một cách triệt để.”(Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb Hồng Đức, 2020).

Cũng trong một tài liệu tập huấn chuyên sâu khác của Bộ Tư pháp phát hành có ghi nhận như sau :”… Thực tiễn áp dụng quy định này đã gặp nhiều vướng mắc và khó bảo đảm tính khả thi vì trong nhiều trường hợp, một trong các bên giao dịch không hợp tác để thực hiện quy định về hình thức của giao dịch - mặc dù giao dịch được giao kết trên cơ sở ý chí tự nguyện của các bên, dẫn tới giao dịch bị tuyên vô hiệu.” (Bộ Tư pháp, Những điểm mới cơ bản của Bộ luật Dân sự năm 2015- Tài liệu tập huấn chuyên sâu, Nxb Lao Động, 2017).

1.3.  BLDS 2015, có hiệu lực ngày 01/01/2017

So với BLDS 2005 thì BLDS 2015 có một số thay đổi rất đáng chú ý. Thứ nhất, ở khoản 2 Điều 117 BLDS 2015 qui định hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp ”luật” có quy định, trước đây là “pháp luật”. Về cách thay đổi này cho thấy, chỉ khi có quy định về hình thức là điều kiện có hiệu lực nằm trong qui định của luật thì mới áp dụng, tránh trường hợp các điều kiện về hình thức nằm trong các văn bản dưới Luật như Nghị định, Thông tư, Quyết định …

Thứ hai, cách quy định về hướng xử lý giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức ở BLDS 2015, xử lý khác hơn so với BLDS 2005 và có thể nói ưu việt hơn hướng xử lý cũ. Theo Điều 129 BLDS 2015 (trước đây là Điều 134 BLDS 2005) qui định giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu. Tuy nhiên có hai sự ngoại lệ cho trường hợp giao dịch dân sự có vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức nhưng không vô hiệu.

Ngoại lệ thứ nhất, quy định tại khoản 1 Điều 129 BLDS 2015 , nếu “Luật” có quy định giao dịch dân sự đó phải lập văn bản (không quy định việc công chứng, chứng thực) thì một bên hoặc các bên, cần phải đáp ứng điều kiện đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, tuy nhiên đây chỉ mới là điều kiện cần. Ngoài ra, điều kiện đủ là phải có yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch đó gửi đến Tòa án, nếu như không yêu cầu Tòa án sẽ không đương nhiên công nhận hiệu lực của giao dịch, hình thức của việc yêu cầu phải thể hiện rõ ý chí của một bên hoặc các bên có thể bằng hành vi, bằng lời nói, bằng văn bản, …Tuy nhiên, theo tác giả tốt nhất nên thể hiện bằng một văn bản nêu rõ các yêu cầu của đương sự trong đó, việc này thực hiện theo qui định của BLTTDS 2015. Và khi đó Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án sẽ xem xét công nhận hiệu lực đối với giao dịch. Về hình thức thể hiện, Tòa án có thể sẽ công nhận bằng một Quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa các đương sự hoặc sẽ ghi nhận trong phần “Quyết định” của Bản án dân sự do Tòa án ban hành.

Ngoại lệ thứ hai, quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015, nếu giao dịch dân sự đó đã lập văn bản và theo Luật bắt buộc phải công chứng, chứng thực, thì muốn công nhận hiệu lực của giao dịch thì cũng phải hội đủ điều kiện cần và đủ như đã phân tích ở trên. Các bên không cần phải thực hiện việc công chứng, chứng thực đối với giao dịch đó nữa điều này là một điểm mới rất đáng ghi nhận vì đã khắc phục được sự bất hợp lý về cách giải quyết của các BLDS trước đây.

Trước khi kết thúc phần này, chúng ta cùng xem qua ý kiến về qui định mới của BLDS 2015, cơ quan UBTVQH có ý kiến như sau :

 “… một số ý kiến đề nghị giữ lại quy định của BLDS hiện hành về vấn đề này vì cho rằng: “trường hợp pháp luật quy định việc tuân thủ hình thức là điều kiện để giao dịch có hiệu lực thì hợp đồng, giao dịch sẽ vô hiệu khi không tuân thủ hình thức đó; việc quy định Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực khi một trong các bên đã thực hiện toàn bộ nghĩa vụ sẽ dẫn tới vô hiệu hóa các quy định về điều kiện bắt buộc có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch được quy định trong các luật khác”.

Ủy ban thường vụ Quốc hội nhận thấy, một trong những điểm sửa đổi quan trọng trong phần này là việc hạn chế các trường hợp giao dịch dân sự bị Tòa án tuyên vô hiệu về hình thức để một mặt bảo đảm tôn trọng sự thỏa thuận và ý chí của các bên, mặt khác bảo đảm sự ổn định của các giao dịch dân sự phát sinh trong đời sống. Do đó, đề nghị Quốc hội cho được giữ nội dung này như dự thảo Bộ luật.” (Báo cáo giải trình, tiếp thu và chỉnh lý dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi), số 963/BC-UBTVQH13, ngày 20/10/2015).

Trên đây là quan điểm của UBTVQH  về vấn đề giao dịch vô hiệu do vi phạm hình thức vào thời điểm đang lấy ý kiến đối với dự thảo BLDS (sửa đổi) 2015, dự thảo ban đầu đã vấp phải ý kiến phản đối từ các đại biểu Quốc hội vì lo ngại các quy định về điều kiện bắt buộc có hiệu lực của hợp đồng trong các luật khác sẽ bị vô hiệu hóa, tuy nhiên đứng dưới góc độ của UBTVQH ưu tiên sự thỏa thuận và ý chí của các bên, ngoài ra cần phải đảm bảo sự ổn định của giao dịch trong đời sống nên cần giữ lại như dự thảo đã nêu.

2. Thực tiễn xét xử

Để phản ánh thực tiễn Tòa án vận dụng pháp luật như thế nào vào công tác xét xử, tác giả đưa vào bài viết một Quyết định Giám đốc thẩm, số 171/2020/DS-GĐT, ngày 24-7-2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh,  liên quan đến vấn đề tranh chấp Hợp đồng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về hình thức, đây là một vụ án trên thực tế đã từng tạo nên xôn xao dư luận xã hội, được nhiều cơ quan báo chí đăng tải từ khi xét xử cấp phúc thẩm đến cấp giám đốc thẩm.

2.1. Nội dung vụ án như sau:

Ông Phan Q và bà Lê Thị Bích T có quyền sử dụng diện tích 3.500m2 đất trồng cây hằng năm thuộc thửa đất 504 tờ bản đồ số 40 tọa lạc tại phường 15, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh theo nội dung thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất ngày 07/10/2008. Trong quá trình sử dụng đất, ông Q và bà T có ký hợp đồng bằng giấy viết tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Khâu Văn S, Lê Sĩ T1, ông Lê Văn D.

Sau khi chuyển nhượng, ông Q và bà T thông báo cho ông Khâu Văn S, Lê Sĩ T1, ông Lê Văn D là giao dịch chuyển nhượng bằng giấy viết tay nên ông Q và bà T khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông S, ông D, ông T1 chưa có hiệu lực và đình chỉ hợp đồng chuyển nhượng; đồng thời buộc ông S, ông D, ông T1 trả lại toàn bộ diện tích đất nêu trên. Các bị đơn: Ông Lê Văn D, Lê Sĩ T1, ông Khâu Văn S thống nhất với lời trình bày của ông Phan Q và bà Lê Thị Bích T về quá trình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các bị đơn đã giao đủ tiền cho ông Q, bà T và nhận đất sử dụng. Ngày 18/9/2013, ông D và ông T1 lập giấy chuyển nhượng 174m2 đất đã nhận chuyển nhượng cho ông S. Ngày 03/11/2015, ông S ký hợp đồng viết tay chuyển nhượng toàn bộ 674m2 đất cho ông D. Hiện nay, ông D trực tiếp quản lý, sử dụng toàn bộ diện tích đất này. Trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông D, ông T1, ông S không đồng ý vì cho rằng việc chuyển nhượng đã hoàn tất; ông D có đơn phản tố yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên đương sự và yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Sau đó vụ án được đưa ra xét xử sơ thẩm tại Tòa án Quận G, xét xử phúc thẩm tại TAND TP HCM. Ngày 13/7/2020, Chánh án TAND TP HCM ban hành Công văn số 650/TATP-DS kiến nghị kháng nghị giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm của TAND TPHCM. TANDCC  tại TP HCM xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm, bản án dân sự sơ thẩm giao hồ sơ vụ án cho TAND quận G, TP HCM xét xử sơ thẩm lại.

Quyết định giám đốc thẩm số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020, Ủy ban Thẩm phán TANDCC tại TP HCM có những nhận định như sau:

 “…[19] Sau khi chuyển nhượng, ông Q, bà T được cấp quyền sử dụng đất nên điều kiện về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được khắc phục. Tuy nhiên, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm bắt buộc về công chứng, chứng thực.

 [20] Thực tế cho thấy, bên nhận chuyển nhượng là ông S, ông D, ông T1 đã nhận đất và thanh toán đủ tiền cho ông Q và bà T, các bên chưa thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực.

[21] Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

…[23] Trong trường hợp không phát sinh thêm tài liệu, chứng cứ nào khác thì phải xem xét để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo yêu cầu phản tố của ông D…”

2.2.Bình luận

Quyết định Giám đốc thẩm trên đã giải quyết hai vấn đề rất quan trọng: Thứ nhất, đã vận dụng điểm b khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015 rất hợp lý để áp dụng cho những giao dịch dân sự được xác lập trước thời điểm BLDS năm 2015 có hiệu lực ngày 01/01/2017.

Trở lại tình tiết vụ án các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đương sự được ký kết vào các ngày 03/02/2002, ngày 18/4/2009, ngày 18/4/2009. Như vậy, khi áp dụng pháp luật xét xử vụ án về nguyên tắc phải áp dụng BLDS 2005 và các văn bản hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán TANDTC vào thời điểm đó để giải quyết vụ án. Tuy nhiên, nếu áp dụng BLDS 2005 thì việc giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hinh thức sẽ có xảy ra bất cập mà tác giả đã đề cập ở phần mục thứ hai của bài viết, cho nên vận dụng pháp luật Điều 688 BLDS 2015 sẽ cho phép áp dụng các quy định mới trong BLDS 2015 để cứu Hợp đồng bị vi phạm về hình thức không bị vô hiệu. Cụ thể, đã áp dụng Điều 129 trong BLDS 2015 để công nhận hiệu lực hợp đồng mà không áp dụng Điều 134 trong BLDS 2005, lý do tác giả đã phân tích ở phần trên của bài viết.

Thứ hai, Quyết định giám đốc thẩm, đã có sự kết hợp Điều 129 trong BLDS 2015, cùng với Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP, ngày 10/8/2004 rất phù hợp, để giải quyết vụ án trên, các điều kiện dẫn đến hợp đồng vi phạm về hình thức trong vụ án đã không còn để có thể làm cho hợp đồng vô hiệu.

Tại thời điểm xác lập giao dịch, các bên đương sự đều vi phạm về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lập luận trong quyết định giám đốc thẩm như sau: theo quy định tại điểm b.2, tiểu mục 2.3, mục 2, Phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC tại thời điểm giao kết tuy có vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên không được coi là vô hiệu do vi phạm điều kiện chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp, vì năm 2008, ông Q và bà T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và điều kiện hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Mặt khác, toàn bộ 674m2 đất đã được các bên thống nhất chuyển nhượng cho ông D nên không vi phạm điều kiện tách thửa (điều kiện 3) theo Quyết định số 19/2009/QĐ-UB ngày 25/02/2009 của Ủy ban nhân dân TP HCM.

Sau khi chuyển nhượng, ông Q, bà T được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên điều kiện về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được khắc phục. Tuy nhiên, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm bắt buộc về công chứng, chứng thực.Thực tế thì bên nhận chuyển nhượng là ông S, ông D, ông T1 đã nhận đất và thanh toán đủ tiền cho ông Q và bà T, các bên chưa thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Như vậy theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực .

Cơ quan xét xử đã có sự vận dụng pháp luật hợp lý, thứ nhất đã vận dụng điểm b khoản 1 Điều 688 BLDS 2015 để cho phép áp dụng BLDS 2015 cho cả những giao dịch được xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực, điểm này rất có lợi cho các giao dịch vi phạm về hình thức sẽ có cơ hội áp dụng được những quy định mới của BLDS 2015 để giao dịch không bị vô hiệu. Thứ hai, Tòa án đã mạnh dạn áp dụng Điều 129 BLDS 2015 dù trên thực tế điều Luật này còn gây ra nhiều tranh cãi khi vận dụng nó.

Xoay quanh vấn đề trên có ý kiến cho rằng Điều 129 BLDS 2015 khó có thể áp dụng cho các giao dịch dân sự đặc thù có đối tượng là quyền sử dụng đất bởi lẽ căn cứ theo Điều 502, 503 BLDS 2015 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của BLDS, pháp luật về đất đai và qui định khác có liên quan, đồng thời theo khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Việc hai bên xác lập giao dịch dân sự cho dù đã thực hiện 2/3 đi chăng nữa cũng khó có thể áp dụng vì Luật Đất đai qui định khác so với BLDS 2015.

*Công ty Luật Thành phố Hồ Chí Minh

TAND huyện Đak Pơ, Gia Lai tiến hành “Số hóa hồ sơ, công bố tài liệu, chứng cứ bằng hình ảnh tại phiên tòa” - Ảnh: Nguyễn Chí Linh

         

NGUYỄN TRẦN NGÀ*