Xác lập, thực hiện giao dịch chuyển nhượng khi thửa đất không đủ điều kiện tách thửa

1.Thoả thuận giữa ông T và ông H đồng ý tiếp tục hợp đồng khi hoà giải tại Toà án

Theo dữ liệu mà tác giả Huỳnh Văn Sáng đưa ra thì “Ngày 20/10/2022 ông T có làm hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông H diện tích 55m² đất cây lâu năm. Sau đó ông T đã giao đất cho ông H và ông H đã trả đủ tiền cho ông T. Nhưng do diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất nông nghiệp theo quy định của tỉnh Đ tại nông thôn là 700m² trở lên. Diện tích đất mua bán giữa ông T và ông H không đủ để tách thửa nên ông H khởi kiện ông T đến Tòa án yêu cầu ông T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Qua hòa giải thì ông T và ông H đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nên Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của ông T và ông H”.

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất: Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: (i) có Giấy chứng nhận[1], (i) đất không tranh chấp, (iii) quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, (iv) trong thời hạn sử dụng đất. Khi có đủ các điều kiện này thì ông T và ông H mới đủ điều kiện thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

Điều kiện về hình thức: Khoản 1 Điều 502 BLDS 2015 “hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan” và tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 “hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Như vậy trong trường hợp này, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông H bắt buộc phải được lập thành văn bản và phải có công chứng chứng thực theo quy định.

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận khi thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu: Tại khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thì “không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.

Từ các quy định trên và dữ liệu mà tác giả Huỳnh Văn Sáng đưa ra thì có thể hiểu rằng (i) về hình thức: ông T và ông H thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản nhưng không được công chứng chứng thực hợp lệ theo quy định; (ii) về nội dung: thửa đất mà ông T và ông H xác lập, thực hiện giao dịch chuyển quyền không đủ điều kiện tách thửa nên tại thời điểm xác lập giao dịch chưa được tách thành thửa đất mới. Trong trường hợp này, thửa đất giao dịch có thể rơi vào một trong các khả năng sau: một là, khi ông T, ông H giao dịch thì thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận; hai là, thửa đất giao dịch đã được cấp giấy chứng nhận và phần diện tích giao dịch nằm một phần trong tổng diện tích của giấy chứng nhận đã được cấp.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, “trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”. Như vậy trong trường hợp thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận và phần diện tích giao dịch nằm một phần trong diện tích của giấy chứng nhận đã được cấp thì ông T buộc phải thực hiện thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng cho ông H.

Từ những lý do trên, có thể kết luận rằng giao dịch giữa ông T và ông H vi phạm cả về nội dung (do có đối tượng không thể thực hiện được) lẫn hình thức (hợp đồng chưa được công chứng chứng thực hợp pháp)[2], do đó giao dịch chuyển nhượng này sẽ bị vô hiệu[3].

2.Quyết định công nhận thoả thuận giữa ông T và ông H

Như đã phân tích tại mục 1, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông H vi phạm cả nội dung lẫn hình thức. Do đó trường hợp Toà án công nhận sự thoả thuận giữa ông T và ông H là chưa phù hợp và sẽ gây khó khăn cho các đương sự và cơ quan thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận (Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai), dẫn đến bản án/quyết định của Toà án sẽ khó được thi hành trên thực tế.

Lẽ ra trong trường hợp này sẽ thuyết phục hơn nếu Toà án không chấp nhận sự thoả thuận giữa ông T, ông H; đồng thời tuyên bố giao dịch giữa ông T, ông H vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu (nếu có yêu cầu); bởi căn cứ vào khoản 2 Điều 5 BLTTDS 2015 quy định “trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự, đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội”. Rõ ràng trong trường hợp này, thoả thuận giữa ông T và ông H đã vi phạm điều cấm của luật. Do đó, việc ông T, ông H thoả thuận với nhau về tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng là không có cơ sở để xem xét.

Ngoài ra theo khoản 2 Điều 213 BLTTDS 2015 thì “Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự chỉ có thể bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm nếu có căn cứ cho rằng sự thỏa thuận đó là do bị nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hoặc vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội”. Trong trường hợp Toà án công nhận sự thoả thuận giữa ông T, ông H có thể vụ án sẽ bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm.

Trên đây là các quan điểm của tác giả đối với vụ việc nêu trên, rất mong nhận được sự trao đổi của bạn đọc.

Khu dân cư mới - Ảnh: Thái Vũ

LS VŨ VĂN ĐOÀN (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) -