Bất cập trong việc tách thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo Bản án, quyết định của Tòa án

08/05/2023 09:19  
Hiện nay, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng nhưng do giá đất cao nên nhiều người đồng ý mua đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa để xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, sau khi mua bán thì không thể tách thửa để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Diện tích tối thiểu được tách thửa là diện tích nhỏ nhất được tách ra từ một thửa đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vẫn có trường hợp mua bán đất dù biết diện tích nhỏ hơn diện tích tách thửa tối thiểu nhưng người bán vẫn bán và người mua vẫn mua, sau đó tiến hành thủ tục khởi kiện tại Tòa án yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau khi Tòa án thụ lý hòa giải thì nguyên đơn, bị đơn thỏa thuận thống nhất tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự đối với diện tích đất mua bán ít hơn diện tích tách thửa tối thiểu. Sau đó người mua đất và người bán đất căn cứ quyết định của Tòa án để làm các thủ tục sang tên chuyển nhượng cho người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Ngày 20/10/2022 ông T có làm hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông H diện tích 55m² đất cây lâu năm. Sau đó ông T đã giao đất cho ông H và ông H đã trả đủ tiền cho ông T. Nhưng do diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất nông nghiệp theo quy định của tỉnh Đ tại nông thôn là 700m² trở lên. Diện tích đất mua bán giữa ông T và ông H không đủ để tách thửa nên ông H khởi kiện ông T đến Tòa án yêu cầu ông T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Qua hòa giải thì ông T và ông H đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nên Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của ông T và ông H.

Trong trường hợp trên, theo tác giả Tòa án công nhận sự thỏa thuận của ông T và ông H là chưa phù hợp vì hợp đồng là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Vì ông T và ông H đã giao kết hợp đồng mua bán đất ít hơn diện tích tách thửa quy định.

Việc quy định được tách thửa ít hơn diện tích tách thửa tối thiểu theo Bản án, quyết định của Tòa án theo tác giả là tranh chấp đất đai không xuất phát từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà khi Tòa án giải quyết phân chia thì các đương sự được hưởng ít hơn diện tích tách thửa tối thiểu thì mới thuộc trường hợp được tách thửa ít hơn diện tích tách thửa tối thiểu.

Do đó, cần có hướng dẫn kịp thời đối với trường hợp tách thửa tối thiểu theo Bản án, quyết định của Tòa án tránh tình trạng đất bị “xé nhỏ” ra bán ảnh hưởng đến quy hoạch sử dụng đất.

 

Làng Vị Hạ, huyện Bình Lục, Hà Nam - Ảnh: Thái Vũ

HUỲNH VĂN SÁNG (VKSND huyện Tháp Mười, tỉnh Đồng Tháp)

Bài liên quan