Xác định cụ thể nguyên tắc, tiêu chí của trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất để tránh lạm dụng

Lưu ý bảo đảm một số nguyên tắc chung

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cần bám sát và thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của Đảng thành các quy định cụ thể, không nhắc lại tinh thần và lời văn của nghị quyết, đặc biệt là 8 nhóm nội dung về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã nêu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII. Lưu ý chỉ cụ thể hóa những vấn đề đã chín, đã đủ rõ và đã có quyết sách của Trung ương; những vấn đề chưa đủ rõ, độ chín, chưa có kết luận của Trung ương thì tuyệt đối không đưa vào dự thảo Luật.

Bảo đảm nguyên tắc nhất quán trên cơ sở kế thừa các quy định mang tính chất ổn định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ đã được thực tiễn kiểm nghiệm là đúng, không phát sinh vấn đề vướng mắc; đồng thời sửa đổi, bổ sung các quy định để khắc phục các vướng mắc, bất cập trong thực tiễn nhưng phải bảo đảm tính tổng thể, chiến lược, lâu dài; tuyệt đối không hợp thức hóa những vướng mắc nhưng có tính chất vi phạm. Không đưa vào Luật những vấn đề phát sinh trong thực tiễn nhưng mang tính sự vụ, hiện tượng nhỏ lẻ, cá thể. 

Rà soát các nút thắt, mâu thuẫn, chồng chéo giữa các quy định của pháp luật trong quản lý, sử dụng đất, có phương án xử lý phù hợp, tạo không gian, động lực cho phát triển kinh tế - xã hội, tiếp tục thực hiện tốt việc cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Tách bạch rõ để quy định vào Luật quan hệ đất đai mang tính chất công (quan hệ quản lý nhà nước về đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xác định giá đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…) và quan hệ đất đai mang tính chất tư (giao dịch góp vốn, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất…).

Tiếp tục lấy ý kiến về dự án Luật, tiếp nhận các thông tin, ý kiến phản biện với tinh thần cầu thị, thực hiện tốt công tác truyền thông nhằm tạo sự đồng thuận rộng rãi trong xã hội. Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, nhất là các vấn đề phức tạp như quy hoạch sử dụng đất, tài chính đất đai, giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cơ sở dữ liệu đất đai, ngân hàng đất nông nghiệp… để xây dựng các quy định phù hợp với chuẩn mực quốc tế và điều kiện của Việt Nam.

Cụ thể hóa tối đa trong Luật những nội dung đã được kiểm nghiệm và áp dụng ổn định trong thực tiễn, luật hóa những nội dung trong các văn bản quy định chi tiết thi hành luật đã được áp dụng hiệu quả thời gian qua.

Bảo đảm khả thi, tránh vướng mắc khi áp dụng

Để tiếp tục hoàn thiện hồ sơ dự án Luật, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ý kiến của cơ quan thẩm tra, ý kiến tham gia thẩm tra của Hội đồng Dân tộc, các Ủy ban khác của Quốc hội, tập trung vào một số vấn đề.

Một là, hoàn thiện Báo cáo rà soát các văn bản quy phạm pháp luật và kiến nghị thời gian sửa đổi các luật có liên quan để thực hiện mục tiêu “Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” của Nghị quyết số 18-NQ/TW; hoàn thiện các báo cáo đánh giá tác động để thuyết minh, thuyết phục các chính sách sửa đổi, bổ sung, thể hiện đầy đủ các nội dung được đánh giá là bất cập của luật hiện hành vào luật sửa đổi, rà soát để bảo đảm luật không trái với các hiệp định ký kết, các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên; rà soát Báo cáo việc lồng ghép vấn đề bình đẳng giới trong dự án Luật, trong đó cần xem xét vấn đề bình đẳng giới xuyên suốt trong toàn bộ dự thảo Luật, tiếp tục đánh giá, phân tích tác động giới sâu sắc hơn, bổ sung các số liệu có liên quan, nghiên cứu lồng ghép giới vào các điều, khoản cụ thể.

Hai là, hoàn thiện quy định về phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật để thể hiện các nội dung về chế độ sở hữu đất đai, quản lý đất đai và chế độ sử dụng đất mà dự thảo Luật đang điều chỉnh.

Ba là, tiếp tục rà soát quy định về nguyên tắc áp dụng pháp luật trong dự thảo Luật, vừa thể hiện Luật Đất đai là luật căn bản về đất đai, vừa tuân thủ nguyên tắc của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật; phân loại các nhóm quan hệ thực hiện theo Luật Đất đai, nhóm quan hệ thực hiện theo quy định của luật khác. Lưu ý đảm bảo đồng bộ, thống nhất với các luật đang sửa đổi với các lĩnh vực đặc thù của các quy định cụ thể về đất đai điều chỉnh bởi các luật khác. Cần có quy định dẫn chiếu, kết nối cụ thể việc áp dụng luật, nhất là ở các nội dung áp dụng các nguyên tắc theo Luật Đất đai, nhưng đặc thù, chi tiết áp dụng theo luật chuyên ngành, như Luật Đấu giá tài sản, Luật Đấu thầu…; đồng thời rà soát điều khoản thi hành để bảo đảm khả thi, tránh vướng mắc khi áp dụng.

Kế hoạch sử dụng đất phải minh bạch, công khai

Hoàn thiện quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nghiên cứu, mở rộng quy định về phạm vi lấy ý kiến Nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nghiêm túc, minh bạch, công khai, bảo đảm cho Nhân dân thực hiện quyền làm chủ của mình, khắc phục việc lấy ý kiến mang tính hình thức. Quy định về tầm nhìn, căn cứ lập, mối quan hệ, vị trí của quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh (chưa quy định trong Luật Quy hoạch) trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất quốc gia, các quy hoạch cấp quốc gia, cấp vùng và quy hoạch tỉnh phải tuân thủ các nguyên tắc quy định trong Luật Quy hoạch.

Bổ sung làm rõ căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chủ thể có nhu cầu, hình thức thể hiện nhu cầu và chủ thể thẩm định nhu cầu sử dụng đất; làm rõ đối tượng, cơ sở xác định, ảnh hưởng, tác động của trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần và trường hợp trả tiền hằng năm để hoàn thiện các quy định trong Luật, tuân thủ nguyên tắc cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm của Nghị quyết số 18-NQ/TW; bổ sung nguyên tắc, tiêu chí, điều kiện cụ thể về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong lĩnh vực văn hóa, xã hội, du lịch, tôn giáo, miền núi, vùng đồng bào dân tộc thiểu số.

Xác định cụ thể nguyên tắc, tiêu chí của trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để tránh lạm dụng và thực hiện yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW là thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; bổ sung nguyên tắc, tiêu chí, điều kiện cụ thể cho từng trường hợp trong hai hình thức này.

Rà soát các trường hợp Nhà nước thu hồi đất; quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, tuân thủ Hiến pháp, tránh tùy tiện khi áp dụng; rà soát các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, do vi phạm pháp luật về đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất; quy định nguyên tắc xác định phạm vi quỹ đất phụ cận; quy định cụ thể hơn về cơ chế cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư

Tiếp tục hoàn thiện các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phát triển quỹ đất, tài chính về đất đai, giá đất để thể chế hóa đầy đủ các nhiệm vụ, giải pháp đặt ra trong Nghị quyết số 18-NQ/TW; lưu ý việc bồi thường, hỗ trợ cần khả thi, bao quát đối tượng, sát thực tế, có tiêu chí, điều kiện cụ thể cho các trường hợp thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất; quy định phù hợp chi phí tạo quỹ đất, nguồn chi trả, quản lý quỹ đất tạo lập; quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, tổ chức hoạt động của Quỹ phát triển đất, vai trò của sàn giao dịch, tổ chức phát triển quỹ đất và ngân hàng đất nông nghiệp; tiêu chí, quy trình, phương pháp, cơ quan thực hiện, cơ quan kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất, cơ quan quyết định bảng giá đất; làm rõ các khái niệm, quy định cụ thể các nội dung mới về bảng giá đất, giá đất bảo đảm khả thi và thống nhất khi áp dụng. Nghiên cứu quy định xử lý vấn đề chênh lệch địa tô, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Tiếp tục hoàn thiện quy định về chế độ sử dụng đất; đánh giá kỹ tác động của việc tập trung và tích tụ đất nông nghiệp; làm rõ cơ quan quản lý, thẩm quyền, trình tự, thủ tục cho thuê đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, bổ sung quy định về đất khu kinh tế; hoàn thiện quy định về đất sử dụng đa mục đích, đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không, đất tôn giáo, đất tín ngưỡng để quản lý chặt chẽ, phù hợp, không có khoảng trống pháp lý; quy định để kiểm soát, quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất sau khi chuyển mục đích.

Đánh giá kỹ tác động đối với từng nội dung còn nhiều ý kiến khác nhau, làm rõ cơ sở chính trị, căn cứ pháp lý, tính khoa học và thực tiễn, ưu điểm, nhược điểm của từng loại ý kiến để cụ thể hóa phù hợp trong dự thảo Luật, nhất là các vấn đề về trường hợp Nhà nước thu hồi đất; hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; việc chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất hằng năm; quyền sử dụng đất đối với cá nhân nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam; cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại; thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai...

Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo cơ quan soạn thảo, các cơ quan hữu quan khẩn trương nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ý kiến của cơ quan thẩm tra, ý kiến tham gia thẩm tra của Hội đồng Dân tộc, các Ủy ban khác của Quốc hội để hoàn chỉnh hồ sơ dự án Luật, trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV.

 

MINH KHÔI