Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu?

Quy định của pháp luật

Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015 quy định hình thức của giao dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch. Có hai trường hợp giao dịch được coi là không tuân thủ về hình thức, đó là: văn bản giao dịch không đúng quy định của pháp luật và văn bản giao dịch vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Theo đó, giao dịch dân sự đã được xác lập giữa các bên, trước hết, phải được thể hiện bằng văn bản và trường hợp giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử cũng được coi là giao dịch bằng văn bản (khoản 1 Điều 119 BLDS năm 2015)[1]. Ngoài ra, điều kiện để văn bản không tuân thủ về hình thức được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó là, Điều 129 BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân sự do không tuân thủ về hình thức: “1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Tuy nhiên, việc xác định như thế nào cho chính xác một hoặc các bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ sẽ gặp khó khăn trong thực tế. Bởi vì, trong thực tế không phải việc một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch đó đương nhiên có hiệu lực. Cụ thể là, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, sau khi xem xét đầy đủ các điều kiện của giao dịch như đã nêu trên thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Bởi vì, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”.

Như vậy, thông thường hợp đồng CNQSDĐ không tuân thủ các quy định về việc công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu. Theo đó, Luật Đất đai 2013 quy định thì hợp đồng CNQSDĐ phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, theo các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì vẫn còn 02 trường hợp ngoại lệ, mà các bên CNQSDĐ không cần hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực (giấy viết tay hoặc hợp đồng đánh máy nhưng không công chứng hoặc chứng thực) mà vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), cụ thể: Theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP (gọi tắt là Nghị định 43).

Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43 quy định: Có 02 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp Giấy CNQSDĐ thì được cấp Giấy CNQSDĐ theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể: Sử dụng đất do nhận CNQSDĐ trước ngày 01/01/2008; sử dụng đất do nhận CNQSDĐ từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43. Theo đó, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy CNQSDĐ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.

Tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Như vậy, trong trường hợp CNQSDĐ hoặc CNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là một loại giao dịch dân sự cụ thể mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu có đủ điều kiện sau: “Được xác lập bằng văn bản;  một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường sẽ là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất); bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó”.

Như vậy, vẫn còn có trường hợp CNQSDĐ không công chứng nhưng vẫn được cấp Giấy CNQSDĐ. Nhưng trong hai trường hợp nêu trên chỉ quy định trong quá trình tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ (Văn phòng đăng ký đất đai) không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật chứ không quy định khi Tòa án thụ lý, giải quyết mà các bên yêu cầu thì Tòa án công nhận hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực hoặc hướng dẫn trong trường hợp hợp đồng CNQSDĐ được xác lập bằng văn bản; một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì các bên yêu cầu thì Tòa án công nhận hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực, dẫn đến trong thực tiễn giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ (bằng giấy viết tay) trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực không công chứng, chứng thực nhưng vẫn còn có cách hiểu và nhận thức khác nhau dẫn đến các Thẩm phán giải quyết các vụ án, vụ việc tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ còn áp dụng pháp luật một cách tùy tiện không đúng pháp luật gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đương sự và đây cũng là nguyên nhân phát sinh khiếu kiện làm kéo dài thời gian giải quyết vụ án.

Tình huống pháp lý

Tác giả đưa ra một tình huống pháp lý: Ngày 26/8/2004, bà Nguyễn Thị L, lập hợp đồng CNQSDĐ với ông Nguyễn Văn B (hợp đồng bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và không có sự đồng ý của các con bà L) với nội dung bà Nguyễn Thị L chuyển nhượng cho ông B thửa đất diện tích 150m² với giá 40.000.000đ, thửa đất nằm trong diện tích 2000m², tọa lạc tại xã L, huyện B. Đất đã được UBND huyện B cấp Giấy CNQSDĐ cho hộ bà Nguyễn Thị L (hộ bà L có 07 người con khi chuyển nhượng thì có 5 người con đã lập gia đình ra ở riêng nhưng chưa tách hộ khẩu, còn 2 người con đang còn ở chung với bà L). Bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền, bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất. Tuy nhiên, từ khi nhận đất cho đến nay ông B để đất trống, không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Năm 2017 bà L chết không để lại di chúc.

Đến năm 2018, ông Nguyễn Văn B đến phát dọn phần đất nhận chuyển nhượng của bà L để làm nhà ở thì phát sinh tranh chấp giữa ông Nguyễn Văn B với 7 người con của bà Nguyễn Thị L. Ông B khởi kiện yêu cầu 7 người con của bà L là người thừa kế phải tiếp tục thực hiện hợp đồng tách phần diện tích 150m² của ông B đã nhận chuyển nhượng của bà L cho ông B. Các con của bà L cho rằng, thời điểm bà L lập hợp đồng CNQSDĐ cho ông B các con của bà L không biết và không ký hợp đồng, vì thửa đất này cấp cho hộ gia đình và hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B và bà L chỉ là giấy viết tay không có công chứng, chứng thực nên không đồng ý và đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B vô hiệu.

Qua vụ việc nêu trên hiện đang có nhiều quan điểm không thống nhất về đường lối giải quyết vụ án.

Quan điểm thứ nhất cho rằng, ngày 26/8/2004, ông Nguyễn Văn B đã lập hợp đồng nhận CNQSDĐ với bà Nguyễn L, tuy hợp đồng chỉ là giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực các bên đã giao nhận tiền, và giao nhận đất. Trong một thời gian dài các con của bà L đều biết không có phản đối. Nên cần phải căn cứ Điều 615 BLDS năm 2015; Điều 131, 133, 137, 139, 400, 705, 707 BLDS năm 1995; Điều 127, Điều 136 Luật Đất đai năm 2003; Điều 146 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất đai (gọi tắt là Nghị định 181) và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự (gọi tắt là Nghị quyết 02) chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Văn B. Buộc 7 người con của bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng CNQSDĐ ngày 26/8/2004 (giấy viết tay) giữa bà L với ông B.

Quan điểm thứ hai cho rằng, thửa đất 150m² mà ông B nhận chuyển nhượng của bà L nằm trong tổng diện tích 2000m²  đất đã được UBND huyện B cấp Giấy CNQSDĐ năm 1999 cấp cho hộ gia đình bà L. Tuy các bên CNQSDĐ đã giao nhận tiền, giao nhận đất, nhưng ông B cũng không có canh tác trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất và hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L và ông B chỉ là giấy viết tay không có công chứng, chứng thực; thời điểm các bên lập hợp đồng là sau ngày 01/7/2004 nên không thể áp dụng Điều 146 Nghị định 181 và Nghị quyết 02 để chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Văn B. Buộc 7 người con của bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng CNQSDĐ ngày 26/8/2004 (giấy viết tay) giữa bà L và ông B mà phải tuyên hợp đồng vô hiệu thì mới đúng bản chất vụ việc. Bởi vì, hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B không có công chứng, chứng thực theo quy định là vi phạm các Điều 400, Điều 691 BLDS năm 1995; điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003. Về nội dung mặc dù thời điểm các bên CNQSDĐ đã giao tiền và giao đất nhưng ông B không có canh tác trồng cây hoặc làm nhà trên đất. Tuy các con của bà L biết nhưng không phản đối. Nên không thể căn cứ điểm b.3 tiểu mục 2.3 Nghị quyết 02 để công nhận hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị L.

Quan điểm của tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai, bởi lẽ, phần diện tích đất 150m² nằm trong diện tích đất 2000m², Giấy CNQSDĐ do UBND huyện B cấp năm 1999 cho hộ gia đình bà L. Tuy nhiên, hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B đã giao nhận đất, giao nhận tiền và các con của bà L đều biết không có phản đối. Sau khi nhận đất ông B không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Nhưng ý kiến thứ nhất lại cho rằng cần căn cứ điểm b.3 tiểu mục 2.3 Nghị quyết số 02 và Điều 146 Nghị định 81 để công nhận hợp đồng CNQSDĐ đất giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị L là không đúng.

Bởi vì, điểm b.3 tiểu mục 2.3 Nghị quyết số 02 quy định: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch”. Như vậy, đây chỉ là hướng dẫn về trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vi phạm 2 điều kiện về Giấy CNQSDĐ và điều kiện hợp đồng được lập thành văn bản nhưng chưa được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Chỉ áp dụng trong trường hợp như: “Hợp đồng giữa ông B với bà L tuy không được công chứng, chứng thực nhưng sau khi ông B nhận đất đã trồng cây lâu năm hoặc làm nhà ở trên đất”.  Nhưng trong trường hợp này hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B với bà L đã vi phạm mục a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết 02 (không có công chứng, chứng thực). Sau khi nhận đất ông B cũng không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Do đó, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B và bà L đã vi phạm điểm b khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003, Điều 691, 692 BLDS năm 1995 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Điều 10, 11 Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27/3/1999 của Chính phủ quy định về CNQSDĐ (gọi tắt là Nghị định 17).

Điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 quy định:“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chức thực của Ủy ban  nhân dân xã, phường nơi có đất”.

Điều 691, 692 BLDS năm 1995 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền… Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Điều 10 Nghị định 17 quy định hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: “1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Mẫu số 2 ban hành kèm theo Nghị định này; 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn)……..”.

Điều 11 Nghị định 17 quy định trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: “ 1. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó. 2. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1 Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng và gửi hồ sơ cho Phòng Địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nếu không được chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do. 3. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Địa chính xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2 Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của Bản hợp đồng chuyển nhượng và trình ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. 4. Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng Địa chính trình, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận được chuyển nhượng vào mục 2 Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 5. Sau khi được ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, Phòng Địa chính thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật…”.

Như vậy, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị L (chỉ có giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực) là vi phạm điểm b khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003, Điều 691, 692 BLDS năm 1995 và Điều 10, 11 Nghị định số 17.  Do vậy, không thể tuyên công nhận hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B với bà L ngày 26/08/2004 (thể hiện bằng giấy sang nhượng đất viết tay) đối với diện tích 150m²­­­­­­­. Bởi vì, hợp đồng CNQSDĐ đã vi phạm pháp luật, các bên đều có lỗi nên cần phải tuyên vô hiệu.

Kiến nghị

Từ những vướng mắc nêu trên trong thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ và tranh chấp đất hiện nay ngay càng gia tăng và phức tạp, vẫn đang có nhiều trường hợp sang nhượng QSDĐ chỉ có giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và qua nhiều người, nhiều thời kỳ. Nhưng hiện nay chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể đối với Điều 129 BLDS năm 2015; khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) trong các trường hợp tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ mà không có công chứng, chứng thực. Tác giả đề nghị Hội đồng thẩm phán TANDTC có văn bản hướng dẫn giải quyết các trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có giấy viết tay, qua nhiều thời kỳ thì giải quyết như thế nào nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của công dân, bảo vệ quyền con người./.

Một khu đô thị mới ở Hà Nội - Ảnh: Thái Vũ

ThS LÊ VĂN QUANG (Trưởng phòng 9, VKSND tỉnh Bình Phước)