Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới diện tích tối thiểu là không vi phạm điều cấm của luật

Thứ nhất, về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) giữa ông T với ông H dưới diện tích tối thiểu được tách thửa

Khi xét đến điều kiện có hiệu lực của HĐCNQSDĐ giữa ông T (bên chuyển nhượng) với ông H (bên nhận chuyển nhượng) thì tác giả Huỳnh Văn Sáng cho rằng: “Hợp đồng này vô hiệu, vì vi phạm điều cấm của pháp luật”. Tác giả không đồng tình quan điểm này vì nhận định này là không chuẩn xác với những quy định của BLDS 2015, Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2018). Bởi những lý do sau:

Một là, về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015, trong đó có quy định điều kiện về mục đích và nội dung tại điểm c khoản 1 Điều 117 BLDS 2015 như sau: “Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”. Như vậy, BLDS 2015 quy định là “không vi phạm điều cấm của luật” (tức là những văn bản luật do Quốc hội ban hành) chứ không phải quy định là “vi phạm điều cấm của pháp luật” như tác giả bài viết trước đó đã khẳng định. Vì giữa hai thuật ngữ này là hoàn toàn khác nhau và đây cũng là điểm khác biệt giữa quy định tại BLDS 2005 với BLDS 2015. Tuy nhiên, tại thời điểm xác lập giao dịch vào năm 2022 thì thời điểm này BLDS 2015 có hiệu lực pháp luật (có hiệu lực vào ngày 01/01/2017), vì vậy phải sử dụng thuật ngữ và chứng minh rằng HĐCNQSDĐ nêu trên giữa ông T với ông H là “Hợp đồng vi phạm điều cấm của luật”. Do vậy, tác giả bài viết đã nhầm lẫn nghiêm trọng về cách hiểu này từ đó dẫn đến những khuynh hướng đưa ra không thuyết phục.

Hai là, về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2018) có quy định 04 điều kiện đối với người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (i) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai 2013 còn quy định bổ sung ngoài 04 điều kiện trên thì người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải đủ các điều kiện tại các Điều sau: (i) Điều 189. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm, (ii) Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, (iii) Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, (iv) Điều 192. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, (v) Điều 193. Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, (vi) Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

Như vậy, qua viện dẫn các quy định nêu trên tại Luật Đất đai thì không có bất kỳ quy định nào cho rằng việc chuyển nhượng HĐQSDĐ khi có diện tích dưới mức tối thiểu là vi phạm điều cấm của luật mà trong BLDS 2015 đã quy định tại điểm c khoản 1 Điều 117.

Tuy nhiên, qua nghiên cứu và khảo sát các quy định của pháp luật thì tác giả thấy rằng vấn đề “vi phạm cấm” này hiện nay được quy định tại khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau: “Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.

Tuy nhiên, tác giả trong bài viết này cho rằng việc quy định “vi phạm điều cấm” này tại khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ được quy định ở cấp độ văn bản dưới luật (văn bản không phải do Quốc hội ban hành) mà không phải là văn bản luật (văn bản do Quốc hội ban hành). Do đó, không thỏa mãn điều kiện tại điểm c khoản 1 Điều 117 BLDS 2015, vì vậy, việc chuyển nhượng diện tích đất dưới diện tích tách thửa không bị xem là vi phạm điều cấm của luật.

Thứ hai, việc xác định loại tranh chấp trong trường hợp trên

Tác giả bài viết trước đó cho rằng: “Việc quy định được tách thửa ít hơn diện tích tách thửa tối thiểu theo Bản án, quyết định của Tòa án là tranh chấp đất đai không xuất phát từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Cùng với sự phân tích phía trên, theo quan điểm của tác giả thì đây là tranh chấp về đất đai chứ không phải tranh chấp đất đai. Bởi lẽ, ông H khởi kiện ông T đến Tòa án yêu cầu ông T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên đang tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan trong thỏa thuận tại hợp đồng mà có đối tượng là QSDĐ, cụ thể ở đây do có sự vi phạm nghĩa vụ đã thỏa thuận trong HĐCNQSĐ mà trước đó ông T và ông H đã thỏa thuận; còn tranh chấp đất đai phải là những tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013), tức là phải tranh chấp về việc xác định ai là người sử dụng đất hợp pháp.

Tuy nhiên, khi xét về bản chất tình huống thì tác giả cho rằng đây chỉ là tranh chấp về đất đai chứ không phải tranh chấp trực tiếp đến đất đai mà tác giả Huỳnh Văn Sáng đã nêu quan điểm ở tại bài viết trước đó.

Ngõ quê - Ảnh: Thái Vũ

TRẦN VĂN TỪ  (Học viên Cao học Trường Đại học Luật, Đại học Huế)