Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nhà đất mà quy định phải có công chứng, chứng thực

Quy định của pháp luật

 Theo Điều 500 BLDS 2015 thì hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

BLDS 2015 quy định về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất, hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất và hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất tại các điều 501, 502 và 503, cụ thể như sau:

“Điều 501. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất 

Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. 

Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất (sửa đổi) 

Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 

Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai.”

Liên quan đến quyền sử dụng đất có các loại hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà…

Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: 

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; 

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; 

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; 

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

 Có mâu thuẫn, chồng chéo hay không?

Từ các quy định nêu trên, hiện nay đang có các cách hiểu khác nhau về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến nhà, đất là loại hợp đồng mà pháp luật có yêu cầu công chứng, chứng thực. Cụ thể như sau:

– Quan điểm thứ nhất cho rằng: Các quy định về thời điểm có hiệu lực nêu trên là hoàn toàn thống nhất, không có mâu thuẫn gì; các loại hợp đồng mà pháp luật yêu cầu hình thức bằng văn bản có công chứng, chứng thực có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.

– Quan điểm thứ hai cho rằng: Các quy định nêu trên của BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013 có sự chồng chéo, thiếu thống nhất[1].

Qua nghiên cứu quy định của BLDS 2015 về hiệu lực của hợp đồng, tác giả thấy rằng Điều 401 BLDS 2015 về cơ bản giữa nguyên quy định tại Điều 405 BLDS năm 2005, chỉ chỉnh sửa về kỹ thuật và bổ sung thêm quy định tại khoản 2. Cụ thể Điều 401 BLDS 2015 quy định như sau:

“1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. 

Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.”

Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định:

“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. 

Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. 

Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.”

Với các quy định trên, tác giả cho rằng hoàn toàn không có sự mâu thuẫn hay chồng chéo trong các quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến nhà, đất mà pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực.

Theo quy định của pháp luật dân sự thì hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự[2]. Sau khi các bên đã giao kết hợp đồng dưới một hình thức nhất định phù hợp với pháp luật và hợp đồng đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật yêu cầu thì hợp đồng có hiệu lực bắt buộc đối với các bên[3]. Điều đó có nghĩa là từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên trong hợp đồng bắt đầu có quyền và nghĩa vụ dân sự đối với nhau.

Thời điểm có hiệu lực của các loại hợp đồng mà pháp luật quy định hình thức phải là bằng văn bản có công chứng, chứng thực trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng, chứng thực. Khi hợp đồng có hiệu lực các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Vì vậy, thực hiện hợp đồng dân sự là việc các bên tiến hành các hành vi mà mỗi một bên tham gia hợp đồng phải thực hiện nhằm đáp ứng những quyền dân sự tương ứng của bên kia.

Khi thực hiện hợp đồng dân sự, các bên phải tuân thủ các nguyên tắc đã được BLDS quy định. Thực hiện đúng, đầy đủ các điều khoản về đối tượng, địa điểm, thời hạn, phương thức và các thỏa thuận khác mà nội dung của hợp đồng đã xác định.

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm chuỗi các hành vi: giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng (các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ được xác định trong hợp đồng), đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan có thẩm quyền ghi vào sổ địa chính.

Như vậy, với quy định tại khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai nêu trên, cần phải hiểu là việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính tức là việc chuyển đổi, chuyển nhượng… quyền sử dụng đất đã hoàn thành chứ không thể hiểu là hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại… có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

Và mặc dù không có sự mâu thuẫn hay chồng chéo trong các quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến nhà, đất mà pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực như đã nêu ở trên nhưng trong điều kiện cho phép sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, để bảo đảm việc nhận thức cũng như áp dụng pháp luật được thống nhất, theo tác giả khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cần sửa đổi, bổ sung như sau: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và hoàn thành kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

[1] Chu Thị Hải Quỳnh,  “Quy định về thực hiện hợp đồng – xu hướng xa rời BLDS của Luật Nhà ở và Luật Đất đai”, link: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/tap-chi-giay/quy-dinh-ve-thuc-hien-hop-dong-xu-huong-xa-roi-blds-cua-luat-nha-o-va-luat-dat-dai?fbclid=IwAR3hYcueXXjo-sVvsY1rrI7kRL7bi-lEPQAHba39Ctt5MV02qxDszlQzruY

[2] Điều 388 BLDS năm 2005; Điều 385 BLDS năm 2015.

[3] Điều 122 BLDS năm 2005; Điều 117 BLDS năm 2015

ĐỖ MAI BÍCH PHƯỢNG