Về thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

1.Căn cứ quy định thu hồi đất

Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại hiện nay là một yêu cầu thiết thực của các doanh nghiệp để tạo lập được một quỹ đất sạch đồng thời tạo điều kiện cho các chủ đầu tư triển khai dự án được nhanh chóng, góp phần vào cải tạo môi trường sống hiện đại cho người dân cũng như phát triển kinh tế địa phương. CHính vì vậy, dự thảo luật đất đai (sửa đổi) đã đưa nội dung thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại vào các quy định của luật để mong muốn điều chỉnh thống nhất trong việc áp dụng tạo điều kiện thu hút đầu tư và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.

Việc thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại được quy định cụ thể trong các điều 78, 128 dự thảo Luật đất đai sửa đổi, theo đó:

Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong đó có dự án nhà ở thương mại khi có đủ điều kiện đó là:

-Điểm c khoản 3  Điều 78 quy định:

“3. Dự án, công trình phải đáp ứng tiêu chí, điều kiện quy định tại khoản 4 Điều này bao gồm:

a) Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở;

Về tiêu chí, điều kiện thu hồi đất đối với các quy định tại khoản 3 Điều này được thực hiện theo điểm a khoản 4 như sau:

“a) Dự án quy định tại điểm a khoản 3 Điều này chỉ thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

• Điểm c khoản 1 Điều 128 dự thảo quy định:

 “1. Các trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất, bao gồm:

c) Thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn”.

Như vậy, theo như các quy định trên thì việc thu hồi đất để thực hiện “Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” (điểm c khoản 3 Điều 78 ) để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì Nhà nước thu hồi; còn việc “chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, …” (điểm c khoản 1 Điều 128) thì do nhà đầu tư thoả thuận.

2.Một số vướng mắc

Các quy định trong dự thảo Luật Đất đai là một trong những nội dung mới nhận được sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư và doanh nghiệp. Tuy nhiên, các nhà đầu tư và doanh nghiệp cho rằng, đối với các dự án nhà ở thương mại, đô thị mà để nhà đầu tư, doanh nghiệp thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất là không khả thi và khiến cho dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện, khó thu hút được vốn đầu tư vào mảng nhà ở thương mại này. Bởi lẽ, trong rất nhiều trường hợp thực tế hiện nay là việc giải phóng mặt bằng bị “ách tắc”, thậm chí là phải dừng thi công không thời hạn chỉ vì một hoặc một số ít hộ dân không chịu thỏa thuận đền bù, hoặc yêu cầu mức giá quá cao so với giá thị của thửa đất hay căn nhà đang sở hữu. Trên thực tế, đối với dự án lớn, quan trọng, tiến độ thi công yêu cầu nhanh, cấp bách thì một số nhà đầu tư, doanh nghiệp không thể đàm phán, thoả thuận được với hàng nghìn người dân trong một thời ngắn được. Do đó, để có thể triển khai được dự án, khai thông bế tắc, nhà đầu tư,  doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong thu hồi đất.

Mặt khác, việc Dự thảo phân tách ra trường hợp Nhà nước thu hồi đất, dựa vào tính chất của đất như quy định tại Điều 78 và Điều 128 như trên (Nhà nước thu hồi đất không phải là đất ở; nhà đầu tư thỏa thuận đất ở và các loại đất không phải là đất ở) còn có sự chưa hợp lý. Sự chưa hợp lý ở đây thể hiện ở chỗ, có trường hợp, nhà đầu tư, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng các loại đất không phải là đất ở và mặc dù các đất này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất ở nhưng lại không thể thực hiện dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại, vì theo quy định tại trường hợp điểm c khoản 2 Điều 128 thì đất đó phải có một phần là “đất ở”. Đây cũng là trường hợp vướng mắc lớn trên thực tế mà các nhà đầu tư, doanh nghiệp đã phản ánh trong những năm vừa qua nhưng chưa có cơ chế để tháo gỡ.

Đồng thời, liên quan đến quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất, giữa Điều 128 và Điều 78 đang quy định chưa thống nhất. Cụ thể, khoản 2 Điều 128 Dự thảo quy định điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất là “việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 77, khoản 1 Điều 78 của Luật này”. Điều đó có nghĩa là những đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi  đất quy định tại khoản 2 Điều 78 thì nhà đầu tư có thể thực hiện theo cơ chế thỏa thuận với người dân. Tuy nhiên, khoản 5 Điều 78 Dự thảo lại quy định “các dự án, công trình không thuộc quy định tại khoản 1, 2 và 3 của điều này thực hiện theo quy định tại Điều 121 và Điều 128 của Luật này”. Như vậy, có thể hiểu dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở quy định tại khoản 2 Điều 78 Dự thảo sẽ thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay là nhà đầu tư tự thỏa thuận?

3.Một số đề xuất

Để bảo đảm khai thông cho các dự án, thống nhất trong cách hiểu và dễ áp dụng, đề nghị cân nhắc sửa đổi quy định về tạo lập quỹ đất theo hướng sau:

Thứ nhất, đề nghị Dự thảo bỏ cụm từ “sử dụng các loại đất không phải là đất ở” tại điểm a khoản 3 Điều 78 và “đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất” tại điểm c khoản 1 Điều 128;

Thứ hai, nên thiết lập cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể tự thỏa thuận được với người sử dụng đất, trong đó có thể đặt ra tỷ lệ % diện tích đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước cần phải can thiệp, để giúp cho dự án được tiếp tục triển khai.

Thứ ba, rà soát lại quy định tại Điều 78, Điều 128 Dự thảo để đảm bảo thống nhất trong xác định các loại đất Nhà nước thu hồi, các loại đất nhà đầu tư được thực hiện theo cơ chế thỏa thuận phù hợp với các quy định của  Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư./.

Một khu nhà ở thương mại - Ảnh: Thái Vũ

Ths. ĐẶNG ĐỨC HUYỀN (Toà án quân sự Khu vực Quân khu 9)