Bản chất pháp lý của mô hình Condotel nhìn từ góc độ căn hộ du lịch trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

1. Mở đầu

Hiện nay, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội để xin lấy ý kiến. Tuy nhiên, việc lấy ý kiến vẫn còn nhiều bất đồng, chưa thống nhất đối với nhiều vấn đề, trong đó có hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch nói chung và bất động sản căn hộ du lịch CONDOTEL nói riêng. Hành lang pháp lý cho bất động sản Căn hộ du lịch - CONDOTEL hiện nay đang gặp nhiều vướng mắc, bất cập khiến cho nhiều chủ đầu tư cảm thấy lo lắng khi thực hiện hoạt động đầu tư. Thực tế cho thấy, các quy định điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch còn thiếu, chưa theo kịp sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS.

2. Một số văn bản pháp luật quy định về bất động sản căn hộ du lịch

Trong nhiều năm trở lại đây, du lịch đang ngày càng trở thành một trong những ngành nghề quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế tại Việt Nam. Chính vì thế mà các sản phẩm của BĐS liên quan đến du lịch được xây dựng và phát triển khá nhanh chóng đáp ứng nhu cầu của xã hội. Đặc biệt, một loại hình BĐS mới được hình thành đang chiếm lĩnh thị trường trong ngành du lịch của Việt Nam đó là BĐS căn hộ du lịch (CONDOTEL). Tuy nhiên, để hiểu một cách chính xác cũng như toàn diện nhất về BĐS căn hộ du lịch thì khái niệm BĐS du lịch cần phải được nghiên cứu và khai thác một cách toàn diện và cụ thể nhất.

Cách gọi BĐS căn hộ du lịch dựa trên căn cứ là mục đích sử dụng của BĐS là phục vụ cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng thì được gọi là BĐS căn hộ du lịch. Ngoài ra, một số loại BĐS khác như BĐS công nghiệp, BĐS nông nghiệp, BĐS để ở đều được xây dựng, cải tạo dựa trên mục đích sử dụng của chúng. Khái niệm bất động sản căn hộ du lịch “là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Không giống như khách sạn, mỗi căn hộ trong CONDOTEL được bán riêng lẻ như những căn hộ chung cư. Tuy nhiên, các căn hộ CONDOTEL được hưởng những cơ sở vật chất và dịch vụ như một phòng khách sạn…”. Du lịch phát triển đồng nghĩa với việc phải hoàn thiện, nâng cao cơ sở hạ tầng, vật chất – kỹ thuật đáp ứng nhu cầu sử dụng của du lịch. Trong đó, BĐS căn hộ du lịch được quan tâm và phát triển một cách nhanh chóng, đồng thời đây cũng là cơ hội đầu tư lớn cho các nhà đầu tư BĐS.

Như vậy, kết hợp với những khái niệm được đề cập ở trên thì BĐS căn hộ du lịch là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai được xây dựng nhằm mục đích phục vụ nơi cư trú cho con người có nhu cầu du lịch, tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, khám phá các tài nguyên du lịch. Mỗi căn hộ du lịch được xây dựng và bán lẻ riêng từng căn hộ giống như chung cư nhưng cơ sở vật chất cũng như tiện ích xung quanh lại giống như một phòng khách sạn.

Quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch còn chưa được cụ thể

Hiện nay các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) căn hộ du lịch còn chưa được cụ thể, hệ thống quy phạm pháp luật chưa rõ ràng. Chính vì thế, thường gây ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động đầu tư, kinh doanh của các chủ thể trong xã hội. Ngoài ra, các chủ thể đầu tư cũng cần nhận diện đúng cấu trúc pháp luật và khung pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch để dựa trên cơ sở đó kinh doanh có hiệu quả. Thực hiện nghiên cứu khung pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch là nghiên cứu toàn thể các quy định pháp luật, hoạt động thực tiễn đối với loại hình BĐS căn hộ du lịch.

Năm 2012, Condotel được đầu tư nhiều tại Việt Nam và giai đoạn 2014-2018 là thời kỳ thăng hoa của bất động sản Căn hộ du lịch. Lợi nhuận cao nên loại hình này nhanh chóng được các chủ đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, đến năm 2019 thì “bong bóng” bất động sản với cam kết lợi nhuận quá cao 10-12% bị “đổ vỡ” khiến cho nhiều nhà đầu tư lo sợ khi thực hiện đầu tư tại bất động sản Căn hộ du lịch. Sau khi Đại dịch Covid 19 cũng khiến loại hình này trở lên chững lại và các nhà đầu tư không mặn mà đối với CONDOTEL. Để có thể thực hiện quyền của mình đối với BĐS căn hộ du lịch thì người mua phải phụ thuộc hoàn toàn vào Chủ đầu tư (người bán) nhằm thông qua các thủ tục xác nhận thay đổi chủ sở hữu dựa trên hợp đồng mua bán hoặc giao dịch giữa các bên. Chính điều này đã làm cho thủ tục mua bán, chuyển nhượng, hoặc các thủ tục pháp lý khác liên quan đến BĐS Căn hộ du lịch trở lên phức tạp. Thời gian giải quyết các tranh chấp cũng như chi phí cho các thủ tục này khá lớn và phụ thuộc rất nhiều vào chủ đầu tư.

Tuy nhiên, đến ngày 23 tháng 4 năm 2019 thì Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh khi chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương thực hiện tốt các nhiệm vụ về việc ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình Căn hộ du lịch (CONDOTEL), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (Officetel); phòng trọ cho thuê. Đồng thời, ban hành quy chế quản lý, vận hành loại hình công trình văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (Officetel), hoàn thành trong quý III năm 2019. Điều này cho thấy, sự ảnh hưởng của các loại hình BĐS Du lịch trong đó có BĐS căn hộ du lịch đang tạo thành “làn sóng” mạnh mẽ, điểm vàng trong đầu tư cần thiết phải xây dựng được các quy định điều chỉnh hoạt động này.

Vì vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ gửi UBND, Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Như vậy, thực hiện Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 22 tháng 4 năm 2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó giao Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình BĐS mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú …) theo đúng quy định của pháp luật, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Cần có cơ chế, chính sách thông thoáng giúp thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hồi phục nhanh 

Theo đó, thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, đối với việc cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh Bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, khung pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động căn hộ du lịch gồm nhiều nhóm quy định bao gồm các nhóm quy định như nguyên tắc kinh doanh BĐS căn hộ du lịch; quy định về điều kiện kinh doanh BĐS căn hộ du lịch được đưa vào kinh doanh; nhóm quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể trong kinh doanh BĐS căn hộ du lịch hoặc các quy định về hình thức pháp lý và hiệu lực của các giao dịch liên quan đến căn hộ du lịch. Ngày 28/10/2019 Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch đã ký ban hành Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL về Ban hành quy chế Quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch. Theo đó, Quyết định này ban hành gồm 7 Điều đưa ra các quy định về nguyên tắc quản lý, kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch và biệt thự du lịch. Đồng thời, đưa ra các quy định về kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch và biệt thự du lịch; quy định về quyền của tổ chức, cá nhân trong hoạt động kinh doanh.

Về trình tự, thủ tục hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; Khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 1 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, ngày 03/4/2023, Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP năm 20123 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các công trình sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của các pháp luật có liên quan như Luật Du lịch, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 Chính phủ ban hành nhiều quy định mới như việc thu hồi đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư; hay về đấu giá quyền sử dụng đất trong một số trường hợp đặc biệt.

3. Xây dựng hành lang pháp lý trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần quy định chi tiết về bất động sản căn hộ du lịch

Sau khi nghiên cứu hồ sơ, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi kèm Tờ trình số 150/TTr-CP ngày 26/4/2023 của Chính phủ nhận thấy rằng, cần thiết phải quy định chi tiết loại hình bất động sản du lịch nói chung cũng như bất động sản Căn hộ du lịch nói riêng. Có thể thấy rằng, do ảnh hưởng rất lớn của Đại dịch Covid 19 đến thị trường bất động sản làm cho hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch trở lên trì trệ, trầm lắng, số lượng CONDOTEL tồn đọng ngày càng nhiều. Vì vậy, từ năm 2019 hoạt động kinh doanh bất động sản Căn hộ du lịch này gặp rất nhiều khó khăn. Không chỉ vậy, rào cản về mặt pháp lý cũng khiến cho thị trường này bị ngưng đọng, không phát triển. Nhiều quy định của pháp luật về công nhận quyền sở hữu đối với người mua Căn hộ du lịch còn thiếu, chưa đầy đủ và thống nhất. Điều này khiến cho các nhà đầu tư, kinh doanh hoặc khách hàng mua CONDOTEL cũng cảm thấy băn khoăn, lo lắng khi tham gia vào thị trường này.

Nhận thấy những vấn đề, bất cập trên của thị trường bất động sản căn hộ du lịch nên ngày 3/4/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều đối với các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Nghị định này được ban hành đã tháo gỡ được tình trạng đang diễn ra, “cởi bỏ” áp lực cũng như sự lo lắng cho các nhà đầu tư khi thực hiện kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch này. Điều này sẽ tạo ra cứ hích lớn khôi phục và thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Tuy nhiên, việc ban hành Nghị định số 10/2023 này chỉ là biện pháp tháo gỡ mang tính giải pháp nhất thời. Cần thiết phải đưa những quy định về CONDOTEL thể chế hoá trong các quy định pháp luật, đặc biệt là trong Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) tới đây. Việc quy định như vậy sẽ tạo ra sự đồng bộ, thống nhất và đầy đủ nhất cho một hành lang pháp lý về căn hộ du lịch.

Thứ nhất, cần định nghĩa cụ thể và chi tiết khái niệm “Bất động sản du lịch” tại Điều 3 Giải thích từ ngữ trong dự thảo. Đồng thời, thực hiện cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch trên cơ sở có đủ hồ sơ và điều kiện như (i) phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (ii) có quyết định giao đất, cho thuê đất phù hợp với quy định của pháp luật; (iii) được cấp giấy phép xây dựng và hồ sơ công trình xây dựng. Tuy nhiên, không thể xem xét việc cấp sổ đỏ giống như nhà ở được bởi để được cấp sổ như nhà ở cần phải xem xét, đánh giá sự đồng bộ với cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, điện, đường,…. Mà các dự án BĐS du lịch thường có mục đích lưu trú ngắn hạn và nghỉ dưỡng nên không thể chuyển đổi căn hộ du lịch thành nhà ở mà nó là tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, cần sửa đổi, bổ sung các quy định về điều kiện giao kết BĐS Căn hộ du lịch hình thành trong tương lai. Việc xây dựng hành pháp lý đầy đủ cho hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch hình thành trong tương lai giúp cho các CĐT có nhiều cơ hội thực hiện các dự án khác, dòng vốn được lưu thông. Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ du lịch có thể bị vô hiệu toàn phần hoặc một phần nếu dự án BĐS chưa hoàn thiện, không đáp ứng được những điều kiện theo quy định pháp luật về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch Vì vậy, cần thiết phải xây dựng được các quy định liên quan đến hoạt động giao dịch BĐS căn hộ du lịch hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể và loại bỏ các rủi ro cho thị trường BĐS nói chung tại Việt Nam.

Thứ ba, quy định về việc sở hữu căn hộ du lịch đối với cá nhân nước ngoài. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: “2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại BĐS để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.”. Như vậy, đối với cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng sở hữu căn hộ du lịch tại Việt Nam nhưng đây là đối tượng có nhu cầu khá lớn vào loại hình BĐS này. Chính vì thế, cần phải nới lỏng các quy định về việc sở hữu căn hộ du lịch đối với người nước ngoài nhằm tăng cơ hội thu hút dòng tiền đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam. Tuy nhiên, việc quy định này vẫn phải kèm theo các điều kiện cơ bản nhằm đảm bảo không ảnh hưởng đến chính trị xã hội, an ninh quốc gia Vị trí của Bất động sản CONDOTEL phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ tư, về hoạt động quản lý và sử dụng căn hộ du lịch cũng cần phải có sự điều chỉnh phù hợp so với thực tiễn. Trong nhiều các quy định pháp luật như Luật Xây dựng năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 hoặc các văn bản hướng dẫn thi hành đều có quy định về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng chưa có Quy chế quản lý, sử dụng đối với Căn hộ du lịch., Chung cư Mini… Chính vì thế, trong thời gian qua cơ quan Nhà nước vẫn còn nhiều lúng túng trong việc xử lý và quản lý loại hình này đặc biệt là vấn đề an toàn, chất lượng công trình và Phòng chống cháy nổ theo Luật phòng Cháy, chữa cháy. Vì vậy, cần thiết phải ban hành cơ chế quản lý, sử dụng loại hình BĐS Căn hộ du lịch như quy định về thiết kế, quyền sở hữu phần chung, riêng, quá trình vận hành, quản lý, bảo trì, bảo hành, khai thác lợi ích ….

Thứ năm, cần có những quy định liên quan đến các giao dịch đối với Căn hộ du lịch. Bởi lẽ, kinh doanh bất động sản và hoạt động mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng, cho, thế chấp, góp vốn bằng căn hộ du lịch là những hoạt động thường thấy đối với loại hình này trong thực tiễn cuộc sống …..Nhưng lại chưa có quy định cụ thể hướng dẫn việc thực hiện nên tiềm ẩn khá nhiều rủi ro cho khách hàng.. Nhất là chưa bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư. Vì vậy, cơ quan Nhà nước. Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa – Thể thao và Du lịch có thẩm quyền cần quy định thêm về Hợp đồng theo mẫu đối với các giao dịch liên quan đến Căn hộ du lịch. ….Việc ban hành hợp đồng theo mẫu đối với các giao dịch liên quan đến Căn hộ du lịch được đánh giá là giải pháp quan trọng giúp giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư và cũng góp phần hạn chế các tranh chấp có liên quan đến căn hộ du lịch ở Việt Nam.

Việc hoàn thiện các quy định chung về hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS căn hộ du lịch được đánh giá là vấn đề đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Ảnh minh họa

Như vậy, việc hoàn thiện các quy định chung về hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS căn hộ du lịch được đánh giá là vấn đề đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Những quy định pháp luật này có vị trí, vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế quốc gia vì có liên quan đến BĐS căn hộ du lịch. Chính vì thế, cần nhanh chóng có những nghiên cứu chuyên sâu nhằm đưa ra những quy định phù hợp với thực tiễn.

4. Kết luận

Có thể thấy, nút thắt lớn nhất của thị trường BĐS Căn hộ du lịch đang nằm ở khung pháp lý cho loại hình này. Việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho loại hình BĐS căn hộ du lịch cần phải được nghiên cứu và đề ra những giải pháp thiết thực, phù hợp với thực tế nhất. Hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS căn hộ du lịch cần phải dựa trên quan điểm, định hướng của Đảng và Nhà nước nhằm đưa thị trường phát triển theo đúng lộ trình mà Đảng và Nhà nước đã đề ra trong công cuộc xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. Bên cạnh đó, các giải pháp hoàn thiện phải phù hợp với Hiến pháp và pháp luật; phát triển theo hướng hội nhập quốc tế là những yêu cầu cần thiết trong quá trình hoàn thiện pháp luật.

Như vậy, trước tiên cần xây dựng đúng đắn hành lang pháp lý cho bất động sản Căn hộ du lịch nhất là trong Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, các vấn đề như quyền sở hữu căn hộ du lịch; sở hữu căn hộ du lịch của cá nhân nước ngoài; định danh chính xác về căn hộ du lịch đối với thị trường BĐS.

Vì vậy, muốn hoàn thiện BĐS căn hộ du lịch một cách hiệu quả thì cần đưa ra những giải pháp hoàn thiện đồng bộ với các quy định pháp luật khác như Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Du lịch... Những giải pháp hoàn thiện pháp luật cần phải hướng tới việc giải quyết những khó khăn còn tồn tại và dự báo những vấn đề pháp lý sẽ xảy ra trong tương lai để có những điều chỉnh kịp thời. Ngoài ra, các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cũng cần phải được thực hiện một cách song song, đồng bộ vì những giải pháp này tác động rất lớn đến yếu tố con người – chủ thể thực hiện, áp dụng và chịu ảnh hưởng của các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch. Nên chăng, vấn đề này được xem xét để trở thành hàng hóa cho Sàn giao dịch quyền sử dụng đất vừa được Chính phủ đề xuất ngày 2/8/2023 vừa qua.

DOÃN HỒNG NHUNG* - TRẦN VĂN DŨNG**- LÊ HƯƠNG GIANG***