Những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Đảm bảo quyền lợi người mua và thuê mua

TS. Nguyễn Xuân Quang - Trưởng Khoa Luật Dân sự phát biểu tại hội thảo

Sáng ngày 8/5/2024, Khoa Luật dân sự - Trường đại học Luật TP.HCM đã tổ chức hội thảo "Những điểm mới của pháp luật về giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản". Hội thảo đã nhận được 24 bài tham luận của các chuyên gia, nhà nghiên cứu, giảng viên các trường đại học tại TP.HCM. Đồng thời, mô tả một cách tổng quát những điểm mới, tiến bộ của một số luật đã kế thừa kết quả của luật cũ, khắc phục những hạn chế, tháo gỡ nhiều rào cản để chuẩn bị cho thị trường bất động sản bứt tốc.

Chia sẻ tại hội thảo, TS. Nguyễn Xuân Quang - Trưởng Khoa Luật Dân sự cho biết, giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản là một trong những lĩnh vực sôi động, thỏa mãn nhu cầu của các cá nhân, tổ chức. Trải qua 10 năm thi hành, các văn bản pháp luật liên quan và điều chỉnh trực tiếp các giao dịch dân sự này đã bộc lộ nhiều khiếm khuyết, bất cập, tạo nên sự hạn chế trong giao dịch, đồng thời gây ra xung đột, tranh chấp có ảnh hưởng lớn đến đời sống xã hội.

Trong năm 2023, trên cơ sở nhìn nhận và đánh giá khách quan các quy định pháp luật, Quốc hội đã thông qua 3 luật mới: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Trong bối cảnh đó, Khoa Luật Dân sự mong muốn xây dựng một diễn đàn khoa học giữa các chuyên gia trong lĩnh vực pháp lý nhằm trao đổi, bàn luận và nêu quan điểm xoay quanh những điểm mới trong các quy định về giao dịch dân sự trong lĩnh vực bất động sản.

PGS. TS Vũ Thị Hồng Yến Trưởng Khoa Luật – Trưởng Đại học Sài Gòn nhận định những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản giúp quyền lợi khách hàng được đảm bảo hơn

Mở đầu hội thảo, PGS. TS Vũ Thị Hồng Yến Trưởng Khoa Luật – Trưởng Đại học Sài Gòn, đã đưa ra nhiều điểm mới bảo vệ chặt chẽ hơn quyền lợi người mua như điều kiện bắt buộc chủ đầu tư bất động sản phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo PGS. TS Vũ Thị Hồng Yến, nếu như trước đây, việc giải chấp còn có ngoại lệ là nếu có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và khách hàng thì chủ đầu tư không phải thực hiện giải chấp trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên mua, thuê mua thì nay giải chấp là phương án duy nhất là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ (ngoại lệ chỉ dành cho nhà ở nhà hội).

Điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản này vừa phù hợp với nguyên tắc của giao dịch, đó là phải chấm dứt biện pháp bảo đảm đối với tài sản thì mới có thể đưa tài sản đó vào đối tượng giao dịch tiếp theo; điều này tránh được những bế tắc khi có xung đột về lợi ích giữa bên nhận thế chấp và khách hàng.

Thực tế cho thấy trong thời gian qua, khi bán nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án đã thế chấp trước đó mà chủ đầu tư không giải chấp và khách hàng cũng như bên nhận thế chấp không biết thì dẫn đến khó khăn khi bên nhận thế chấp xử lý tài sản thế chấp. Về lý thuyết, thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản khách hàng đã mua là vô hiệu do có yếu tố lừa dối, vi phạm  điều cấm của luật, dẫn đến tranh chấp khó giải quyết đối với khách hàng.

“Do đó, quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nghĩa vụ bắt buộc giải chấp của chủ đầu tư trước khi bán nhà ở sẽ chấp dứt được những vấn đề này và bảo về tốt hơn quyền lợi người mua, thuê mua bất động sản trong dự án”, PGS. TS Vũ Thị Hồng Yến nhận định.

Một điểm mới nữa của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, được PGS. TS Vũ Thị Hồng Yến đánh giá đảm bảo được quyền lợi cho bên mua trong giao dịch bất động sản là quy định về điều kiện chủ đầu tư dự án bất động sản phải có bảo lãnh của ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu theo quy định của Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì đây là điều kiện bắt buộc đối với chủ đầu tư, nhưng theo Điều 24 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì không có quy định điều kiện này đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có chứng thư bảo lãnh ngân hàng trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ bảo đảm được quyền lợi cho bên mua, thuê mua

Tuy nhiên, khi quy định riêng đối với nhà ở thì tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định tại khoản 1 theo nghĩa là điều kiện bắt buộc chủ đầu tư phải đáp ứng; đến khoản 3 thì quy định dành sự lựa chọn cho bên mua, bên thuê mua quyết định có hay không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Còn điểm d khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định bảo lãnh của ngân hàng là nội dung chính buộc phải có của hợp động trong kinh doanh bất động sản.

Tổng hợp quy định của các điều trên, PGS. TS Vũ Thị Hồng Yến phân tích, mọi dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư đều phải có bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng. Đó là một trong các điều kiên để chủ đầu tư có thể bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án bất động sản. Và một trong các nội dung chính phải có của hợp đồng mẫu bán nhà ở hình thành trong tương lai là phải có điều kiện về bảo lãnh ngân hàng. Sau khi có thảo thuận cấp bảo lãnh được ký kết giữa chủ đầu tư và ngân hàng thì ngân hàng sẽ phát hành cam kết cấp bảo lãnh cho khách hàng.

Mặt khác, khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, nếu khách hàng chọn có bảo lãnh ngân hàng thì ngân hàng sẽ phát hành thư bảo lãnh cho chính khách hàng đó dựa trên hợp đồng mua, thuê mua đã ký kết và sau khi nhận chứng thư bảo lãnh của ngân hàng thì khách hàng mới phải đóng tiền đợt đầu; còn nếu khách hàng lựa chọn không có bảo lãnh của ngân hàng thì khách hàng đóng tiền luôn và không phải chờ có thư bảo lãnh của ngân hàng.

“Tóm lại, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, như vậy mới bảo đảm được quyền lợi bên mua, bên thuê mua”, PGS. TS Vũ Thị Hồng Yến nhận định.

ĐĂNG KHOA