Quy định về môi giới bất động sản- Thực trạng và một số kiến nghị

1. Môi giới bất động sản đang ngày càng trở nên phổ biến

Quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa nhanh chóng đã dẫn đến sự dịch chuyển các lao động trẻ từ nông thôn ra thành thị để tìm kiếm việc làm. Điều này đã đặt ra một bài toán khó trong việc giải quyết vấn đề nhà ở sao cho không những đáp ứng được với nhu cầu thực tiễn của người dân, mà còn đảm bảo về quyền về nhà ở của công dân đã được Hiến pháp và luật nhà ở quy định.[1]

Hiện nay, nhu cầu về nhà ở đang ở mức rất cao so với nguồn cung sẵn có. Cụ thể, theo thống kê của Savills Việt Nam, từ năm 2023-2025, Hà Nội có thêm 157.000 hộ gia đình, trong khi đó nguồn cung nhà ở cùng kỳ chỉ có khoảng 59.000 căn hộ, 9.000 nhà ở thấp tầng và khoảng 18.700 căn nhà ở xã hội dự kiến mở bán, do đó thị trường bất động sản hiện nay đang thiếu hụt khoảng 70.300 căn hộ[2].

Có thể nói rằng, việc mua bán nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, Sài Gòn đang diễn ra rất sôi động. Mặc dù, sự thiếu hụt nhà ở là một trong những nguyên nhân dẫn đến giá nhà bị đẩy lên cao, gây khó khăn cho người có nhu cầu mua nhà ở, tuy nhiên, một phần nữa cũng là do sự tham gia của các môi giới bất động sản trong việc thực hiện các giao dịch mua bán.

Việc mua bán bất động sản nói chung, nhà ở nói riêng thông qua hình thức môi giới bất động sản đang ngày càng trở nên phổ biến bởi do sự phân công chuyên môn hóa lao động trong xã hội nên số lượng người làm nghề môi giới bất động sản nhiều hơn, dịch vụ mà họ mang lại cũng chuyên nghiệp và thuận tiện cho cả bên mua và bán, hoặc cũng có thể sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản phù hợp với  tâm lí của nhiều người khi có nhu cầu bán bất động sản nhưng vì đặc thù công việc bận rộn hay  vì muốn đảm bảo quyền riêng tư nên họ không muốn bị công khai các thông tin cá nhân nhằm tránh những phiền phức không đáng có về sau.

2. Quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản, môi giới bất động sản

Hiện nay, việc mua bán nhà ở thông qua hình thức môi giới bất động sản đã được pháp luật quy định khá cụ thể trong một số các văn bản pháp luật như: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023 đã tạo ra cơ sở pháp lý khá vững chắc cho loại hình này. Các quy định của luật kinh doanh bất động sản về hoạt động kinh doanh bất động sản và môi giới bất động gồm một số điểm đáng lưu ý như sau:

Về đối tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản là tổ chức, cơ quan, và cá nhân kinh doanh bất động sản hoặc liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam[3].

Trong luật cũng đã đưa ra quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản là một trong những hình thức kinh doanh bất động sản, còn môi giới bất động sản thì được coi là một loại của kinh doanh dịch vụ bất động sản bên cạnh việc tư vấn hay quản lý bất động sản[4].

Đối với khái niệm về môi giới bất động sản cũng được nêu rất rõ trong luật, cụ thể môi giới bất động sản là việc làm trung gian trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê lại, cho thuê mua bất động sản.[5] Hiểu theo cách định nghĩa này thì việc mua bán bất động sản qua hình thức môi giới bất động sản của cá nhân hay doanh nghiệp đều phải tuân thủ đúng các quy định của luật với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, để đảm bảo tính thống nhất luật cũng có quy định thêm về một số nguyên tắc đối với hoạt động kinh doanh bất động sản như: phải công khai, minh bạch, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật[6], tức là với các bất động sản khi được ra mang giao dịch cần phải đảm bảo được tính công khai, minh bạch về tình trạng, chất lượng và về giá cả…

Luật cũng đặc biệt nhấn mạnh về vấn đề giá của bất động sản trong giao dịch kinh doanh bất động sản, cụ thể là giá cả do các bên thỏa thuận và phải ghi trong hợp đồng. Trong trường hợp có quy định về giá của nhà nước thì phải thực hiện theo quy định đó; tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá trị giao dịch thực tế trong hợp đồng, chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.[7]

Bên cạnh đó, luật cũng có quy định với hoạt động mua bán bất động sản quy mô nhỏ tại khoản 3, 4 Điều 9, đó là: với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Luật còn quy định về việc tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này.

3. Những tồn tại, bất cập trong hoạt động môi giới bất động sản

Từ việc nghiên cứu các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản qua hình thức môi giới bất động sản đã được trình bày ở trên và quan sát đời sống thực tiễn của hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản cho thấy hiện vẫn còn một số bất cập cả về mặt pháp lý và thực tiễn sau đây.

3.1.Bất cập trong các quy định pháp luật về môi giới bất động sản

Một là, các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mới chỉ chủ yếu tập trung vào hoạt động môi giới bất động sản là doanh nghiệp cho nên vẫn còn bỏ ngỏ một số vấn đề pháp lý đối với hoạt động môi giới bất động sản của cá nhân, đặc biệt là các cá nhân môi giới bất động sản mang tính tự do, tự phát.

Từ các quy định của luật cũng cho thấy môi giới bất động sản tự do được coi là một dạng của môi giới bất động sản nói chung, nhưng trong các quy định liên quan về kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản chủ yếu mới chỉ hướng đến quy định về kinh doanh, môi giới bất động sản dưới dạng dự án, còn môi giới đối với loại bất động sản là nhà ở nhỏ lẻ thuộc quyền sở hữu cá nhân, bao gồm nhà ở trên đất hoặc nhà chung cư còn thiếu quy định cụ thể làm cơ sở điều chỉnh trong các giao dịch mua bán.

Bên cạnh đó, tuy luật đã có quy định về cá nhân môi giới bất động sản không phải đăng kí, nhưng phải kê khai thuế, tuy nhiên, cơ chế làm thế nào để bảo đảm cho quy định này được thực thi một cách triệt để lại chưa được quy định cụ thể. Vì vậy, sẽ không thể phát hiện kịp thời và xử lý ngay với hành vi môi giới bất động sản không thực hiện đúng quy định pháp luật về kê khai thu nhập và nộp thuế.

Hai là, không chỉ dừng lại ở việc khó xác định và thu thuế đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản mà còn với cả việc xác định thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ mà người bán bất động sản phải nộp, bởi vì:

Quy định về giá mà Luật Kinh doanh bất động sản quy định hiện nay thực sự tính khả thi chưa cao, do trong thực tế đã và sẽ xảy ra những trường hợp người bán và mua bất động sản có thể thông qua môi giới hoặc trực tiếp nhưng lại ngầm thỏa thuận với nhau giá trị thực của bất động sản và giá trị đó có thể cao hơn mức giá theo quy định của nhà nước[8]. Trong khi đó, tại văn phòng công chứng thì căn cứ pháp lý mà công chứng viên căn cứ vào để soạn thảo hợp đồng mua bán bất động sản chính là khung giá quy định của nhà nước nhằm xác định giá trị của bất động sản. Nội dung về giá của bất động sản trong hợp đồng công chứng mua bán bất động sản là cơ sở để  bên bán bất động sản phải nộp thuế, còn công chứng viên rất khó để xác định được giá trị giao dịch thực tế của bất động sản là bao nhiêu, cho nên, trường hợp này sẽ dẫn đến người bán bất động sản chỉ phải nộp mức thuế ít hơn thực tế và như vậy cũng có nghĩa tuy đã có quy định pháp luật điều chỉnh nhưng không thể thực thi được.

Ba là, đối với các quy định hiện nay vẫn còn chưa thực sự thống nhất về cách hiểu thế nào là bất động sản quy mô nhỏ, bởi vì Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 tuy có đề cập đến bất động sản quy mô nhỏ nhưng chưa giải thích rõ ràng, cụ thể và luật cũng chưa có hiệu lực nên trên thực tế chúng ta vẫn đang hiểu và thực hiện theo quy đinh tại Điều 5, Nghị định 02/2022/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Tuy nhiên, với cách giải thích về bất động sản quy mô nhỏ ở nghị định này còn chung chung, chưa cụ thể nên gặp khó khăn khi áp dụng^[9]. Bởi vì trong thực tế tuy cùng một đơn vị diện tích như nhau, nhưng lại có sự chênh lệch khá lớn về giá trị của các bất động sản như là: bất động sản ở quận trung tâm và quận xa trung tâm trong cùng một thành phố hay là chênh lệch giá giữa bất động sản ở khu vực thành thị và nông thôn[10], do vậy mà xác định thế nào là bất động sản quy mô nhỏ cho phù hợp với từng khu vực cũng cần phải phải tính toán cụ thể hơn.

Đồng thời, trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 còn có thêm quy định: đối với việc kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ theo quy định về kinh doanh bất động sản của luật. Vì vậy, đã dẫn đến nhiều băn khoăn, điển hình là: phải chăng chúng ta nên hiểu rằng với các chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản có quy mô nhỏ thì không cần phải thành lập doanh nghiệp và cũng không cần tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch đã được quy định tại Điều 4 của luật, với những trường hợp nhà ở trên đất, nhà chung cư đã thuộc quyền sở hữu cá nhân khi được bán qua hình thức môi giới thì cũng không cần minh bạch công khai về thông tin của các loại bất động sản này.

Như vậy, cũng có thể hiểu rằng, hoạt động môi giới bất động sản hoặc người kinh doanh bất động sản có quy mô nhỏ không cần thiết phải công khai về giá của bất động sản khi thực hiện giao dịch, trong khi việc thiếu công khai về giá cả sẽ gây ra các khó khăn nhất định trong việc kiểm soát về giá của bất động sản làm cho những người có nhu cầu thật ít có cơ hội tiếp cận, đặc biệt hơn nữa nếu họ là người lao động có mức thu nhập thấp hoặc trung bình nhưng lại chưa đủ điều kiện để được mua nhà ở xã hội.

3.2. Bất cập trong thực tiễn mua bán bất động sản qua hoạt động môi giới 

Trên thực tế, giá bất động sản tăng nhanh và quá cao hiện nay cũng có thêm phần do các môi giới bất động sản thổi giá bằng nhiều hình thức và chiêu trò khác nhau như là: khi giới thiệu với khách hàng họ có thể nói quá lên về thông tin bất động sản cần giao dịch để tạo niềm tin cho khách hàng; họ cũng có thể lướt sóng bất động sản bằng cách đặt cọc với chủ nhà rồi rao bán lại với giá cao, khi có khách mua thì sang tay để ăn chênh lệch, cho nên giá mà chủ nhà bán thấp hơn nhiều so với giá mà người mua phải mua qua môi giới; hoặc cũng có thể các môi giới liên kết nhau tạo ra các giao dịch ảo làm cho người mua bị nhiễu loạn thông tin^[11].

Hiện cũng chưa có quy định cụ thể về việc được hưởng phần trăm hoa hồng của môi giới bất động sản là bao nhiêu cho một giao dịch thành công. Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định việc này do các bên tự thỏa thuận.

4. Một số giải pháp đối với quy định môi giới bất động sản và góp phần kiểm soát về giá bất động sản và hạn chế việc thất thu thuế

4.1. Nên xiết chặt hơn nữa với hoạt động môi giới bất động sản,  không chỉ dừng lại ở việc quy định các môi giới là cá nhân phải có chứng chỉ hành nghề và thực hiện việc kê khai thuế đầy đủ mới được hoạt động mà còn cần phải có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ và chế tài phù hợp đối với hoạt động của các môi giới bất động sản là cá nhân tự do, nhằm đảm bảo phát hiện kịp thời và xử lý nghiêm những trường hợp môi giới không thực hiện đúng quy định pháp luật.

4.2. Nên bổ sung quy định đối với các giao dịch mua bán bất động sản, bao gồm cả những bất động sản quy mô nhỏ vẫn phải bắt buộc phải công khai thông tin trên các trang thông tin điện tử, sàn giao dịch bất động sản... Khi thực hiện về việc kí hợp đồng mua bán công chứng tại văn phòng công chứng bên bán phải xuất trình cho công chứng viên kiểm tra minh chứng về các thông tin liên quan đến bất động sản đã được công khai ở đâu, giá trị giao dịch được thỏa thuận là bao nhiêu, như vậy mới có căn cứ để công chứng viên xác định được giá trị thực của bất động sản, từ đó có thể tính được mức thuế theo đúng giá trị của giao dịch thực tế và cũng đảm bảo tính khả thi của quy định pháp luật.

Thêm vào đó, thông qua quy định này cũng sẽ giúp việc đăng thông tin về bất động sản về gần nhất với giá trị thực, tránh tình trạng bị môi giới làm nhiễu loạn về giá trên thị trường như hiện nay và bên mua bất động sản cũng không bị tung hỏa mù, mất phương hướng.

4.3. Để triệt để và quyết liệt hơn nữa trong việc kiểm soát về giá và tránh tình trạng thất thu thuế thì cần phải bổ sung thêm với trường hợp kể cả giao dịch thực hiện giữa các cá nhân với cá nhân hoặc có sự tham gia của môi giới tự do, tự phát không có chứng chỉ hành nghề môi giới thì khi thực hiện kí hợp đồng mua bán công chứng cũng phải có minh chứng về việc thông tin bán bất động sản bằng hình thức nào, qua trang điện tử, mạng xã hội và đặc biệt là thông tin về giá của bất động sản đó.

4.4. Bên cạnh đó, cũng cần quy định cụ thể hơn về bất động sản quy mô nhỏ để thống nhất về cách hiểu, thuận tiện hơn khi áp dụng trong thực tiễn, như là chúng ta nên căn cứ vào các tiêu chí về diện tích và giá trị của bất động sản, nhưng phải gắn với từng khu vực và có điều chỉnh theo sự thay đổi về giá của thị trường, có như vậy mới đạt được sự công bằng và đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn đồng thời giảm thiểu tối đa được những bất cập trong lĩnh vực này như đã được đề cập ở trên.

TS. PHAN THỊ LAN PHƯƠNG (Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội)

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1.Hiến pháp 2013

2.Luật kinh doanh bất động sản năm 2023

3. Luật nhà ở năm 2023

4. Nghị định 02/2022- NĐ/CP về hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản năm 2014

5. Bộ Xây dựng (2023). Nhu cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao. https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1184/77067/nhu-cau-nha-o-tai-ha-noi-van-duy-tri-o-muc-cao.aspx, truy cập: 27/2/2024

6. Tiền Phong (2024). Những tuyến phố đắt đỏ có giá đất cả tỷ đồng/m2 ở Hà Nội. https://vvfc.vn/tin-chuyen-nganh/nhung-tuyen-pho-dat-do-co-gia-dat-ca-ty-dongm2-o-ha-noi.html, truy cập: 3/3/2024

7. Tiền Phong (2023). Môi giới làm giá, thổi giá chung cư cao gấp đôi thị trường. https://tienphong.vn/moi-gioi-lam-gia-thoi-gia-chung-cu-cao-gap-doi-thi-truong-post1586799.tpo, truy cập 4/3/2024