Thực hiện cơ chế thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng đất đối với dự án nhà ở thương mại

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 264 điều được đánh giá là dự án luật khó, tác động lớn mọi lĩnh vực từ chính trị, kinh tế-xã hội và đời sống của nhân dân. Cho đến nay, dự án Luật đang trong quá trình hoàn thiện để trình Quốc hội tiếp tục thảo luận, xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6 tới.

Một trong những nội dung quan trọng của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) nhận được sự quan tâm của các thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp thứ 25 là về cơ chế xử lý đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất không đạt được 100% (khoản 7 Điều 127).

Đề cập về nội dung trên, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, hiện có 02 loại ý kiến. Loại ý kiến thứ nhất là giữ như dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Việc chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để có đất thực hiện dự án là thỏa thuận mang tính dân sự, việc Nhà nước can thiệp bằng biện pháp thu hồi đất đối với các trường hợp không thỏa thuận được thì không phù hợp, dễ dẫn tới khiếu kiện. Để đảm bảo việc thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất thành công, nhà đầu tư cần phải tính toán về quy mô, địa điểm thực hiện dự án cho phù hợp.

Loại ý kiến thứ hai dựa trên tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự án Luật bổ sung quy định tại khoản 7 Điều 127 quy định mang tính nguyên tắc: Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại của dự án chưa thỏa thuận được để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất trong các trường hợp: (1) Nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã thỏa thuận được với từ 80% số người sử dụng đất trở lên và 80% diện tích đất thực hiện dự án trở lên mà không tiếp tục thỏa thuận được. (2) Nhà đầu tư đang có quyền sử dụng một phần diện tích đất thực hiện dự án và đã thỏa thuận được với từ 80% số người sử dụng đất và 80% diện tích đất trở lên đối với phần diện tích đất còn lại mà không tiếp tục thỏa thuận được (Phương án 2). Đồng thời, giao Chính phủ quy định chi tiết các nội dung có liên quan. Quy định này sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn trên thực tế triển khai cơ chế thỏa thuận để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do không thể thỏa thuận hết diện tích.

Liên quan đến cơ chế xử lý đối với các trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà không đạt được 100%, hiện có 2 phương án. Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách Lê Quang Mạnh thấy rằng, nên thực hiện theo phương án 2 vì trong thực tiễn rất nhiều dự án chúng ta thấy rằng, đa số các hộ dân đã thực hiện thỏa thuận xong cũng như là chấp nhận với mức đền bù hài hòa, phù hợp theo giá thị trường. Chỉ còn một số lượng rất nhỏ các hộ dân thì không chấp nhận mức đưa ra của chủ đầu tư. Trong trường hợp này nếu như chúng ta vẫn áp dụng nguyên tắc thỏa thuận, vẫn để nhà đầu tư phải đáp ứng bằng được các yêu sách của những người còn lại đó thì sẽ không thực hiện được các dự án mà ảnh hưởng đến tiến độ chung của quá trình phát triển các đô thị.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách Lê Quang Mạnh, số liệu thống kê thì không biết có phản ánh hết thực trạng không, nhưng kinh nghiệm thực tiễn ở địa phương cho thấy rằng, số lượng các dự án rất nhiều, không phải ít. Trong thực tiễn, không phải chỉ là những người dân thuần túy sống ở trên những mảnh đất đó mà nhiều các nhà đầu cơ, thậm chí người quen thân của cán bộ mua trước rồi tìm cách ép bằng được đối với các nhà phát triển hạ tầng.

Để hài hòa lợi ích giữa người dân, giữa doanh nghiệp và Nhà nước thì cơ chế xử lý đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất không đạt được 100% nên thực hiện theo phương án 2. Tức là trong trường hợp đã thỏa thuận được 80% số người sử dụng đất trở lên thì Nhà nước đứng ra thu hồi đối với phần diện tích đất còn lại. Tuy nhiên, đề nghị bổ sung nguyên tắc về mức đền bù. Trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) không có nhưng đề nghị nên bổ sung luôn cả nguyên tắc là mức đền bù đối với những hộ còn lại đó thì sẽ tương đương với mức trung bình chung của các hộ đã chấp nhận hay các mức đã được đa số người dân xung quanh chấp nhận. Việc làm này là để sau này có căn cứ cho thực hiện việc xử lý giữa Nhà nước thu hồi và những hộ còn lại đó.

Toàn cảnh phiên thảo luận

Đóng góp ý kiến vào nội dung trên, Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Lê Thị Nga nêu quan điểm: Về cơ chế thỏa thuận ở Điều 127 có đưa ra hai phương án. Phương án thứ nhất không có quy định về việc đã thỏa thuận được 80% còn 20% chưa thỏa thuận được thì Nhà nước đứng ra thu hồi. Ủy ban Tư pháp nhận thấy phương pháp thứ nhất có hai cơ chế thu hồi đất. Cơ chế thứ nhất là thu hồi bằng con đường hành chính. Cơ chế thứ hai là bằng con đường thỏa thuận, tức là một bên hành chính, một bên dân sự. Tuy nhiên, chúng ta lại đưa ra cơ chế thứ ba vừa là dân sự và hành chính thì đề nghị cần có sự cân nhắc. Nếu thực hiện theo thỏa thuận thì theo cơ chế thỏa thuận hoàn toàn còn theo hành chính thì theo cơ chế hành chính hoàn toàn. Việc làm này nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên và giảm khiếu kiện liên quan đến đất đai.

Cho ý kiến tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đánh giá dự thảo luật đã có bước tiến rất dài, nhiều vấn đề lớn được tập trung giải quyết. Nhấn mạnh tinh thần kiến tạo phát triển từ luật đặc biệt này, Chủ tịch Quốc hội đề nghị Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban Kinh tế và các Ủy ban khác của Quốc hội quan tâm hơn nữa để hoàn thiện dự thảo luật.

Nêu quan điểm về cơ chế xử lý đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất không đạt được 100%, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, việc chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để có đất thực hiện dự án là thỏa thuận mang tính dân sự. Việc Nhà nước can thiệp bằng biện pháp thu hồi đất đối với các trường hợp không thỏa thuận được là không phù hợp. Nhắc lại đây là vấn đề đã được Đảng đoàn Quốc hội thảo luận rất kỹ, đã báo cáo với các cơ quan chức năng có thẩm quyền, báo cáo Trung ương nhưng không được chấp nhận, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu thực hiện nghiêm theo kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Ngoài ra, bày tỏ sự đồng thuận nên có hỗ trợ nhà đầu tư nhưng theo Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, cần hỗ trợ theo cơ chế dân chủ cơ sở. Trong những trường hợp như vậy thì cấp ủy, chính quyền địa phương, các tổ chức chính trị xã hội cùng với nhà đầu tư bàn bạc, tháo gỡ những vướng mắc, tâm tư, tình cảm, nguyện vọng… của người dân trong khuôn khổ chính sách chung của Nhà nước. Nhà đầu tư từ đầu phải có khung thỏa thuận với cấp uỷ, chính quyền, địa phương.

Kết luận về nội dung trên, thay mặt Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh: Việc thu hồi đất phải tuân thủ các quy định của Hiến pháp và các trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải yêu cầu việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng, sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại, tuyệt đối không hợp thức hóa những vướng mắc có tính chất vi phạm; các quy định cụ thể, rõ ràng, không để cách hiểu khác nhau hoặc tùy ý vận dụng khi thực thi. Phân định, tách biệt rõ trường hợp thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và trường hợp thực hiện đấu giá dự án sử dụng đất.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phát biểu ý kiến - Ảnh: Qh.vn

CAO THANH LOAN