Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không ghi thông tin thửa đất

1.Đặt vấn đề

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Như vậy, đặt cọc là một giao dịch dân sự, được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác trong một thời hạn nhằm để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.  

Ngày nay, hình thức đặt cọc nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự được diễn ra ngày càng phổ biến, nhất là trong các giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các vụ việc liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc ngày càng tăng về số lượng cũng như tính chất phức tạp. Trên thực tế, quan điểm  áp dụng pháp luật để giải quyết các loại tranh chấp hợp đồng đặt cọc vẫn còn có sự không thống nhất. Vụ án dưới đây là một trong những trường hợp xảy ra khác phổ biến.

2.Nội dung vụ án

Nguyên đơn là ông T trình bày: Ngày 08/12/2017, bà A và ông T lập Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà A đã nhận từ ông T số  tiền 1 tỷ đồng và ký tên vào hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng cho ông T thửa đất 175 và 293 do bà A đứng tên. Sau đó, ngày 18/1/2018, 25/2/2018, 31/3/2018 bà X (con bà A) được bà A ủy quyền ký với ông T một Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng cho ông T thửa đất 630 do bà A đứng tên, bà X đã nhận từ ông T số tiền 600 triệu đồng. Bà A chỉ giao cho ông T giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản photo. Do bà T không thực hiện thủ tục sang tên các thửa đất trên nên ông T khởi kiện yêu cầu bà A và bà X phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất cho ông T. Nếu không thực hiện thì phải trả ngay khi án có hiệu lực số tiền đã nhận cọc của ông T theo quy định tại Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất, cụ thể: Bà A phải trả cho ông T số tiền 1 tỷ đồng và bồi thường 1 tỷ đồng; bà X phải trả cho ông T số tiền 600 triệu đồng và bồi thường 600 triệu đồng.

Ông T cung cấp cho Tòa án bản chính và các bản photo Hợp đồng đặt cọc có chữ ký của bà A và bà X, nhưng khác nhau ở trang 1, 2. Thời điểm bà A, bà X nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng các thửa đất cho ông T chỉ ghi nội dung trang 3 và ký tên ở mục Bên B của trang 2, còn nội dung cụ thể tại trang 1, 2 sẽ được ghi sau khi bà A giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T. Đến ngày 31/3/2018 là ngày giao số tiền 300 triệu đồng thì bà A và bà X sẽ đến gặp ông T giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông; sau đó ông T điền sơ bộ vào Điều 2 tại trang 1 Hợp đồng. Thời điểm ông T đặt cọc không biết đất đang thế chấp tại Ngân hàng. Sau này bà A lại chuyển nhượng các thửa đất trên cho người khác nên ông T điền tiếp các thông tin ở trang 1, 2 trong Hợp đồng (không có mặt bà A và bà X, chữ viết là của người nhà ông T) để làm cơ sở giải quyết, thời điểm điền khoảng tháng 4, 5/2018.

Bị đơn là bà X xác định có vay tiền của ông T, cụ thể: Ngày 08/12/2017, vay số tiền 1 tỷ đồng; ngày 18/01/2018, vay số tiền 100.000.000 đồng; ngày 25/02/2018, vay số tiền 200.000.000 đồng; ngày 31/03/2018, vay số tiền 300.000.000 đồng lãi suất thỏa thuận là 1.000.000đồng/ngày/100.000.000 đồng. Bà X đã nhận đủ số tiền theo biên nhận. Khi vay tiền ông T có yêu cầu viết tờ giấy với nội dung biên nhận tiền đặt cọc. Bà X khẳng định là các Hợp đồng đặt cọc để trống thông tin các vị trí “….” là đúng bản chất ban đầu, đúng tờ mà bà và bà A đã trực tiếp ký giao dịch vay tiền với ông T. Còn các bản còn lại do ông T đã tự điền thêm các thông tin nên ông T đã gian dối khi cung cấp chứng cứ giả mạo cho Tòa án nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của bà. Hiện nay, bà chỉ còn nợ ông T số tiền 300.000.000 đồng vay vào ngày 31/3/2018. Bà A hoàn toàn không ủy quyền cho bà để làm thủ tục nhận tiền đặt cọc và thỏa thuận chuyển nhượng các thửa đất 293, 175, 630 với ông T. Bà X sử dụng số tiền vào mục đích làm cá nhân, riêng đối với số tiền 1 tỷ đồng thì bà A nói là vay để mua đất.

Bà A thống nhất với trình bày của bà X, bà A không chuyển nhượng đất cho ông T và cũng không nhận tiền đặt cọc chuyển nhượng các thửa đất từ ông T. Hiện nay 3 thửa đất tranh chấp bà đã chuyển nhượng cho người khác vào tháng 9/2018 theo các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng theo đúng quy định của pháp luật.

3.Quan điểm đối với vụ án

Quan điểm thứ nhất: Bà A và bà X đã nhận tiền đặt cọc của ông T để chuyển nhượng các thửa đất 175, 630, 293. Sau đó, bà A lại ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Hành vi của bà A nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ với ông T và có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản, vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và giao dịch dân sự vô hiệu. Đồng thời, nếu tách quan hệ đặt cọc giữa ông T với bà A ra khỏi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và người thứ ba thì sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông T. Bởi lẽ 03 thửa đất là tài sản duy nhất còn lại hiện nay của bà A, đồng thời ông T vẫn giữ yêu cầu bà A và bà X phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất trên cho ông T. Do đó cần yêu cầu bà A tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông T, đồng thời không có cơ sở công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A với người thứ 3 đối với các thửa đất đang tranh chấp.

Quan điểm thứ hai (quan điểm của tác giả):

Nguyên đơn cho rằng các hợp đồng đặt cọc trên là để đảm bảo cho việc thỏa thuận chuyển nhượng các thửa đất số 175, 293, 603 đứng tên bà A. Ông T thừa nhận thời điểm các bên ký hợp đồng, trong hợp đồng không ghi tên thông tin thửa đất các bên đặt cọc chuyển nhượng, sau này ông T mới điền các thông tin thửa đất số 175, 293, 630 mà không có sự chứng kiến hay xác nhận của bà A, bà X. Ngoài ra, ông T không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào khác chứng minh việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất số 175, 293, 630 với bà A và bà X. Bị đơn là bà A và bà X cũng thừa nhận chữ ký trong các hợp đồng đặt cọc nêu trên nhưng không thừa nhận việc thỏa thuận chuyển nhượng các thửa đất cho ông T như ông T trình bày mà cho rằng đây là hợp đồng vay tiền. Như vậy, không có cơ sở xác định các hợp đồng đặt cọc nêu trên là để đảm bảo cho việc thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất số 175, 293, 630.

Đối với hợp đồng đặt cọc giữa bà A và ông T: Bà A thừa nhận đã nhận đủ số tiền 1 tỷ đồng và ký tên vào hợp đồng đặt cọc. Mặc dù thời điểm các bên lập hợp đồng đặt cọc không ghi đầy đủ thông tin thửa đất sẽ chuyển nhượng nhưng căn cứ quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì hợp đồng đặt cọc giữa bà A và ông T là hợp pháp. Do đó, có cơ sở xác định giao dịch dân sự giữa bà A và ông T có hiệu lực. Việc bà A không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T theo nội dung đã thỏa thuận tại hợp đồng là vi phạm nghĩa vụ người nhận đặt cọc theo quy định tại Điều 328 BLDS năm 2015. Đồng thời, bà A có lời khai xác định bà X và bà A cùng sử dụng chung số tiền 1 tỷ đồng trên. Do đó, có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu bà X có nghĩa vụ liên đới cùng bà A trả lại cho ông T 1 tỷ đồng và khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc 1 tỷ đồng (tổng cộng 2 tỷ đồng).

Đối với hợp đồng đặt cọc giữa bà X và ông T: Bà X thừa nhận ký tên vào các hợp đồng đặt cọc và nhận số tiền 600 triệu đồng từ ông T. Tuy nhiên, bà X không phải chủ sử dụng thửa đất số 630, nguyên đơn cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ xác định việc ủy quyền của bà A cho bà X để giao kết hợp đồng với ông T; bà A và bà X cũng không thừa nhận có việc ủy quyền. Do đó, hợp đồng đặt cọc giữa ông T và bà X vô hiệu theo Điều 123 BLDS năm 2015 (Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội). Ông T yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà X trả lại cho ông T số tiền đặt cọc 600 triệu đồng là có cơ sở, yêu cầu phạt cọc 600 triệu đồng là không có cơ sở.

Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà A với người khác đối với thửa đất 175, 630, 293: Các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này được công chứng theo quy định của pháp luật, do đó có cơ sở công nhận các Hợp đồng này.

Trên đây là trao đổi của tác giả, rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các bạn đọc.

TAND Cấp cao tại Đà Nẵng xét xử phúc thẩm vụ án  “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc môi giới đất nền” - Ảnh: Trần Trang

Luật gia CHU THANH TÙNG